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驗(yàn)房收房流程及注意事項(xiàng)
一、一般收房流程
核驗(yàn)業(yè)主材料→業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》《房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書》《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明→交納剩余房款→業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→ 業(yè)主做綜合驗(yàn)收→業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案→開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議→根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議→業(yè)主簽署《住交接單》 同時(shí)要求，開發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的《竣工驗(yàn)收備案表》《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》物業(yè)管理費(fèi)一般交付后才開始計(jì)算，驗(yàn)收時(shí)要簽前期物業(yè)合同。
二、收樓的一般程序
（一）發(fā)展商在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給買家，告知具體收樓的時(shí)間及須準(zhǔn)備的資料。
（二）買家應(yīng)在收樓通知單上注明的時(shí)間（通常是３０天左右）內(nèi)帶齊所需文件資料（包括收樓通知書、 業(yè)主身份證復(fù)印件、原繳交房款收據(jù)等單據(jù)、購房合同等）到指定單位（樓盤現(xiàn)場）辦理收樓入住手續(xù)。如購房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有辦理相關(guān)手續(xù)，則視為發(fā)展商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。 提示：
A 業(yè)主需帶起身份證件與相關(guān)資料及驗(yàn)房工具，在這里，業(yè)主需對新房收房通知書的日期進(jìn)行驗(yàn)證，若是已經(jīng)超出日期可要求開發(fā)商進(jìn)行延期賠付。
B 新房收房時(shí)間建議不要再第一二天去，因?yàn)槟菚r(shí)間人較多，時(shí)間上的緊湊性便會導(dǎo)致陪同驗(yàn)房的人注意力的不集中性，一般在第三四天為宜。
（三）樓房現(xiàn)場驗(yàn)收
1、參看材料
１）發(fā)展商出示三書一證一表以及各種驗(yàn)收表格、意見書。
A、三書一證一表：《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《建筑竣工驗(yàn)收備案表》。
注：《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》此三項(xiàng)必須為原件。
B、面積實(shí)測表/測繪單位實(shí)測面積明細(xì)：根據(jù)面積實(shí)測報(bào)告數(shù)據(jù)（蓋測繪隊(duì)公章）對照購房合同上的面積�？蔀閺�(fù)印件但要有章。
C、管線分布竣工圖：可帶走，裝修時(shí)用。
D、各種相關(guān)驗(yàn)收表格：如《住戶驗(yàn)房交接表》（房間功能分區(qū)及標(biāo)的物詳列各項(xiàng)驗(yàn)收內(nèi)容， 如客廳樓板、陽臺地面等等）與驗(yàn)收意見表（如《樓宇驗(yàn)收記錄表》等）。
主要表格說明：
A 《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》：是房屋通過有關(guān)部門質(zhì)量驗(yàn)收的憑證。
B 《住宅使用說明書》（可帶走）：是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的各項(xiàng)具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指標(biāo)、墻體結(jié)構(gòu)類型等的相關(guān)說明。應(yīng)該包含如下內(nèi)容：開發(fā)商名稱及其聯(lián)系電話；設(shè)計(jì)單位及其聯(lián)系電話；施工單位及其聯(lián)系電話；監(jiān)理單位及其聯(lián)系電話。
C 《住宅質(zhì)量保證書》（可帶走）：是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾。包含三個(gè)項(xiàng)目的保修條款，結(jié)構(gòu)的保修期限是50年，屋面防水和衛(wèi)浴防水的保修期限是五年，設(shè)備及裝修的保修期限是兩年。保修期限從領(lǐng)到鑰匙開始計(jì)算，這個(gè)日期最好寫進(jìn)住宅質(zhì)量保證書。
D 《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》：是房產(chǎn)項(xiàng)目通過有關(guān)部門綜合驗(yàn)收憑證。 E 《竣工驗(yàn)收備案表》：是樓盤向主管部門上報(bào)驗(yàn)收備案的詳細(xì)資料，是開發(fā)商必須對樓盤負(fù)責(zé)的標(biāo)記文件�！犊⒐を�(yàn)收備案表》復(fù)印件有可能收房時(shí)尚未辦理，但必須在竣工驗(yàn)收后十五天內(nèi)備案，否則影響辦理產(chǎn)權(quán)證。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。消防這種關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一旦出了問題，就是人命關(guān)天的大事故。而對于業(yè)主來說，人身安全才是第一位的，因此購房者驗(yàn)房的時(shí)候不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案�！犊⒐を�(yàn)收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，即使是十年二十年以后出了問題，查下來如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其責(zé)任。
F 管線分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)）（可帶走）
提示：
A 《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》《竣工驗(yàn)收備案表》這三份文件是樓盤通過驗(yàn)收，經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)記，是發(fā)展商交樓的必要條件�！度龝蛔C一表》是收房時(shí)的必要資料，確定該樓已驗(yàn)收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收房。如果開發(fā)商不能提供這些資料文件，業(yè)主有權(quán)拒絕收房。簽字時(shí)注明“樓房狀況未明”。
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B 看完那些資料后，基本就可以去驗(yàn)收房子了。暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，此時(shí)物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流。如開發(fā)商企圖在房主驗(yàn)房前收取“多項(xiàng)費(fèi)用”，或讓您先簽署收樓文件的話，您可用如下言語先質(zhì)問陪同看房的工作人員：“您見過買東西先付錢后看貨的嗎？”對上述“多項(xiàng)費(fèi)用”具體說明如下： 開發(fā)商企圖在交樓時(shí)代收契稅（一般住宅稅率為1.5%） 。您拒絕理由是《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國契稅暫行條例》 。開發(fā)商企圖收取各種開通費(fèi)（如有線電視、電話、煤氣、 寬帶網(wǎng)等） 。那么您質(zhì)問他（她） ：“你們的窗玻璃我是不是也要再單另付錢才能使用？”。（希望龍灣不會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象）驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用。
２）買家繳交身份證復(fù)印件、收樓通知書，領(lǐng)取房屋鑰匙，并由商家接待人員帶領(lǐng)，到所購樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)樓房狀況。
提示：
A 不管開發(fā)商陪同收樓的工作人員如何花言巧語，業(yè)主都應(yīng)該堅(jiān)持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格上記錄下來，并寫清自己的意見，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
B 一般房產(chǎn)商通知我們小業(yè)主交房時(shí)間會比較早，正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù)2-3個(gè)鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。
2、驗(yàn)房：
2.1準(zhǔn)備東西：
A 塑料洗臉盆：用于驗(yàn)收下水管道；
B 小榔頭：用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓；
C 塞尺：用于測裂縫的寬度；
D 卷尺（5米）：用于測量房子的凈高；
E 萬用表或測電筆：用于測試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通；（或者一個(gè)三插的小電器，如，普通電池充電器等，一個(gè)兩插的小電器，如，手機(jī)充電器等 ，用來檢測各個(gè)電源插座是否通電，沒有燈泡的好像還要準(zhǔn)備一個(gè)燈泡，龍灣好像不用）
F 計(jì)算器：用于計(jì)算數(shù)據(jù)；
G 紙筆：用于簽字、記錄；
H 小掃帚：用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生；
I 小凳子、一些報(bào)紙、貼紙、塑料帶、包裝繩、火柴、衛(wèi)生紙、手電等：用于時(shí)間長休息、預(yù)先封閉下水管道及檢查煙道等。
J 錄音機(jī)、數(shù)碼攝像或數(shù)碼照相等：對有問題的地方調(diào)好日期記錄證據(jù)、為日后舉證打好基礎(chǔ)，特別保存好自己那份驗(yàn)房咨詢報(bào)告。
驗(yàn)房專用工具：垂直檢測尺；多功能內(nèi)外直角檢測尺；多功能垂直校正器；游標(biāo)塞尺；對角檢測尺； 反光鏡；伸縮桿等。（一般人好像沒有）
2.2檢驗(yàn)房屋
1）外部檢驗(yàn)：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。
A 全部外飾面：包括陽臺、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成裝修工程。
B 樓梯間：扶手高度；扶手材質(zhì)；扶手連接牢固、接縫；護(hù)欄玻璃；護(hù)欄垂直度；欄桿間距；扶手直線度；單元入口材質(zhì)、貼角；踢腳線上口平直；踢腳線材質(zhì)；電梯前廳石材；電梯前廳線角平直； 墻面空鼓、裂縫；涂料涂刷完整、色澤一致；箱體橫平、豎直，高度一致；樓宇對講；踏步高度；踏步寬度等；
C 公共配套：公共配套設(shè)施、小區(qū)綠化等是否與開發(fā)商承諾相一致；容積率等。公用部位、公共設(shè)施、各種管道（給、排、雨水、暖、熱）、電氣設(shè)備（配電箱、柜、盤、插座、 開關(guān)、燈具等）等都應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項(xiàng)目。走廊，樓梯，電梯間的聲控，光控開關(guān)是否好用好使。
2）內(nèi)部檢驗(yàn)：
A 核對購房合同的附件及配套設(shè)施：核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。
B 凈面積測量、開間進(jìn)深及凈高尺寸測量：確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積（套內(nèi)面積、公攤
面積）是否有差異。（先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出或減少部分進(jìn)行處理以雙方簽定合同為準(zhǔn)）有無套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況。
C 樓房結(jié)構(gòu)檢查：檢查墻體、地面是否有裂縫，特別是承重墻、陽臺、露臺等接縫處。手錘墊上幾層紙（避免留下錘�。┣脫魤Ρ�，檢查墻面空鼓；仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況。特別是踢腳線空鼓，如有空鼓，一定要求陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)。檢查傾斜與水平，在房頂用細(xì)繩懸一重物，貼墻放至墻角，查看傾斜程度�；蛴煤谐邫z查房頂，取4－5個(gè)點(diǎn)進(jìn)行測量， 若數(shù)值一致，說明房頂沒有傾斜。測量層高(建筑層高為2.8米。實(shí)際高度不低于2.6米。層高3米的實(shí)際高度不能低，住宅層高不能低于2.8米)。
D 墻頂?shù)亓妫?/p>
墻面：注意墻面有無抹灰層，抹灰層有無空鼓、裂縫、起皮、斑駁、爆點(diǎn)（爆點(diǎn)：生石灰在發(fā)成熟石灰時(shí)因攪拌不勻沒發(fā)好，抹在墻上干后就會 形成爆點(diǎn)），陰陽角大致方正。 墻面平整度在3～5 毫米之間是比較正常的，門窗關(guān)閉看大面，門窗打開看小面，用米尺量頂?shù)厥欠穹秸�，特別是門窗洞口兩側(cè)，是否方正非常重要，外墻是否做了內(nèi)保溫。查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。
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地面：有無抹灰層，有無壓光，用腳搓是否起沙，暖氣管、水管、電管是否走在地下有無標(biāo)記，承諾做地采暖是否實(shí)現(xiàn)。廚房、陽臺、衛(wèi)生間的地面是否比其它地面低。
頂面：主要注意和地面的方正有無大的歪斜，特別注意廚房、陽臺、衛(wèi)生間的頂面有無滲漏水現(xiàn)象。如果在頂樓，看是否屋頂漏過水。
E 管道檢查：
預(yù)留洞：排煙道、排風(fēng)道、空調(diào)孔、強(qiáng)排孔設(shè)置是否合理；預(yù)留孔洞與排水管、雨水管有無沖突等；
廚房煙道、衛(wèi)生間通風(fēng)：用紙卷點(diǎn)火后滅火冒煙，放在煙道口或通風(fēng)口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。
煤氣：管道入戶，主管道、分管道各用氣房間是否設(shè)置煤氣表，控制閥門是否齊全。注意絕不允許擅自拆改然氣管線。
檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應(yīng)固定牢固。如果松動，應(yīng)重新固定。
F 門窗檢查
門、窗安裝質(zhì)量及配件檢驗(yàn)：門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象（陽臺裂縫危險(xiǎn)大）。窗戶是否嚴(yán)密，有否翹曲、變形、關(guān)閉不嚴(yán)等現(xiàn)象，有無漏水，窗臺里面應(yīng)該比外面高3-5MM（不然會倒流水進(jìn)來）；開啟是否靈活，開關(guān)是否完好、可用。門窗拉手、插銷、鎖具、開關(guān)等安裝牢固，使用方便。
注：由于新房子空關(guān)時(shí)間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時(shí)候，仔細(xì)查看一下，用掃帚打掃清楚后就可以看了。 玻璃：所有玻璃要逐一查驗(yàn)有無破損、崩渣、碎裂、密封不嚴(yán)等現(xiàn)象，密封條、防塵條、防水條不得缺少。紗窗完好、無破損；嚴(yán)密、無殼縫、無翹曲；邊無裂縫；無滲漏；框正、側(cè)面垂直。
入戶門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴(yán)密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。防盜裝置齊備，使用方便，安全可靠。大門鑰匙，總共幾把？是否好用（所有鑰匙都試著開、關(guān)一下） 提示：檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點(diǎn)上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。
視鏡（貓眼）：入戶后觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象，修復(fù)或更換。
G 電路檢測：
一般檢測：用萬用表測量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通。關(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。電閘總開關(guān)以及漏電保護(hù)器是否齊備。
檢查插座（可用插排檢測或萬用表）：插座上插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時(shí)拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)（應(yīng)有標(biāo)示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時(shí)無法及時(shí)斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。
開關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。如果沒有或不明確，立即糾正。
開關(guān)箱內(nèi)開關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個(gè)都要用力左右晃動檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動，應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時(shí)，會造成更大危險(xiǎn)。
檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無松動或插不進(jìn)現(xiàn)象。
檢查弱電插座數(shù)目
檢查可視對講、防盜對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。
檢查入戶門門鈴：帶2 節(jié)5 號電池測試門鈴。是否不響或響了不停。
提示：
A 強(qiáng)電：應(yīng)詳細(xì)查看每個(gè)房間的插座、開關(guān)、燈具的配置情況，所有電源線應(yīng)是暗敷在墻頂?shù)孛鎯?nèi)， 不得有明露導(dǎo)線，每個(gè)插座、開關(guān)、燈具是否好用。電閘開關(guān)要有可靠接地。
B 弱電：電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、音響等弱電線路，凡是房產(chǎn)商承諾的，應(yīng)該入戶的都要逐項(xiàng)驗(yàn)收，比如寬帶等。
H 給、排水安裝質(zhì)量及滲漏檢驗(yàn)
給水：主要查看廚房和衛(wèi)生間，主管道、分管道各用水房間是否設(shè)置，分戶主控閥門、水表、龍頭是否齊全，閥門、水表、龍頭等處的接頭部位及管路是否漏水、滲水、滴水。水壓夠不夠；自來水、熱水、中水（如果有），是否接通，熱水的溫度夠不夠；所有的開關(guān)是否可用。 方法：大開龍頭查漏堵(一般新房子會配一個(gè)簡易龍頭給業(yè)主，沒有的話最好自己帶一個(gè))，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。
管道下水：查看排水管有無滲漏；排水管有無倒坡；空調(diào)孔與排水管有無沖突；排水管是否堵塞；室內(nèi)排水管與雨水管是否混用；排水支管是否低于門窗頂，立管離墻間距是否一致、 合理；地漏排水是否通暢；雨水管安裝是否影響視線或門窗的開啟；穿越樓板處有無滲漏。 方法：先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。
地面防水：國家規(guī)定所有有地漏的房間都必須做防水層。室內(nèi)的廚房、衛(wèi)生間、陽臺的地面應(yīng)該做防水施工的，驗(yàn)房時(shí)要求物業(yè)必須做一次閉水試驗(yàn)，
方法：將廚房、衛(wèi)生間、陽臺門口封堵住，拿塑料袋裝半袋沙子把地漏堵上，在封堵后的地面上放水，水深20～30 毫米，蓄水時(shí)間不得少于24 小時(shí)，到樓下觀察相對應(yīng)的房間是否滲漏水。在全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時(shí)要記錄電表數(shù)字。還有樓上也一定要做。 比如雙衛(wèi)的戶型就要堵了四個(gè)衛(wèi)生間才能算合格。地漏下水要順暢不堵，還有就是洗衣機(jī)位必須做防水。
提示：
A 洗手洗菜盆等處的下水口應(yīng)預(yù)留，廚房、陽臺、衛(wèi)生間必須有地漏，查看每個(gè)地漏是否有篦子，每個(gè)下水口和地漏都要做排水檢驗(yàn)，查看每個(gè)排水口和地漏，有無堵塞，排水是否通暢。
B 對衛(wèi)生間閉水試驗(yàn)的方法：防水工程完工后，必須做24小時(shí)蓄水試驗(yàn)。那么收房時(shí)的閉水試驗(yàn)怎樣驗(yàn)收呢？你可以在收房前通知開發(fā)商，讓其提前對衛(wèi)生間做蓄水試驗(yàn)，在收房時(shí)能驗(yàn)證閉水是否合格。
C 查看廁所正下方樓房對應(yīng)位置，看看洗臉盆下水道管道是否有S彎管（防止臭氣上串的），若果沒有，在裝修施工時(shí)應(yīng)該注意做好，這一條是提醒您裝修用的，和交房無關(guān)。 I其他：
暖氣、煤氣：是否接通，表的讀數(shù)基數(shù)，應(yīng)該為零。暖氣片是否齊備，毛坯房一般應(yīng)該是帶的。（龍灣城是地采暖，這條可能用不著，）
暖氣：按房間詳細(xì)查看暖氣管道，暖氣片的安裝是否嚴(yán)密，牢固，各管接頭部位是否漏水漏氣， 查看打壓試驗(yàn)記錄。取暖期前的通水試驗(yàn)非常重要，必須親自參與，一定要知道分戶的主控閥門的位置。注意絕不允許擅自拆改暖氣管線及散熱器片。
地采暖檢測（這部分查了一些，不過沒太看懂，請大家補(bǔ)充哈）：由開發(fā)商派出專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行調(diào)試、設(shè)備運(yùn)行等全部工作，調(diào)試工作應(yīng)在交房同時(shí)進(jìn)行。水壓試驗(yàn)壓力和檢驗(yàn)方法，引自《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》，地暖驗(yàn)收應(yīng)以水壓0.6Mpa為標(biāo)準(zhǔn)，30分鐘內(nèi)掉壓不超過0.015為標(biāo)準(zhǔn)。
注意：地暖是您家收房驗(yàn)收項(xiàng)目的一部分，如果未能及時(shí)驗(yàn)收，跑水所造成損失索賠數(shù)額極，望大家重視。
3）小提示：
A 測量記錄樓宇的層高，采樣數(shù)據(jù)來源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上，同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。
B 收房前一定要多和鄰居交流，現(xiàn)在很多小區(qū)都有網(wǎng)上的業(yè)主論壇，到那上面一看，一般新房存在的一些問題都一目了然。再到自己房子里看看，有沒有這些問題。如果沒有論壇，那每次去新房，都最好在物業(yè)處或者售樓處多和鄰居們交流，在別人家存在的問題，很可能在你家也有，都要重點(diǎn)留意。
C 要第一天就去收房，最好在有鄰居收房后，向他們打聽清楚開發(fā)商所設(shè)定的收房流程，關(guān)注那些不合理的地方，并想好應(yīng)對之策再前往，如果可能，最好能參加集體收房。
D 物業(yè)費(fèi)可以交，不過要注明期限。裝修保證金等裝修時(shí)再交。電費(fèi)，根據(jù)電表讀數(shù)，只交交房日期之后的。
E 閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。
F 交費(fèi)簽字先驗(yàn)房：發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房。
G 此外還有一些需要業(yè)主簽字的驗(yàn)收表格，記錄該套房子的驗(yàn)收情況，例如《驗(yàn)房交接表》等。據(jù)了解，有些開發(fā)商為了簡化驗(yàn)收流程，同時(shí)也為了避免驗(yàn)收糾紛，會在其工作人員陪同業(yè)主看房驗(yàn)收之前就要求業(yè)主把所有需要簽名的表格簽完，甚至以不給鑰匙看房脅迫業(yè)主。律師提醒，這樣做對業(yè)主是很沒有保障的，業(yè)主無論如何都必須在看完房之后才能簽字驗(yàn)收。
3、驗(yàn)完樓后，買家按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《住戶驗(yàn)房交接表》，同時(shí)將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（一般附在《驗(yàn)房交接表》中）；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。
4、根據(jù)買家意見，買賣雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整改內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間，一般不應(yīng)超過30天。
提示：
疑難協(xié)商：在對新房驗(yàn)房時(shí)的疑難問題要求開發(fā)商進(jìn)行解答、解決，協(xié)商性的進(jìn)行處理，并以書面協(xié)議形式定案，且最好擬定15日的期限，若無法解決，則應(yīng)進(jìn)行再次的協(xié)商或訴諸其他政府部門解決。
5、如買家對樓房基本滿意，應(yīng)在《住戶驗(yàn)房交接表》上簽字認(rèn)可。這是確保您對新房的合法持有權(quán)，故而在辦理這一步的時(shí)候應(yīng)相當(dāng)慎重，可由開發(fā)商代辦也可由業(yè)主自辦；在領(lǐng)取鑰匙之后，與物業(yè)公司簽訂相應(yīng)的物業(yè)協(xié)議并交納相關(guān)費(fèi)用。這時(shí)也應(yīng)注意對發(fā)票、印章收據(jù)的保存。
（四）辦理入住手續(xù)
１、換發(fā)票、繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用；
２、填寫《住戶檔案表》《入住協(xié)議》《消防責(zé)任書》等表格；
３、領(lǐng)取《住戶手冊》《服務(wù)指南》等各種入住手冊及贈送物品。入住協(xié)議的簽署：在產(chǎn)權(quán)證辦理之后，業(yè)主對新房收房的相關(guān)事宜確認(rèn)無誤便簽署《入住交接單》，至此，新房收房過程完結(jié)。
一些注意事項(xiàng)：
A 費(fèi)用結(jié)算：在經(jīng)過驗(yàn)房協(xié)商之后，開發(fā)商應(yīng)出具《實(shí)測面積測繪報(bào)告》。雙方確認(rèn)面積和誤差之后結(jié)算新房余款、各項(xiàng)費(fèi)用。在這時(shí)，最好將誤差定在2%至3%，不宜超過5%。物業(yè)若催繳物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，則應(yīng)根據(jù)建委會的新規(guī)定予以駁回，在驗(yàn)收好之后再予以交付。各項(xiàng)交款發(fā)票需索取到手，以作憑證；
B 領(lǐng)取鑰匙：業(yè)主驗(yàn)房無誤領(lǐng)取新房鑰匙，并簽署《住宅鑰匙受到書》。在確認(rèn)鑰匙是否齊全；從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄表）等幾把。
買房子,收房、驗(yàn)房注意事項(xiàng)2017-03-17 21:55 | #2樓
購房者接收房產(chǎn)時(shí)必須要求賣方再次陪同實(shí)地察驗(yàn)，看是否有所變動，是否按合同要求進(jìn)行過維修改造，維修改造質(zhì)量和水平是否滿意，有關(guān)文件是否符合、齊全等，都應(yīng)仔細(xì)察驗(yàn)。只有購房人對房屋進(jìn)行驗(yàn)收并簽署房屋交接單、領(lǐng)取房屋鑰匙，開發(fā)商的交付義務(wù)才算履行完畢。
即使您掌握不了上述專業(yè)的驗(yàn)房方法，沒關(guān)系，因?yàn)樵谀胱⌒^(qū)前，您所在小區(qū)的物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽訂委托物業(yè)管理協(xié)議前，為了減來自身的麻煩或糾紛，他們已代您對小區(qū)所有房子進(jìn)行了質(zhì)量驗(yàn)收，在此您不妨了解一下物業(yè)管理公司有關(guān)《驗(yàn)收與接管物業(yè)的事項(xiàng)》另外,我還要提醒您別忘了國家對房屋交易的新規(guī)定，即：商品房交付使用時(shí)，預(yù)售人必須向預(yù)購人提供《商品房住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，其與合同具有同等法律效力。
牢記新房驗(yàn)收15招 保修期從交付之日起計(jì)算
那么，新房入住前，如果沒有專家的陪同，普通購房者該怎樣自己驗(yàn)房呢？北京市房屋修建工程監(jiān)督站的高級工程師給記者做了詳細(xì)的講解。
第1招：看“備案”留“兩書”
新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時(shí)，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。
2017年1月1日起，本市所有新建住宅竣工時(shí)，都要進(jìn)行一戶一驗(yàn)，并出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗(yàn)收。
第2招：衛(wèi)生間不滲不存
檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時(shí)后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。 檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。
第3招：門窗靈活嚴(yán)又亮
試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時(shí)也了解了它們的密封程度。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴(yán)絲合縫，為了防水，反而
規(guī)定下方須離地面1.5厘米。門窗的油漆質(zhì)量主要看有無流墜(油漆滴淌的痕跡)，各個(gè)門的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面。
第4招：輕敲各面聽空裂
墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。
第5招：頂層住戶查滲雨
如果買的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ�，所交工的房屋要么�?jīng)過兩場大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實(shí)驗(yàn)。
第6招：陽臺裂縫危險(xiǎn)大
一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。
第7招：保溫不好墻滴水
冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問題。
第8招：大開龍頭查漏堵
上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。
第9招：暖氣支管有坡度
暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個(gè)坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。
第10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。
第11招：拉閘斷電不可少
電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個(gè)分閘是否能完全控制各分支線路。
第12招：保險(xiǎn)插座護(hù)幼童
為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。
第13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多
衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施?熏衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座?熏洗手盆的上方不應(yīng)有插座。
第14招：廚衛(wèi)緊臨通風(fēng)道
廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。
第15招：開關(guān)接口拉一拉
檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。
對所購商品房進(jìn)行驗(yàn)收主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；
第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符； 第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；
第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題；
第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題；
第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
律師指點(diǎn) 室內(nèi)空氣不合格也可拒絕收房
大成律師事務(wù)所吳建中律師告訴記者，在收房過程中，如發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，應(yīng)分別情況作不同的處理。如果是房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或者室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格(特別是精裝修房屋)的，業(yè)主有權(quán)拒絕收房，并要求開發(fā)商退房并賠償損失。
而其他質(zhì)量問題的處理方式，一般在合同中均有約定，大體上分為先修復(fù)再交房和先收房再
修復(fù)兩種。如果在購房時(shí)選擇了后者，則業(yè)主就不能以房屋存在質(zhì)量問題拒絕收房，只能在收房后要求開發(fā)商進(jìn)行修復(fù)。
此類質(zhì)量問題又可分為兩種，一是不影響裝修施工或入住的一般性質(zhì)量問題，二是影響裝修和入住的嚴(yán)重質(zhì)量問題，如漏水、墻體開裂、精裝修嚴(yán)重不合格等。無論何種情況，業(yè)主都需要在與開發(fā)商及物業(yè)簽署房屋驗(yàn)收交接單時(shí)，把需要修復(fù)的質(zhì)量問題確認(rèn)下來，并明確修復(fù)的期限。由于集中交房期間問題比較多，業(yè)主要主動地多與開發(fā)商、物業(yè)聯(lián)系，督促其盡快修復(fù)，不要等待。
對于嚴(yán)重影響業(yè)主裝修或入住的質(zhì)量問題，如果開發(fā)商拖延修復(fù)，給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)依法索賠，但要注意搜集和保留好證據(jù)。此外，對于較嚴(yán)重的問題，業(yè)主可以要求在修復(fù)前先制定修復(fù)方案，并經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或其他有專業(yè)資質(zhì)的單位進(jìn)行鑒定、認(rèn)可。
貼心提醒 新房保修期從交付之日起計(jì)算
《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗(yàn)收的房屋交付使用之日起計(jì)算。
房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。
住宅工程交付使用時(shí)，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件一并交給業(yè)主。并且，《住宅質(zhì)量保證書》中有五項(xiàng)內(nèi)容必須在住宅單元入口進(jìn)行公示，公示期不得少于6個(gè)月。另外，住宅工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要制作工程標(biāo)牌，并鑲嵌在建筑外墻顯著部位。
住宅質(zhì)量保修正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期
1.屋面防水3年；
2.墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；
3.墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
4.地面空鼓開裂、大面積起砂1年；
5.門窗翹裂、五金件損壞1年；
6.管道堵塞2個(gè)月；
7.供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；
8.衛(wèi)生潔具1年；
9.燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；
10.其他部位、部件保修期，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。
備注：住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。
怎樣認(rèn)定房屋質(zhì)量不合格
根據(jù)《解釋》第12條和第13條，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。 那么，應(yīng)如何認(rèn)定房屋的“主體結(jié)構(gòu)”、“不合格”和“嚴(yán)重影響正常居住使用”這些概念呢？從技術(shù)角度看，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。
主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問題。
所謂“不合格”，應(yīng)指房屋未能通過驗(yàn)收或經(jīng)核驗(yàn)被認(rèn)定為不符合質(zhì)量要求的情形�！皣�(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)指由于房屋質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問題，而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵，出賣人應(yīng)當(dāng)對此予以修復(fù)，買受人不能因此要求退房。
專家從房屋質(zhì)量、公共設(shè)施、材料等談驗(yàn)房
商品房質(zhì)量是當(dāng)前投訴較多的糾紛。為幫助消費(fèi)者順利收樓，給大家講講收房的要點(diǎn)。
免除收房傷痛從簽合同開始
為避免出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，建議消費(fèi)者在買房時(shí)選擇資信良好的開發(fā)商，將風(fēng)險(xiǎn)控制在前期。 簽合同時(shí)應(yīng)明確各有關(guān)細(xì)節(jié)，包括收樓時(shí)間，收樓程序(如先驗(yàn)樓，無異議后再收等)；驗(yàn)樓時(shí)從配套設(shè)施到房內(nèi)各項(xiàng)交付物指標(biāo)的具體詳細(xì)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(面積、地面、廚廁等等)，最好附上設(shè)計(jì)圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準(zhǔn)。同時(shí)注明收樓時(shí)原開發(fā)商的廣告、售樓書、樣板房等都可成為房屋結(jié)構(gòu)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。最妥當(dāng)?shù)淖龇ㄊ钦埳弦晃挥薪?jīng)驗(yàn)的律師，分析購房合同中有無標(biāo)注不明或易成歧義的條款陷阱，免除收樓時(shí)的麻煩。
切記查看“三書一證一表”
“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。 根據(jù)國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”�！叭龝蛔C一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)記，是發(fā)展商交樓的必要條件。
業(yè)主一旦簽了有關(guān)文件，就視為對樓宇質(zhì)量的認(rèn)可。因此，專家提醒，收樓前千萬記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗(yàn)收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署人住單，收樓。但時(shí)下不少發(fā)展商交樓時(shí)，大多未能出具完整的文件，若買家確實(shí)想收樓的，驗(yàn)收過《住宅質(zhì)量保證書》，有關(guān)部門出具的關(guān)于永久水電、消防、電梯使用等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證書后，確保具備居住條件的，亦可收樓。
先驗(yàn)房后收樓
先驗(yàn)樓再繳費(fèi)、辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗(yàn)樓后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)貨不對板，申訴起來也軟弱無力——負(fù)責(zé)任的發(fā)展商會積極善后，無良的則會實(shí)施“拖字訣”，讓買家勞心勞力，這對買家來說是不公平的。
為避免出現(xiàn)這種情況，買家應(yīng)事先在購房合同中特別約定先驗(yàn)房后收樓，另一方面如合同已成事實(shí)，則可采取在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。 2、商品房驗(yàn)房細(xì)則
答：開發(fā)商在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)竟然是“無證可依”!一番調(diào)查下來，不禁為那些即將辦理入住手續(xù)的業(yè)主捏了一把汗。如此看來，要想日后麻煩少，只有靠業(yè)主自己把好“驗(yàn)房關(guān)”了。在請教了一些專業(yè)人士后，他們提醒購房者在辦理人住手續(xù)時(shí)要加倍小心，不要草草看房，輕易簽字，以致裝修人住后發(fā)現(xiàn)問題時(shí)開發(fā)商找借口推諉責(zé)任。驗(yàn)房時(shí)要帶好筆、紙、卷尺、直尺、小刀片、照相機(jī)等，便于測量、記錄、取證，主要應(yīng)檢查以下內(nèi)容：
1、檢查房屋有無裂縫。首先要仔細(xì)查看房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險(xiǎn)，修補(bǔ)后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。其次要看露臺處的兩側(cè)墻面是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。最后看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該房存在危險(xiǎn)隱患，對這類房屋，購買者一定不能抱僥幸心理。
2、檢查房屋有無傾斜。雖然檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠(yuǎn)近距離仔細(xì)觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題。有時(shí)，可在房頂上用細(xì)繩拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。
3、檢查房屋有無滲漏。購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細(xì)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現(xiàn)象，這些都是滲漏的跡象。還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。驗(yàn)收房屋最好在下過大雨之后，可在交房之前要求物業(yè)公
司工作人員一同前往，把廚房、衛(wèi)生間的水放一放，過兩天再來察看是否會滲漏。 4、供水、供電、煤氣、電話線、閉路電視線是否暢通到位。要檢查強(qiáng)電、弱電的垂直距離是否超過一米，距離達(dá)不到要求，日后會影響電視的收看效果。
5、檢查衛(wèi)生間的排水情況。看水是否能通暢無阻地排向出水口，否則將給今后的居住帶來不便或增加裝修改造費(fèi)用。
6、測量房間的層高是否達(dá)到要求。建筑層高為2．8米，實(shí)際高度不能低于2．6米，層高3米的實(shí)際高度不能低于2．75米，住宅層高不能低于2．8米。
7、所用的材料是否是當(dāng)初承諾的品牌。
法律界人士還提醒購房者：在辦理人住手續(xù)時(shí)，應(yīng)要求開發(fā)商提供該房產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案表，并查看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)；購房人要仔細(xì)驗(yàn)收房屋，確信沒有質(zhì)量問題再辦理人住手續(xù)；如果發(fā)現(xiàn)房屋有一般質(zhì)量問題，應(yīng)立即找開發(fā)商或建筑商，要求其對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認(rèn)并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時(shí)間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書面憑證。如果發(fā)現(xiàn)是嚴(yán)重的質(zhì)量問題，購房者認(rèn)為就是修復(fù)了也無法正常居住，就可直接找開發(fā)商提出 解除合同并賠償損失。如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋，法院應(yīng)當(dāng)支持購房入的請求。
精裝修房屋如出現(xiàn)質(zhì)量問題，也可按上述辦法解決。因房屋的許多地方都被裝修掩蓋了，不易發(fā)現(xiàn)問題，在辦理入住手續(xù)時(shí)，最好找一些專業(yè)人員查看，還要注意使用的裝修材料和當(dāng)初合同約定的是否一致。在入住以后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，不管是房屋本身還是裝修部分，只要在保修期內(nèi)，都可以找開發(fā)商解決。
3、如何對所購商品房進(jìn)行面積驗(yàn)收？
答：房屋面積直接關(guān)系到購房者的切身利益，如何知道房屋銷售面積多了還是少了，如何計(jì)算房屋的銷售面積呢?
按照國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局1998年12月22日批準(zhǔn)實(shí)施的國家計(jì)量技術(shù)規(guī)范0JFl058—1998)《商品房銷售面積測算與計(jì)算》的規(guī)定，商品房銷售面積以建筑面積計(jì)算。建筑面積是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。
套內(nèi)建筑面積。指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。套內(nèi)墻體面積包括本套獨(dú)用墻體面積和套與套之間的分隔墻的一半面積。套內(nèi)陽臺建筑面積系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影，套內(nèi)有多個(gè)陽臺的，全部計(jì)算。該技術(shù)規(guī)范沒有區(qū)分開放式陽臺和封閉式陽臺、外挑式陽臺和內(nèi)含式陽臺。按照有關(guān)規(guī)定，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽臺的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開放式陽臺的，計(jì)算一半。
共有建筑面積。指各產(chǎn)權(quán)人共有占有或共同使用的建筑面積，由兩部分組成：電梯井、樓梯
間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公用門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整幢建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。
購房者單靠自身力量要測量、計(jì)算公(共)用建筑面積及本套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是相當(dāng)困難的，但可以測算本套套內(nèi)建筑面積。如果套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積或開發(fā)商出示的測繪報(bào)告顯示的面積出入過大，應(yīng)向測繪機(jī)構(gòu)問明原因或要求復(fù)測。
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