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2016年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)模擬題
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單項(xiàng)選擇題(每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)選項(xiàng)最符合題意)
1、 個(gè)人住房組合貸款是指由 ( )形成的特定貸款組合。
A 、 等額本息貸款和等額本金貸款
B 、 一手房貸款和二手房貸款
C 、 同定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款
D 、 住房公積金貸款和商業(yè)性貸款
答案： D
解析： 個(gè)人住房組合貸款南住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。
2、 下列關(guān)于商品房促銷方式中人員促銷的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是 ( )。
A 、 人員促銷不利于銷售方式的調(diào)整，缺乏靈活性
B 、 人員促銷是一種面對(duì)面的直接促銷方式
C 、 人員促銷容易與客戶建立親密的長(zhǎng)期合作關(guān)系
D 、 人員促銷可以及時(shí)了解客戶對(duì)商品房的反饋信息
答案： A
解析： 人員促銷具有不同于其他促銷方式的特點(diǎn)，具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：①及時(shí)性，人員促銷可以借助與客戶進(jìn)行磋商、溝通的機(jī)會(huì)，及時(shí)了解客戶對(duì)本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房的反饋信息，從而有助于及時(shí)改進(jìn)商品房及企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理;②靈活性，人員促銷可以針對(duì)不同客戶的需要、行為和動(dòng)機(jī)等靈活地調(diào)整銷售方式;③選擇性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇市場(chǎng)范圍較大和購(gòu)買力集中的消費(fèi)群體進(jìn)行集中促銷，另外，由于這種促銷方式是面對(duì)面進(jìn)行的，雙方都能根據(jù)對(duì)方的態(tài)度和特點(diǎn)調(diào)整自己的策略和態(tài)度，有助于提高成交率。
3、 因風(fēng)吹、目曬等自然因素造成的建筑物價(jià)值損失，屬于建筑物的 ( )。
A 、 物質(zhì)折舊
B 、 功能折舊
C 、 外部性折舊
D 、 經(jīng)濟(jì)折舊
答案： A
解析： 根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。物質(zhì)折舊也稱為有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失?可從以下四個(gè)方面進(jìn)一步認(rèn)識(shí)和把握物質(zhì)折舊：①自然經(jīng)過(guò)的老化;②正常使用的磨損;③意外破壞的損毀;④延遲維修的損壞殘存。自然經(jīng)過(guò)的老化主要是隨著時(shí)間的流逝由自然力作用引起的，例如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，它與建筑物的實(shí)際年齡(建筑物從竣工之日起到價(jià)值時(shí)點(diǎn)止的日歷年數(shù))正相關(guān)。
4、 運(yùn)用差額投資內(nèi)部收益率法對(duì)互斥方案進(jìn)行比選時(shí)設(shè)一個(gè)零投資方案的做法，符合投資項(xiàng)自經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的( )原則。
A 、 有無(wú)對(duì)比
B 、 定性分析與定量分析相結(jié)合
C 、 收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡
D 、 動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合
答案： A
解析： “有無(wú)對(duì)比”原則是指“有項(xiàng)目”與“無(wú)項(xiàng)目”的對(duì)比分析。“無(wú)項(xiàng)目”狀態(tài)是指不對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，在計(jì)算期內(nèi)，與項(xiàng)目有關(guān)的資產(chǎn)、費(fèi)用與收益的預(yù)計(jì)發(fā)展情況;“有項(xiàng)目”狀態(tài)是指對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資后，在計(jì)算期內(nèi)，資產(chǎn)、費(fèi)用與收益的預(yù)計(jì)情況。“有無(wú)對(duì)比”求出項(xiàng)目的增量效益，排除了項(xiàng)目實(shí)施以前各種條件的影響，突出項(xiàng)目活動(dòng)的效果。在互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無(wú)項(xiàng)目”，“有項(xiàng)目”與“無(wú)項(xiàng)目”兩種情況下，效益和費(fèi)用的計(jì)算范圍、計(jì)算期應(yīng)保持一致，具有可比性。
5、 某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為1800元/平方米，單位建筑面積開發(fā)成本為3000元/平方米，開發(fā)費(fèi)用為380元/平方米，銷
售稅費(fèi)率為l0 %，項(xiàng)目預(yù)期成本利潤(rùn)率為30 %，采用成本加成定價(jià)法計(jì)算的該住宅單價(jià)約為( )元/平方米。
A 、 6061
B 、 6122
C 、 7482
D 、 8140
答案： C
解析： (1800+3000+380)×(1+30%)÷(1-10%)≈7482(元/平方米)。
6、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，它等于可供分配的利潤(rùn)，一般按照 ( )順序分配。
A 、 彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損、提取法定盈余公積金和公益金、向投資者分配利潤(rùn)
B 、 彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損、向投資者分配利潤(rùn)、提取法定盈余公積金
C 、 提取法定盈余公積金、彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損、向投資者分配利潤(rùn)
D 、 提取法定盈余公積金、向投資者分配利潤(rùn)、彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損
答案： A
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，它等于可供分配的利潤(rùn)，一般按照下列順序分配：①?gòu)浹a(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損。②提取法定盈余公積金和公益金。法定盈余公積金按照稅后利潤(rùn)扣除前項(xiàng)的10%提取.累計(jì)提取達(dá)到注冊(cè)資本金的50%時(shí)可不再提取。公益金按照可供分配利潤(rùn)的5%提取。③向投資者分配利潤(rùn)。故選A項(xiàng)。
7、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納 ( )之后的利潤(rùn)。
A 、 營(yíng)業(yè)稅
B 、 房產(chǎn)稅
C 、 土地增值稅
D 、 企業(yè)所得稅
答案： D
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，它等于可供分配的利潤(rùn)。
8、 相對(duì)于委托共同代理方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用委托獨(dú)家代理方式銷售商品房的缺點(diǎn)是 ( )。
A 、 雙方協(xié)調(diào)工作量大
B 、 代理傭金結(jié)算復(fù)雜
C 、 銷售進(jìn)度可能較慢
D 、 委托代理合同較復(fù)雜
答案： C
解析： 雙方協(xié)調(diào)工作量大，代理傭金結(jié)算復(fù)雜，委托代理合同較復(fù)雜為共同代理方式的缺點(diǎn)。
9、 國(guó)有建設(shè)用地租賃期限 ( )個(gè)月以上，應(yīng)由時(shí)、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。
A 、 3
B 、 6
C 、 9
D 、 12
答案： B
解析： 租賃期限6個(gè)月以上的國(guó)有建設(shè)用地租賃，應(yīng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。國(guó)有建設(shè)用地租賃合同的內(nèi)容應(yīng)包括出租人，承租人，出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限，土地使用條件，土地租金標(biāo)準(zhǔn)，支付時(shí)間和支付方式，土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和幅度，出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)等。
10、 對(duì)國(guó)有土地上被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋的 ( )。
A 、 評(píng)估價(jià)格
B 、 類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格
C 、 賬面價(jià)值
D 、 類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格
答案： B
解析： 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
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