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試題

房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題

時(shí)間:2024-11-04 10:54:58 試題 我要投稿

2010年房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題

  問(wèn)答題(共3題,每題10分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下)

2010年房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題

  (一)2010年5月,甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司,租賃期限為20年。租賃合同約定,租賃期滿(mǎn)后所有裝修與房屋一同由甲公司無(wú)償收回。乙公司承租后,將該房屋裝修改造成酒樓,并加蓋了廚房,現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍,某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。

  請(qǐng)問(wèn):

  1.拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同?

  2.拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積?

  3.拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償?

  (二)近期,某城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大變化,房地產(chǎn)成交量明顯萎縮,住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì),某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù),請(qǐng)問(wèn):結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況,采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問(wèn)題?

  (三)某工廠坐落于城市中心區(qū)域,有廠房數(shù)幢,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地,政府現(xiàn)對(duì)該地塊進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備,委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。

  請(qǐng)問(wèn):

  1.評(píng)估該宗房地產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格時(shí),如何界定土地用途?適宜選用哪些估價(jià)方法?

  2.政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)后,將其變?yōu)槌鲎屖斓剡需投入哪些費(fèi)用?

  3.評(píng)估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí),如何界定土地用途?適宜選用哪些估價(jià)方法?

  單項(xiàng)選擇題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意,請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))

  (一)甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán),開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座,規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數(shù)為地上4層,地下1層,2010年6月該商業(yè)樓通過(guò)竣工驗(yàn)收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡,地下1層出租給乙公司經(jīng)營(yíng)超市,租賃期限為15年,租金為2.10元/(㎡·D);地上一~四層出租給丙公司經(jīng)營(yíng)商場(chǎng),租賃期限為10年,租金為2.50元/(㎡·D);B座總建筑面積為67500㎡,辦理了銷(xiāo)售許可證,其中8000㎡已售出,該項(xiàng)目工程款總金額為40500萬(wàn)元,施工方按合同約定支付了工程款5%的質(zhì)量保證金,截至目前已付工程款93%,F(xiàn)因融資需要,甲公司擬以該商業(yè)樓申請(qǐng)抵押貸款。

  1.A座、B座合計(jì)抵押建筑面積為(  )㎡。

  A.124500

  B.127000

  C.132500

  D.135000

  2.據(jù)調(diào)查,該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形(㎡·D),地上一~四層的客觀租金水平為3.0元/(㎡·D),則用收益法測(cè)算該商業(yè)樓A座抵押價(jià)值時(shí),關(guān)于租金取值的說(shuō)法,正確的是(  )。

  A.租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金

  B.根據(jù)謹(jǐn)慎原則,租約期內(nèi)取租約租金,租約期外取租約租金和客觀租金中較低者

  C.根據(jù)謹(jǐn)慎原則,租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者

  D.租約期內(nèi)取租約租金,租約期外取客觀租金

  3.該商業(yè)樓抵押價(jià)值評(píng)估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為(  )萬(wàn)元。

  A.810

  B.132025

  C.2835

  D.4860

  (二)甲公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目,土地面積為20000㎡,2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,規(guī)劃建設(shè)廠房5幢,食堂、浴室、辦公樓各1幢,總建筑面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證,總建筑面積為16500㎡,至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工,此后項(xiàng)目停工至今,在此期間,2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍,共計(jì)500㎡。因經(jīng)營(yíng)不善,甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以?xún)斶債務(wù),委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。

  4.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí),應(yīng)按照(  )前提進(jìn)行估價(jià)。

  A.自己開(kāi)發(fā)

  B.溢價(jià)轉(zhuǎn)讓

  C.被迫轉(zhuǎn)讓

  D.自愿轉(zhuǎn)讓

  5.采用成本法估價(jià),求取土地重新取得價(jià)格時(shí),容積率應(yīng)采用(  )。

  A.0.03

  B.0.83

  C.0.85

  D.1.25

  6.采用成本法估價(jià)時(shí),可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的是(  )。

  A.辦公樓開(kāi)發(fā)費(fèi)用

  B.食堂開(kāi)發(fā)費(fèi)用

  C.宿舍開(kāi)發(fā)費(fèi)用

  D.浴室開(kāi)發(fā)費(fèi)用

  7.采用成本法估價(jià)時(shí),應(yīng)(  )。

  A.按照預(yù)算額測(cè)算在建工程價(jià)值

  B.按工程已結(jié)算額測(cè)算在建工程價(jià)值

  C.按綜合完成的形象進(jìn)度測(cè)算在建工程價(jià)值

  D.結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素,測(cè)算在建工程價(jià)值

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