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房地產(chǎn)估價師《理論與方法》測試題：判斷題
判斷題1
1、消費者的現(xiàn)時需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價格水平，還取決于消費者對未來收入和房地產(chǎn)未來價格的預期。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：消費者的現(xiàn)時房地產(chǎn)需求不僅取決于當前的房地產(chǎn)價格水平，還取決于他對未來房地產(chǎn)價格漲落的預期。參見教材P87。
2、估價報告使用期限是從估價時點計算，而不是從估價報告出具之日開始計算。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：估價報告使用期限是指自估價報告出具之日起計算，使用估價報告不得超過的時間。參見教材P414。
3、房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復計算。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復計算。參見教材P242。
4、具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠來看是趨于下降的。（ ）
【正確答案】：Y
5、由于越接近所預測的價格對應(yīng)的時間的增減量對預測越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對過去各期的增減量予以加權(quán)后再計算其平均增減量，就能使預測的價格更接近或符合實際。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：由于越接近所預測的價格對應(yīng)的時間的增減量對預測越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對過去各期的增減量予以加權(quán)后再計算其平均增減量，就能使預測的價格更接近或符合實際。參見教材P350。
6、經(jīng)營期的起點通常是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束的日期。 （ ）
【正確答案】：N
7、每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應(yīng)相互替代。（ ）
【正確答案】：Y
8、某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟壽命計算的建筑物年折舊費為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計入年運營費用的折舊費為160萬元。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：參見教材P238。建筑物的折舊費用，不能計入運營費用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計入運營費用。計入年運營費用的折舊費應(yīng)該為60萬元。
9、低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的.絕對水平降低。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。同理，高價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。參見教材P137。
10、在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是社會一般報酬率；而評估投資價值所采用的折現(xiàn)率應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率。特別需要注意的是此最低報酬率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。參見教材P98。
判斷題2
1、估價上的折舊注重的是原始價值的真實減損。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：估價上的折舊注重的是資產(chǎn)市場價值的真實減損。參見教材P310。
2、按建筑面積進行分攤和按土地價值進行分攤的方法，從理論上講要求地價分攤不斷地進行，但這在實際中不可行。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：應(yīng)為按房地價值進行分攤的方法和按土地價值進行分攤的方法。參見教材P392。
3、預計某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，預計該房地產(chǎn)尚可使用15年，房地產(chǎn)的報酬率為8%，則房地產(chǎn)的收益價格為17．12萬元。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：該地產(chǎn)的收益價格為：
4、在建筑物折舊中，只有不可修復的功能落后，不存在可修復的功能落后。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：參見教材P307。有些功能落后時不可修復的。如無法調(diào)整的建筑設(shè)計的缺陷，就是不可修復的功能落后
5、適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。參見教材P168。
6、凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算，因而通常直接采用凈收益乘數(shù)法形式，將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的.形式。參見教材P254。
7、自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以通過市場提取法由可比實例的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到。參見教材P260。
8、銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間。參見教材P329。
9、收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定。參見教材P235。
10、移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。參見教材P352。
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