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房地產(chǎn)估價《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》模擬試題
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判斷題
1.當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長期投資。 ( )
2.從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的風險完全抵消。 ( )
3.開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā) 成本之比。 ( )
4.目標定價法中以估計的銷售量確定價格的做法，忽視了價格對需求的影響。 ( )
5.某項目成本利潤率為30%，開發(fā)周期為2年，則該項目年成本利潤率為15%。 ( )
6.資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理大，但比設(shè)施管理要小。 ( )
7.為了及時總結(jié)物業(yè)經(jīng)營的狀況，物業(yè)管理公司需經(jīng)常對物業(yè)的財務(wù)狀況進行評估，并將 評估結(jié)果向業(yè)主委員會報告。 ( )
8.零售商業(yè)物業(yè)中，當采用百分比租金時，如果承租人與業(yè)主約定的人為平衡點低于自然 平衡點，在百分比不變時，會令業(yè)主的收入增加。 ( )
9.在用蒙特卡洛法進行風險分析時，其結(jié)果的準確性主要取決于對各變量的變化范圍和變 化概率估計的準確性。 ( )
10.內(nèi)部收益率小于目標收益率時，則認為項目在財務(wù)上是可以接受的;如果內(nèi)部收益率大 于目標收益率時，則認為項目在財務(wù)上是不可以接受的。 ( )
11.空置率的估計對于估算房地產(chǎn)項目的有效毛租金收入非常重要。空置率降低，會導(dǎo)致有 效毛租金收入減少;空置率提高，會導(dǎo)致有效毛租金收入上升。 ( )
12.房地產(chǎn)項目開發(fā)時機的分析與選擇，應(yīng)先考慮開發(fā)完成后的市場前景，再推出開發(fā)場地 、和開始建設(shè)的時機。 ( )
13.對于投資者認為經(jīng)濟可行的房地產(chǎn)投資項目，其投資的財務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行 貸款利率。 ( )
14.過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。 ( )
15.物業(yè)可以獲取的最大租金收人稱為潛在毛租金收入。 ( )
參考答案：
1.對 2.錯 3.錯 4.錯 5.錯 6.錯 7.對 8.對 9.對 10.錯 11.錯 12.對 13.對 14.對 15.對
多選題
1.按投資業(yè)務(wù)劃分，房地產(chǎn)投資信托基金分為( )。
A.權(quán)益型
B.抵押型
C.混合型
D.質(zhì)押型
E.提存型
2.利率提高，對房地產(chǎn)投資的影響有( )。
A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損
B.導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的提高
C.加大投資者的債務(wù)負擔
D.減緩?fù)顿Y者的債務(wù)負擔
E.投資會提高
3.以下情況能引起房地產(chǎn)市場需求增加的是( )。
A.未來預(yù)期收益的增加
B.收入水平的提高
C.邊際稅率的降低
D.土地供給的減少
E.消費品位的變化
4.房地產(chǎn)開發(fā)程序可以劃分為( )等階段。
A.物業(yè)管理階段
B.前期工作
C.建設(shè)階段
D.租售階段
E.投資機會選擇與決策分析
5.盡管有些房地產(chǎn)開發(fā)商也有自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，這是因為物業(yè)代理具有某些優(yōu)勢，具體包括( )。
A.物業(yè)代理對房地產(chǎn)市場當前和未來的供求關(guān)系
B.物業(yè)代理具備豐富的租售知識和經(jīng)驗的專業(yè)人員
C.物業(yè)代理信譽更高，更易銷售
D.物業(yè)代理更加熟悉市場情況
E.房地產(chǎn)開發(fā)商有特定的銷售對象
6.房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得的利益有( )。
A.自我消費
B.房地產(chǎn)保值
C.房地產(chǎn)增值
D.開發(fā)利潤
E.出租收益
7.在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有( )。
A.文獻查閱
B.觀察
C.專題討論
D.問卷調(diào)查
E.實驗
8.在市場經(jīng)濟條件下，利率的高低主要取決于( )等因素。
A.行業(yè)基準收益率
B.政府政策
C.通貨膨脹率
D.社會平均利潤率
E.投資者的目標收益率
9.下列各項中，用以反映項目清償能力的指標有( )。
A.速動比率
B.利息備付率
C.償債備付率
D.內(nèi)部收益率
E.資產(chǎn)負債率
10.稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種包括( )。
A.經(jīng)營稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加
B.企業(yè)所得稅，即對實行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅
C.土地使用稅，即房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占有土地應(yīng)繳納的一種稅種
D.房產(chǎn)稅，即投資者擁有房地產(chǎn)時征收的一種地皮等財產(chǎn)稅
E.土地增值稅
11.“三項預(yù)測值”的基本思路是，對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即( )，根據(jù)各變動因素三個預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。
A.最樂觀預(yù)測值
B.最不能預(yù)測值
C.最有可能預(yù)測值
D.最悲觀預(yù)測值
E.最高利潤預(yù)測值
12.有關(guān)風險估計與評價常用方法的描述，錯誤的是( )。
A.解析法和蒙特卡洛法是風險分析的方法中最主要的兩種
B.解析法和蒙特卡洛法有很大區(qū)別
C.蒙特卡洛法主要用于解決一些比較簡單的問題
D.解析法要求在已知各個現(xiàn)金流概率分布情況下實現(xiàn)隨機抽樣
E.解析法和蒙特卡洛法無很大區(qū)別
13.在一個房地產(chǎn)項目進行風險分析的過程中，風險評價的主要任務(wù)是( )。
A.檢驗各風險因素
B.對評價指標的影響
C.對風險對策的建議
D.定量確定風險大小
E.選出最佳方案
14.項目管理的目標就是尋求項目( )的最優(yōu)均衡控制。
A.質(zhì)量
B.安全
C.成本
D.資源
E.時間
15.零售商業(yè)物業(yè)租金調(diào)整可以基于( )來進行調(diào)整。
A.消費者價格指數(shù)
B.零售物價指數(shù)
C.業(yè)主的要求
D.租賃雙方商定的定期調(diào)整比率
E.同類物業(yè)的租金水平
參考答案：
1.ABC 2.AC 3.AB 4.BCDE 5.ABD 6.ABCE 7.BCDE 8.BCD 9.ABCE 10.AB
11.ACD 12.CDE 13.ABCE 14.ACE 15.ABD
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