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房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法強(qiáng)化題及答案
當(dāng)你經(jīng)過(guò)艱難的思索、推理，最后解出一道難題時(shí)，會(huì)喜形于色;當(dāng)你在學(xué)習(xí)中取得優(yōu)良成績(jī)時(shí)，會(huì)感到由衷的喜悅;當(dāng)你運(yùn)用所學(xué)知識(shí)，在生活中解決了實(shí)際問(wèn)題時(shí)，會(huì)樂(lè)在其中。今天小編為大家編輯整理了房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法強(qiáng)化題及答案，更多試題盡在我們應(yīng)屆畢業(yè)生考試網(wǎng)。
1、 某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/㎡，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/㎡，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為( )元/㎡。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
標(biāo)準(zhǔn)答案：D
2、 某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月l日對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為3000萬(wàn)元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月l日)該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000
E.4454.54
標(biāo)準(zhǔn)答案：E
3、 某幢寫(xiě)字樓，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元;裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫(xiě)字樓的物質(zhì)折舊額為( )萬(wàn)元。
A.400
B.628
C.656
D.700
標(biāo)準(zhǔn)答案：B
4、 某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為( )年。
A.45
B.50
C.52
D.55
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
5、 某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開(kāi)工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500㎡，年凈收益為350萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需2.5年。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.3758.57
B.3942.03
C.3966.10
D.4769.85
標(biāo)準(zhǔn)答案：D
6、 已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/㎡;若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于( )元/㎡。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
標(biāo)準(zhǔn)答案：D
7、 某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/㎡;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.521
B.533
C.695
D.711
標(biāo)準(zhǔn)答案：A
8、 已知一年期國(guó)債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報(bào)酬率為( )。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
9、 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是( )。
A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始時(shí)的具體日期
B.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期
C.取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
10、 下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是( )。
A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法
B.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用
C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房
D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
11.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是( )。
A.交通
B.用途
C.環(huán)境
D.樓層
答案：B
12.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%。假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬(wàn)元，平均單價(jià)為5000元/m2，樓面地價(jià)為1200元/m2，則該宗土地的總價(jià)為( )萬(wàn)元。
A.96
B.192
C.240
D.480
答案：D
13.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為( )元/m2。
A.3000
B.3277
C.3295
D.3599
答案：C
14.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬(wàn)套上升到20萬(wàn)套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的收入彈性為( )。
A.036
B.122
C.2.78
D.325
答案：C
15.下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是( )。
A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格
B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格
C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格
D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買(mǎi)價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià)
答案：C
16.某房地產(chǎn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4000元/m2，預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取)，出租運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房?jī)r(jià)格為( )元/m2。
A.3300
B.3324
C.3335
D.3573
答案：C
17.某倉(cāng)庫(kù)房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國(guó)土等管理部門(mén)的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為( )萬(wàn)元。
A.93.75
B.115
C.293.75
D.315
答案：D
18.房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在( )下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。
A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)
B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法
C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的
答案：C
19.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價(jià)格為2000元/m2;建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2;市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低( )元/m2。
A.200
B.300
C.700
D.1000
答案：B
20.某宗地的面積為1000m2：(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為( )元/m2。
A.2160
B.2175
C.2181
D.2205
答案：C
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