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2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考前訓(xùn)練題4
1.房地產(chǎn)的( )是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。
A適應(yīng)性
B對(duì)專業(yè)管理的的依賴性
C位置的固定性
D相互之間的影響性
答案：C
解析：位置的固定性也稱不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性
2.某投資者花費(fèi)80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個(gè)月可收回投資.
A 50.5
B 60
C 65
D 75
答案：C
解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65
3.某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為( )
A11.38%
B12.64%
C15.46%
D 16.22%
答案：B
解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%
4.下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是( )
A 房屋出租
B 房地產(chǎn)抵押
C 土地使用權(quán)出讓
D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
答案：C
解析：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)
5.一般來說，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格( )價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。
A高于
B低于
C等于
D高于等于
答案：A
6.某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷售量為100萬臺(tái)，實(shí)際銷售量為110萬臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測(cè)銷售量為( )萬臺(tái).
A102
B120
C108
D88
答案:C
解析:Q=0.8*110+0.2*100=108
7.下列說法不正確的是( )
A利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。
B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2。
C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上
D一般來說，對(duì)于一個(gè)開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%一45%。
答案：A
解析：利息備付率對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。
8.某筆筆資金按單利計(jì)息，n個(gè)周期末的本利和為( )
A P(1+i)n
B P(1+i*n)
C P*n*i
D A(1+i)n
答案：B
解析：Fn= P(1+i*n)
9.某投資者以1000萬元價(jià)格購得一物業(yè)5年經(jīng)營權(quán)，目標(biāo)收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元(凈收益發(fā)生在年末)，則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為( )
A 101萬元
B 137萬元
C 256萬元
D 500萬元
答案：B
解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137
10.從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險(xiǎn)是指( )
A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度
B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小
C房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)程度
D房地產(chǎn)開發(fā)程度
答案：B
解析：從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險(xiǎn)是指獲取預(yù)期投資收益的可能性大小.
11、房地產(chǎn)投資的( )特點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。
A.能夠得到稅收方面的好處
B.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持
C.能抵消通貨膨脹的影響
D.提高投資者的資信等級(jí)
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
12、我國去年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策，使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的( )。
A.政治風(fēng)險(xiǎn)
B.政策風(fēng)險(xiǎn)
C.利率風(fēng)險(xiǎn)
D.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
標(biāo)準(zhǔn)答案：B
13、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的( )。
A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
B.政策風(fēng)險(xiǎn)
C.利率風(fēng)險(xiǎn)
D.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
標(biāo)準(zhǔn)答案：A
14、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的( )。
A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)
B.未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)
C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
D.比較風(fēng)險(xiǎn)
標(biāo)準(zhǔn)答案：B
15、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時(shí)，該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)相對(duì)整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是( )?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
標(biāo)準(zhǔn)答案：B
解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.74
16、( )是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
C.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
D.政策風(fēng)險(xiǎn)
標(biāo)準(zhǔn)答案：A
17、單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)頗大，若把這兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)( )。
A.正的協(xié)方差
B.負(fù)的協(xié)方差
C.標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差
D.絕對(duì)協(xié)方差
標(biāo)準(zhǔn)答案：B
18、寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金為400元/m2?年，則其面臨( )。
A.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
B.周期風(fēng)險(xiǎn)
C.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
標(biāo)準(zhǔn)答案：D
解析：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱購買力風(fēng)險(xiǎn)。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。
19、香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于( )的考慮結(jié)果。
A.大陸政策多變
B.占領(lǐng)世界投資市場(chǎng)
C.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
D.投資組合
標(biāo)準(zhǔn)答案：D
解析：投資者是在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。
20、個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于( )。
A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
C.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)
D.比較風(fēng)險(xiǎn)
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
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