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物業(yè)管理師案例試題及答案
在平平淡淡的日常中，我們或多或少都會接觸到試題，試題可以幫助參考者清楚地認(rèn)識自己的知識掌握程度。什么樣的試題才是科學(xué)規(guī)范的試題呢？以下是小編整理的物業(yè)管理師案例試題及答案，僅供參考，希望能夠幫助到大家！
一、案例分析選擇題（共10題，每題2分，每題有1個或1個以上備選項符合題意，備選項至少有1個錯項，錯選、本題不得分，少選、所選的每個選項得0.5分）
案例一
甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)對某住宅小區(qū)實施物業(yè)管理服務(wù)。幾年來，在物業(yè)管理實踐中，曾做過以下四項工作。
A、在項目建設(shè)過程中，針對發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程存在的問題，發(fā)出了整改建議書
B、對部分銹蝕的給水支管及時進(jìn)行更換
C、為提升小區(qū)品質(zhì)，應(yīng)業(yè)主要求改建了小區(qū)的
D、為解決小區(qū)移動通信信號弱的問題，協(xié)調(diào)相關(guān)電信企業(yè)在小區(qū)內(nèi)增設(shè)了移動通信基站
請回答下列問題：
1、上述各項工作中，屬于物業(yè)管理早期介入范疇的為（）。
2、上述各項工作中，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意的為（）。
3、上述各項工作費用，可在物業(yè)服務(wù)費中列支的為（）。
4、上述各項工作費用，可使用住宅專項維修資金的為（）。
5、上述各項工作中，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決的為（）。
案例二
某住宅項目總占地面積12萬㎡，建筑容積率為4.5，分兩期開發(fā)。一期占地面積6萬㎡，其中保障性住房建筑面積10萬㎡，地下停車庫與地下設(shè)備用房3萬㎡，其余為商品住宅；二期建筑面積為19萬㎡。
該項目一期建設(shè)收尾階段，建設(shè)單位考慮：
①物業(yè)銷售前應(yīng)確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
②以邀請招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
�、塾山ㄔO(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》；
�、芎贤跀M定5年。
該項目一期全部售罄，中標(biāo)的甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱甲公司）協(xié)助建設(shè)單位辦理業(yè)主入住手續(xù)、投入使用半年后物業(yè)費實收率只有30%左右，甲公司虧損嚴(yán)重。
關(guān)于未來該項目二期的物業(yè)管理工作，建設(shè)單位提出將自行組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，甲公司不同意。
請回答下列問題：
6、該項目一期商品住宅建筑面積正確的計算算式為（）。
A、6×4.5—10=17萬㎡，
B、6×4.5—10—3=14萬㎡，
C、12×4.5—10—19=25萬㎡，
D、12×4.5—10—3—19=22萬㎡
7、建設(shè)單位在一期建設(shè)收尾階段考慮的幾項內(nèi)容中，錯誤的為（）。
A、①
B、②
C、③
D、④8、管理該項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)為（）。
A、一級
B、二級
C、三級
D、暫定三級
9、下列措施中，能夠在短期內(nèi)實現(xiàn)合理、有效減虧的為（）。
A、關(guān)閉公共區(qū)域照明，降低能耗
B、協(xié)調(diào)建設(shè)單位追加技防、物防等設(shè)備投入，降低管理運(yùn)行成本
C、充分利用空間，在設(shè)備轉(zhuǎn)換層、架空層和樓梯間等部位設(shè)置員工宿舍，降低管理運(yùn)行成本
D、加大業(yè)主聯(lián)絡(luò)和宣傳工作，提升物業(yè)費收繳力度、
10、甲公司不同意二期物業(yè)由建設(shè)單位自行組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的正當(dāng)理由為（）。
A、按照相關(guān)規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理
B、建設(shè)單位新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質(zhì)
C、建設(shè)單位的做法影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)效益
D、新建住宅的建設(shè)單位，必須通過招標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)
二、案例分析題（第11至22題，共80分）
案例三
某商品房住宅小區(qū)，建筑物總面積（即專用部分面積總和）200000㎡，有120㎡和80㎡大、小兩種戶型，各1000套。該小區(qū)建設(shè)單位（開發(fā)商）有10套大戶型未出售，留作自用；業(yè)主張某一人購得10套大戶型；其余均為一戶業(yè)主一套。
該小區(qū)建設(shè)單位于2010年1月聘請了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱甲公司）提供前期物業(yè)服務(wù)，合同期3年。2012年6月小區(qū)依法召開首次業(yè)主大會，選出了業(yè)主委員會。
部分業(yè)主對甲公司的服務(wù)不滿意，要求予以解聘，并推薦乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱乙公司）來管理小區(qū)。該小區(qū)業(yè)主委員會考慮到召開業(yè)主大會會議要產(chǎn)生一定費用，而且時間會拖延得較長，擬由業(yè)主委員會做出解聘甲公司的決議，但遭到另一部分業(yè)主反對。
2012年10月，小區(qū)召開業(yè)主大會對是否選聘乙公司進(jìn)行表決，包括開發(fā)商和業(yè)主張某在內(nèi)的482大戶型業(yè)主和501戶小戶型業(yè)主同意選聘乙公司。
請回答下列問題：
11、業(yè)主大會能否提前解聘甲公司？應(yīng)該怎么做？（8分）
12、業(yè)主委員會能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？（6分）
13、根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結(jié)果，能否做出選聘乙公司的決議？為什么？（列出計算過程）（16分）
14、根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結(jié)果，業(yè)主委員會下一步工作是什么？（6分）
案例四
A建設(shè)單位選聘了B物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱B公司）從事某住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)，合同期限為3年。合同履行2年后，該小區(qū)召開首次業(yè)主大會，選舉了業(yè)主委員會。因該小區(qū)多數(shù)業(yè)主對B公司的工作不滿，業(yè)主大會經(jīng)表決決定解聘B公司，然后選聘了C物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱C公司）并與之簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。但在C公司進(jìn)場時，B公司以原合同期未到期、部分業(yè)主欠物業(yè)費為由，拒絕退出。
請回答下列問題：
15、B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）
16、本案例物業(yè)移交主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）
17、如果C公司進(jìn)場過程中遇到B公司不配合，你是C公司的項目經(jīng)理，你怎樣做？（6分）
18、B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)費？（4分）
案例五
某物業(yè)服務(wù)項目部經(jīng)理的住宅小區(qū)實行物業(yè)服務(wù)收費包干制。該項目部在年底向上級公司匯報了一年來的收入如下：
1、物業(yè)服務(wù)費收入5000000元；
2、電梯轎廂中設(shè)立廣告收入50000元；
3、為業(yè)主進(jìn)行入戶維修收入66800元；
4、公共場地租賃收入120000元；
5、代理業(yè)主房屋租賃收入67500元；
6、設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場地使用費收入8600元；
7、代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費收入38000元。
請回答下列問題：
19、上述收入中，有哪幾項屬于項目部開展多種經(jīng)營的收入？總額是多少？（8分）
20、上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額是多少？（6分）
21、上述收入中，哪些收益應(yīng)屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）
22、屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？（6分）
參考答案
1、A2、CD3、B4、C5、A
6、D7、ABC8、A9、D10、ABD
11、業(yè)主大會不能提前解聘甲公司，應(yīng)該召開業(yè)主大會會議，并應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主且應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
12、業(yè)主委員會不能直接做出解聘甲公司的決議，根據(jù)物業(yè)管理條例業(yè)主委員會應(yīng)該召開業(yè)主大會，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會所做決議才能生效。
13、不能，因為根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定重新選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。2012年10月份業(yè)主大會表決結(jié)果未能達(dá)到此條件。
計算過程：表決同意面積為（482+9）*120+501*80=99000平方米。
表決同意戶數(shù)為：482+501=983戶。
總建筑面積為20000平方米。
總戶數(shù)為：2000戶。
需要1000戶業(yè)主表決同意且占用建筑面積為100000平方米才可以生效。
14、1、繼續(xù)支持甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，并做好對家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督工作，要求甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照合同約定開展物業(yè)服務(wù)。
2、在與甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同到期后再次召開業(yè)主大會，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、解聘工作。
15、B公司拒絕推出的理由不成立，根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期的物業(yè)服務(wù)合同終止。B公司從事的是前期物業(yè)服務(wù)，當(dāng)物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止。
16、本案例中物業(yè)移交主體有B物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會，另一個是業(yè)主委員會和C物業(yè)服務(wù)企業(yè)，正確程序為B物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會進(jìn)行移交，業(yè)主委員會向C物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。
17，我是C公司的項目經(jīng)理的話，我應(yīng)該做好項目移交接受工作，因為物業(yè)管理工作關(guān)系到眾多業(yè)主的日常生活，即使B公司不配合也要完成交接工作。具體的操作辦法是這樣的：
1、與業(yè)主委員會，房地產(chǎn)主管部門和地方政府溝通，取得業(yè)主委員會和政府部門的支持，最好邀請這些部門參加移交工作。
2、成立接受小組，召開工作會議，布置好接受要求和具體事項。以書面形式將移交的有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公式，與業(yè)主委員會簽訂移交協(xié)議書。
3、由于B公司不配合，沒有辦好交接的事項要進(jìn)行書面記錄，分清雙方的責(zé)任，解決的方法和時間。
4、盡量和B公司做好溝通工作，講明利害，爭取B公司配合。
18、B公司可以委托C公司代收，也可以自行收取，必要時可以采取訴訟、仲裁等法律手段。
19、答：②③⑤⑥⑦屬于項目部開展多種經(jīng)營的收入。總額是：50000+66800+67500+8600+38000=230900元。
20、答：①③⑤⑦屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)�？傤~是：5000000+66800+67500+38000=5172300元。
21、電梯轎廂中設(shè)立廣告收入、公共場地租賃收入、設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場地使用費收入收益應(yīng)屬于業(yè)主，總額不高于178600元。
22、應(yīng)用于補(bǔ)充住宅專項維修資金或進(jìn)行公共設(shè)施增添。
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