房地產(chǎn)會計要怎么做帳
在房地產(chǎn)企業(yè)上班，會計工作崗位的人員很想了解一下怎么做賬。下面是小編為你整理的房地產(chǎn)會計做帳方法，希望對你有幫助。
房地產(chǎn)會計做帳方法
一.房地產(chǎn)會計賬務(wù)處理流程
先談?wù)剷嬃鞒贪伞７康禺a(chǎn)行業(yè)的會計流程與其他行業(yè)的會計流程大同小異。
1、關(guān)于費用的報銷。有關(guān)的業(yè)務(wù)人員簽字，部門負責(zé)人簽字，然后由會計部門的有關(guān)人員審核，最后由簽批權(quán)的負責(zé)人簽字后，由出納支付。出納做記賬憑證。
2、房地產(chǎn)行業(yè)一般情況同上。只是在出包工程時支付工程款，有的企業(yè)由會計部會同工程部按定額或形象進度測算工程進度并以此支付工程款，有的企業(yè)只由工程部測算工程進度，有關(guān)人員簽字后支付工程款。實際上就是會計的《建筑會同》采用完工百分比法確定收入。
3、出納只做與貨幣收支有關(guān)的記賬憑證，并據(jù)此核對現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬。
4、由會計部有關(guān)人員進行會計記賬憑證審核。
5、由會計部有關(guān)人員進行記賬憑證匯總、試算平衡、記賬。
6、由會計部有關(guān)人員制作轉(zhuǎn)賬憑證。由會計部有關(guān)人員審核，再記賬。
7、填制會計報表、稅表。
再談?wù)劮康禺a(chǎn)行業(yè)會計科目的設(shè)置。房地產(chǎn)行業(yè)的會計科目與一般的制造業(yè)的會計科目基本相同。一般的貨幣資金、往來等都用。不同的是：
工業(yè)企業(yè)一般不使用：預(yù)收賬款、預(yù)付賬款。而房地產(chǎn)行業(yè)使用這兩個科目。工業(yè)的“生產(chǎn)成本”，房地產(chǎn)行業(yè)改為：“開發(fā)成本”，它下面設(shè)6個二級科目，分別是：
1.土地出讓及拆遷安置補償費
2.前期工程費、
3.基礎(chǔ)設(shè)施工程費、
4.建筑安裝工程費、
5配套設(shè)施工程費、
6.開發(fā)間接費。
一般房地產(chǎn)行業(yè)按項目、開發(fā)期設(shè)置三級科目。(必須說明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按棟核算成本，以建筑面積做為分配混合費用的依據(jù)。但是，由于實際工作中，由于有關(guān)人員、收費等是打包的形式，按上述方法分攤較難，再加上同期開發(fā)的樓盤基本相同，可以采用按項目、開發(fā)期核算成本)。工業(yè)企業(yè)的“庫存商品”改為“開發(fā)產(chǎn)品”;“制造費用”改為“開發(fā)間接費用”。
二.再談?wù)動嘘P(guān)稅費情況。由于房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品周期較長，一般的按會計準(zhǔn)則要求確認收入時間會較長，但是，國家的稅收不能延期，因此，有關(guān)的稅法規(guī)定，按企業(yè)收取的預(yù)收款為稅基計算繳納營業(yè)稅及附加稅。也就是說，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)銷售期房的時候，就開始交稅。并且按一定的比例預(yù)交企業(yè)所得稅、土地增值稅，房地產(chǎn)行業(yè)還應(yīng)該繳納土地使用稅。當(dāng)工程開發(fā)完畢后，要匯算清繳土地增值稅。
房地產(chǎn)會計核算流程
開發(fā)環(huán)節(jié)，銷售環(huán)節(jié)，清算環(huán)節(jié)
先講開發(fā)環(huán)節(jié)
講到開發(fā)，先得有土地
就像生產(chǎn)汽車，你得先有鋼材
所以首先要有地
也就是所謂的購地
環(huán)節(jié)
一般現(xiàn)在房地產(chǎn)商買地都是要經(jīng)過國土交易中心網(wǎng)上競拍，或者現(xiàn)場競標(biāo)。
我說的細點，因為業(yè)務(wù)知識點就含在里面
一般房地產(chǎn)商會看到國土資源交易網(wǎng)或者類似網(wǎng)站發(fā)布賣地消息，上面會有土地的拍賣價格，但是這個并不是我們做賬的土地價格
我們做賬的土地價格是最終的成交價
還有和政府簽訂的購地合同中相關(guān)的印花稅，契稅，一并作為土地成本入賬
這個時候的會計科目是：借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費
貸：銀行存款
經(jīng)過激烈的競爭，和政府簽訂的購地協(xié)議合同，地有了，
也就是房地產(chǎn)最重要的核心原材料有了，那是不是要對這塊原材料內(nèi)在的質(zhì)量好壞進行甄別呢?
土地外在的一些優(yōu)點如地段，周圍市政配套設(shè)施這里不講，因為這些都是大家可以看得到的
我所說的內(nèi)在質(zhì)量就是土地的地質(zhì)，地基基礎(chǔ)，
地質(zhì)好不好，以后蓋房子地基穩(wěn)不穩(wěn)固，買完地皮以后肯定要第一件去做的事。
這也就進入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的第二步了
前期工程費
承前啟后，前就是為建造房子做準(zhǔn)備工作，后就是買完地就必須要做的工作
雖然財務(wù)不做工程上的事情，但是財務(wù)必須要懂得工程部這時候為做這些工作拿來的報銷發(fā)票怎么去處理
要不然還真以為一步到位，直接都計入到建安工程費里面了
所以勘探地質(zhì)，地質(zhì)勘察費，文物勘察費，地基勘察費， 水文勘察費，沉降觀測費，日照測試費， 環(huán)境評估費，交通影響分析費，基礎(chǔ)樁應(yīng)變費
這些都要進入前期工程費
具體分錄：借：開發(fā)成本-前期工程費
貸：銀行存款/現(xiàn)金
我這里說到開發(fā)成本-前期工程費，二級科目
如果你要做的詳細的話，三級科目根據(jù)本單位的需要自己設(shè)置
做完這些對土地的內(nèi)在因素工作，確定土地蓋房沒問題。接下來就要考慮房子怎么蓋的問題。
也就是規(guī)劃，設(shè)計
到這個時候項目的整體效果圖就會出來，
還有施工圖設(shè)計，景觀設(shè)計，給排水設(shè)計等這些都是規(guī)劃設(shè)計費
具體分錄：
借：開發(fā)成本-前期工程費- 規(guī)劃設(shè)計費
貸：銀行存款/現(xiàn)金
效果圖出來以后就要準(zhǔn)備施工，施工之前你就要去辦各種證
項目報建費， 施工許可證費，人防報建費
招標(biāo)代理費
具體分錄：
借：開發(fā)成本-前期工程費- 行政規(guī)費及規(guī)劃報建費 貸：銀行存款/現(xiàn)金
報建程序結(jié)束了，你就要招標(biāo)，把工程發(fā)包出去
這個時候會計科目：借：開發(fā)成本-前期工程費-招標(biāo)費
貸：銀行存款/現(xiàn)金
工程招標(biāo)完畢了，施工隊要進來了，一般前期的工地的最原始還是的道路、水、電是開發(fā)商自己做的，也就是通俗的說三通一平，通路，通電，通水，路平
要不然施工隊做不了事啊，三通一平開發(fā)商自己做的好處是可以根據(jù)總規(guī)劃圖設(shè)計最合理的位置放置三通一平
這個時候會計分錄：
借：開發(fā)成本-前期工程費-三通一平費 貸：銀行存款/現(xiàn)金
還有必要的臨時性的開發(fā)商管理人員的辦公場所，設(shè)施
肯定要這個時候蓋好，
就是臨時設(shè)施
這個時候會計科目：借：開發(fā)成本-前期工程費-臨時設(shè)施費 貸：銀行存款/現(xiàn)金
這些都做完了，也就是購地，前期工作都做好了
真正的建房子開始了!
這些都是安裝工程
會計分錄
借：開發(fā)成本-建安工程費-安裝工程費 貸：銀行存款
蓋房子的`那些事
首先當(dāng)然是地基了
地基打好了，就要做地下室，架空層
這些都是算到基礎(chǔ)工程
會計科目：借
借：開發(fā)成本-建安工程費-基礎(chǔ)工程
貸：銀行存款
然后是房子從第一層往上蓋
正式進入主體工程
也就是經(jīng)常工地上看到綠色的防塵網(wǎng)里面的建筑物
這個時候會計科目：
借：開發(fā)成本-建安工程費-主體工程
貸：銀行存款
一般基礎(chǔ)和主體工程也可以放一起的
嚴(yán)格上來說要分開
具體看你的公司要求去
好了，可以看到你的房子一直到封頂，都是這個分錄
房子封頂了，接下來就是正式進入安裝工程
你可以想象你家的防盜門，電梯，消防安裝，火災(zāi)報警系統(tǒng)
日常經(jīng)常接觸的東西在這個時候安裝到建筑物里面
還有樓梯的扶手，鋁合金窗，水暖氣電管線安裝，空調(diào)及通風(fēng)工程，消防安裝工程，火災(zāi)報警工程，電梯工程， 公共部位裝修， 避雷接地工程，停車設(shè)備及安裝工程，其他安裝工程費
建安工程費的基礎(chǔ)工程和主體工程一樣的
都是施工企業(yè)給你開的
房地產(chǎn)工程到這一步了
一般會裝修售樓部
一般是主體工程達到總體的一定比率就能去房管局辦理預(yù)售證
售樓部裝修時段不具體分
可以拿到地的時候就弄個售樓部
我說的是合規(guī)的情況下
可能你公司想早點回籠資金吧
所以我只是說在這個環(huán)節(jié)了必須說到售樓部的事情了
因為這里的售樓部是永久性房子的售樓部
等銷售完畢房子，售樓部就視為商品房
可租可賣
可為物業(yè)用房
所以這里的售樓部建造成本視同開發(fā)成本-建安工程費
還有種租來的房子做裝修，或者賣完房子就拆的建造成本進入在建工程
會計科目 借：在建工程
貸：銀行存款/現(xiàn)金
裝修好了，轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)
貸：在建工程
攤銷 折舊，會計分錄 借：銷售費用-折舊費
貸：累計折舊
作為永久性房子的售樓部，它的建造、裝修都進入開發(fā)成本，具體分錄
借：開發(fā)成本-建安工程費-售樓處裝修
貸：銀行存款/現(xiàn)金
房地產(chǎn)企業(yè)會計財務(wù)處理流程
簽定認購書 →收定金 簽征信聲明→開定金票據(jù)
↓提供按揭所需材料明細7天(土地 在建工程解押)
簽購房買賣合同→收集核對按揭材料、收首付款→開首付票據(jù)
↓(增加監(jiān)管銀行)
辦理銀行按揭
↓
銀行審核材料(建行信貸審核→專審審批)
↓ 7天
國土局抵押放款(開貸款票據(jù)到銀行)
↓
銀行通知客戶還款
↓
銀行取件、通知客戶領(lǐng)取按揭材料
↓
辦理產(chǎn)權(quán)、代收稅費，根據(jù)面積誤差多退少補
↓
向銀行借已抵押發(fā)票辦理產(chǎn)權(quán)
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