公租房制度的突破與創(chuàng)新

——全國(guó)直轄市和部分城市住房保障工作交流會(huì)在津召開

由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)主辦、天津市國(guó)土資源和房屋管理局承辦的全國(guó)直轄市和部分城市住房保障工作交流會(huì)，11月2日在天津市召開。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)侯淅珉、天津市政府副秘書長(zhǎng)董迎科、中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行行長(zhǎng)黃浩、國(guó)家開發(fā)銀行天津分行副行長(zhǎng)柴一兵、天津財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究學(xué)院院長(zhǎng)谷俊青、中國(guó)社科院金融所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立，以及4個(gè)直轄市、5個(gè)計(jì)劃單列市住房保障工作的主管領(lǐng)導(dǎo)等40余人出席了會(huì)議，并為公共租賃住房投融資制度的創(chuàng)新積極獻(xiàn)言獻(xiàn)策。

會(huì)議首先由董迎科副秘書長(zhǎng)歡迎辭，他不僅表明了天津市政府對(duì)住房保障工作高度重視的態(tài)度，并指出本次會(huì)議的召開旨在交流各地住房保障工作的落實(shí)情況，尤其是在推行公共租賃住房政策中，投融資制度的創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)。隨后，京津滬渝等地的代表，分別介紹了各地公租房政策的落實(shí)情況，以及各自在投融資方面的創(chuàng)新做法。

一、天津：五項(xiàng)機(jī)制保障公租房投融資渠道

天津市國(guó)土資源和房屋管理局為保障公租房政策的落實(shí)，創(chuàng)建了五項(xiàng)投融資機(jī)制：第一，與中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行合作，政府給予50%的墊息，貸款允許在一定期限內(nèi)只還息不還本，為公租房的融資提供相對(duì)寬松的環(huán)境。第二，在濱海新區(qū)創(chuàng)新開展“藍(lán)白領(lǐng)公寓”建設(shè)，形成具有新區(qū)特色的“濱海模式”，滿足各類人才在新區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的住房需求。第三，作為住房公積金沉淀資金用于保障性住房建設(shè)的試點(diǎn)城市之一，天津市于11月發(fā)放第一批貸款用于保障性住房建設(shè)；并計(jì)劃將“經(jīng)濟(jì)租賃房管理中心”更名為“公共租賃房管理中心”，以便作為借款人，將此貸款用于公共租賃房建設(shè)。第四，積極籌措房地產(chǎn)信托投資基金（即Reits）的建設(shè)。第五，與國(guó)家開發(fā)銀行合作，共同制定“十二五”公租房規(guī)劃及融資方式的框架，為下一個(gè)五年計(jì)劃的住房保障工作奠定基礎(chǔ)。

二、北京：“三多一統(tǒng)一”的公租房創(chuàng)建模式

由于北京的地價(jià)偏高，公租房的土地供應(yīng)問題成為制約北京公租房發(fā)展的瓶頸因素。為此，北京市突破固有模式，對(duì)公租房采取“租售并舉”方式，以“三多一統(tǒng)一”為指導(dǎo)思想，為公租房建設(shè)掃平障礙。

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所謂“三多”，是指多元化供地方式、多元化建設(shè)模式和多元化融資模式。在供地方式上，實(shí)現(xiàn)以政府劃撥為主導(dǎo)，兼有廉租房供地、協(xié)議出讓、有償占有等多元化方式。在建設(shè)模式上，同樣以政府為主導(dǎo)，同時(shí)兼有國(guó)有企事業(yè)單位、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用自有閑置廠房，定向?yàn)閱T工建房，租售并舉；農(nóng)村小城鎮(zhèn)則采取宅基地?fù)Q房的政策，利用集體建設(shè)用地修建保障性住房。在融資模式上，一方面靠政府劃撥；另一方面與商業(yè)銀行合作，為公租房建設(shè)尋求資金來源。所謂“一統(tǒng)一”，是指公租房的供應(yīng)對(duì)象和租金標(biāo)準(zhǔn)等實(shí)行統(tǒng)一管理。

三、上海：廣開低成本融資渠道

由于上海的外來務(wù)工人員較多，中心城區(qū)的房源又相對(duì)緊張，上海市的公共租賃房主要面向存在階段性居住困難的上海市青年職工、引進(jìn)人才和來滬務(wù)工人員。因此，上海的公租房政策具有以下特點(diǎn)：第一，對(duì)于申請(qǐng)人不設(shè)戶籍限制，只要具有上海市城鎮(zhèn)常住戶口或上海市居住證，連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金達(dá)到規(guī)定年限的均可申請(qǐng)；第二，由于公共租賃住房涉及到的人群廣、收入差異大，因此在申請(qǐng)條件中不設(shè)收入標(biāo)準(zhǔn)；第三，公租房采取只租不售的政策，租賃期限有明確規(guī)定；第四，租賃價(jià)格略低于市場(chǎng)價(jià)格，與市場(chǎng)化租賃形成良性互補(bǔ)；第五，采取政府主導(dǎo)、機(jī)構(gòu)運(yùn)作的模式。

上海市公租房的準(zhǔn)入門檻較低，房源需求量較大，因此，對(duì)于資金的需求也較高。為此，上海市政府想方設(shè)法為公租房建設(shè)廣開低成本融資渠道。一方面，由政府財(cái)政提供部分資本金和貼息；另一方面，在土地出讓合同中約定配建不低于5%的保障性住房。此外，吸納公積金沉淀資金、商業(yè)保險(xiǎn)、企業(yè)年金、地方社保等資金投入保障性住房建設(shè)；同時(shí)鼓勵(lì)社會(huì)力量（如上市公司、開發(fā)商等）投資建設(shè)公租房。

四、保障性住房金融備受銀行青睞

與會(huì)的商業(yè)銀行代表均為與天津市住房保障項(xiàng)目有過合作經(jīng)歷的銀行，其中天津市保障性住房金融的40%~50%均來自中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行；而海河治理及華明鎮(zhèn)建設(shè)均為天津市國(guó)土房管局與國(guó)開行的合作項(xiàng)目，在他們談及與政府住房保障項(xiàng)目合作的最真切體會(huì)時(shí)紛紛表示，由政府作擔(dān)保，保障性住房金融的風(fēng)險(xiǎn)可控，大有可為。目前，各商業(yè)銀行也正在積極探索針對(duì)保障性住房金融專業(yè)化、差別化的貸款模式，以期在此合作中取得名利雙收的效果。

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五、著眼“十二五”，探索新模式

除上述城市外，重慶、深圳、青島、寧波、廈門、大連等地的代表也分別介紹了各地的經(jīng)驗(yàn)，并提出了相關(guān)建議。針對(duì)以上討論，侯淅珉司長(zhǎng)和劉志峰會(huì)長(zhǎng)分別作了總結(jié)發(fā)言。

侯司長(zhǎng)指出，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程日益加快的今天，首先要充分認(rèn)識(shí)到加快公租房建設(shè)的重要性，大膽探索、多渠道發(fā)展公租房建設(shè)新模式，天津的華明鎮(zhèn)建設(shè)、北京的“三多一統(tǒng)一”模式都是很好的范例。此外，要抓住重點(diǎn)，積極完善公租房制度建設(shè)，切實(shí)落實(shí)政府的主導(dǎo)、支持作用；抓緊研究公租房長(zhǎng)期融資問題，為公租房的發(fā)展建立長(zhǎng)效機(jī)制。

劉會(huì)長(zhǎng)明確強(qiáng)調(diào)，探索、建立一套穩(wěn)定的、可持續(xù)發(fā)展的公租房政策是眼下的當(dāng)務(wù)之急。值此“十二五”即將到來之際，各地應(yīng)根據(jù)各自實(shí)際情況，抓緊制定未來五年的住房保障規(guī)劃，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)中小戶型供應(yīng)量；轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排；明確細(xì)化保障性住房的戶型及裝修標(biāo)準(zhǔn)，在不增加裝修造價(jià)的前提下，提升居住品質(zhì)。

此次會(huì)議，立足當(dāng)下公共租賃房的投融資難題，交流了各地的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也提出了一些契合實(shí)踐工作的合理建議。會(huì)上谷俊青教授和尹中立博士分別就當(dāng)前我國(guó)公租房融資中存在的問題，以及借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善我國(guó)保障性住房制度建設(shè)等問題提出了自己的見解。此次會(huì)議的召開，為當(dāng)下推進(jìn)公租房制度建設(shè)提供了一個(gè)交流的平臺(tái)，同時(shí)也為今后工作的開展指明了道路。 3

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