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2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考試真題練習(xí)（單選題）
單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))
1.【題干】關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。
【選項(xiàng)】
A.房地產(chǎn)估價(jià)難免會(huì)有誤差
B.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)的差異即為估價(jià)誤差
C.不應(yīng)采用一股物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)
D.可通過(guò)嚴(yán)格履行估價(jià)程序來(lái)減小估價(jià)誤差
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一股是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。由于真實(shí)價(jià)值不可得知，出現(xiàn)了替代真實(shí)價(jià)值的兩種選擇，即實(shí)際成交價(jià)格和合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果。參見(jiàn)教材P9。
【考點(diǎn)】
2.【題干】關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)栗的說(shuō)法，獵誤的是( )。
【選項(xiàng)】
A.估價(jià)結(jié)果是通過(guò)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)
B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在完成估價(jià)之前應(yīng)征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)
C.估價(jià)結(jié)果可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同
D.估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)水平和職業(yè)道德的影響
【答案】B
【解析】本題考查的是估價(jià)結(jié)果。不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)。參見(jiàn)教材P35。
【考點(diǎn)】
3.【題干】估價(jià)中應(yīng)盡量采用多種估價(jià)方法，其主要原因是( )。
【選項(xiàng)】
A.估價(jià)對(duì)象適宜采用多種方法估價(jià)
B.各種估價(jià)方法都有一定的局限性
C.各種估價(jià)方法之間具有理論統(tǒng)一性
D.難以通過(guò)分析排除不適用的估價(jià)方法
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的持點(diǎn)。要求在估價(jià)中盡量采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是考慮到不同估價(jià)方法都有局限。參見(jiàn)教材P10。
【考點(diǎn)】
4.【題干】下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因索中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值因表的是( )。
【選項(xiàng)】
A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人□增加
B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善
C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)
D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)
【答案】D
【解析】本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見(jiàn)教材P65。
【考點(diǎn)】
5.【題干】下列估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述中，不屬子位置狀況描述的是( )。
【選項(xiàng)】
A.估價(jià)對(duì)象距離機(jī)場(chǎng)35公里
B.估價(jià)對(duì)象東面臨街，所臨街道為城市主干道
C.估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南
D.估價(jià)對(duì)象附近有三條公交線路經(jīng)過(guò)
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中的位置描述包括坐落、方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。參見(jiàn)教材P78。
【考點(diǎn)】
6.【題干】下列影響房地產(chǎn)供求變化的因表中，不會(huì)引起房地產(chǎn)需求量增加的是( )。
【選項(xiàng)】
A.消費(fèi)者的收入水平增加
B.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平下降
C.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升
D.消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格上漲
【答案】C
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)需求。一般地說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲了，對(duì)其需求就會(huì)減少。參見(jiàn)教材P86。
【考點(diǎn)】
7.【題干】購(gòu)買(mǎi)一套建筑面積為120，單價(jià)為18000元/的住宅，下列付款方式，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相符的是( )。
【選項(xiàng)】
A.于成交日期一年后一次性支付所有款項(xiàng)
B.于成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠
C.于成交日期支付50萬(wàn)元，余款在第一年年末支付
D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的泜押貸款支付
【答案】D
【解析】本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。選項(xiàng)D的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格是相等的，都是216無(wú)元。參見(jiàn)教材P113。
【考點(diǎn)】
8.【題干】距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見(jiàn)、最簡(jiǎn)單的指標(biāo)，其中相對(duì)科字的距離指標(biāo)是( )。
【選項(xiàng)】
A.空間直線距離
B.交通線路距離
C.交通時(shí)間距離
D.經(jīng)濟(jì)距離
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因索。經(jīng)濟(jì)距離是更科字但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量，以反映距離。參見(jiàn)教材P132。
【考點(diǎn)】
9.【題干】下列影響一套住房?jī)r(jià)格的因索中，不屬于實(shí)物因索的是( )。
【選項(xiàng)】
A.朝向
B.保溫
C.隔音
D.戶型
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因索。朝向是區(qū)位因索。參見(jiàn)教材P125。
【考點(diǎn)】
10.【題干】關(guān)子房地產(chǎn)估價(jià)合法原則及其運(yùn)用的說(shuō)法，正確的是( )。
【選項(xiàng)】
A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象
B.估價(jià)對(duì)象狀況必須是實(shí)際狀況
C.以公益為目的字校教學(xué)樓可以作為抵押評(píng)估對(duì)象
D.估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判走的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格
【答案】D
【解析】本題考查的是合法原則。合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判走的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。參見(jiàn)教材P155。
【考點(diǎn)】
11.【題干】評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象的狀況匹Ig正確的是( )。
【選項(xiàng)】
A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況
B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)狀況
C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況
D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)狀況
【答案】B
【解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。在評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，應(yīng)持別注意兩點(diǎn)：
(1)價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。(2)估價(jià)對(duì)象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋證收部門(mén)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具書(shū)面意見(jiàn)說(shuō)明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。參見(jiàn)教材P162。
【考點(diǎn)】
13.【題干】評(píng)估建筑面積為的住宅在2016年9月30日前市場(chǎng)價(jià)格，下列交易實(shí)例中最適合作為可比實(shí)例的是( )
交易實(shí)例建筑面積(m2)用途成交價(jià)格
(元/m2)成交日期區(qū)域交易情況
甲120居住58002015.8.3同一供需量正常交易
乙105居住60002016.6.30同一供需量正常交易
丙140辦公65002016.9.29同一供需量正常交易
丁115居住61002016.7.31不同供需量正常交易
【選項(xiàng)】
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
【答案】B
【解析】本題考查的是�？杀葘�(shí)例是類(lèi)似房地產(chǎn)中真實(shí)成交且符合一走條件的，具體是指交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。參見(jiàn)教材P173。
【考點(diǎn)】
18.【題干】關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說(shuō)法，正確的是( )。
【選項(xiàng)】
A.經(jīng)濟(jì)壽命主要由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定
B.正常情況下，經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)子自然壽命
C.經(jīng)濟(jì)壽命與周?chē)h(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況有關(guān)
D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長(zhǎng)而經(jīng)濟(jì)壽命不變
【答案】C
【解析】本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命主要甶市場(chǎng)決走，同類(lèi)建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周?chē)h(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出的。參見(jiàn)教材P235。
【考點(diǎn)】
19.【題干】房地產(chǎn)的有租約限制價(jià)值等于( )。
【選項(xiàng)】
A.無(wú)租約現(xiàn)值價(jià)值減承租****益價(jià)值
B.出租****益價(jià)值加承租****益價(jià)值
C.無(wú)租約現(xiàn)值價(jià)值減出租****益價(jià)值
D.出租****益價(jià)值減承租****益價(jià)值
【答案】A
【解析】本題考查的是出租****益價(jià)值。出租****益價(jià)值也稱(chēng)為有租約限制價(jià)值，無(wú)租約限制價(jià)值=出租****益價(jià)值+承租****益價(jià)值，所以有租約限制價(jià)值=無(wú)租約限制價(jià)值-承租****益價(jià)值。參見(jiàn)教材P106。
【考點(diǎn)】
20.【題干】運(yùn)用市場(chǎng)提取法求取的報(bào)酬率可能與估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益風(fēng)險(xiǎn)不完全一致，其根本原因是( )。
【選項(xiàng)】
A.能夠獲得的交易實(shí)例數(shù)量較多
B.所取得的報(bào)酬率是利用過(guò)去的數(shù)量求取的
C.利用試錯(cuò)法和內(nèi)插法求取報(bào)酬率時(shí)存在計(jì)算誤差
D.可比實(shí)例采用了典型買(mǎi)者和賣(mài)者的期望報(bào)酬率并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整
【答案】B
【解析】本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦巾過(guò)去而非未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。參見(jiàn)教材P250。
【考點(diǎn)】
21.【題干】某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報(bào)財(cái)率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為( )萬(wàn)元。
【選項(xiàng)】
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
【答案】C
【解析】本題考查的是剩余技術(shù)。建筑物年收益額=建筑物現(xiàn)值X建筑物的資本化率=200X12%
=24，那么土地的年收益額=60-24=36，土地的價(jià)值=36x(P/A，6%，30)=38x1/6%x[1-1/]=495.53.合計(jì)，房地產(chǎn)價(jià)值=200+495.53=695.53萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P257。
【考點(diǎn)】
24.【題干】通過(guò)房祖求取房地產(chǎn)凈收益，不應(yīng)扣除( )。
【選項(xiàng)】
A.空罝損失
B.房產(chǎn)稅
C.房屋折舊費(fèi)
D.房屋保險(xiǎn)費(fèi)
【答案】C
【解析】本題考查的是凈收益的測(cè)算。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。參見(jiàn)教材P238。
【考點(diǎn)】
26.【題干】下列引起房地產(chǎn)貶值直的因索中，屬于功能折舊的是( )。
【選項(xiàng)】
A.寫(xiě)字樓層高偏低
B.廠房受酸雨腐蝕
C.住宅庫(kù)存量過(guò)大
D.在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降
【答案】A
【解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱(chēng)為無(wú)形損耗，是指因建筑物功能不足或過(guò)剩造成的建筑物價(jià)值減損。導(dǎo)致建筑物功能不足或過(guò)剩的原因可能是科字技術(shù)進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念改變，過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，建筑設(shè)計(jì)上的缺陷等。參見(jiàn)教材P296。
【考點(diǎn)】
29.【題干】關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期等之間關(guān)系的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。
【選項(xiàng)】
A.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期
B.建設(shè)期的起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同
C.經(jīng)營(yíng)期可具體分為銷(xiāo)售期和運(yùn)營(yíng)期
D.建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期不會(huì)重疊
【答案】D
【解析】本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。在銷(xiāo)售(含預(yù)售)的情形下，建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期有重疊。參見(jiàn)教材P330。
【考點(diǎn)】
30.【題干】當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，宜選擇的估價(jià)方法是( )。
【選項(xiàng)】
A.平均增減量去
B.平均發(fā)展速度法
C.移動(dòng)平均法
D.指數(shù)修句法
【答案】A
【解析】本題考查的是平均增減量法。運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。參見(jiàn)教材P349。
【考點(diǎn)】
33.【題干】在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因索的影響。這一估價(jià)假設(shè)屬于( )。
【選項(xiàng)】
A.未走事項(xiàng)假設(shè)
B.背離事實(shí)假設(shè)
C.不相一致假設(shè)
D.依據(jù)不足假設(shè)
【答案】B
【解析】本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。背離事實(shí)假設(shè)，是指因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。例如，在國(guó)有土地上房屋證收評(píng)估中，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值不考慮被證收房屋租賃、抵押、查封等因索的影響。參見(jiàn)教材P413。
【考點(diǎn)】
34.【題干】關(guān)子價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。
【選項(xiàng)】
A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過(guò)去、現(xiàn)在或?qū)?lái)
B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)是甶估價(jià)目的決走的
C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致
D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致
【答案】C
【解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一走與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致。參見(jiàn)教材P162表5-1。
【考點(diǎn)】
35.【題干】關(guān)于估價(jià)師聲明的說(shuō)法，正確的是( )。
【選項(xiàng)】
A.估價(jià)師聲明是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明
B.估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)勤勉盡責(zé)估價(jià)做出承諾和保證
C.未參與估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以在估價(jià)師聲明上簽名
D.估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果成立的條件作出提示和說(shuō)明
【答案】B
【解析】本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。估價(jià)師聲明應(yīng)寫(xiě)明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)等的承諾和保證。參見(jiàn)教材P412。
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