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房地產(chǎn)估價師《理論與方法》選擇題練習(xí)
一、單項選擇題
1、( )是房地產(chǎn)估價的基本原則。
A.最高最佳原則
B.獨立、客觀、公正
C.估價時點原則
D.合法原則
2、估價師在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，實事求是地進行估價是估價原則中的( )原則。
A.獨立
B.客觀
C.公正
D.中立
3、下列關(guān)于合法原則說法錯誤的是( )。
A.合法原則要求只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象
B.合法原則中所講的法，是廣義的法
C.估價對象狀況必須依法判定
D.合法原則的依據(jù)可以是估價對象的不動產(chǎn)登記簿
4、房地產(chǎn)估價的合法原則是針對( )來講的。(2001年試題)
A.估價機構(gòu)
B.估價人員
C.估價對象
D.估價方法
5、在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以( )為依據(jù)。
A.國家的價格政策
B.相關(guān)合同
C.法律、法規(guī)、政策
D.使用管制
6、下列估價中，估價時點應(yīng)為現(xiàn)在、估價對象應(yīng)為未來狀況的是( )�！�2011年真題】
A.因解決估價結(jié)果異議的需要，對原估價結(jié)果進行復(fù)核估價
B.因保險理賠的需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進行評估
C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價
D.因房屋征收補償?shù)男枰瑢τ糜诋a(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進行估價
7、評估期房的價值時，( )。
A.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況
B.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況
C.估價時點為未來，估價對象為未來狀況
D.估價時點為未來，估價對象為現(xiàn)時狀況
8、某估價機構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15日進行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點為( )。(2003年試題)
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.簽訂估價委托合同之日
D.估價人員與委托人商定的某日
9、某估價機構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為( )。(2008年試題)
A.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去
B.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去
C.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
D.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
10、替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離( )在同等條件下的正常價格。
A.相同房地產(chǎn)
B.同一城市房地產(chǎn)
C.類似房地產(chǎn)
D.同樣用途房地產(chǎn)
11、替代原則是針對( )而言的。
A.房地產(chǎn)狀況
B.估價對象
C.估價結(jié)果
D.估價目的
12、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)( )應(yīng)按服裝店用途進行估價。
A.合法原則
B.最高最佳使用原則
C.估價時點原則
D.替代原則
13、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;如果對該房地產(chǎn)進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是( )�！�2011年真題】
A.維持現(xiàn)狀
B.改變用途
C.重新裝修
D.重新開發(fā)
14、( )是對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。
A.收益遞減規(guī)律
B.邊際效用遞減規(guī)律
C.土地過度開發(fā)
D.使用管制
15、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋�，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于( )。
A.該建筑物的價值低于拆除費用
B.該估價結(jié)果肯定有誤
C.甲土地的價值高于乙土地的價值
D.不可能出現(xiàn)這種情況
16、( )是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳用途。
A.適合原理
B.均衡原理
C.收益遞減原理
D.最佳使用原則
17、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應(yīng)以( )進行估價。(2003年試題)
A.保持現(xiàn)狀前提
B.裝修改造前提
C.轉(zhuǎn)換用途前提
D.重新利用前提
18、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合�，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應(yīng)按( )進行評估。
A.工業(yè)廠房
B.工業(yè)用地
C.商品住宅
D.商住用地
19、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應(yīng)以( )進行估價。
A.保持現(xiàn)狀前提
B.裝修改造前提
C.轉(zhuǎn)換用途前提
D.重新利用前提
20、運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應(yīng)采用( )的估計值。【2011年真題】
A.正常
B.較低
C.平均
D.較高
二、多項選擇題
1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中，錯誤的是( )。
A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則
B.合法原則屬于一般性原則
C.最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則
D.謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則
E.估價時點原則是特殊
2、為評估出客觀合理的價值，估價人員應(yīng)本著( )等進行估價。
A.各方當(dāng)事人均是理性的
B.估價人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的心態(tài)來考慮評估價值
C.估價人員應(yīng)站在國家的立場來考慮評估價值
D.估價人員以專家身份反復(fù)、精細(xì)的權(quán)衡評估價值
E.估價人員以委托人的立場來考慮評估價值
3、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有( )。(2005年試題)
A.土地所有權(quán)
B.國有工業(yè)用地土地使用權(quán)
C.宅基地土地使用權(quán)
D.大型游樂場
E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房
4、我國《物權(quán)法》規(guī)定，下列不得抵押的財產(chǎn)有( )。
A.自留山
B.自留地
C.被依法查封的財產(chǎn)
D.被依法監(jiān)管的財產(chǎn)
E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房抵押時其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)
5、現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價目的不同，同時存在著3種估價，分別是( )。
A.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況
B.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況
C.估價時點為未來，估價對象為未來狀況
D.估價時點為未來，估價對象為現(xiàn)時狀況
E.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況
6、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的( )。
A.最佳規(guī)模
B.最佳經(jīng)營手段
C.最佳集約度
D.最佳管理方式
E.最佳投資渠道
7、尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方法，然后按照下列( )方面篩選。
A.法律上的許可性
B.技術(shù)上的可能性
C.經(jīng)濟上的可行性
D.道德上的可行性
E.價值是否最大化
8、最高最佳使用包括上( )的最佳。
A.用途
B.規(guī)模
C.集約度
D.檔次
E.規(guī)劃
9、估價中的最高最佳利用具體包括( )等。
A.最佳用途
B.最佳位置
C.最佳規(guī)模
D.最佳環(huán)境
E.最佳集約度
10、在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括( )。
A.在運用市場法估價時，不應(yīng)該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘
B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計值進行估價
C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低
D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費和利潤，不應(yīng)低估折舊
E.在運用假設(shè)開發(fā)法時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進行適當(dāng)修正
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