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2017房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)管理鞏固題及答案
俗話說(shuō)：“沒(méi)有苦中苦，哪有甜上甜。”學(xué)習(xí)中的苦與樂(lè)就是這樣的，要想掌握真知識(shí)，真本領(lǐng)，不吃苦中苦，是不行的。下面由小編為大家整理2017房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)管理鞏固題及答案，希望能夠幫助到大家備考。
1、用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]來(lái)分析投資回收與投資回報(bào)，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，Pi/[(1+i)n-1]就是投資者的投資回報(bào)。( )
標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
解析：Pi是投資者投入資本金后所獲得的投資回報(bào)，Pi/[(1+i)n-1]是投資者的投資回收。
2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量之和。( )
標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
解析：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。
3、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。( )
標(biāo)準(zhǔn)答案：正確
4、研究表明：對(duì)于常規(guī)項(xiàng)目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化)FIRR有唯一實(shí)數(shù)解;對(duì)于非常規(guī)項(xiàng)目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次變化)，解出的方程可能有多個(gè)實(shí)數(shù)解，即FIRR可以有多個(gè)值。( )
標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
解析：對(duì)于非常規(guī)項(xiàng)目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次變化)，由于FIRR是唯一的，如果計(jì)算FIRR的方程有多個(gè)實(shí)數(shù)解，須根據(jù)FIRR的經(jīng)濟(jì)含義對(duì)計(jì)算出的實(shí)數(shù)解進(jìn)行檢驗(yàn)，以確定是否能用FIRR評(píng)價(jià)該項(xiàng)目。
5、成本利潤(rùn)率是整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，才等于年成本利潤(rùn)率。( )
標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
解析：成本利潤(rùn)率是整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率。
6、資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率。( )
標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
解析：資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均稅后利潤(rùn)總額與資本金的比率。
7、投資分析中使用的成本有許多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實(shí)施方案會(huì)有不同的成本數(shù)據(jù)。( )
標(biāo)準(zhǔn)答案：正確
8、對(duì)于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金均屬于固定資產(chǎn)投資的性質(zhì)。( )
標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
9、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。( )
標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
解析：開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用。而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。
10、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅后列支。( )
標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
解析：城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。
11、下列屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直接投資的是( )。
A.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票
B.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托公司(REITs)的股份
C.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)
D.購(gòu)買(mǎi)一座正在運(yùn)營(yíng)的高爾夫球場(chǎng)
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
12、所謂住房抵押支持證券，就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的( )債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。
A.房地產(chǎn)企業(yè)債券
B.個(gè)人住房抵押貸款
C.房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款
D.金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期融資
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
13、房地產(chǎn)投資的( )特點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。
A.能夠得到稅收方面的好處
B.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持
C.能抵消通貨膨脹的影響
D.提高投資者的資信等級(jí)
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
14、我國(guó)去年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策,使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的( )。
A.政治風(fēng)險(xiǎn)
B.政策風(fēng)險(xiǎn)
C.利率風(fēng)險(xiǎn)
D.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
15、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷(xiāo)售過(guò)程復(fù)雜，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的( )。
A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
B.政策風(fēng)險(xiǎn)
C.利率風(fēng)險(xiǎn)
D.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
16、某投資市場(chǎng)平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國(guó)債收益率為3.5%，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.5，那么當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為( )。
A.3.5%
B.5.17%
C.7.75%
D.8.59%
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
17、租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸與法律所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)屬于( )。
A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)
B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
C.比較風(fēng)險(xiǎn)
D.未來(lái)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
18、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是( )的影響
A.預(yù)期通貨膨脹
B.非預(yù)期通貨膨脹
C.成本型通貨膨脹
D.需求型通貨膨脹
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
19、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)是( )。
A.比較風(fēng)險(xiǎn)
B.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)
C.持有期風(fēng)險(xiǎn)
D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
20、房地產(chǎn)投資的( )優(yōu)點(diǎn)，是置業(yè)投資者所能容忍較低投資收益率的原因。
A.能抵消通貨膨脹的影響
B.相對(duì)較高的收益水平
C.提高投資者的資信等級(jí)
D.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
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