瑞安市物業(yè)管理實施細則（通用11篇）

　　一般認為，物業(yè)管理在我國僅有20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，在國外，物業(yè)管理已經(jīng)有一百多年的歷史。下面小編為大家整理了關(guān)于瑞安市物業(yè)管理實施細則，一起來看看吧。

　　瑞安市物業(yè)管理實施細則 1

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，推進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際制定本細則。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本細則。

　　第三條 本細則所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第四條 瑞安市房產(chǎn)管理局(以下簡稱物業(yè)主管部門)負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　市政園林、規(guī)劃建設(shè)、公安、工商、環(huán)保、物價等部門按照各自職責，協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　(四)參加業(yè)主大會會議行使投票權(quán)；

　　(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　(八)對物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備物業(yè)專項維修資金(以下稱專項維修資金)的管理和使用；

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利；

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

　　(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業(yè)服務費用；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益，業(yè)主大會履行下列職責：

　　(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　　(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

　　(五)制定修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、方便管理、降低管理成本等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求社區(qū)居民委員會的意見。

　　新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上開發(fā)單位建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的應當劃分一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的住宅與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或社區(qū)居民委員會應當牽頭組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議，物業(yè)主管部門應當予以業(yè)務指導。

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的；

　　(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

　　業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推選的代表和建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會的代表組成，籌備組成員原則上由5-7人組成，其中建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會代表各1人，籌備組成員名單應當自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

　　第九條 籌備組應當做好下列籌備工作：

　　(一)確定首屆業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

　　(二)參照政府主管部門制訂的示范文件，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)；

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

　　(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

　　(五)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。同時告知物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、社區(qū)居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。

　　首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔并實行一次性包干。小區(qū)(大廈)總建筑面積(不含地下層)在三萬平方米以下的以每平方米0.35元，三萬(含三萬)平方米以上的以每平方米0.3元，在小區(qū)(大廈)房屋竣工驗收之前，一次性向物業(yè)主管部門繳交，物業(yè)主管部門設(shè)立專項帳戶代為管理。首屆業(yè)主大會籌備小組成立后，物業(yè)主管部門將該款劃撥到籌備小組。

　　第十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議需要由業(yè)主代表代為表述意愿的，應當于業(yè)主大會會議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。

　　業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。

　　召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業(yè)主本人。

　　第十一條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按每一房產(chǎn)權(quán)證計一票原則確定，建筑面積超過二百平方米的部分，每滿二百平方米另計一票，但單個業(yè)主所計票數(shù)不得超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總票數(shù)的百分之三十。

　　建設(shè)單位未出售或者已出售但未交付的物業(yè)，按前款規(guī)定計投票權(quán)數(shù)。

　　業(yè)主在首次業(yè)主大會會議后的業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的投票權(quán)數(shù)確定辦法計算，業(yè)主大會議事規(guī)則未作約定的，按照本條第一款規(guī)定計算。

　　第十二條 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)應與會業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)二分之一以上通過。

　　業(yè)主大會制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，對專項維修資金使用和續(xù)籌方案作出決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)三分之二以上通過。逾期不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定，但該已表決的多數(shù)票數(shù)應當達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)的二分之一以上。

　　業(yè)主大會在其職責范圍內(nèi)作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

　　第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開，原則上每年召開一次。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的，物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、社區(qū)居民委員會應當指導業(yè)主召開。業(yè)主臨時會議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢，依法撤消業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。

　　第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應當符合國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件，不得有下列情形：

　　(一)存在違法違規(guī)裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能，以及違法違規(guī)占用共用設(shè)施、設(shè)備、場地等行為的業(yè)主。

　　(二)累計12個月以上欠繳物業(yè)管理費和專項維修資金的業(yè)主。

　　業(yè)主委員會應當由5-15人單數(shù)組成，其成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理服務活動。業(yè)主委員會任期為三年至五年，可以連選連任。

　　分期建設(shè)的物業(yè)達到成立業(yè)主大會條件時，選舉業(yè)主委員會成員一般為5人，每期入住后增選業(yè)委會成員，直到本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉。

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：

　　(一) 召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　　(三)及時了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第十五條 業(yè)主委員會自產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主委員會有關(guān)資料報物業(yè)主管部門備案，物業(yè)主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。

　　業(yè)主委員會備案資料包括：

　　(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決議；

　　(二) 業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(三) 業(yè)主公約；

　　(四)業(yè)主委員會委員的名單。

　　業(yè)主委員會內(nèi)容發(fā)生變更的，應當重新備案。

　　第十六條 業(yè)主委員會可以設(shè)專職副主任1名，負責業(yè)委會的日常事務工作，專職副主任可以實行適當?shù)墓ぷ餮a貼，補貼的最高額每月不超過800元，具體在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

　　第十七條 業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托專職副主任召集，業(yè)主委員會召開會議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。并實行實名制簽字表決，對所作出的決定損害全體業(yè)主共同經(jīng)濟利益的表示同意該項決定的委員應當負責經(jīng)濟賠償責任。

　　業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。

　　第十八條 業(yè)主委員會任期屆滿二個月前，應當召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、社區(qū)居民委員會應當指導業(yè)主召開業(yè)主大會進行換屆改選。

　　業(yè)主大會會議選舉新一屆業(yè)主委員會的`，原業(yè)主委員會應當自任屆期滿三日起十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

　　第十九條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。

　　第二十條 業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費及專職副主任的工作補貼，由小區(qū)全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定、工作經(jīng)費的使用情況應當由業(yè)主委員會定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會不設(shè)專職財務人員，有關(guān)經(jīng)費收支由小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)負責代為記帳或委托由資質(zhì)的中介機構(gòu)代為記帳，相關(guān)經(jīng)費的開支需由經(jīng)手人簽字，業(yè)委會主任審批后，方可支付。

　　第二十一條 業(yè)主公約應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理、物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反業(yè)主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　第二十二條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法，業(yè)主委員會委員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十三條 前期物業(yè)管理是指在新建物業(yè)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會在選聘物業(yè)管理企業(yè)前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務企業(yè)進行的物業(yè)服務活動。

　　建設(shè)單位應當在取得商品房預售證前選聘物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)進行前期管理。

　　建設(shè)單位應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。但是，投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積多層低于4萬平方米的，高層低于2萬平方米的，多高層混和低于3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同。

　　第二十四條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應當制定業(yè)主臨時公約，作為物業(yè)買賣合同的附件。

　　業(yè)主臨時公約應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理、房屋外觀的維護、業(yè)主的其他業(yè)務以及違反業(yè)主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位在銷售物業(yè)時應當將前期物業(yè)管理企業(yè)服務要求，收費標準和業(yè)主臨時公約，向物業(yè)買受人予以示明，并作詳細說明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約和服從前期物業(yè)管理予以書面承諾。

　　第二十五條 前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。

　　第二十六條 物業(yè)未竣工驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。物業(yè)服務企業(yè)接受物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進行查驗，作相應記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的，應當向物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門報告。

　　第二十七條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設(shè)單位應當向物業(yè)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施竣工圖、分幢分層平面圖和套型圖、物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　(二)公共設(shè)施設(shè)備清單；

　　(三) 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件；

　　(五)業(yè)主名冊；

　　(六)物業(yè)管理需要的其他資料。

　　前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會。

　　第二十八條 建設(shè)單位應當按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房；但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。

　　分期建設(shè)的項目，首期物業(yè)管理用房的面積應當不低于全部項目應交面積的百分之五十。

　　因規(guī)劃調(diào)整，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的建設(shè)單位應當對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房；確實無法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

　　設(shè)備用房不能作為物業(yè)管理用房移交。

　　前期物業(yè)管理開辦經(jīng)費由建設(shè)單位承擔，其額度為：多層建筑(八層以下，含八層)每平方米2元，高層建筑(九層以上含九層)每平方米2.5元。主要用于物業(yè)管理辦公用房的裝修和配置辦公用具，所配置的辦公用具屬小區(qū)全體業(yè)主所有。

　　第二十九條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)管理用房確保該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)辦公、值班、存放工具材料用房和業(yè)主委員會活動用房外，可以由業(yè)委會作為物業(yè)管理經(jīng)營用房出租，所得收益50%以上作為補充專項維修資金，其余按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第四章 物業(yè)管理服務

　　第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。

　　第三十一條 物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括以下條款：

　　一、 當事人的名稱或者姓名和住所；

　　二、物業(yè)的基本情況；

　　三、 物業(yè)服務事項和服務質(zhì)量要求；

　　四、物業(yè)服務費的標準和收取辦法；

　　五、專項維修資金的管理和使用；

　　六、物業(yè)管理用房的管理和使用；

　　七、物業(yè)服務合同的期限；

　　八、違約責任；

　　九、解決爭議的辦法；

　　十、當事人雙方約定的其他事項。

　　當事人可以參照物業(yè)服務合同的示范文本簽訂合同，物業(yè)服務合同期限一般為三年。

　　第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本實施細則第二十七條第一款規(guī)定的資料。

　　第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當定期聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議，配合社區(qū)居民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

　　第三十四條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設(shè)單位全額交納。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時買賣雙方當事人應當對物業(yè)服務結(jié)算有明確的約定。辦理物業(yè)產(chǎn)權(quán)過戶時，要同時提供當月物業(yè)服務費的繳納票據(jù)。

　　第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。

　　住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：

　　(一)專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶；

　　(二)部分業(yè)主共有部分的該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；

　　(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。

　　第三十六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位不得強制要求物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用。確需委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用的，應當簽訂委托代收協(xié)議，并支付相應的代收手續(xù)費。

　　第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)公用部位、共用設(shè)施以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。

　　第三十八條 物業(yè)合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將本實施細則第二十七條第一款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會。

　　第三十九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和社區(qū)居民委員會應當配合物業(yè)主管部門或者受其委托調(diào)解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。

　　第五章 物業(yè)使用與維護

　　第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列損害公共利益的行為：

　　(一) 擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、改變房屋用途；

　　(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；

　　(三)侵占綠地，毀壞綠化；

　　(四)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

　　(五)堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標準排污或者發(fā)出超標準的噪聲和振動；

　　(六)在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　　(七)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權(quán)益的活動；

　　(八)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　　(九)擅自改變房屋外貌；

　　(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管道煤氣、通信以及戶外水、電、有線電視等管線與設(shè)施設(shè)備的管理、維護與養(yǎng)護由各有關(guān)專業(yè)單位負責。專業(yè)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)維修與養(yǎng)護、費用由專業(yè)單位支付。

　　第四十二條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人，并與業(yè)主或者非業(yè)主使用人簽訂服務合同。

　　業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本細則的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。

　　因業(yè)主裝修中損壞樓梯間、樓梯墻面、踏步、欄桿等共用部位的，由業(yè)主及時修復或由物業(yè)服務企業(yè)負責代于修繕，其費用由業(yè)主承擔。

　　第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項的巡查、業(yè)主應當予以配合。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用，裝飾裝修過程中有違反國家和本細則規(guī)定以及業(yè)主臨時公約，業(yè)主公約行為的應當根據(jù)有關(guān)規(guī)定予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關(guān)行政主管部門。

　　有關(guān)行政主管部門接到報告、投訴、舉報后應當依法及時處理。

　　第四十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動的，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)同意后，方可向有關(guān)部門申請辦理審批手續(xù)。業(yè)主所得收益50%以上作為補充專項維修資金，其余按照業(yè)主大會的決定使用。

　　利用物業(yè)設(shè)置廣告，應當符合房屋外立面整潔、美觀的要求，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)的同意后，報有關(guān)管理部門審批。經(jīng)批準的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂協(xié)議，并支付物業(yè)設(shè)置費用，按規(guī)定收取的經(jīng)營性設(shè)置費50%以上作為補充專項維修資金，其余按照業(yè)主大會的決定使用。

　　經(jīng)業(yè)主大會同意，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置露天臨時停車位的，其管理費收取支出及管理標準按照瑞安市發(fā)展計劃局(2004)82號文件《關(guān)于住宅小區(qū)車輛停放服務有關(guān)收費規(guī)定的通知》的規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十五條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅按結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當交納專項維修資金。

　　農(nóng)村新建小區(qū)的住宅物業(yè)業(yè)主，包括住宅小區(qū)內(nèi)農(nóng)民聯(lián)建房的業(yè)主同樣應當交納專項維修資金。

　　第四十六條 專項維修資金由業(yè)主交納，物業(yè)主管部門專項維修資金管理中心負責統(tǒng)一管理，并在當?shù)劂y行開設(shè)專戶存儲。物業(yè)主管部門專項維修資金管理中心要以各業(yè)主委員會為管理單位，按幢核算、建帳到戶。

　　第四十七條 物業(yè)主管部門專項維修資金管理中心的人員工資、辦公費用及相關(guān)人員的培訓經(jīng)費在專項維修資金增值中支付。

　　第四十八條 新建住宅首期專項維修資金由建設(shè)單位代收代繳，交納的標準為：高層建筑每平方米60元，小高層建筑每平方米48元，多層建筑每平方米30元。

　　第四十九條 使用專項維修資金必須由物業(yè)服務企業(yè)提出年度維修項目計劃，經(jīng)業(yè)主大會表決通過，報物業(yè)主管部門專項維修資金管理中心核準后，方可劃撥動用。

　　專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。專項維修基金使用至總額的20%時，小區(qū)業(yè)主應當續(xù)籌至首次資金的額度。

　　第五十條 物業(yè)發(fā)生危險及人身安全的緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)應當立即組織排險，并及時通知業(yè)主委員會，排險維修費用由相關(guān)責任人承擔。符合專項維修資金使用條件和范圍的排險維修費用可以從專項維修資金中支出。

　　第五十一條 建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任，建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)維修，也可以自行組織維修。

　　建設(shè)單位保修期內(nèi)自行組織維修的，維修的時限，應當與物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主承諾的時限相同，超時尚未維修的，物業(yè)服務企業(yè)應當代為維修，維修費用在保修金中支付。

　　建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收前，應當一次性向物業(yè)主管部門交納建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)保修期的維修費用保證。

　　第六章 法律責任

　　第五十二條 違反本實施細則規(guī)定的行為，國務院《物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)管理條例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的從其規(guī)定。

　　第五十三條 業(yè)主委員會作出的決定違反有關(guān)法律、法規(guī)或規(guī)章的規(guī)定的，由物業(yè)主管部門依法責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第五十四條 業(yè)主未按照前期物業(yè)管理服務協(xié)議、物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的物業(yè)服務企業(yè)應依法予以追繳。

　　第五十五條 業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)、建設(shè)單位之間因物業(yè)服務發(fā)生爭議的，可以通過和解或調(diào)解解決，不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　第五十六條 物業(yè)主管部門工作人員玩忽職守、濫權(quán)、徇私的由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章 附 則

　　第五十七條 本實施細則中專項維修資金和保修金的管理、使用的有關(guān)規(guī)定，今后與浙江政府頒布的規(guī)定有抵觸的，以浙江政府頒布的規(guī)定為準。

　　第五十八條 本實施細則具體應用中的問題由瑞安市房產(chǎn)管理局負責解釋。

　　第五十九條 本實施細則自發(fā)布之日起施行。2001年7月10日瑞安市政府頒布的《瑞安市住宅小區(qū)物業(yè)管理實施細則》同時廢止。

　　瑞安市物業(yè)管理實施細則 2

　　第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條市房地產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　市和區(qū)縣（自治縣）價格、規(guī)劃、土地、建設(shè)、市政、公安、工商、民政部門及其他有關(guān)行政管理部門按照各自職責，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行政管理工作。

　　第四條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會，交流物業(yè)管理經(jīng)驗。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會作為物業(yè)服務行業(yè)自律組織，應當制定行業(yè)行為規(guī)范，調(diào)解物業(yè)服務企業(yè)糾紛，推動物業(yè)管理健康發(fā)展。房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會的指導和監(jiān)督。

　　第六條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織召集，由區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門、居（村）民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：

　　（一）業(yè)主委員會不依法履行職責的問題；

　　（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；

　　（三）履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題；

　　（四）提前終止物業(yè)服務合同的問題；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

　�。�六）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

　　管理區(qū)域

　　第七條物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共有或共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共有、共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條新建物業(yè)在出售前，建設(shè)單位應當根據(jù)本條例第七條的規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門備案。區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門認為建設(shè)單位劃定的物業(yè)管理區(qū)域不符合本條例第七條規(guī)定的，應當自收到備案申請之日起三十日內(nèi)書面通知建設(shè)單位重新劃定。建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應當將經(jīng)備案確認的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

　　第九條已經(jīng)建成并交付使用但未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，需要實施物業(yè)管理時，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參照本條例第七條的規(guī)定，在征求相關(guān)業(yè)主意見后，劃定物業(yè)管理區(qū)域，并報區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第十條對物業(yè)管理區(qū)域劃定有異議的，物業(yè)所在地的區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門應當根據(jù)本條例第七條的規(guī)定和商品房買賣合同的約定，在征求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、相關(guān)業(yè)主、居（村）民委員會的意見后確定業(yè)主含業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第十一條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，并由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，但同一個物業(yè)管理區(qū)域只能設(shè)立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會履行下列職責：

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

　�。ǘ�）選舉、補選或罷免業(yè)主委員會成員；

　�。ㄈ�）決定業(yè)主委員會的必要經(jīng)費及來源以及經(jīng)費管理辦法；

　　（四）撤銷或者變更業(yè)主委員會超越權(quán)限的決定；

　　（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，確定物業(yè)服務合同的內(nèi)容；

　�。�六）決定提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請；

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。

　　第十二條不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會職責。

　　第十三條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上，業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并于會前告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

　　第十四條占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主書面要求召開首次業(yè)主大會會議的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當組織召開。

　　第十五條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在收到告知或者申請后三十日內(nèi)通知建設(shè)單位報送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時間、業(yè)主清冊等材料，并負責核實材料和指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。建設(shè)單位應當在收到街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）通知后十日內(nèi)報送材料，并協(xié)助成立籌備組�；I備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和建設(shè)單位派員共同組成。

　　第十六條籌備組應當做好下列籌備工作：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

　�。ǘ�）參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的示范文本，擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案；

　　（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積；

　�。ㄋ模�擬訂業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；

　�。ㄎ澹┱匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦，三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人一名�；I備組應當審查委員候選人資格并確定候選人名單。前款第（一）項至第（四）項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)或者專有部分建筑面積提出異議的，籌備組應當予以復核并告知提出異議者復核結(jié)果。

　　第十七條業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計算；對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計算，一個權(quán)證計為一個業(yè)主人數(shù)。對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計算，一個合同計為一個業(yè)主人數(shù)；對未出售的物業(yè)，建設(shè)單位計為一個業(yè)主人數(shù)。

　　第十八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應當經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

　　第十九條業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會對本條例第十一條第（六）項規(guī)定的事項作出決定的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；業(yè)主大會對其他事項作出決定的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第二十條業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，并邀請物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會參加。

　　占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主以書面形式要求召開業(yè)主大會臨時會議時，業(yè)主委員會應當在三十日內(nèi)組織召開。業(yè)主委員會不組織召開的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令業(yè)主委員會限期組織召開。業(yè)主委員會逾期不組織召開的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在收到申請后三十日內(nèi)組織召開。

　　第二十一條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。成員人數(shù)由業(yè)主大會決定，但不得少于五人，應當為單數(shù)。每屆任期不超過五年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會設(shè)主任一名、副主任一至三名，業(yè)主委員會主任是業(yè)主委員會的代表人。主任、副主任由業(yè)主委員會在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生，并由業(yè)主委員會罷免。

　　第二十二條業(yè)主委員會實行候補委員制。候補委員的名額和產(chǎn)生程序由業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法確定。

　　候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十三條業(yè)主委員會成員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

　�。ㄒ唬┚哂型耆�民事行為能力；

　　（二）熱心公益事業(yè)，責任心強，具備一定組織能力；

　�。ㄈ�）按期履行交納物業(yè)服務費、物業(yè)專項維修資金等業(yè)主義務；

　�。ㄋ模┍救�、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)工作；

　�。ㄎ澹┚邆渎男新殑盏慕】禇l件和文化水平。

　　第二十四條業(yè)主委員會應當自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，并同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會名稱和業(yè)主委員會主任、副主任、委員名單；

　�。ǘ�）業(yè)主大會議事規(guī)則；

　�。ㄈ�）管理規(guī)約；

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會辦公場地、聯(lián)系電話。

　　業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應當按照前款規(guī)定重新備案和公示。

　　第二十五條業(yè)主認為業(yè)主委員會公示（備案）事項的產(chǎn)生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的，可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請要求核實，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在收到申請后三十日內(nèi)，根據(jù)核實情況作出處理決定。

　　第二十六條業(yè)主委員會需要刻制印章的，應當持備案證明按照國家有關(guān)規(guī)定到公安機關(guān)批準的單位刻制業(yè)主委員會印章，并按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和有關(guān)規(guī)定使用印章。

　　第二十七條業(yè)主委員會應當履行下列職責：

　�。ㄒ唬┲贫�業(yè)主委員會工作制度；

　�。ǘ�）召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況，公示業(yè)主大會決定；

　�。ㄈ�）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的'物業(yè)服務企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務合同；

　�。ㄋ模┙M織并監(jiān)督管理規(guī)約的落實；

　�。ㄎ澹┕�示物業(yè)專項維修資金使用情況，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；

　　（六）每半年公示一次業(yè)主委員會工作經(jīng)費等使用情況；

　　（七）及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　�。ò耍﹨f(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系；

　�。ň牛└鶕�(jù)業(yè)主大會的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟或者仲裁；

　�。ㄊ�）配合相關(guān)部門，做好維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的相關(guān)工作；

　�。ㄊ�一）管理規(guī)約、業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第二十八條業(yè)主委員會每季度應當至少召開一次會議。業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集并主持。三分之一以上委員要求召開時，業(yè)主委員會主任應當組織召開。業(yè)主委員會主任可書面委托業(yè)主委員會副主任召集并主持會議。業(yè)主委員會成員不得委托他人參加業(yè)主委員會會議。

　　第二十九條業(yè)主委員會會議應當有三分之二以上的成員出席并作好書面記錄，作出決定應當經(jīng)全體成員半數(shù)以上簽字同意。決定作出后三日內(nèi)，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日以上。未經(jīng)全體成員半數(shù)以上簽字同意并公示的業(yè)主委員會決定無效。

　　第三十條業(yè)主委員會成員應當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┡灿谩⑶终紭I(yè)主共有財產(chǎn)；

　　（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；

　　（三）違反物業(yè)服務合同拒不交納物業(yè)服務費用，或利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費；

　　（四）泄露其他業(yè)主的信息；

　　（五）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　業(yè)主委員會成員違反前款規(guī)定的，由業(yè)主委員會會議決定中止其成員職務，并提請業(yè)主大會會議決定終止其成員職務。

　　第三十一條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其成員職務自行終止：

　�。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　（二）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　�。ㄈ�）任職期間被依法追究刑事責任的；

　�。ㄋ模┮詴�面形式向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出辭職的；

　�。ㄎ澹�業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

　　第三十二條業(yè)主委員會成員受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)罷免業(yè)主委員會成員。

　　百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面提出對業(yè)主委員會成員的罷免要求。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在接到罷免要求之日起三十日內(nèi)書面通知業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會，由業(yè)主大會作出是否予以罷免的決定。業(yè)主委員會逾期不組織召開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開。

　　第三十三條業(yè)主委員會成員被終止資格或罷免的，業(yè)主委員會應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公告，業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)資料。

　　業(yè)主委員會成員被終止資格或被罷免的，其擔任的業(yè)主委員會主任、副主任職務相應終止，并應在公告之日起三日內(nèi)將其保管的印章、賬簿、文件資料以及全體業(yè)主共有的財物等移交給業(yè)主委員會。

　　第三十四條業(yè)主委員會成員集體辭職的，應當按照組織首次業(yè)主大會的方式召開業(yè)主大會，重新選舉業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會成員出缺，由候補委員按照得票多少依次遞補。業(yè)主委員會成員經(jīng)遞補仍少于五人的，應當及時組織召開業(yè)主大會進行補選。

　　第三十五條業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前，應當組織召開業(yè)主大會會議，選舉新一屆業(yè)主委員會。逾期未換屆的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織換屆的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在收到申請后三十日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　原業(yè)主委員會應當在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將其保管的物業(yè)檔案、印章及其他屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

　　第三十六條因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會或者業(yè)主委員會解散的，解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。

　　第三十七條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定對全體業(yè)主、使用人具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　前期管理

　　第三十八條新建物業(yè)的建設(shè)單位應當在物業(yè)銷售前，參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的臨時管理規(guī)約示范文本擬訂臨時管理規(guī)約，并報物業(yè)所在地區(qū)、縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

　　首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后，臨時管理規(guī)約即行失效。

　　第三十九條物業(yè)中有住宅項目的建設(shè)單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。一個物業(yè)管理區(qū)域應當作為一個整體進行招標投標。

　　對于物業(yè)中有住宅的預售項目，建設(shè)單位應當在申請房屋預售許可證前通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)；對于物業(yè)中有住宅的現(xiàn)售項目，建設(shè)單位應當在物業(yè)銷售前通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　投標人少于三個或者住宅建筑面積少于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門批準，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第四十條建設(shè)單位應當參照市房地產(chǎn)行政主管部門會同市工商行政管理部門制定的前期物業(yè)服務合同示范文本與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務合同，并在簽訂后十五日內(nèi)報物業(yè)所在地區(qū)、縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)服務合同終止。

　　第四十一條建設(shè)單位應當在物業(yè)銷售時將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同提供給物業(yè)買受人，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約和履行前期物業(yè)服務合同予以書面承諾。

　　第四十二條前期物業(yè)服務合同生效之日至出售物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務費，由建設(shè)單位承擔。

　　出售物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費，由買受人按照前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務收費標準承擔；前期物業(yè)服務合同未約定物業(yè)服務收費標準的，由建設(shè)單位承擔。

　　第四十三條物業(yè)服務用房包括物業(yè)服務企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房，應當由建設(shè)單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置。

　　物業(yè)服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于四層。市和區(qū)、縣（自治縣）規(guī)劃行政主管部門應當在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，按前兩款的規(guī)定明確物業(yè)服務用房的位置和面積。建設(shè)單位申請房屋預售許可證時應當提交物業(yè)管理用房的位置、面積等相關(guān)資料，房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預售許可證時，應當注明物業(yè)服務用房位置。建設(shè)單位在銷售商品房時，應當公布物業(yè)服務用房的位置和面積。

　　物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，用作從事物業(yè)管理活動。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變其用途。房地產(chǎn)行政主管部門在辦理所有權(quán)初始登記時，應當在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務用房的位置和面積以及物業(yè)的其他共有部分，業(yè)主有權(quán)查詢。

　　第四十四條前期物業(yè)服務合同簽訂后、房屋交付使用前，建設(shè)單位應當向物業(yè)服務企業(yè)及物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）移交物業(yè)檔案，并提供物業(yè)管理用房。物業(yè)檔案包括下列資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　�。ǘ�）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房、物業(yè)檔案移交給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務

　　第四十五條物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)服務活動應當具備相應資質(zhì)。從事物業(yè)服務的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第四十六條一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)服務。提倡業(yè)主通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　第四十七條業(yè)主委員會應當參照市房地產(chǎn)行政主管部門會同市工商行政管理部門制定的物業(yè)服務合同示范文本與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同，并移交物業(yè)檔案。物業(yè)服務合同需經(jīng)業(yè)主大會審議通過。在提交業(yè)主大會審議前，業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同訂立或者變更之日起十五日內(nèi)，報物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第四十八條業(yè)主委員會在與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同時，對物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務事項應當包括下列主要內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┕灿貌课弧⒐灿性O(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全措施的建立、公共秩序的維護；

　�。ㄈ�）共有綠地、花木等的養(yǎng)護與管理；

　　（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)服務收費標準；

　�。�六）其他物業(yè)服務內(nèi)容。

　　物業(yè)服務合同只能約定屬于民事服務內(nèi)容的事項，不得約定由物業(yè)服務企業(yè)行使應當由行政管理部門行使的行政管理職責。法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第四十九條物業(yè)服務企業(yè)應當依法履行合同，按照國家和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標準和行業(yè)規(guī)范提供專業(yè)化的服務，不斷提高管理和服務水平。物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中應當樹立既為全體業(yè)主服務，也為每一個業(yè)主服務的觀念，不得侵犯或者越權(quán)限制業(yè)主權(quán)利。物業(yè)服務企業(yè)應當接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督和有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理。

　　第五十條行政管理部門不得委托物業(yè)服務企業(yè)實施行政管理事項。物業(yè)服務企業(yè)不得以任何方式和理由行使屬于行政管理部門的行政管理職責，但應當協(xié)助行政主管部門行使管理職責。

　　第五十一條物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全公共秩序維護制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。業(yè)主對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

　　第五十二條物業(yè)服務企業(yè)應當制訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應急預案，對突發(fā)性自然災害，公共衛(wèi)生事件，供水、供電、供氣事故，物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預防和處置進行具體規(guī)定。發(fā)生安全事故或者其他緊急事件時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時采取應急措施，并按規(guī)定向相關(guān)行政管理部門和專業(yè)單位報告，協(xié)助做好相關(guān)工作。

　　第五十三條物業(yè)服務企業(yè)可以委托有相應資質(zhì)的企業(yè)或者個人完成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機電設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化等專項服務，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務一并委托給他人。

　　第五十四條物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或選聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)；業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同；業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)接管。

　　物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會；沒有業(yè)主委員會的，應當在合同期限屆滿三個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。

　　第五十五條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務的，應當履行下列義務：

　�。ㄒ唬┫驑I(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會的，向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務相關(guān)資料和物業(yè)服務用房；

　�。ǘ�）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務人員；

　�。ㄈ�）結(jié)算物業(yè)服務費用和預收、代收的有關(guān)費用；

　�。ㄋ模┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

　　第五十六條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務合同約定的收費項目和標準以及向業(yè)主提供特約服務的收費項目和標準。

　　第五十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用，最終用戶應當按時、足額繳納。其中，屬物業(yè)專有部分的費用，由業(yè)主繳納；屬物業(yè)服務企業(yè)使用的費用，由物業(yè)服務企業(yè)繳納。專業(yè)單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關(guān)費用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第五十八條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員應當妥善保存業(yè)主信息資料，不得泄露。使用維護指物業(yè)的使用與維護

　　第五十九條業(yè)主、使用人使用物業(yè)，應當自覺遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　（一）占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構(gòu)筑物；

　�。ǘ�）破壞或者擅自改變房屋外觀；

　�。ㄈ�）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

　�。ㄋ模�損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分；

　�。ㄎ澹�損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

　�。�六）將衛(wèi)生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房的上方；

　�。ㄆ撸┐娣拧�鋪設(shè)超負荷物品；

　�。ò耍┌l(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；

　�。ň牛┐娣挪环�合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；

　�。ㄊ�）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

　�。ㄊ�一）亂丟垃圾，高空拋物；

　�。ㄊ�二）損毀樹木、園林；

　�。ㄊ�三）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當根據(jù)物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應當依法及時處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應當積極配合。因上述行為導致權(quán)利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事訴訟。

　　第六十條業(yè)主、使用人應當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準或者房地產(chǎn)權(quán)證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

　　業(yè)主、使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當依法申請。在設(shè)立（開業(yè)）或者住所（經(jīng)營場所）變更登記時，應當向工商行政管理部門書面承諾遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并提交住所（經(jīng)營場所）所在地業(yè)主委員會出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改為經(jīng)營性用房的證明文件及其他登記所需材料。未成立業(yè)主委員會的，由所在地居（村）民委員會出具。

　　第六十一條業(yè)主、使用人對物業(yè)進行裝飾、裝修前，應當將裝飾、裝修的時間、范圍、方式等口頭或書面告知物業(yè)服務企業(yè)。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當將告知事項進行登記并將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項提醒業(yè)主或者使用人以及裝飾、裝修人員。

　　物業(yè)服務企業(yè)對違反裝飾、裝修規(guī)定的行為，可以報告相關(guān)行政管理部門，由相關(guān)行政管理部門依法處理。

　　第六十二條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營獲取的收益歸業(yè)主共有，業(yè)主可以約定將該收益納入物業(yè)專項維修資金或者其他合理用途。

　　第六十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場（庫），應當首先滿足業(yè)主的使用需要。

　　建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后，可以向業(yè)主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或車庫。車位、車庫有空余的，可以臨時出租給業(yè)主以外的單位、個人。但是，每次租期不得超過六個月。

　　第六十四條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放機動車，以及相關(guān)收費和管理事項，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定。公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放，不得收費。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的交通事故，由公安機關(guān)負責處理。

　　第六十五條物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的情形時，專有部分所有人應當及時修繕或者采取防范措施。經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)通知后，在合理期限內(nèi)仍未修繕或者采取防范措施的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)應當組織修繕或者采取防范措施，其費用由專有部分所有人承擔。物業(yè)共有部分出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的情形時，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)應當組織修繕或者采取防范措施。

　　第六十六條物業(yè)共有部分由于人為原因損害的，相關(guān)責任人應當及時修繕，并對造成的損失承擔賠償責任；在合理期限內(nèi)相關(guān)責任人未進行修繕的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)應當組織修繕，其費用由相關(guān)責任人承擔。

　　第六十七條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。具體實施辦法由市人民政府另行制定。

　　第六十八條物業(yè)專有部分、共有部分進行維護、更新和改造時，相關(guān)業(yè)主負有協(xié)助的義務。

　　第六十九條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

　　第七十條擁有兩戶以上業(yè)主的物業(yè)應當建立物業(yè)專項維修資金。物業(yè)專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)管的原則。物業(yè)專項維修資金歸集、使用與監(jiān)管的具體辦法由市人民政府另行制定。

　　第七十一條物業(yè)維修、更新、改造的費用，按照下列規(guī)定承擔：

　�。ㄒ唬�專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業(yè)主承擔；

　　（二）部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業(yè)主分擔；

　�。ㄈ�）全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業(yè)主分擔。

　　因物業(yè)服務企業(yè)的責任，導致物業(yè)共有部分未到維修、更新年限而需要維修、更新的，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔與其責任相當?shù)馁M用。

　　第七十二條業(yè)主、使用人對物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中侵害自己合法權(quán)益的行為，可以向物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門投訴，區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門應當及時受理，并在受理之日起三十日內(nèi)將處理結(jié)果回復投訴人。屬于其他部門職責的，告知投訴人向相關(guān)部門投訴。

　　法律責任

　　第七十三條對違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第七十四條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)中有住宅項目的建設(shè)單位未通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。

　　第七十五條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務用房的，由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　第七十六條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

　　（一）未移交物業(yè)檔案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款；

　�。ǘ�）未將前期物業(yè)服務合同報送備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款；

　�。ㄈ�）泄露業(yè)主信息資料的，給予警告，造成嚴重后果的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十七條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

　　（一）未將物業(yè)服務合同報送備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款；

　�。ǘ�）未制定安全防范應急預案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責令限期退出；逾期不退出的，處五萬元以上十五萬元以下罰款，并由頒發(fā)其資質(zhì)證書的行政主管部門降低其資質(zhì)等級或者取消其資質(zhì)；

　�。ㄋ模┩顺龇�務時不履行相關(guān)義務的，責令限期改正，并在一年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標投標活動；

　�。ㄎ澹┬孤稑I(yè)主信息資料的，予以通報，造成嚴重后果的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十八條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)限制或者侵犯業(yè)主權(quán)利的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，降低其資質(zhì)等級或者取消其資質(zhì)。

　　第七十九條違反本條例的規(guī)定，業(yè)主委員會未履行相關(guān)職責的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責令限期履行，逾期仍不履行的，予以通報。

　　第八十條業(yè)主委員會成員違反本條例第三十條規(guī)定的，由區(qū)縣（自治縣）相關(guān)行政主管部門依法處理，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通報；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。業(yè)主委員會成員履行職務時違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的規(guī)定，侵害業(yè)主合法權(quán)益，給業(yè)主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任。

　　第八十一條違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴，或者按約定申請仲裁。

　　第八十二條違反本條例第五十九條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規(guī)定的，由有關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定予以查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　（一）違反第一項、第二項規(guī)定的，由區(qū)縣（自治縣）規(guī)劃行政主管部門依法查處；

　　（二）違反第三項規(guī)定的，由區(qū)縣（自治縣）建設(shè)行政主管部門依法查處；

　�。ㄈ�）違反第四項、第五項、第六項、第七項規(guī)定的，由區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門依法查處；

　　（四）違反第八項規(guī)定的，由區(qū)縣（自治縣）環(huán)境保護行政主管部門依法查處；

　�。ㄎ澹┻`反第九項規(guī)定的，由區(qū)縣（自治縣）公安、環(huán)保行政主管部門依法查處；

　�。�六）違反第十項規(guī)定的，由區(qū)縣（自治縣）規(guī)劃、工商行政主管部門依法查處；

　　（七）違反第十一項、第十二項、第十三項規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門依法查處。

　　第八十三條房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本條例的規(guī)定，未履行相關(guān)職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位、上級機關(guān)或者監(jiān)察部門責令改正；情節(jié)嚴重的，對直接責任人給予行政處分；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　附則

　　第八十四條本條例下列用語的含義為：

　　物業(yè)，指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

　　業(yè)主，指房地產(chǎn)權(quán)證載明或者其他法定文件確定的物業(yè)所有權(quán)人。

　　使用人，指物業(yè)的承租人或者其他實際使用物業(yè)的人。

　　前期物業(yè)管理，指物業(yè)出售后至業(yè)主大會成立之前進行的物業(yè)管理。

　　本條例使用的數(shù)字含本數(shù)。

　　第八十五條對未聘請物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)服務活動的物業(yè)項目，其業(yè)主大會、業(yè)主委員會及物業(yè)使用與維護的相關(guān)事項可以參照本條例執(zhí)行。

　　第八十六條本條例自20xx年10月1日起施行。20xx年9月25日重慶市第一屆人民代表大會常務委員會第四十二次會議通過的《重慶市物業(yè)管理條例》同時廢止。

　　瑞安市物業(yè)管理實施細則 3

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和其他物業(yè)相關(guān)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

　　第二條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治、專業(yè)服務與社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

　　第三條省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市州、縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上人民政府公安、民政、財政、環(huán)境保護、城鄉(xiāng)規(guī)劃、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、物價等有關(guān)部門按照各自職責，依法做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會，指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督物業(yè)管理工作。

　　第四條縣級以上人民政府應當采取措施，推動物業(yè)服務的社會化、專業(yè)化、市場化，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

　　物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律，接受行業(yè)主管部門的業(yè)務指導，制定行業(yè)行為規(guī)范，督促物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務。

　　第二章前期物業(yè)管理

　　第五條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)和管理等因素。

　　第六條新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，并在商品房買賣合同中明示。

　　已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第七條原物業(yè)管理區(qū)域分立或者合并的，應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積和已入住戶數(shù)比例均達到50%以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門重新劃分登記，并予以公告。

　　第八條城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門審查住宅建設(shè)工程項目的規(guī)劃、設(shè)計，應當征求相關(guān)專業(yè)機構(gòu)對配套建筑物、共用設(shè)施設(shè)備配置及建設(shè)標準的意見。

　　第九條住宅建設(shè)工程項目交付使用前，建設(shè)單位應當按照項目合同的約定，配置物業(yè)管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網(wǎng)絡、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉(zhuǎn)運、安全監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備及獨立的計量器具，并在物業(yè)承接查驗后，將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約及物業(yè)查驗情況報物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，共用設(shè)施設(shè)備的專業(yè)經(jīng)管單位應當依法承擔相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任，服務到最終用戶，履行與業(yè)主簽訂的服務合同，保證服務質(zhì)量。

　　第十條新建物業(yè)的，建設(shè)單位應當配置物業(yè)管理用房，用于客服接待、項目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業(yè)主委員會辦公等事項。物業(yè)管理用房應當在房屋買賣合同中明示。

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第十一條物業(yè)管理用房應當按照下列標準配置：

　　〔一)建筑面積按照不少于建設(shè)工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米；

　　〔二)地面以上具備水、電、采光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋；沒有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于4層、低于1層。

　　市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)前款規(guī)定的物業(yè)管理用房標準，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況確定具體標準。

　　第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫，建設(shè)單位可以附贈給業(yè)主；出售或者出租車位、車庫的，業(yè)主享有優(yōu)先權(quán)。利用業(yè)主共有的道路或者其他場地建設(shè)的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得附贈、出售或者出租。

　　車位、車庫出售或者出租的，建設(shè)單位應當與業(yè)主簽訂買賣合同或者租賃合同。

　　車位、車庫滿足業(yè)主需求后剩余出租的，建設(shè)單位應當向全體業(yè)主公示，租賃合同期限最長不得超過6個月。車位、車庫租賃合同復印件應當送交物業(yè)服務企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)使用人有權(quán)查詢。

　　第十三條建設(shè)單位在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當明示物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的配套建筑物、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房、車位和車庫的所有權(quán)或者使用權(quán)。

　　第十四條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應當在申請房屋預售許可證前，通過招標投標方式選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)服務企業(yè)。分期開發(fā)項目的前期物業(yè)服務企業(yè)，應當具有承接項目開發(fā)總建筑面積的相應資質(zhì)等級。

　　有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)：

　　(一)投標人少于3人；

　　(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米。

　　第十五條鼓勵物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目開發(fā)建設(shè)。建設(shè)單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與。

　　鼓勵建設(shè)單位為前期物業(yè)管理提供經(jīng)營用房或者資金支持。

　　第十六條分期開發(fā)的物業(yè)，前期物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)開發(fā)進度和交付使用條件，分期承接查驗。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)整體項目交接手續(xù)。

　　物業(yè)承接查驗費用由建設(shè)單位和前期物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔。

　　物業(yè)承接查驗的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定另行制定。

　　第三章業(yè)主及業(yè)主大會

　　第十七條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法定權(quán)利，履行法定義務。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應當由業(yè)主共同決定。

　　第十八條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共同成立一個業(yè)主大會。

　　符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會：

　　〔一)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上；

　　〔二)首次交付使用的物業(yè)專有部分面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積30%以上。

　　業(yè)主總?cè)藬?shù)不足20人的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

　　第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合成立業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位應當書面報告物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　占業(yè)主總?cè)藬?shù)10%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到成立業(yè)主大會的書面請求之日起60日內(nèi)，組織、指導成立業(yè)主大會籌備組。

　　第二十條業(yè)主大會籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集業(yè)主、建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會的代表協(xié)商組建。

　　業(yè)主大會籌備組應當按照有關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　建設(shè)單位應當自業(yè)主大會籌備組成立之日起7日內(nèi)向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)專有部分面積、建筑物總面積等資料。

　　第二十一條業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　首次業(yè)主大會會議應當自業(yè)主大會籌備組成立之日起6個月內(nèi)召開。

　　首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案進行表決。

　　第二十二條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將下列選舉資料報物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

　　〔一)業(yè)主大會籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

　　〔二)業(yè)主大會決議；

　　〔三)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　〔四)業(yè)主委員會委員名單。

　　業(yè)主委員會選舉情況備案后7日內(nèi)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面通報物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會。

　　前款第〔二)、〔三)、〔四)項之一內(nèi)容發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內(nèi)另行備案。

　　第二十三條業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會應當依據(jù)業(yè)主委員會章程代表業(yè)主、業(yè)主大會依法履行職責，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議。

　　第二十四條業(yè)主委員會委員從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，但是不執(zhí)行業(yè)主大會決議、違反管理規(guī)約的業(yè)主，不能作為業(yè)主委員會委員侯選人。

　　業(yè)主委員會委員的選舉、人數(shù)、構(gòu)成、任職條件、任期等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會委員資格終止：

　　〔一)任職期限屆滿或者以書面方式提出辭職的；

　　〔二)因房屋權(quán)屬變更，不再是業(yè)主的；

　　〔三)喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的；

　　〔四)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應當協(xié)助做好移交工作

　　第二十五條業(yè)主大會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。

　　有下列情形之一的，應當及時召開業(yè)主大會臨時會議：

　　〔一)經(jīng)業(yè)主委員會決定或者20%以上的業(yè)主提議；

　　〔二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定召開業(yè)主大會臨時會議的其他情形。

　　業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議職責的，縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當責令其在30日內(nèi)召開；逾期不組織召開的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，在30日內(nèi)組織召開。

　　第二十六條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前，將會議時間、地點、議題和議程等事項書面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄和其他顯著位置公告。

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見形式。

　　業(yè)主大會會議書面征求意見的，反饋意見的結(jié)果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示30日以上，并告知業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

　　第二十七條業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算方式有約定的，從其約定。未作約定的.，按照業(yè)主戶數(shù)計算，一戶計算為1票；建設(shè)單位未售出的物業(yè)專有部分，計算為1票。

　　第二十八條業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權(quán)限、期限和內(nèi)容。

　　業(yè)主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主代表應當于業(yè)主大會會議召開15日以前，對業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業(yè)主的意見；需要投票表決的，表決票應當經(jīng)業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會投票。

　　第四章物業(yè)管理服務

　　第二十九條物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家規(guī)定的資質(zhì)等級承接物業(yè)管理服務業(yè)務。

　　第三十條物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門定期報送信用、統(tǒng)計等相關(guān)資料。

　　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務企業(yè)、注冊物業(yè)管理師和項目經(jīng)理人的信用檔案，推動物業(yè)管理行業(yè)提高服務水平。

　　第三十一條業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當具有法人資格和相應資質(zhì)等級，并按照物業(yè)服務合同的規(guī)定提供服務。

　　第三十二條物業(yè)管理服務實行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)管理服務項目的主要負責人為項目經(jīng)理人。

　　物業(yè)管理服務項目經(jīng)理人制度的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定另行制定。

　　第三十三條從事物業(yè)管理服務人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)管理服務人員，加強對物業(yè)管理服務人員的培訓和履職監(jiān)管。

　　第三十四條業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同規(guī)定的下列內(nèi)容應當提交業(yè)主大會會議表決通過，但是業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外：

　　〔一)物業(yè)服務事項；

　　〔二)物業(yè)服務質(zhì)量及服務費用；

　　〔三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護；

　　〔四)合同期限；

　　〔五)違約責任。

　　第三十五條物業(yè)服務主要包括下列事項：

　　〔一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；

　　〔二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護；

　　〔三)車輛停放管理；

　　〔四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、安全防范、應急救助的協(xié)助和維護；

　　〔五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；

　　〔六)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護方案的制定及費用的賬務管理；

　　〔七)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案資料保管；

　　〔八)業(yè)主大會及業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)服務事項。

　　第三十六條物業(yè)服務收費應當按照國務院、省和市州人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定的收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

　　制定和修改物業(yè)服務收費辦法，應當廣泛聽取社會公眾的意見。

　　業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的規(guī)定交納物業(yè)服務費。

　　第三十七條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務合同報送物業(yè)服務項目所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第三十八條物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會的決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。

　　業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿30日前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起15日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接手續(xù)。

　　物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前書面告知業(yè)主委員會；沒有業(yè)主委員會的，應當在合同期限屆滿3個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并書面告知物業(yè)服務項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第三十九條物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權(quán)利義務延續(xù)。在合同權(quán)利義務延續(xù)期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前3個月告知對方當事人。

　　第四十條物業(yè)服務合同期限屆滿或者依法終止的，原物業(yè)服務企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域，應當向業(yè)主委員會交接下列事項：

　　〔一)移交物業(yè)承接驗收和運行管理、養(yǎng)護、維修資料；

　　〔二)移交物業(yè)共用部位；

　　〔三)結(jié)清相關(guān)費用；

　　〔四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。

　　原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第四十一條建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。有下列事項之一的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和有關(guān)部門、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的代表共同協(xié)商解決：

　　〔一)業(yè)主委員會不依法履行職責；

　　〔二)業(yè)主委員會換屆；

　　〔三)履行物業(yè)服務合同的重大爭議；

　　〔四)物業(yè)服務企業(yè)變更交接；

　　〔五)其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)管理事項。

　　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當接受物業(yè)管理主管部門和社區(qū)居民委員會的指導和監(jiān)督，依法履行自治管理職責，配合、協(xié)助有關(guān)部門、社區(qū)居民委員會共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第四十二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設(shè)的房屋、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及配套建筑物，不得改變使用用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應當按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第四十三條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋、車庫、車位等物業(yè)的，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租相關(guān)事項告知物業(yè)服務企業(yè)。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋、車庫、車位等物業(yè)前，應當與物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)單位結(jié)清相關(guān)費用。

　　第四十四條建設(shè)單位應當按照國家和省規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設(shè)單位可以與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)保修有關(guān)事項，并向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬。

　　第四十五條建立健全物業(yè)專項維修資金制度，實施物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　物業(yè)專項維修資金的交存、使用，應當專戶存儲、�？顚Ｓ茫�具體辦法由市州人民政府按照國家有關(guān)規(guī)定制定。

　　第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)以及其他單位和個人應當愛護物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時通知專業(yè)經(jīng)營單位進行維護、更新。

　　對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修作業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)、相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應當予以配合。

　　第六章附則

　　第四十七條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　瑞安市物業(yè)管理實施細則 4

　　第一條

　　為貫徹執(zhí)行《吉林市物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)，結(jié)合本市實際,制定本細則。

　　第二條

　　城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、公安、環(huán)境保護、城市管理行政執(zhí)法等部門應當按照《條例》第五條和市、縣(市)、區(qū)人民政府的有關(guān)規(guī)定，履行物業(yè)管理活動的相關(guān)職責。

　　第三條

　　首次業(yè)主大會會議籌備組成員中業(yè)主代表人數(shù)，不得少于籌備組成員總數(shù)的二分之一。

　　籌備組成員不得作為業(yè)主委員會委員的候選人。

　　不履行業(yè)主義務、欠繳物業(yè)服務費的業(yè)主，不得作為業(yè)主委員會委員的候選人。

　　第四條

　　召開業(yè)主大會會議或者表決事項，應當采用書面征求意見形式將征求意見材料送達每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　凡須投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人簽名。

　　第五條

　　按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應當在3日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由未在規(guī)定時間內(nèi)召集會議的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)可以指定業(yè)主委員會其他委員召集會議。

　　第六條

　　業(yè)主委員會不履行召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議職責或者不組織業(yè)主對某一管理事項進行表決的，物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)可以責令業(yè)主委員會限期召開會議或者表決；逾期未召開會議或者未表決的，物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會可以在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)指導監(jiān)督下，組織召開會議或者組織表決。

　　第七條

　　市物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書有效期為3年。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在資質(zhì)證書有效期滿前30日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門或者承擔原審批職能的部門，申請等級核定或者換發(fā)資質(zhì)證書。

　　第十二條

　　物業(yè)服務企業(yè)聘用的物業(yè)管理專業(yè)人員，必須取得職業(yè)資格證書，并接受市、縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督檢查。

　　職業(yè)資格證書不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓。

　　市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理專業(yè)人員簿冊。取得職業(yè)資格證書的物業(yè)管理專業(yè)人員，必須在一個物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)管理工作。物業(yè)管理專業(yè)人員調(diào)整時，應當及時在簿冊上予以標注。

　　物業(yè)管理專業(yè)人員是指企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、項目經(jīng)理及其他管理人員，不包括工程技術(shù)人員和財務人員。

　　第十三條

　　物業(yè)服務企業(yè)取得資質(zhì)證書后，不得有下列行為：

　　(一)物業(yè)管理專業(yè)人員達不到物業(yè)服務企業(yè)相應的資質(zhì)等級規(guī)定的人數(shù)；

　　(二)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員；

　　(三)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書；

　　(四)未按照規(guī)定辦理資質(zhì)變更手續(xù)；

　　(五)提供虛假的資質(zhì)申報資料。

　　第十四條

　　物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中，不得有下列行為：

　　(一)挪用、套用和侵占物業(yè)專項維修資金；

　　(二)收取物業(yè)服務費用，不向業(yè)主出具發(fā)票；

　　(三)濫收、多收物業(yè)服務費用；

　　(四)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人，或者從其他物業(yè)服務企業(yè)承接一個物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)管理業(yè)務；

　　(五)擅自改變物業(yè)服務用房用途；

　　(六)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途；

　　(七)擅自占用、挖掘、破壞、拆除、移動物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備(包括物業(yè)服務企業(yè)在履行合同期間，從物業(yè)服務費用中列支增加的共用設(shè)施設(shè)備和辦公設(shè)備等)；

　　(八)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營或者允許他人經(jīng)營；

　　(九)物業(yè)服務合同終止或者業(yè)主大會會議決定提前終止物業(yè)服務合同時，不撤出服務項目或者不移交物業(yè)服務用房等共用設(shè)施設(shè)備及有關(guān)資料；

　　(十)未按照規(guī)定程序，提前撤出物業(yè)服務項目，或者撤出時，未向業(yè)主返還服務期限以外的物業(yè)服務費用；

　　(十一)以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用為由，減少服務人員、服務項目，降低物業(yè)服務標準或者停止物業(yè)服務；

　　(十二)實施物業(yè)綜合服務的，未按照規(guī)定時限清除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)殘冰積雪；

　　(十三)與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標。

　　第十五條

　　市物業(yè)管理協(xié)會可以制定物業(yè)服務企業(yè)信用等級評定辦法，定期進行物業(yè)服務企業(yè)信用等級評定，并將評定結(jié)果向社會公布。

　　第十六條

　　業(yè)主、業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)，應當自《物業(yè)服務合同》簽訂之日起30日內(nèi)，持下列資料到縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：

　　(一)業(yè)主大會會議選聘物業(yè)服務企業(yè)決議；

　　(二)《物業(yè)服務合同》；

　　(三)物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

　　(四)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書；

　　(五)繳交物業(yè)服務保證金證明。

　　房改售房單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位、社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責，選聘物業(yè)服務企業(yè)的，按照前款規(guī)定執(zhí)行。

　　第十七條

　　外埠物業(yè)服務企業(yè)在本市城區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理活動的，應當持營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)資料到市物業(yè)管理行政主管部門辦理備案，并接受市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督檢查。

　　第十八條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當于每年6月、12月向業(yè)主公布一次物業(yè)服務費用的收支情況，并在履行《條例》第三十二條規(guī)定義務的同時，將組織架構(gòu)、服務項目和標準、收費標準、報修服務電話等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置或者辦公地點予以公示。

　　第十九條

　　建設(shè)單位應當按照規(guī)劃，配套建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務設(shè)施及共用設(shè)施、設(shè)備，并與建設(shè)項目同步建設(shè)、同步交付使用。

　　消防設(shè)施的規(guī)劃、建設(shè)、驗收、監(jiān)督檢查、管理，按照《中華人民共和國消防法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十條

　　建設(shè)單位向縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請確認物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的'物業(yè)服務用房時，必須提供房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的測繪結(jié)果。

　　第二十一條

　　依據(jù)《條例》第四十七條規(guī)定，實施綜合服務、封閉管理項目的物業(yè)管理區(qū)域范圍，應當以該項目封閉圍欄或者周邊樓體外立面為界線。

　　第二十二條

　　危舊房改建、棚戶區(qū)改造項目的建設(shè)單位，應當按照安置建筑面積1%但最低不得少于50平方米的標準提供經(jīng)營用房。

　　經(jīng)營用房產(chǎn)權(quán)屬于政府所有，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門代管，委托物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營，所得收益用于彌補物業(yè)服務費用不足部分。

　　建設(shè)單位必須按照規(guī)定提供經(jīng)營用房。未按照本條第一款規(guī)定執(zhí)行的，應當補足經(jīng)營用房面積，或者交納與應當補足經(jīng)營用房面積等值的房款(該房款以物業(yè)交付驗收之日的房屋市場銷售價格計算)。

　　第二十三條

　　建設(shè)項目具備下列條件時，建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)應當進行物業(yè)查驗接收：

　　(一)建設(shè)工程已竣工，且經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)備案；

　　(二)規(guī)劃配套的各類設(shè)施設(shè)備已全部落實，驗收合格，能正常使用，經(jīng)有關(guān)單位確認，并辦理移交手續(xù)；

　　(三)新建工程按照規(guī)劃要求分期建設(shè)的，在建部分與交付使用部分已采取安全隔離措施；

　　(四)建筑渣土、垃圾、施工機具和各類臨時建筑清理完畢；

　　(五)建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)符合有關(guān)規(guī)定，并已簽訂前期物業(yè)服務合同；

　　(六)有符合規(guī)定的物業(yè)服務用房、經(jīng)營用房；

　　(七)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

　　市物業(yè)管理協(xié)會應當制定物業(yè)查驗接收規(guī)范，指導建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)查驗接收工作。

　　第二十四條

　　建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)應當成立驗收小組，按照下列規(guī)定進行物業(yè)查驗：

　　(一)查驗房屋及設(shè)施設(shè)備，做好查驗記錄；

　　(二)建設(shè)單位應當對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題書面向物業(yè)服務企業(yè)承諾修復的時間、責任部門和修復達到的標準；

　　(三)驗收后，建設(shè)單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交《條例》第四十四條規(guī)定的資料，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)查驗接收協(xié)議》�！段飿I(yè)查驗接收協(xié)議》包括下列內(nèi)容：

　　1.項目名稱、查驗接收的內(nèi)容；

　　2.房屋和配套設(shè)施設(shè)備驗收情況及存在的問題、解決方法；

　　3.參與驗收的人員、驗收時間；

　　4.其他有關(guān)事項的約定及移交的資料明細。

　　第二十五條

　　依據(jù)《條例》第四十四條第二款規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)項目查驗接收后，應當向縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請辦理物業(yè)項目查接驗收資料查驗備案。

　　對未辦理查接驗收資料查驗備案的物業(yè)項目，建設(shè)單位或者物業(yè)服務企業(yè)不得為業(yè)主辦理入住手續(xù)。

　　第二十六條

　　建設(shè)單位在辦理商品房預(銷)售許可前，應當依據(jù)《吉林省物業(yè)維修資金管理辦法》第六條規(guī)定，除全額代交業(yè)主的專項維修資金外，還應當繳存以下三種專項維修資金：

　　(一)有電梯的房屋，每平方米30元的電梯專項維修資金；

　　(二)本細則第二十二條規(guī)定提供的經(jīng)營用房的專項維修資金；

　　(三)物業(yè)服務用房等配套用房的專項維修資金。

　　業(yè)主不承擔前款規(guī)定的三種專項維修資金。

　　第二十七條

　　建設(shè)單位按照規(guī)定代收的物業(yè)專項維修資金的稅收事宜，按照國稅發(fā)69號文件規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十八條

　　物業(yè)保修期內(nèi)，建設(shè)單位拒不履行保修責任的，業(yè)主、業(yè)主委員會可以書面向縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴，縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當書面告知建設(shè)單位，限期履行保修責任。

　　建設(shè)單位逾期不履行保修責任的，業(yè)主、業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。同時，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當及時將建設(shè)單位不履行保修責任情況，書面報市物業(yè)管理行政主管部門。市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門按照10%的比例扣減建設(shè)單位的物業(yè)維修保證金，并將扣減的物業(yè)維修保證金存入物業(yè)專項維修資金賬戶。

　　第二十九條

　　物業(yè)項目保修期滿后，建設(shè)單位應當持下列資料到縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)維修保證金(本息)返還手續(xù)。

　　(一)物業(yè)項目竣工驗收證明；

　　(二)物業(yè)維修保證金交存證明；

　　(三)扣減維修保證金情況等其他資料。

　　縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門同意后，市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門將物業(yè)維修保證金(本息)返還建設(shè)單位。

　　第三十條

　　房改售房單位或者承擔其權(quán)利義務的單位，應當按照《條例》第五十三條的規(guī)定，履行房屋本體共用部位、共用設(shè)施維護責任。

　　第三十一條

　　實行綜合服務的物業(yè)項目，物業(yè)服務企業(yè)應當按照《條例》第五十八條規(guī)定的物業(yè)服務成本構(gòu)成或者物業(yè)服務支出構(gòu)成，專項列支物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用，年度支出額度不得低于年度物業(yè)服務費用的20%。

　　第三十二條

　　物業(yè)項目交付使用資料查驗備案后，建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出入住通知之日，即視為物業(yè)交付物業(yè)買受人。

　　業(yè)主接到入住通知后，應當辦理入住手續(xù)。物業(yè)服務費用從辦理入住手續(xù)之日當月起算；業(yè)主在通知時限內(nèi)未辦理入住手續(xù)的，物業(yè)服務費用從通知截止之日當月起算。

　　物業(yè)服務費用應當按照業(yè)主房屋所有權(quán)證書載明的建筑面積收取。

　　第三十三條

　　物業(yè)服務企業(yè)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務合同之日至物業(yè)交付物業(yè)買受人前，物業(yè)服務企業(yè)早期施工介入、物業(yè)承接查驗、編印業(yè)主入住資料、物業(yè)服務用房裝修等費用，由建設(shè)單位承擔。

　　第三十四條

　　依據(jù)《條例》第六十條規(guī)定，物業(yè)服務費用結(jié)清后，辦理物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，具體辦法由市住房保障和房地產(chǎn)管理局另行制定。

　　第三十五條

　　依據(jù)《條例》第六十八條第二款規(guī)定，環(huán)衛(wèi)部門不得向物業(yè)服務企業(yè)收取業(yè)主產(chǎn)生的生活垃圾處理費用。

　　第三十六條

　　業(yè)主產(chǎn)生的建筑垃圾等非生活垃圾，可以自行清運或者書面委托物業(yè)服務企業(yè)清運。

　　業(yè)主自行清運的，應當服從物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一管理；書面委托物業(yè)服務企業(yè)清運的，清運費用由雙方按照市場價格協(xié)商確定。

　　第三十七條

　　物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中，為業(yè)主提供服務所使用的水、電、氣、熱費用價格，按照《吉林省物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十八條

　　物業(yè)服務企業(yè)違反本細則第十條、第十一條第二款、第十三條(一)、第十四條(九)、(十)、(十一)、(十二)、(十三)、第十六條之規(guī)定，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并處以30000元的罰款。逾期未改正的，由市物業(yè)管理行政主管部門注銷資質(zhì)或者建議有權(quán)機關(guān)依法注銷資質(zhì)、降低物業(yè)服務資質(zhì)等級，并建議工商行政管理部門依法予以處罰。

　　第三十九條

　　物業(yè)服務企業(yè)違反本細則第十三條(二)、(五)、第十四條(一)、(四)、(五)、(七)、(八)之規(guī)定，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《吉林市物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定予以處罰。

　　第四十條

　　違反本細則第十七條規(guī)定，未經(jīng)備案擅自從事物業(yè)管理活動的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并按照物業(yè)管理面積每1平方米處以1元的標準進行罰款。

　　第四十一條

　　違反本細則第十八條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定，向業(yè)主公布物業(yè)服務費用收支情況的，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并處以 10000元的罰款。

　　第四十二條

　　違反本細則第二十二條第三款規(guī)定，危舊房改建、棚戶區(qū)改造項目的建設(shè)單位，未按照標準提供經(jīng)營用房的，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并處以30000元的罰款。

　　第四十三條

　　違反本細則第二十五條第二款規(guī)定，對未辦理查接驗收資料查驗備案的物業(yè)項目，建設(shè)單位或者物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主辦理入住手續(xù)的，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并處以辦理入住戶數(shù)每戶 1000元的罰款。

　　第四十四條

　　違反本細則第二十六條第二款規(guī)定，建設(shè)單位向業(yè)主收取電梯、經(jīng)營用房、物業(yè)服務用房等配套用房專項維修資金的，由縣(市)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并處以已收金額10%的罰款。

　　第四十五條

　　違反本細則第三十條規(guī)定，房改售房單位或者承擔其權(quán)利義務的單位，不履行房屋本體共用部位、共用設(shè)施維護責任的，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并處以30000元的罰款。

　　第四十六條

　　當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。行政復議或者行政訴訟期間，行政處罰決定不停止執(zhí)行。

　　第四十七條

　　本細則由市住房保障和房地產(chǎn)管理局組織實施并負責解釋。

　　瑞安市物業(yè)管理實施細則 5

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本實施細則。

　　第二條　本實施細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。

　　第三條　本實施細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護、服務及監(jiān)督管理活動。

　　第四條　物業(yè)管理應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

　　第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本市物業(yè)管理主管部門，依法對本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動進行指導、監(jiān)督和管理。其主要職責是：

　　(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和相關(guān)政策，監(jiān)督指導物業(yè)管理活動；

　　(二)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，制定物業(yè)管理具體規(guī)定；

　　(三)根據(jù)授權(quán)審核物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)；

　　(四)負責監(jiān)督、指導物業(yè)管理招投標工作；

　　(五)負責業(yè)主大會和業(yè)主委員會的備案管理工作；

　　(六)負責監(jiān)督、指導物業(yè)的承接查驗工作；

　　(七)負責劃定物業(yè)管理區(qū)域；

　　(八)負責住宅專項維修資金和物業(yè)質(zhì)量保修金的收繳、管理、使用工作；

　　(九)負責物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營管理活動的監(jiān)督檢查，依法查處違法、違約行為；

　　(十)負責物業(yè)服務從業(yè)人員的管理和培訓；

　　(十一)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損壞承重結(jié)構(gòu)、改變房屋用途等行為；

　　(十二)會同有關(guān)部門處理重大物業(yè)管理糾紛、投訴及有關(guān)問題；

　　(十三)參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的竣工綜合驗收；

　　(十四)會同有關(guān)部門組織實施舊住宅小區(qū)綜合整治工作；

　　(十五)法律法規(guī)和規(guī)章授予的其他職責。

　　滕州市物業(yè)管理辦公室(以下簡稱市物業(yè)辦)，具體負責全市物業(yè)管理日常管理工作。

　　第六條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負責指導、監(jiān)督、管理本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動。其主要職責是：

　　(一)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系，建立“四位一體”管理模式，即：社區(qū)黨組織、社區(qū)居(村)民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)于一體的社區(qū)管理模式，實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，做好社區(qū)居(村)民委員會與業(yè)主委員會之間的協(xié)調(diào)配合工作；

　　(二)負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責；

　　(三)負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的日常管理與考評，調(diào)處矛盾糾紛；

　　(四)參與物業(yè)管理區(qū)域劃分和本實施細則賦予的其他職能。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當設(shè)立物業(yè)管理專職機構(gòu)。在任命物業(yè)管理專職機構(gòu)主要負責人時，應當征求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的意見。

　　社區(qū)居(村)委會負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展社區(qū)行政管理、安全管理及社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第七條 政府各職能部門應按照下列規(guī)定履行相應職責：

　　(一)市城市管理局

　　1、依法查處城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域擅自占用公共空間進行經(jīng)營的行為；

　　2、依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未經(jīng)批準或未按照批準內(nèi)容搭建臨時設(shè)施、建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施及違反規(guī)劃擅自扒門改窗的行為；

　　3、依法查處城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域擅自飼養(yǎng)家畜家禽的行為；

　　4、依法查處城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域社會生活噪聲污染、建筑施工噪聲污染；飲食服務業(yè)違反規(guī)定排放油煙、露天燒烤食品污染環(huán)境的行為；建筑施工造成大氣污染的行為；

　　5、履行法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責。

　　(二)市規(guī)劃局

　　1、負責全市物業(yè)服務用房和社區(qū)居委會辦公用房規(guī)劃、設(shè)計的監(jiān)督管理，在經(jīng)批準的詳細規(guī)劃設(shè)計圖和《建筑工程規(guī)劃許可證》上，明確新建住宅小區(qū)各類配套建筑和設(shè)施設(shè)備配置的具體位置和面積；

　　2、負責舊住宅區(qū)綜合整治中規(guī)劃變更的審批。

　　(三)市公安局

　　1、指導、督促物業(yè)服務企業(yè)和秩序維護人員開展安全防范工作，指導落實物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè)；

　　2、消除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安隱患，及時調(diào)解各類治安管理矛盾糾紛；

　　3、指導監(jiān)督消防管理工作，依法查處違反消防管理規(guī)定的行為。

　　(四)市物價局

　　1、會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定物業(yè)服務等級標準、收費基準價和浮動幅度標準，并定期向社會公布；

　　2、負責制定車位使用費、電梯和二次供水設(shè)施設(shè)備運行維護收費標準；

　　3、對物業(yè)管理活動中的各項收費進行檢查和管理，對超標準、超范圍和強行搭車收費行為進行查處；

　　4、受理物業(yè)服務收費價格咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費引發(fā)的矛盾和糾紛。

　　(五)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局所屬各職能單位，應根據(jù)各自職責，各司其職，共同做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

　　(六)環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、民政、財政、安監(jiān)、郵政、通訊、供電、供水、供氣、供熱、有線電視等部門和單位，負責物業(yè)管理相關(guān)工作的指導、監(jiān)督和配合。

　　第八條 本市范圍內(nèi)的各類住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)和政府投資的機關(guān)、學校、醫(yī)院等各類物業(yè)及其設(shè)施，應當按照招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

　　鼓勵采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。

　　第二章　新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

　　第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵守以下規(guī)定：

　　(一)新建物業(yè)項目內(nèi)有市政規(guī)劃道路穿越的，應當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域，市規(guī)劃局有明確要求的除外。

　　(二)新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應當與住宅物業(yè)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　(三)分期建設(shè)或由兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，配套的設(shè)施設(shè)備是共用的，應劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　(四)原有建筑規(guī)模較小的相鄰物業(yè)項目，可以整合為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　(五)原有物業(yè)項目內(nèi)，已分割成兩個以上相對封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理和維護責任的情況下，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　(六)與住宅物業(yè)項目相鄰的新建單幢商住樓宇或者非住宅物業(yè)，具有獨立設(shè)施設(shè)備，并且能夠封閉管理的，可以單獨劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十條 建設(shè)單位辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,應當持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準文件等資料，向市物業(yè)辦申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十一條 市物業(yè)辦應當自受理申請之日起十個工作日內(nèi)，在征求街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由市物業(yè)辦按照本實施細則的規(guī)定重新進行劃分登記，但應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。

　　第二節(jié) 配套建筑與設(shè)施設(shè)備

　　第十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應當嚴格按照國家和省有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范和工程標準進行建設(shè)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應當依法辦理權(quán)屬登記備案手續(xù)，不得擅自改變用途。

　　第十三條　物業(yè)服務用房專用于物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會辦公，其配置應當符合下列規(guī)定：

　　(一)建設(shè)單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配備物業(yè)服務用房。建筑面積10萬平方米以下(含10萬平方米)的，按照建筑面積的4‰配置，但不得小于100平方米；建筑面積超過10萬平方米的，超出部分按照3‰比例配置。市規(guī)劃局在審批建設(shè)項目和規(guī)劃驗收時，應當予以審核。

　　(二)具備水、電、采光、通風、燃氣、熱力等正常使用功能。

　　業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　物業(yè)服務用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。

　　第十四條 住宅小區(qū)建設(shè)單位應按照不低于總建筑面積3‰的比例配置物業(yè)管理經(jīng)營用房。物業(yè)管理經(jīng)營用房經(jīng)營收入優(yōu)先用于補充物業(yè)管理活動經(jīng)費，也可以用于補充住宅專項維修資金，具體辦法由業(yè)主大會在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定。

　　第十五條　住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居(村)民委員會用房，應當按照規(guī)劃要求進行配套建設(shè)。

　　住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務管理用房、社區(qū)居(村)民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔，具體投資來源應當在項目建設(shè)條件意見書中載明。

　　第十六條　按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應當提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。未在商品房買賣合同中約定其歸屬的，屬于全體業(yè)主共有。

　　《前期物業(yè)服務合同》、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》經(jīng)市物業(yè)辦備案后，建設(shè)單位方可與買受人簽訂商品房買賣合同。

　　第十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同)的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應當提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。未在商品房買賣合同中約定其歸屬的，應當屬于全體業(yè)主共有。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

　　第十八條　住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責設(shè)計、建設(shè)、維護和管理。建設(shè)單位應當協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)；專業(yè)經(jīng)營單位在設(shè)計、建設(shè)過程中，應當與建設(shè)單位的開發(fā)建設(shè)進度要求同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。

　　住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(含綜合開發(fā)費)，并根據(jù)公用事業(yè)價格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。

　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。

　　第十九條　本細則實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位的，專業(yè)經(jīng)營單位驗收合格后應當接收。

　　第二十條　市規(guī)劃局在進行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，應當就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標準征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位的`意見。

　　第三節(jié)　前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

　　第二十一條　建設(shè)單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬或有利害關(guān)系的物業(yè)服務企業(yè)，不得參與本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)單位開發(fā)的新建項目的投標。

　　建筑面積2萬平方米以上的住宅物業(yè)和1萬平方米以上的新建非住宅物業(yè)，及政府機關(guān)、事業(yè)單位投資建設(shè)的各類辦公用房應當通過公開招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　建筑面積2萬平方米以下的住宅物業(yè)和1萬平方米以下的新建非住宅物業(yè)，及政府機關(guān)、事業(yè)單位投資建設(shè)的各類辦公用房，經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關(guān)資料，向市物業(yè)辦備案。

　　第二十二條 建立物業(yè)服務企業(yè)履約保證金制度。

　　物業(yè)服務企業(yè)履約保證金用于物業(yè)服務企業(yè)非正常退出物業(yè)后，新聘物業(yè)服務企業(yè)進入物業(yè)前的過渡管理。自本實施細則頒布實施之日起，所有的新建物業(yè)項目均實行履約保證金制度。履約保證金按照下列標準繳納：

　　2萬平方米以下(含2萬平方米，下同)的物業(yè)項目，繳納標準不低于1萬元；2萬平方米以上，5萬平方米以下的物業(yè)項目，繳納標準不低于2萬元；5萬平方米以上，10萬平方米以下的物業(yè)項目，繳納標準不低于3萬元；10萬平方米以上，15萬平方米以下的物業(yè)項目，繳納標準不低于5萬元；15萬平方米以上的物業(yè)項目，每增加5萬平方米，繳納標準在5萬元基礎(chǔ)上，相應增加2萬元。

　　履約保證金存入市物業(yè)辦指定的帳戶，該帳戶由市物業(yè)辦和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理專職機構(gòu)實行雙印鑒管理。物業(yè)服務合同期滿雙方不再續(xù)約或因不可抗力因素導致合同終止的，雙方無異議的履約保證金本息全部退還。

　　第二十三條　全面推行前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目開發(fā)建設(shè)制度，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。物業(yè)服務企業(yè)的提前介入費用由建設(shè)單位承擔。

　　建設(shè)工程竣工驗收和分戶驗收時，前期物業(yè)服務企業(yè)必須參與。

　　第二十四條　建設(shè)單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報市物業(yè)辦備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

　　前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形和物業(yè)承接查驗等內(nèi)容進行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　第二十五條　新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

　　(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)(不具備市政管網(wǎng)供水的住宅小區(qū)除外)，并安裝分戶計量裝置；

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)；

　　(三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡，并安裝分戶計量裝置；

　　(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置；

　　(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；

　　(六)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；

　　(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；

　　(八)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務和政務管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；

　　(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)、垃圾站、公共廁所及車庫、車位的配置；

　　(十)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；

　　(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　建設(shè)單位應當組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。

　　第二十六條 建設(shè)單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　在物業(yè)交付使用15日前，建設(shè)單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。

　　第二十七條　建設(shè)單位應當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

　　第二十八條　建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

　　第二十九條　建設(shè)單位應當在辦理承接查驗進行現(xiàn)場查驗20日前，在市物業(yè)辦、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房、物業(yè)管理經(jīng)營用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　(四)業(yè)主名冊；

　　(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房、物業(yè)管理經(jīng)營用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

　　第三十條　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向市物業(yè)辦辦理備案手續(xù)：

　　(一)前期物業(yè)服務合同；

　　(二)臨時管理規(guī)約；

　　(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議；

　　(四)建設(shè)單位移交資料清單和建設(shè)工程檔案驗收意見書；

　　(五)查驗記錄；

　　(六)交接記錄；

　　(七)其它承接查驗有關(guān)的文件。

　　第三十一條　物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及市物業(yè)辦參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。

　　第三十二條　物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。

　　建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。

　　供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應按照有關(guān)規(guī)定，履行相關(guān)專營責任。委托物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營收費的，委托單位要與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托合同。物業(yè)服務企業(yè)應將其委托合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組

　　第三十三條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　符合下列條件之一的，建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當在三十日內(nèi)向市物業(yè)辦和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報告，籌備召開首次業(yè)主大會：

　　(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上；

　　(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上；

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。

　　第三十四條　符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，建設(shè)單位應當在六十日內(nèi)向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)提交召開首次業(yè)主大會的下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明；

　　(二)房屋及建筑物面積清冊；

　　(三)業(yè)主名冊；

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖；

　　(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

　　(六)物業(yè)服務用房權(quán)屬登記證明；

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　第三十五條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。

　　第三十六條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)收到本實施細則第三十四條規(guī)定的資料后，應當在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

　　籌備組由七人以上十五人以下單數(shù)組成，由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居(村)民委員會代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一，籌備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)代表擔任。

　　業(yè)主參加籌備組的，由街道辦事處劃分區(qū)域和確定區(qū)域代表名額，分別由各區(qū)域內(nèi)業(yè)主聯(lián)名推薦，按照推薦票數(shù)多少產(chǎn)生，并應具備下列條件：

　　(一)模范履行業(yè)主義務，按時交納物業(yè)服務費等費用；

　　(二)有事業(yè)心、公益心和必要的工作時間。

　　業(yè)主對籌備組成員有異議的，應當說明理由并以書面形式提出，經(jīng)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)調(diào)查屬實且具備合法理由的，可以撤銷該籌備組成員資格，并予以公告，同時根據(jù)籌備組成員產(chǎn)生辦法進行增補。

　　籌備組應當自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行書面公告。

　　第三十七條　籌備組履行下列職責：

　　(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　　(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

　　(五)依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，制定業(yè)主委員會選舉辦法及業(yè)主委員會委員候選人條件，確定業(yè)主委員會候選人名單；

　　(六)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十八條 依法登記取得或取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，以及其他合法形式占有物業(yè)的，可以認定為業(yè)主。法律法規(guī)規(guī)定視為物業(yè)產(chǎn)權(quán)共有人的，也可認定為業(yè)主。

　　業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結(jié)果。

　　籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第二節(jié) 業(yè)主大會

　　第三十九條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責。

　　第四十條　業(yè)主大會履行下列職責：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

　　(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　　(五)制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準及物業(yè)服務收費方案；

　　(六)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)；

　　(七)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。

　　第四十一條　業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：

　　(一)按照業(yè)主戶數(shù)計算的，一戶計算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部分，計算為一票；

　　(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。

　　業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

　　第四十二條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約規(guī)定。沒有規(guī)定的，按已表決的多數(shù)人意見計票。

　　第四十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。

　　第四十四條　業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會臨時會議：

　　(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的；

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會不履行召集義務的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)責令限期召集。逾期不召集的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負責組織業(yè)主召開業(yè)主大會。其他單位或個人召集的業(yè)主大會無效。

　　業(yè)主大會的召開，應當告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和市物業(yè)辦，上述部門應安排人員列席會議。

　　業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第三節(jié)　業(yè)主委員會

　　第四十五條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權(quán)開展活動。

　　業(yè)主委員會履行下列職責：

　　(一)召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　(六)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第四十六條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五人以上十一人以下單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

　　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。

　　執(zhí)行委員負責業(yè)主委員會的日常事務工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進入所在地社區(qū)居(村)民委員會任職。

　　第四十七條　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案：

　　(一)業(yè)主大會會議決議；

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(三)管理規(guī)約；

　　(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況；

　　(五)業(yè)主大會組織召開的情況；

　　(六)證明業(yè)主身份的材料；

　　(七) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應當自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主大會和業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立帳戶。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章的管理，經(jīng)業(yè)主(代表)大會半數(shù)以上通過，由屬地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)保存和監(jiān)督使用。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內(nèi)，書面告知并提交履行變更程序的資料報市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　第四十八條　業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。

　　業(yè)主委員會會議由主任或者副主任負責召集，可以邀請社區(qū)居民委員會派人參加會議。

　　業(yè)主委員會會議應當有半數(shù)以上委員出席，作出決定時應當經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

　　業(yè)主委員會應當自業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定之日起三日內(nèi)，將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。

　　第四十九條　業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會；不及時移交的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當協(xié)調(diào)督促其移交，公安機關(guān)應給予協(xié)助。

　　第五十條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；

　　(二)拒不履行委員職責的；

　　(三)業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

　　(四)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

　　(五)因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

　　第五十一條　業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及執(zhí)行委員、委員的補貼，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。

　　第四章　物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

　　第一節(jié)　一般規(guī)定

　　第五十二條　業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

　　(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；

　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物，或任意在陽臺放置雜物、懸掛物品等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；

　　(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

　　(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

　　(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門。

　　第五十三條　業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

　　業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，應當按照物業(yè)服務企業(yè)指定的位置安裝，不得破壞屋面，影響房屋安全。物業(yè)頂層的業(yè)主應當予以配合。

　　第五十四條　業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

　　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第二節(jié)　住宅物業(yè)的裝飾裝修

　　第五十五條　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。

　　業(yè)主拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。裝飾裝修人員強行進入的，由物業(yè)服務企業(yè)報公安機關(guān)處理。

　　第五十六條　業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。

　　住宅裝飾裝修服務協(xié)議應當包括下列內(nèi)容：

　　(一)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限；

　　(二)允許施工的時間；

　　(三)廢棄物的清運與處置；

　　(四)住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求；

　　(五)安全生產(chǎn)事項；

　　(六)禁止行為和注意事項；

　　(七)裝修保證金的收取和退還；

　　(八)違約責任；

　　(九)其他需要約定的事項。

　　第五十七條　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業(yè)主。

　　物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主不得拒絕和阻礙。

　　第三節(jié)　車庫與車位的使用

　　第五十八條　車庫應當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照市物價局發(fā)布的指導價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應當優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

　　業(yè)主對汽車有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

　　第五十九條　占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會確定。車位場地委托物業(yè)服務企業(yè)管理的，物業(yè)服務企業(yè)可適當提取管理費用。

　　第六十條　鼓勵建設(shè)單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會和市規(guī)劃局批準的情況下，建設(shè)、經(jīng)營車庫和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求。

　　第四節(jié) 業(yè)主自治管理

　　第六十一條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

　　(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第六十二條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

　　(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業(yè)服務費；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第六十三條　管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權(quán)利義務、物業(yè)服務費的收交方式、違反規(guī)定應當承擔的責任等事項作出規(guī)定。

　　管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對不交納物業(yè)服務費的業(yè)主，由業(yè)主委員會督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示。管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約應當對業(yè)主拒付物業(yè)服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對其共同管理權(quán)的行使予以限制。

　　第六十四條　提倡業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費，并按照合同約定將物業(yè)服務費支付給物業(yè)服務企業(yè)；業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以協(xié)助。

　　業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會決定；未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費。

　　第六十五條　業(yè)主委員會應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況；業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業(yè)服務費的收支情況予以公告。

　　第五章　物業(yè)服務企業(yè)

　　第一節(jié)　物業(yè)服務企業(yè)

　　第六十六條 物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設(shè)立、取得相應資質(zhì)從事物業(yè)管理活動的企業(yè)法人。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書。

　　第六十七條　物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項服務的能力。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第六十八條　物業(yè)服務企業(yè)可以聘請專業(yè)服務單位承擔設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。

　　第六十九條　市物業(yè)辦和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務質(zhì)量進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當向市物業(yè)辦和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料。

　　第七十條　物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無償服務。

　　第二節(jié)　行業(yè)自律

　　第七十一條　物業(yè)服務企業(yè)應當在市物業(yè)辦的指導下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益。

　　第七十二條　物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，配合市物業(yè)辦建立健全信用檔案。

　　第六章　物業(yè)服務

　　第一節(jié)　物業(yè)服務內(nèi)容與合同

　　第七十三條 物業(yè)服務內(nèi)容主要包括下列事項：

　　(一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；

　　(二)公共綠化的維護；

　　(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；

　　(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務；

　　(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理；

　　(七)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管；

　　(八)法律法規(guī)規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。

　　第七十四條　業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與通過招投標方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、履約保證金數(shù)額、合同期限以及雙方的權(quán)利義務、違約責任等內(nèi)容進行約定。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務和責任作出約定。

　　物業(yè)服務合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進行查詢。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內(nèi)，向市物業(yè)辦、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　第七十五條　解除或者終止物業(yè)服務合同，應當依據(jù)合同履行必要的告知義務；合同未約定告知期限的，應當提前六十日告知。

　　物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案和建設(shè)工程檔案；

　　(二)提供物業(yè)服務期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

　　(三)移交物業(yè)服務用房；

　　(四)清算預收、代收的有關(guān)費用；

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

　　物業(yè)服務企業(yè)未依據(jù)合同履行告知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。

　　第二節(jié)　物業(yè)服務收費

　　第七十六條　物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅類物業(yè)服務收費，實行政府指導價；其他物業(yè)的物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。具體收費標準按下列原則執(zhí)行：

　　(一)實行前期物業(yè)管理的物業(yè)項目，其物業(yè)服務收費具體標準由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)參照政府指導價標準通過招投標方式確定，并在銷售地點予以公示，在與購房人簽定買賣合同時予以明確告知，作為買賣合同及業(yè)主臨時管理規(guī)約的內(nèi)容。

　　(二)成立業(yè)主大會的物業(yè)項目，物業(yè)服務收費經(jīng)業(yè)主大會或獲得授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)確定，報市物價局、市物業(yè)辦備案。

　　(三)除普通住宅類的物業(yè)項目外，其他住宅及非住宅物業(yè)項目，其物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體標準由當事人雙方約定，報市物價局、市物業(yè)辦備案。

　　(四)物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務，實行市場調(diào)節(jié)價，其收費標準由當事人協(xié)商約定。

　　第七十七條　物業(yè)服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。

　　第七十八條　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設(shè)單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

　　物業(yè)交付后長期空置的，業(yè)主提出申請，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)確認，可降低物業(yè)服務費等費用，并在物業(yè)服務合同中約定。

　　建設(shè)單位在房屋銷售中約定或承諾減、免收取物業(yè)服務費的，由建設(shè)單位向物業(yè)服務企業(yè)支付約定或承諾減、免部分的物業(yè)服務費。

　　因建設(shè)單位原因造成物業(yè)服務內(nèi)容缺失的，物業(yè)服務企業(yè)的損失由建設(shè)單位承擔。

　　第七十九條　物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主應及時向市物價局報告。經(jīng)市物價局認定物業(yè)服務企業(yè)存有上述行為的，業(yè)主委員會或業(yè)主有權(quán)拒絕交納。

　　物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當結(jié)清物業(yè)服務費。

　　第八十條　專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

　　專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第七章　物業(yè)的維護

　　第一節(jié)　建設(shè)單位的保修責任

　　第八十一條 建設(shè)單位應當建立物業(yè)售后維修服務機構(gòu)，按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬，物業(yè)服務企業(yè)應將委托合同予以公示。

　　第八十二條　新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。

　　建設(shè)單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局設(shè)立的帳戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。其中低層和多層建筑、小高層建筑(含7層以下安裝電梯建筑)、高層建筑分別按百分之三、百分之四、百分之五的比例交存。物業(yè)建筑安裝總造價的計算，按棗莊市公布的物業(yè)建筑安裝指導價標準每年調(diào)整一次。

　　建設(shè)單位購買了工程質(zhì)量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　通過住宅性能認定終審的3A級、2A級、1A級物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以分別相應降低3個、2個、1個百分點，但最低不能低于百分之一的交存比例。

　　第八十三條　建設(shè)單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　第八十四條　物業(yè)質(zhì)量保修期限屆滿后，建設(shè)單位履行了法定保修責任的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應當按規(guī)定將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時退還建設(shè)單位。

　　第二節(jié)　專有部分的維護

　　第八十五條　物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。

　　業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時養(yǎng)護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。

　　第八十六條　業(yè)主長期空置物業(yè)時，應當告知物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

　　第三節(jié)　共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護

　　第八十七條　物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔。

　　共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同約定，按照特種設(shè)備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng)。

　　第八十八條　住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房的業(yè)主，應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為建筑安裝工程每平方米造價的百分之七。

　　其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專項維修資金。

　　第八十九條 業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，建設(shè)單位及物業(yè)服務企業(yè)可以代為辦理繳存手續(xù)。沒有繳存住宅專項維修資金的，建設(shè)單位及物業(yè)服務企業(yè)不得為其辦理房屋入住手續(xù)。

　　市房地產(chǎn)管理局在辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應審核住宅專項維修資金繳存情況，對于未按照規(guī)定交存住宅專項維修資金的，不予受理房屋所有權(quán)初始登記申請。

　　第九十條 物業(yè)保修期滿使用專項維修資金的，超過1萬元以上或?qū)�業(yè)性較強的項目，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)單位應在市財政局和市物業(yè)辦的監(jiān)督下采取招標方式確定施工單位，招標產(chǎn)生費用計入維修、更新、改造成本。

　　第九十一條 自首位業(yè)主入住之日起滿一年后，未售出的各類物業(yè)，住宅專項維修資金由建設(shè)單位負責繳存，待售出時按規(guī)定標準分攤給業(yè)主。分期建設(shè)的物業(yè)項目，應按照同一標準將住宅專項維修資金繳存至住宅專項維修資金專戶。未按規(guī)定繳存的，從其交納的物業(yè)質(zhì)量保修金中劃轉(zhuǎn)。

　　第九十二條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應會同市財政局對住宅專項維修資金的交存、使用和管理，按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定制定具體辦法。

　　第四節(jié)　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護

　　第九十三條 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視和寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新、安全管理等責任及相關(guān)費用。

　　專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護和更新時，業(yè)主應當予以配合。

　　第九十四條 專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔，物業(yè)服務企業(yè)可以按照委托合同向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等費用，不得從住宅專項維修資金中列支。

　　第九十五條 專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)責任，具體劃分原則為：

　　(一)供水、排水和消防設(shè)施的維修養(yǎng)護責任。從取水口至貿(mào)易結(jié)算水表以前的供水管道及設(shè)施(包括貿(mào)易結(jié)算水表及水表井)產(chǎn)權(quán)屬城市供水單位，并由其負責維護管理；住宅區(qū)的供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消防栓(不含建筑物內(nèi)消防設(shè)施)等，由供水部門管理維護，其余消防設(shè)施由物業(yè)服務企業(yè)或產(chǎn)權(quán)人負責，公安消防部門監(jiān)督檢查。

　　(二)供氣、供熱設(shè)施的維修養(yǎng)護責任。管道燃氣設(shè)備及供氣管線(含燃氣表)由燃氣供應單位管理維護(不包含室內(nèi)燃氣設(shè)施，戶內(nèi)設(shè)施維護實行有償服務)；供熱設(shè)施及供熱管線至用戶終端(不包含室內(nèi)供熱設(shè)施，戶內(nèi)設(shè)施維護實行有償服務)，由供熱單位維護。

　　(三)供電、通訊、有線電視設(shè)施的維修養(yǎng)護責任。供電設(shè)施以單元內(nèi)用戶電表為界，電表以外的用電設(shè)施(包括用戶電表)的維護管理由供電部門負責；通訊設(shè)施至用戶終端由通訊單位負責；有線電視設(shè)施至用戶終端由有線電視管理單位負責。

　　(四)產(chǎn)權(quán)屬于環(huán)衛(wèi)部門的環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備，由環(huán)衛(wèi)部門維護。

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的化糞池的清掏，由環(huán)衛(wèi)部門負責。

　　第八章　社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第一節(jié)　社區(qū)物業(yè)管理

　　第九十六條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的物業(yè)管理專職機構(gòu)，具體指導、協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

　　第九十七條　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市城市管理局、市規(guī)劃局、市公安局、市物價局等部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會，應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布職責范圍和聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式，對違法行為及時作出處理。

　　第九十八條　實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度和法定條件下的社區(qū)黨組織、居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的交叉任職制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負責召集，由社區(qū)居(村)民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加，并可邀請市城市管理局、市物業(yè)辦和專業(yè)經(jīng)營單位等部門的代表參加。

　　聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責的情況；

　　(二)物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件及重大信訪事件；

　　(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

　　(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

　　物業(yè)管理交叉任職是指依照法定程序，由社區(qū)黨組織成員、居委會成員、業(yè)主委員會成員之間的交叉任職，以及吸納物業(yè)服務企業(yè)負責人到社區(qū)黨組織或居委會任職。

　　經(jīng)法定程序交叉任職的兼職人員，享有與專職人員同等待遇。

　　第九十九條　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請棗莊仲裁委仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第一百條　有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務活動以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應當給予協(xié)助、配合。

　　第二節(jié) 舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第一百零一條　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當對本轄區(qū)未實施物業(yè)管理的老舊小區(qū)及組團，因企業(yè)改制、破產(chǎn)、倒閉或其他原因棄管的小區(qū)及組團，組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，由業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理。對暫時沒有實施物業(yè)管理的小區(qū)及組團，應由社區(qū)居(村)委會組織實施管理。

　　對已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應當采取措施進行改造整治。舊住宅區(qū)改造整治規(guī)劃和年度計劃由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局擬定，報市政府批準后向社會公布。

　　舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、排污、墻體維護、照明、綠化及社區(qū)服務、文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由市、街道(鎮(zhèn))財政承擔；開發(fā)項目設(shè)施不配套等遺留問題由原建設(shè)單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔。

　　第一百零二條　舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照法律、法規(guī)和本實施細則的規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

　　改造整治前由相關(guān)部門、單位承擔的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設(shè)施養(yǎng)護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

　　第一百零三條　舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當組織業(yè)主成立業(yè)主委員會，指導業(yè)主委員會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居(村)民委員會組織實施。

　　第一百零四條　未建立專項維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應當按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同約定，代業(yè)主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。

　　第一百零五條 市政府每年從城市建設(shè)維護費中列支一定比例的資金，作為舊住宅小區(qū)物業(yè)管理公共資金，主要用于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的啟動、購置或租賃物業(yè)服務用房、配置相關(guān)設(shè)施設(shè)備及小區(qū)的維護，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會同市財政局制訂年度使用計劃，報市政府審批。

　　第九章 附則

　　第一百零六條 鎮(zhèn)、工礦區(qū)、新型農(nóng)村社區(qū)的物業(yè)管理，以及業(yè)主、非物業(yè)服務企業(yè)自行管理物業(yè)的，參照本實施細則的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第一百零七條 本實施細則由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責解釋。

　　第一百零八條　本實施細則自二〇一一年七月一日起施行。

　　第一百零九條 本實施細則頒布并施行后，有關(guān)規(guī)定與國家法律法規(guī)規(guī)章和上級有關(guān)規(guī)定不一致的，以國家法律法規(guī)規(guī)章和上級有關(guān)規(guī)定為準。

　　瑞安市物業(yè)管理實施細則 6

　　總則

　　第一條

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條

　　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本條例。

　　第三條

　　本條例所稱物業(yè)管理，包括物業(yè)服務企業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)管理和業(yè)主自行管理。

　　本條例所稱物業(yè)服務企業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定標準，依據(jù)物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　本條例所稱社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)管理，是指由社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)對未實行物業(yè)管理和自行管理的老舊住宅，按照政府確定的服務標準和收費標準，依據(jù)物業(yè)服務合同約定，為業(yè)主提供相應物業(yè)服務的活動。

　　本條例所稱業(yè)主自行管理，是指以業(yè)主共同商定的服務形式，為業(yè)主提供相應物業(yè)服務的活動。

　　第四條

　　市住房保障和房產(chǎn)管理部門（以下稱市物業(yè)行政主管部門）負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門負責所轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門的職責分工由市人民政府確定。

　　城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、城市管理行政執(zhí)法、環(huán)境保護、價格、公安、工商、食品藥品監(jiān)督、財政、民政、衛(wèi)生、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務、廣播電視等有關(guān)行政管理部門，按照各自職責做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條

　　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法制定和組織實施自律性規(guī)范，維護會員合法權(quán)益，促進行業(yè)建設(shè)和健康發(fā)展。

　　市物業(yè)行政主管部門應當加強對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的指導和監(jiān)督。

　　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第六條

　　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　進行房屋權(quán)屬登記的，房屋所有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

　　尚未進行房屋權(quán)屬登記的，基于繼承、遺贈、合法建造已經(jīng)實際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動中應當認定為業(yè)主；基于買賣等民事法律行為已經(jīng)實際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動中可以認定為業(yè)主。

　　業(yè)主依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，享有相應的權(quán)利，履行相應的義務。

　　第七條

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以以幢或者單元的全體業(yè)主組成業(yè)主小組。業(yè)主小組可以推選業(yè)主小組代表。

　　第八條

　　符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：

　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；

　�。ǘ�）房屋出售并交付使用的套數(shù)達到百分之五十以上的；

　　（三）首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上的。

　　建設(shè)單位對具備召開首次業(yè)主大會會議條件的，應當在三十日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并提供有關(guān)資料。業(yè)主可以向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對符合條件的，應當組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　第九條

　　首次業(yè)主大會會議籌備組由七至十七人單數(shù)組成，由業(yè)主代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會和建設(shè)單位人員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十�；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指派人員擔任，業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　籌備組組建后七日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌備組成員名單。

　　建設(shè)單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積、共用部位、物業(yè)出售和交付使用情況等資料。

　　第十條

　　籌備組應當按照有關(guān)規(guī)定履行相關(guān)職責，并在成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第十一條

　　業(yè)主委員會經(jīng)依法選舉產(chǎn)生后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會應當在會議召開十五日前將會議時間、地點、形式和內(nèi)容告知全體業(yè)主，并通知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，接受其監(jiān)督和指導。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當派員列席。

　　業(yè)主委員會不按照規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議。

　　第十二條

　　業(yè)主大會會議可以采取現(xiàn)場會議的形式，也可以采用書面、網(wǎng)絡等征求意見的形式召開。

　　業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會會議時，應當事先書面征求所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實反映。代理人參加業(yè)主大會會議時，應當出具業(yè)主書面授權(quán)委托書和本人身份證明。

　　業(yè)主大會會議表決采取記名投票方式。

　　第十三條

　　業(yè)主大會可以制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則，撤銷業(yè)主委員會的不當決定。

　　第十四條

　　業(yè)主大會依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決定之日起三日內(nèi)，將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十五條

　　業(yè)主委員會一般由五名以上單數(shù)委員組成，候補委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設(shè)置。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的項目，新一期項目的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會委員。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期三至五年。

　　第十六條

　　本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)或者機構(gòu)任職的，不得擔任業(yè)主委員會委員、候補委員。

　　第十七條

　　業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同時進行約定。

　　第十八條

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會作出的決定，應當經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意。業(yè)主委員會應當在作出決定之日起三日內(nèi)，將會議情況以及決定事項在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

　　業(yè)主委員會召開會議應當通知社區(qū)居民委員會，社區(qū)居民委員會可以派員列席。

　　第十九條

　　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會決定后，終止其委員資格：

　�。ㄒ唬┎宦男形瘑T職責；

　　（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

　　（三）侵害業(yè)主共同利益；

　�。ㄋ模┎宦男袠I(yè)主義務；

　�。ㄎ澹├�用委員資格謀取私利；

　�。�六）被依法限制人身自由不能履行職責；

　�。ㄆ撸┎贿m合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，由候補委員按照得票數(shù)多少依次遞補。

　　第二十條

　　業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。未按期召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促限期召開，逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會任期屆滿之日起五日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當將財務收支情況向業(yè)主大會報告，并將有關(guān)資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　前期物業(yè)管理

　　第二十一條

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。

　　已經(jīng)建成交付使用、自然形成獨立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再按照本條前款規(guī)定重新劃分。

　　第二十二條

　　分期開發(fā)建設(shè)或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但建設(shè)項目內(nèi)已按規(guī)劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區(qū)域，配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用，在明確配套設(shè)施設(shè)備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第二十三條

　　建設(shè)單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當持建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計圖紙，向區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的書面申請。

　　區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應當自受理申請之日起十五日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的意見后進行劃分，并告知建設(shè)單位。

　　第二十四條

　　建設(shè)單位應當按照建設(shè)項目地上總建筑面積千分之二的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，但建筑面積最低不少于一百平方米，最高一般不超過五百平方米。業(yè)主委員會辦公用房按照物業(yè)管理用房總建筑面積百分之十的比例調(diào)劑，但建筑面積最低不少于十五平方米。

　　物業(yè)管理用房應當為地面以上獨立成套房屋，具備供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風等使用功能。

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會按照規(guī)定使用，不得挪作他用。

　　第二十五條

　　規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)管理用房的位置和面積進行審核。

　　市物業(yè)行政主管部門在辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時，應當對物業(yè)管理用房進行核查。

　　在物業(yè)項目交付使用時，區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應當對物業(yè)管理用房配置情況進行現(xiàn)場核實。

　　第二十六條

　　建設(shè)單位在銷售住宅物業(yè)前，應當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺公開招標選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案。投標人少于三個或者建筑面積不超過兩萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　市物業(yè)行政主管部門負責建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺，為選聘物業(yè)服務企業(yè)提供指導和服務。

　　第二十七條

　　建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務企業(yè)后，應當與其簽訂書面前期物業(yè)服務合同。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當將前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同的附件。

　　第二十八條

　　建設(shè)單位應當在新建物業(yè)交付使用前，同物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收手續(xù)，應當移交共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細。

　　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當重點對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其他有關(guān)事項進行查驗，并做好登記存檔。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在首次業(yè)主大會上報告物業(yè)承接驗收等情況。

　　建設(shè)單位向物業(yè)服務企業(yè)移交相關(guān)資料的同時，應當向市物業(yè)行政主管部門報送備份。

　　物業(yè)服務管理

　　第二十九條

　　物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)管理活動，應當具有法人資格，取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承接物業(yè)項目。

　　非本市物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應當持營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等材料到市物業(yè)行政主管部門備案。

　　第三十條

　　物業(yè)服務企業(yè)管理的物業(yè)，實行項目經(jīng)理責任制。

　　物業(yè)項目經(jīng)理、管理專業(yè)人員應當按照規(guī)定取得相應的職業(yè)資格證書；專業(yè)技術(shù)人員應當按照規(guī)定取得相應的技術(shù)職稱證書。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當建立物業(yè)管理從業(yè)人員檔案，并報市物業(yè)行政主管部門備案。

　　第三十一條

　　業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺公開招標。但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。

　　第三十二條

　　業(yè)主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)、管理實績要求、物業(yè)服務內(nèi)容和收費標準、物業(yè)服務合同期限和選聘方式等內(nèi)容。

　　選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　前期物業(yè)管理

　　第三十三條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起二十日內(nèi)，持物業(yè)服務合同到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案。

　　第三十四條

　　物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：

　　（一）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；

　�。ǘ�）符合國家、省、市規(guī)定的技術(shù)標準和操作規(guī)范；

　�。ㄈ�）按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；

　　（四）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用的方法、要求及注意事項；

　�。ㄎ澹┫驑I(yè)主大會進行報告，聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務。

　　第三十五條

　　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

　　普通住宅的.物業(yè)服務收費實行政府指導價；別墅等高檔住宅以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　物業(yè)配套使用的電梯費和室內(nèi)停車場（位）的綜合服務費實行政府指導價。

　　實行政府指導價的，由市價格行政主管部門會同市物業(yè)行政主管部門制定基準價和浮動幅度，定期向社會公布，并根據(jù)社會平均物價指數(shù)變動情況適時進行調(diào)整。具體收費標準，由當事人根據(jù)政府指導價在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務合同簽訂后，物業(yè)服務收費標準調(diào)整的，應當經(jīng)過業(yè)主大會決定。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的，具體收費標準由當事人自主協(xié)商后，在物業(yè)服務合同中約定。

　　第三十六條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第三十七條

　　物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，物業(yè)服務合同自動順延至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

　　第三十八條

　　物業(yè)服務合同期限內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定依法提前解除物業(yè)服務合同的，按照合同約定的內(nèi)容執(zhí)行。合同未約定或約定不明確的，解除合同的一方應當提前六十日將解除原因等情況書面告知對方。并向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告十五日。

　　第三十九條

　　原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止時，與業(yè)主委員會辦理退出交接手續(xù)，并移交下列資料和財物：

　�。ㄒ唬╊A收的物業(yè)服務費用；

　　（二）全部物業(yè)檔案資料；

　　（三）物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備用房；

　�。ㄋ模┢渌麑儆跇I(yè)主共有的財物。

　　業(yè)主委員會應當與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時移交本條第一款所列的資料、財物。

　　第四十條

　　物業(yè)服務企業(yè)擅自終止服務的，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務項目，物業(yè)服務企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)管理活動。

　　第四十一條

　　未選聘物業(yè)服務企業(yè)和自行管理的老舊住宅，應當實行社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)管理。

　　社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)社區(qū)設(shè)置、物業(yè)規(guī)模等情況組建，報經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準后成立。

　　市、區(qū)人民政府對社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)給予適當補貼。

　　第四十二條

　　社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)應當提供環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、綠化養(yǎng)護、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常綜合維修等基礎(chǔ)性服務。

　　第四十三條

　　社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)的服務收費標準由市價格行政主管部門會同市物業(yè)行政主管部門確定，并定期向社會公布。

　　第四十四條

　　經(jīng)業(yè)主大會決定，或者經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理，并接受市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門的指導和監(jiān)督。

　　自行管理的物業(yè)服務內(nèi)容、服務方式、服務費用、收費方式、服務標準等具體事項由業(yè)主共同協(xié)商確定。

　　自行管理不得違反有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，損害社會公共利益，侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第四十五條

　　業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務企業(yè)或者自行管理的，社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)應當終止服務，并按照規(guī)定辦理相關(guān)交接手續(xù)。

　　第四十六條

　　未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會發(fā)生半數(shù)以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責，對有關(guān)共有和共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議討論決定。

　　第四十七條

　　物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)應當在管理區(qū)域?qū)⒎�務�?nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。

　　物業(yè)的使用和維護

　　第四十八條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等違反房屋安全管理規(guī)定的；

　�。ǘ�）擅自占用、損壞或者移動物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的；

　�。ㄈ�）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規(guī)劃管理規(guī)定的；

　�。ㄋ模┱加孟�防通道、損壞消防設(shè)施設(shè)備等違反消防管理規(guī)定的；

　�。ㄎ澹╇S意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物，擅自占用、損毀綠地、花草樹木，擅自在建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施上涂寫、刻畫、懸掛、張貼，違法搭建保溫陽臺，違法搭建鴿舍等設(shè)施，飼養(yǎng)家禽、家畜等違反城鄉(xiāng)容貌和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的；

　　（六）放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪聲，飼養(yǎng)烈性犬、大型犬等違反治安管理規(guī)定的；

　�。ㄆ撸┊a(chǎn)生噪聲、振動、煙塵、惡臭氣體等違反環(huán)境保護管理規(guī)定的；

　�。ò耍┥米栽O(shè)置攤點、開辦公司等違反工商管理規(guī)定的；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

　　業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的上述行為，應當予以勸阻、制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

　　第四十九條

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，由市物業(yè)行政主管部門會同城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護、公安消防等有關(guān)行政管理部門依法辦理批準手續(xù)。

　　第五十條

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時，應當向物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)申報登記。物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)應當告知允許施工的時間、禁止行為、廢棄物的清運和處置等事項。

　　第五十一條

　　在確保消防通道和道路暢通的情況下，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用道路、場地停放機動車輛的，應當由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對停放車輛收取道路、場地占用費和服務管理費的，參照價格行政主管部門規(guī)定的停車場收費指導價執(zhí)行。道路、場地占用費應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　對停放車輛有保管等專項服務要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)另行簽訂保管合同。

　　第五十二條

　　擁有兩個以上房屋所有權(quán)人的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)，應當按照有關(guān)規(guī)定交存專項維修資金。

　　專項維修資金管理實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、按幢立賬、按戶核算、專款專用、所有人決策、政府監(jiān)督的原則。

　　利用專項維修資金增值收益部分建立應急維修資金。在物業(yè)使用中發(fā)生影響業(yè)主正常生活和危及安全的重大突發(fā)事件需要應急維修時，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準，可以先行啟用應急維修資金進行維修，待維修工程結(jié)束后，所發(fā)生費用由相關(guān)受益人共同分攤。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，買賣雙方應當同時辦理專項維修資金轉(zhuǎn)移變更手續(xù)。未交存專項維修資金或者賬戶余額不足的，應當按照規(guī)定予以補足。

　　第五十三條

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護，由物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)負責組織維修，費用從物業(yè)服務費用列支；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備除日常維修養(yǎng)護之外的維修、更新和改造，由物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)負責組織維修，費用從專項維修資金列支。

　　業(yè)主專有部分、自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任和費用，由業(yè)主自行承擔。

　　物業(yè)保修期內(nèi)，發(fā)生工程建設(shè)質(zhì)量問題的，由開發(fā)建設(shè)單位按照規(guī)定承擔維修責任。

　　共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十四條

　　供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及物業(yè)管理相關(guān)責任單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任。

　　本條前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當通知物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)和業(yè)主委員會，并及時恢復原狀。

　　第五十五條

　　設(shè)置于房屋內(nèi)部的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞或者妨礙正常使用時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時告知物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)或者有關(guān)管理單位進行維修。

　　對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備實施維修養(yǎng)護時，有關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應當給予配合。

　　監(jiān)督管理

　　第五十六條

　　市、區(qū)、縣（市）有關(guān)行政主管部門應當按照下列規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)事項進行監(jiān)督檢查：

　　（一）物業(yè)行政主管部門對物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)管理招投標、物業(yè)合同備案、專項維修資金使用、物業(yè)服務質(zhì)量、從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格、業(yè)主大會成立和決定、業(yè)主委員會履行職責等情況進行監(jiān)督；

　�。ǘ�）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對物業(yè)管理用房的規(guī)劃配置等情況進行監(jiān)督；

　�。ㄈ�）城市管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的容貌、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等情況進行監(jiān)督；

　�。ㄋ模┏鞘泄芾硇姓�執(zhí)法部門對擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭濫建、亂設(shè)攤點、損壞綠地、亂貼亂畫、室外經(jīng)營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督；

　�。ㄎ澹┏青l(xiāng)建設(shè)行政主管部門對建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責任等情況進行監(jiān)督；

　�。�六）價格行政主管部門對物業(yè)服務收費、價格公示等情況進行監(jiān)督；

　　（七）公安行政主管部門對治安、消防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內(nèi)居民噪聲等情況進行監(jiān)督；

　�。ò耍┉h(huán)境保護行政主管部門對煙塵污染、經(jīng)營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督；

　�。ň牛┧畡招姓�主管部門對供排水等情況進行監(jiān)督；

　�。ㄊ�）工商行政主管部門對無照經(jīng)營等情況進行監(jiān)督；

　　（十一）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門對電梯、鍋爐等安全運行情況進行監(jiān)督；

　�。ㄊ�二）衛(wèi)生行政主管部門對生活飲用水質(zhì)量等情況進行監(jiān)督。

　　其他有關(guān)行政管理部門按照職責對相關(guān)情況進行監(jiān)督。

　　第五十七條

　　街道辦事處負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等工作的組織、指導，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五十八條

　　有關(guān)行政管理部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報后，應當依法及時予以制止或者處理。

　　物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)應當對有關(guān)行政管理部門的調(diào)查予以配合。

　　第五十九條

　　建立物業(yè)服務企業(yè)信息動態(tài)發(fā)布制度。市物業(yè)行政主管部門應當會同相關(guān)行政管理部門，將物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級、從業(yè)人員、承接項目及其履行責任和義務等情況及時向社會公布。

　　第六十條

　　實行物業(yè)服務信用保證金制度。物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)項目時，應當按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門繳存物業(yè)服務信用保證金。信用保證金實行企業(yè)繳存、政府監(jiān)管、專戶存儲的原則，專項用于物業(yè)服務企業(yè)擅自退出的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發(fā)事件應急處置等情況。

　　物業(yè)服務信用保證金管理辦法由市人民政府另行制定。

　　第六十一條

　　物業(yè)管理活動出現(xiàn)糾紛時，當事人可以申請調(diào)解、仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　當事人申請調(diào)解的，由街道辦事處組織相關(guān)單位或者個人協(xié)調(diào)解決；街道辦事處協(xié)調(diào)無法解決的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決；出現(xiàn)重大糾紛的，由市物業(yè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決。

　　市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應當實行物業(yè)管理糾紛調(diào)解聯(lián)席會議制度，召集有關(guān)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)、業(yè)主代表等共同協(xié)商，調(diào)解糾紛。調(diào)解過程中，可以邀請人民法院有關(guān)人員參加。

　　法律責任

　　第六十二條

　　物業(yè)行政主管部門和其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員應當依法履行職責，不得玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊。

　　違反本條前款規(guī)定的，由監(jiān)察機關(guān)或者有權(quán)機關(guān)對其主管領(lǐng)導和直接責任人給予行政處分；違反行政問責規(guī)定的，由監(jiān)察機關(guān)或者本部門對其主管領(lǐng)導和直接責任人給予行政問責。

　　第六十三條

　　建設(shè)單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰：

　�。ㄒ唬┪窗匆�(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（二）未按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　�。ㄈ�）對住宅物業(yè)未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款。

　�。ㄋ模┡c物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，未將前期物業(yè)服務合同作為附件的，責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　�。ㄎ澹┪窗凑找�(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，責令限期改正；逾期不改正的，處以三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　�。�六）未按照規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交有關(guān)資料或者未向市物業(yè)行政主管部門報送備份的，責令限期改正；逾期不改正的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第六十四條

　　物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰：

　�。ㄒ唬┪慈〉觅Y質(zhì)證書從事物業(yè)服務的，責令停止違法行為，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

　�。ǘ�）物業(yè)服務企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，予以警告，責令限期改正，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（三）非本市物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動未備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　�。ㄋ模┢赣梦慈〉寐殬I(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責令停止違法行為，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（五）未辦理物業(yè)服務合同備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　�。�六）未按照規(guī)定繳存物業(yè)服務信用保證金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款。

　　（七）不按照規(guī)定辦理退出交接手續(xù)，移交有關(guān)資料、財物的，責令限期改正；逾期仍不移交的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第六十五條

　　違反本條例規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益歸全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第六十六條

　　違反本條例規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令限期改正，并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第六十七條

　　單位和個人違反其他規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

　　附則

　　第六十八條

　　市物業(yè)行政主管部門應當制定管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同等文件的示范文本，供物業(yè)管理活動中參照使用。

　　第六十九條

　　本條例自二零XX年XX月XX日起施行。

　　瑞安市物業(yè)管理實施細則 7

　　為創(chuàng)建文明庭院，加強院內(nèi)管理，建立長效的物業(yè)管理機制，努力把我局院內(nèi)創(chuàng)建成一個文明、衛(wèi)生、花園庭院，根據(jù)市有關(guān)要求，結(jié)合院內(nèi)實際情況，按照標本兼治、齊抓共管、規(guī)范管理的原則，特制定本實施細則。

　　一、物業(yè)管理的范圍

　　凡在本院居住的`住戶（含租借住戶）都納入本管理范圍。

　　二、成立機構(gòu)

　　為促進物業(yè)管理規(guī)范運行，設(shè)立XXX局物業(yè)管理辦公室，辦公室設(shè)主任1名（兼），工作人員3名，義務監(jiān)督員5名。辦公室主任由局指派；工作人員設(shè)保潔員1，保衛(wèi)人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經(jīng)考察試用合格后聘用；義務監(jiān)督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產(chǎn)生。

　　物業(yè)管理辦公室隸屬局領(lǐng)導下的公益事業(yè)機構(gòu)，在業(yè)務上受市物業(yè)管理服務公司指導，實行自我管理，自負盈虧，搞好服務。局不另行撥給專項經(jīng)費。

　　三、物業(yè)管理辦公室主要職責

　　1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。

　　2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實及違規(guī)處罰。

　　3、根據(jù)市物價部門的規(guī)定，確定物業(yè)管理費的收取標準。

　　4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費，按標準發(fā)放工作人員工資。

　　5、按要求管理好財務收支帳目。

　　四、相關(guān)工作人員職責

　　1、保潔員工作職責

　　負責院內(nèi)X—X棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業(yè)管理辦公室。

　　2、保衛(wèi)人員工作職責

　　嚴格把好大門人員進出關(guān)，維護院內(nèi)安全穩(wěn)定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內(nèi)進行經(jīng)常性巡查，發(fā)現(xiàn)情況，及時反映和報警。

　　3、水電維修人員工作職責

　　負責機關(guān)院內(nèi)水電故障的檢查維修，發(fā)現(xiàn)故障，做到隨叫隨到，負責院內(nèi)電線的布設(shè)調(diào)整和水管的架設(shè)，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。

　　4、義務監(jiān)督員工作職責

　　負責監(jiān)督保潔、保衛(wèi)等人員按工作職責做好工作，發(fā)現(xiàn)機關(guān)院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業(yè)管理辦公室報告并監(jiān)督處理。

　　五、福利待遇及有關(guān)要求

　　1、福利待遇

　　物業(yè)管理辦公室主任及義務監(jiān)督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛(wèi)人員和水電維修人員實行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應獎罰，不享受其他勞保福利待遇。

　　2、有關(guān)要求

　　物業(yè)管理辦公室人員應按照各自分工認真履行自己的職責，將各項管理工作執(zhí)行到位。各工作人員應安全謹慎工作，在工作中所發(fā)生的一切安全事故及其他突事件概由本人負責，本局及物業(yè)管理辦公室不承擔任何責任。

　　瑞安市物業(yè)管理實施細則 8

　　第一條、為加強對我省物業(yè)管理服務收費的規(guī)范管理，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進全省物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國價格管理條、例》和國家計委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，制定本辦法。

　　第二條、本辦法適用于經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊并經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理部門進行資質(zhì)認證的物業(yè)管理單位對住宅及非住宅房屋提供社會化、專業(yè)化服務的收費管理。

　　本辦法所稱物業(yè)管理服務收費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對住宅以及非住宅的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與生活工作相關(guān)的服務所收取的費用。

　　第三條、物業(yè)管理服務收費根據(jù)物業(yè)公司提供服務的性質(zhì)、質(zhì)量、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和市場調(diào)節(jié)價（或稱經(jīng)營者定價）。

　　物業(yè)管理單位為普通住宅的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務以及代管交通工具、代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務收費，實行政府定價。

　　物業(yè)管理單位為非住宅房屋以及高級公寓、別墅等高標準住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共性的服務以及公眾代辦性質(zhì)的服務收費，實行政府指導價。

　　物業(yè)管理單位為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務，除物價部門有統(tǒng)一收費標準者外，其服務收費實行市場調(diào)節(jié)價（或稱經(jīng)營者定價）。

　　外銷商品房屋的服務收費由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會或產(chǎn)權(quán)人代表協(xié)商議定。

　　物業(yè)管理單位議定的和自定的收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。

　　第四條、物業(yè)管理服務收費應當根據(jù)所提供的服務內(nèi)容質(zhì)量、深度，遵循"合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應"的原則確定。鼓勵物業(yè)管理單位開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利的行為。

　　第五條、各級政府的物價部門是本地物業(yè)管理服務收費的主管機關(guān)。物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理服務收費進行監(jiān)督和指導。

　　第六條、實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向當?shù)匚飪r部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后核定執(zhí)行。

　　中央在漢、軍隊駐漢和省直各部門所屬在漢及在省工商行政管理部門登記注冊的其它性質(zhì)的物業(yè)管理公司（單位）收費標準，向省物價部門申報審批。

　　第七條、物價部門在核定收費標準時，應充分聽取物業(yè)管理單位和產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見，既要有利于物業(yè)管理服務的`價值補償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理服務所發(fā)生的費用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務對象、服務內(nèi)容、服務質(zhì)量核定。

　　物價部門對核定的物業(yè)管理收費標準，如因物業(yè)管理費用構(gòu)成的變化可據(jù)實適時調(diào)整。

　　第八條、物業(yè)管理公共性服務收費的費用構(gòu)成包括以下部分：

　　1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；

　　2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；

　　3、綠化管理費；

　　4、清潔衛(wèi)生費；

　　5、保安費；

　　6、辦公費；

　　7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；

　　8、法定稅費。

　　本條第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其它費用開支。

　　第九條、物業(yè)管理服務收費的利潤率以費用構(gòu)成的1—7項之和為基數(shù)，按照普通住宅從緊，其它用房不超過10%的原則，由各地物價部門確定。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等的，根據(jù)委托項目可適當收取代辦服務費，不委托不得收費。

　　第十條、物業(yè)管理的公共服務收費應按物業(yè)管理范圍內(nèi)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（使用人）所占房屋建筑面積合理分攤。物業(yè)管理的公眾代辦服務費按提供代辦服務的每個項目進行核定。

　　第十一條、經(jīng)物價部門核定的或由物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表協(xié)商議定的收費項目、收費標準和收費辦法應在物業(yè)管理合同中明文約定。

　　第十二條、物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應當在經(jīng)營場所或收費地點公布，并實行亮證收費。

　　物業(yè)管理單位應當定期（一般為6個月），向住戶公布收費的收入和支出帳目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

　　第十三條、物業(yè)管理單位應當嚴格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質(zhì)量，向用戶提供質(zhì)價相符的服務。不得只收費不服務或多收費少服務。

　　第十四條、實行物業(yè)管理的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應按物價部門核定的收費項目和標準向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務費。不按規(guī)定繳納管理服務費的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽服務合同要求追償。

　　第十五條、物業(yè)管理單位不得違背房屋所有人的意愿提前收費，預期收費不得超過6個月。

　　第十六條、物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，由物價部門進行調(diào)處。

　　第十七條、物業(yè)管理單位已接受委托實施物業(yè)管理并相應收取公共性服務費的，其它部門和單位不得重復收費。

　　第十八條、凡有下列違反本辦法行為之一者，由政府價格監(jiān)督檢查機關(guān)依照國家有關(guān)規(guī)定予以處罰：

　�。ㄒ唬┰綑�(quán)定價、擅自提高收費標準的；

　　（二）擅自設(shè)立收費項目，亂收費用的；

　　（三）不按規(guī)定實行明碼標價的；

　　（四）提供服務質(zhì)價不符的；

　�。ㄎ澹┲皇召M不服務或多收費少服務的；

　　（六）其它違反本辦法的行為。

　　第十九條、本辦法發(fā)布之前的有關(guān)規(guī)定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。

　　第二十條、本辦法由湖北省物價局負責解釋。

　　第二十一條、本辦法自1997年7月1日起執(zhí)行。

　　瑞安市物業(yè)管理實施細則 9

　　第一條為規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。

　　第三條本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

　　第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場形成。

　　第五條住宅物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

　　第六條市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負責全市住宅物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

　　縣（市、區(qū)）政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權(quán)限，負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。

　　第七條住宅物業(yè)服務收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

　　普通住宅的前期物業(yè)服務收費、前期物業(yè)停車服務費、車位租賃費實行政府指導價。市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定市區(qū)區(qū)域內(nèi)普通住宅的前期物業(yè)服務收費、前期物業(yè)停車服務費、車位租賃費收費標準，報市政府批準并向社會公布；各區(qū)政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門組織實施。各縣、市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門可參照市制定的收費標準，制定本行政區(qū)域內(nèi)的收費標準，報當?shù)卣�府批準后組織實施，并向社會公布。

　　普通住宅前期物業(yè)服務收費具體收費標準，由開發(fā)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的收費標準內(nèi)約定。

　　普通住宅前期物業(yè)停車服務費具體收費標準，由車位使用人與物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的收費標準內(nèi)約定。

　　普通住宅車位租賃費具體收費標準，由承租人與開發(fā)建設(shè)單位在規(guī)定的收費標準內(nèi)約定。

　　非普通住宅以及業(yè)主大會選舉的業(yè)主委員會成立后的普通住宅，其物業(yè)服務收費、停車服務費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。

　　第八條普通住宅前期物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)服務的等級、服務質(zhì)量、服務成本等因素，實行分等級定價。

　　普通住宅物業(yè)服務等級標準由市政府物業(yè)主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。

　　第九條普通住宅物業(yè)服務成本包括：

　　（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　�。ǘ�）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護、檢測費用；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；

　　（六）辦公費用；

　　（七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

　�。ò耍┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；

　�。ň牛┙�(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸及變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備，不屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

　　第十條物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業(yè)服務合同內(nèi)容。

　　前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務收費按照不低于三分之一的標準予以減收，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補償物業(yè)服務企業(yè)。

　　第十一條業(yè)主或物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費由開發(fā)建設(shè)單位交納。

　　業(yè)主或物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務收費從開發(fā)建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。

　　物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務收費可以預收，預收時間一般不超過半年。

　　第十二條物業(yè)服務收費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

　　已辦理房產(chǎn)證的，物業(yè)服務收費以房產(chǎn)證載明的房屋產(chǎn)權(quán)面積計收。未辦理房產(chǎn)證的.，物業(yè)服務收費按購房合同載明的建筑面積計收；辦理后與購房合同載明的建筑面積有誤差的，以房產(chǎn)證載明的房屋產(chǎn)權(quán)面積為準，應多退少補。

　　改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室，按相應的經(jīng)營性用房物業(yè)服務收費標準收取。

　　獨立專有車庫，按照房產(chǎn)證或購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務費。

　　第十三條房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務收費按照30%予以減收。

　　房屋空置的起止時間，業(yè)主應當事先與物業(yè)服務企業(yè)聯(lián)系，登記確認。

　　第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用（有）車庫內(nèi)的車位，其車位使用人應當交納停車服務費，停車服務費按月計收，收費方式由車位使用人與物業(yè)服務企業(yè)約定。

　　停車服務費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。

　　車位使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

　　車庫啟用后，尚未出售、出租的車位，停車服務費由開發(fā)建設(shè)單位承擔。

　　已購買車位超過一年未使用的，停車服務費參照普通住宅物業(yè)服務收費的減收確認方式和比例予以減收。

　　獨立專有車庫已交納物業(yè)服務費的不再交納停車服務費。

　　第十五條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應在確保消防、行車等公共安全和業(yè)主權(quán)益的前提下，按照有關(guān)規(guī)定劃定車位。車位使用人在劃定的車位上停放汽車的，應當交納車位場地使用費。劃定車位及收費標準由業(yè)主大會綜合考慮公共安全、車位租賃費價格等因素確定。業(yè)主大會成立前，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，在確保公共安全和業(yè)主權(quán)益的前提下，可以按照有關(guān)規(guī)定劃定車位停放汽車；車位場地使用費收取標準可參照規(guī)定的車位租賃費標準執(zhí)行。

　　車位場地使用費收入屬全體業(yè)主共有，主要用于補充物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)專項維修資金。車位場地使用費的具體管理模式，由業(yè)主大會或者半數(shù)以上業(yè)主確定。

　　停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務費用，可依照物業(yè)服務合同約定，按實際支出在車位場地使用費中列支；業(yè)主大會成立前，支出比例或金額由市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門核定。

　　第十六條物業(yè)服務企業(yè)實行出入證（卡）管理的，應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費并予以公示。

　　第十七條物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供配送、維修、安裝服務及執(zhí)行公務等車輛收取停車費用。

　　除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。按照管理權(quán)限，收費標準由政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定。

　　第十八條供水、供氣、供電、供暖等設(shè)施設(shè)備已移交專業(yè)經(jīng)營單位的，專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。

　　專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋施工前，應與物業(yè)服務企業(yè)簽訂協(xié)議，對裝修保證金、裝修工人出入等進行約定。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。由業(yè)主或者物業(yè)使用人自行清運的，不得收費。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人按規(guī)定交納物業(yè)服務費后，物業(yè)服務企業(yè)不得額外收取裝修電梯使用費、裝修管理費等費用。

　　第二十條物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務標準與收費標準應當質(zhì)價相符。

　　第二十一條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。

　　第二十二條物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第二十三條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

　　物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費。

　　第二十四條政府價格主管部門對物業(yè)服務實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　第二十五條政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由政府價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：

　�。ㄒ唬┏�出政府指導價規(guī)定收費的；

　�。ǘ�）低于服務等級要求提供服務并收費的；

　�。ㄈ�）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　�。ㄋ模�強制服務并收費的；

　�。ㄎ澹┎话匆�(guī)定實行明碼標價的；

　�。�六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

　　第二十六條政府價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務的，由上級政府價格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責任。

　　第二十七條本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同的，在合同期內(nèi)，物業(yè)服務及其收費標準仍按合同約定執(zhí)行；物業(yè)服務合同未約定期限或者前期物業(yè)服務合同已經(jīng)到期的，物業(yè)服務及其收費標準等應按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

　　物業(yè)服務合同實行備案管理，物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關(guān)規(guī)定，及時到當?shù)匚飿I(yè)主管部門辦理備案手續(xù)。

　　第二十八條其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本辦法執(zhí)行。

　　瑞安市物業(yè)管理實施細則 10

　　第一章總則

　　第一條為規(guī)范物業(yè)管理行為，進一步貫徹實施國務院《物業(yè)管理條例》及《重慶市物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本細則。

　　第二條市國土資源和房屋管理局是全市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市級主管部門)，履行物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責；區(qū)縣國土房管局(房管局)是本行政區(qū)域物業(yè)管理行政主管部門，并接受市級主管部門的業(yè)務指導。

　　第三條區(qū)縣政府要按照屬地管理、分級負責的原則，切實加強本行政區(qū)域物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，建立及時就地化解物業(yè)管理矛盾糾紛協(xié)調(diào)處置的聯(lián)動機制，將業(yè)主大會建設(shè)及其業(yè)主委員會工作作為社區(qū)管理和基層民主建設(shè)工作的一項重要內(nèi)容。

　　主城各區(qū)政府要在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)建立物業(yè)管理工作專門機構(gòu)，并落實人員和工作經(jīng)費。其他區(qū)縣政府應在物業(yè)管理面積超過200萬平方米的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，參照主城區(qū)落實專門機構(gòu)、人員和工作經(jīng)費，并對其他街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)明確物業(yè)管理相關(guān)工作的機構(gòu)、人員和工作經(jīng)費。

　　區(qū)縣主管部門應當會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務情況的監(jiān)督檢查，并及時共享物業(yè)服務企業(yè)信用檔案、物業(yè)服務合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分等信息。

　　第四條規(guī)劃、建設(shè)、質(zhì)監(jiān)、物價、市政、公安、消防、工商、環(huán)保、民政、園林、民防、稅務等部門，按照各自職責對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動依法進行監(jiān)督管理。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生違反《重慶市物業(yè)管理條例》第五十九規(guī)定的禁止行為的，按照“誰許可(審批)、誰驗收、誰監(jiān)管”的原則，確定查處的行政主管部門，相關(guān)部門按職責協(xié)調(diào)配合。

　　第五條建設(shè)行政主管部門負責督促建設(shè)單位將建筑區(qū)劃內(nèi)非業(yè)主共有的公用設(shè)施按規(guī)定移交市政等相關(guān)主管部門，負責督促建設(shè)單位在房屋工程質(zhì)量保修、電梯選型配置、協(xié)助籌備業(yè)主大會等物業(yè)管理活動中履行責任的監(jiān)督管理，將其納入企業(yè)信用信息檔案管理。

　　第六條市級主管部門應當加快建立全市統(tǒng)一的物業(yè)市場監(jiān)管信息平臺，促進房管部門之間及物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)督信息的互聯(lián)互通，并制定隨機抽查監(jiān)督事項清單，建立對物業(yè)服務企業(yè)隨機抽取檢查對象、隨機選派執(zhí)法檢查人員的“雙隨機”抽查制度。加強與工商等行政主管部門協(xié)作，健全物業(yè)服務市場主體誠信檔案、失信聯(lián)合懲戒和黑名單制度。

　　第七條市、區(qū)縣主管部門要加強物業(yè)服務企業(yè)信用檔案建設(shè)，建立健全企業(yè)法定代表人、項目負責人信用檔案，實行動態(tài)管理。物業(yè)管理協(xié)會負責本行業(yè)信用信息的組織與發(fā)布。企業(yè)信用檔案與企業(yè)法定代表人、項目負責人信用信息相關(guān)聯(lián)。

　　第八條物業(yè)服務企業(yè)享受國家和我市有關(guān)現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。

　　區(qū)縣政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務企業(yè)負擔。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第九條區(qū)縣主管部門應當充分利用移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和云計算等現(xiàn)代網(wǎng)絡信息技術(shù)，建設(shè)業(yè)主共同決策電子平臺，便于業(yè)主通過計算機和手機等電子工具參與小區(qū)共同事務決策，提高業(yè)主參與業(yè)主大會表決的投票率，保證計票的準確性，解決業(yè)主到現(xiàn)場投票表決的難題。

　　第十條業(yè)主大會及業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費籌集、管理、使用的具體辦法由業(yè)主大會討論決定。業(yè)主委員會工作經(jīng)費年度預算由業(yè)主大會討論決定，具體使用情況由業(yè)主委員會每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域公示一次(7日)，并接受業(yè)主的質(zhì)詢。未經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用超預算部分不得在物業(yè)項目公共收益中列支。

　　有條件的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主委員會委員從事公益性工作情況按月給予適當?shù)慕蛸N。

　　第十一條業(yè)主委員會應當建立規(guī)范的財務管理制度。業(yè)主大會可委托專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況進行檢查，并將檢查情況通報全體業(yè)主。業(yè)主大會可在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定，對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責任審計。審計經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，業(yè)主大會可決定該經(jīng)費從公共收益中列支。

　　第十二條建設(shè)單位要對住宅區(qū)籌備及召開首次業(yè)主大會所需經(jīng)費給予支持。本實施細則出臺后，新建住宅物業(yè)項目尚未交付使用的，建設(shè)行政主管部門要督促建設(shè)單位對所建物業(yè)項目籌備及召開首次業(yè)主大會的辦公經(jīng)費予以支持。辦公經(jīng)費一般包括宣傳費、材料費等。

　　第十三條占物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主書面請求召開首次業(yè)主大會或臨時業(yè)主大會會議的，應附上簽字的書面要求原件和其他能證明業(yè)主身份的書面材料。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)受理業(yè)主大會申請需核實業(yè)主身份的，所在區(qū)縣土地房屋權(quán)屬登記機構(gòu)應予以支持。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或業(yè)主委員會應通過隨機抽樣調(diào)查等方式對業(yè)主身份及簽字真實性進行核實，并將提出申請的業(yè)主名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示上載明在規(guī)定時間內(nèi)提出異議。公示期間，凡有1名及以上被冒名業(yè)主提出異議且經(jīng)查屬實的，或者有人舉報在申請名單中有被冒名頂替且經(jīng)查證屬實的，對聯(lián)名申請不予受理。

　　第十四條業(yè)主委員會成員人數(shù)由業(yè)主大會決定，一般為5?11人，應當為單數(shù)。

　　業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定；若業(yè)主大會議事規(guī)則尚未確定的，則由業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法確定。

　　第十五條業(yè)主委員會委員出缺，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過40%但未超過50%的，應當召開業(yè)主大會會議增補；缺員超過50%的，該業(yè)主委員會自然解散。在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在其指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算和資料清理工作，并在解散后3個工作日內(nèi)將業(yè)主大會印章及相關(guān)資料移交給物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

　　第十六條業(yè)主大會決定利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路等公共部位或公共設(shè)施經(jīng)營的，應按規(guī)定取得相應合法手續(xù)，不得占用防火間距、消防車通道、消防車撲救面、避難層等公共區(qū)域，不得危及公共安全。

　　業(yè)主大會可制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部位停車管理辦法，并按照“誰受益、誰管理、誰負責”確定安全管理責任。

　　因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放影響消防安全等公共安全的，管理單位勸告、制止無效后，應及時向交巡警、消防部門、轄區(qū)公安派出所等相關(guān)部門書面報告，交巡警、消防部門、轄區(qū)公安派出所接到書面報告后應及時到現(xiàn)場，依法對安全隱患或者違法行為進行處理。

　　第十七條利用物業(yè)共用部位、共有設(shè)施經(jīng)營的，獲取的收益歸業(yè)主共有。

　　業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)與其他管理人利用物業(yè)共用部位、共有設(shè)施經(jīng)營的，應當在物業(yè)服務合同或管理規(guī)約中約定。所得收益在扣除管理費支出、稅金后，原則上納入物業(yè)專項維修資金。

　　業(yè)主大會成立后，收益按業(yè)主大會決定和合同約定使用。業(yè)主大會未作出決定的，參照業(yè)主大會成立前對公共收益的管理辦法執(zhí)行。

　　由物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人經(jīng)營物業(yè)共用部位、共有設(shè)施的，應將其收益單獨列賬，并將應納入物業(yè)專項維修資金部分按年度交存區(qū)縣主管部門指定的商業(yè)銀行專戶統(tǒng)一管理。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)交付業(yè)主使用之日起，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置將公共收益收支情況每年公示一次(7日)，并接受業(yè)主的質(zhì)詢。業(yè)主大會決定就公共收益賬目進行財務審計的，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會應當積極配合。

　　第十八條加強業(yè)主信用管理工作，增強業(yè)主大會籌備組業(yè)主成員、業(yè)主委員會委員候選人公信度。

　　業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等嚴重違反物業(yè)服務合同以及違反管理規(guī)約等行為的，經(jīng)人民法院判決生效或者仲裁裁決確認的，拒不履行或拒不改正的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。

　　業(yè)主委員會成員超越職權(quán)作出的決定，侵害了其他業(yè)主權(quán)益且經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。業(yè)主委員會成員違法違規(guī)行為撤銷后，其當事人以自薦或他薦方式擬再入選業(yè)主委員會籌備組或業(yè)主委員會的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應將當事人的信用記錄公告全體業(yè)主。

　　第三章物業(yè)服務企業(yè)管理

　　第十九條申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務企業(yè)，應提供物業(yè)管理專業(yè)人員等相關(guān)專職管理和技術(shù)人員的相應職稱、資格證書、勞動合同和社會保險證明。

　　第二十條市、區(qū)縣主管部門要加強物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)督管理。

　　我市注冊的物業(yè)服務企業(yè)，因破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止物業(yè)服務業(yè)務但未注銷營業(yè)執(zhí)照的，已不符合原資質(zhì)條件的，二級、三級資質(zhì)企業(yè)分別由市、區(qū)縣主管部門督促限期整改，一年后仍不符合的，將給予資質(zhì)降級或注銷處理；一級資質(zhì)企業(yè)由市級主管部門向上級主管部門上報處理意見。

　　第二十一條市、區(qū)縣主管部門根據(jù)監(jiān)管對象、監(jiān)管資源等實際情況，按照“突出重點、抽查監(jiān)督”的原則，對工商部門公示的企業(yè)經(jīng)營異常名錄、行政處罰等信息涉及的物業(yè)服務企業(yè)，分別以兩年、一年為周期開展一次市場清理整頓。

　　第二十二條物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生《重慶市物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定的禁止行為，作為主要內(nèi)容列入信用檔案。物業(yè)服務企業(yè)不良信用信息由其管理的物業(yè)項目所在地區(qū)縣主管部門載入，在轄區(qū)公眾信息網(wǎng)等渠道公示，并抄送企業(yè)注冊地主管部門和市級主管部門，實現(xiàn)信息共享。

　　對于被載入不良信用信息的物業(yè)服務企業(yè)，一年內(nèi)其管理的物業(yè)項目不得參加物業(yè)管理示范項目考評，不得晉升資質(zhì)等級，不予開具誠信證明材料；對于違反《重慶市物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定且被主管部門予以行政處罰的物業(yè)服務企業(yè)，由注冊地區(qū)縣主管部門按有關(guān)規(guī)定予以重新核定資質(zhì)等級。對于嚴重違反《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《重慶市物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定的，予以降低資質(zhì)等級或注銷資質(zhì)證書。涉及一、二級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)的，由區(qū)縣主管部門將核定意見報送市級主管部門。因被行政處罰注銷資質(zhì)的`企業(yè)，其企業(yè)股東、法定代表人、企業(yè)總經(jīng)理、涉事項目負責人新申報核定物業(yè)服務資質(zhì)的，納入重點監(jiān)管范圍。

　　第二十三條跨區(qū)承接物業(yè)服務項目的企業(yè)，在物業(yè)服務合同備案的同時向項目所在地區(qū)縣主管部門和行業(yè)協(xié)會備案物業(yè)服務企業(yè)相關(guān)情況。

　　已在我市承接物業(yè)服務項目但未到當?shù)貐^(qū)縣主管部門備案的，應在本實施細則出臺后3個月內(nèi)完成備案。

　　第四章物業(yè)項目交接管理

　　第二十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務用房面積應按不低于建設(shè)項目總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準設(shè)置。分期建設(shè)的，按照不低于分期規(guī)劃許可總建筑面積千分之三的比例設(shè)置。

　　第二十五條城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應當明確物業(yè)服務用房的面積和位置，并在建設(shè)項目竣工規(guī)劃核實時，對配建的物業(yè)服務用房的面積和位置進行核實確認。

　　第二十六條規(guī)劃、建設(shè)、市政、園林、環(huán)保、消防、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)行政主管部門要嚴格建設(shè)單位項目竣工驗收。建設(shè)單位凡擅自修改項目規(guī)劃，項目附屬設(shè)施配套不齊全或者不符合技術(shù)標準、安全技術(shù)規(guī)范要求的，項目房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量等方面存在嚴重問題的，規(guī)劃、建設(shè)、市政、園林、環(huán)保、消防、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)行政主管部門要按有關(guān)規(guī)定督促建設(shè)單位承擔相應責任。

　　第二十七條建設(shè)單位在滿足《房屋接管驗收標準》(ZBP30001-90)等有關(guān)規(guī)定的移交條件后，應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)，按照《物業(yè)承接查驗辦法》(建房〔2010〕165號)等有關(guān)規(guī)定，完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查檢工作。

　　第二十八條對物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題和設(shè)計中沒有但需要整改的問題，應由雙方如實記錄在物業(yè)承接查驗協(xié)議中。影響房屋結(jié)構(gòu)和使用安全、設(shè)備實施運行和使用安全及使用功能的質(zhì)量問題，必須約定時間由建設(shè)單位負責進行處理，直至合格后才能辦理移交。對于不影響房屋結(jié)構(gòu)和使用安全、設(shè)備運行和使用安全及應有功能的質(zhì)量問題，應約定期限處理，同時可進行實物清單移交。

　　第二十九條建設(shè)單位應按照房屋接管驗收標準、房屋建筑工程質(zhì)量保修等有關(guān)規(guī)定處理承接查驗的遺留問題。

　　對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，建設(shè)單位應當承諾在一定期限內(nèi)按標準要求移交相關(guān)資料，原則上不超過30日。對物業(yè)硬件設(shè)施承接查驗中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，應將問題逐項記錄在物業(yè)承接查驗協(xié)議中，建設(shè)單位應當承諾在一定期限內(nèi)予以解決，原則上不超過30日。

　　單項工程存在遺留問題經(jīng)整改后達到交付標準的，其質(zhì)保期從完成交接之日起計算。

　　對于業(yè)主接房期間發(fā)現(xiàn)的房屋建筑工程質(zhì)量問題，建設(shè)行政主管部門要按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等有關(guān)規(guī)定督促建設(shè)單位承擔相應責任。

　　第三十條物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表、物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)縣主管部門和建設(shè)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)項目交接后30日內(nèi)，按規(guī)定持相關(guān)文件報項目所在地區(qū)縣主管部門備案，并抄送項目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主辦理接房手續(xù)時應將承接查驗備案情況公示并書面告知業(yè)主，未公示和書面告知業(yè)主的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案并予以通報。

　　第三十一條物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未取得竣工備案手續(xù)的物業(yè)，建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假等損害業(yè)主合法權(quán)益的行為，區(qū)縣主管部門會同建設(shè)行政主管部門對建設(shè)單位或物業(yè)服務企業(yè)督促限期整改或給予相應行政處罰，并將其行為納入企業(yè)信用檔案。

　　第三十二條區(qū)縣(自治縣)人民政府可建立物業(yè)質(zhì)量保修金制度(簡稱保修金)。保修金是指建設(shè)單位按規(guī)定設(shè)立專戶，作為保修期內(nèi)履行保修義務保證的資金。

　　我市建設(shè)工程竣工結(jié)算后，建設(shè)單位應將按國家《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》規(guī)定預留的工程質(zhì)量保證金轉(zhuǎn)作物業(yè)質(zhì)量保修金，到物業(yè)項目所在地區(qū)縣(自治縣)人民政府指定的商業(yè)銀行設(shè)立專戶，其交存、管理和使用辦法由區(qū)縣(自治縣)人民政府制定。

　　第三十三條在前期物業(yè)管理期間且物業(yè)出售并交付使用的建筑面積未達到該區(qū)域總建筑面積百分之五十，物業(yè)服務企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位要求提前解除合同的，應于擬解除合同日3個月前書面告知對方，并承擔相應違約責任。開發(fā)建設(shè)單位應當及時參照前期物業(yè)管理招投標要求另行選聘物業(yè)服務企業(yè)，原則上選聘不低于原企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務標準、收費標準按原物業(yè)服務合同約定的標準執(zhí)行。開發(fā)建設(shè)單位應于新物業(yè)服務企業(yè)確定后10日內(nèi)將更換物業(yè)服務企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人，并抄報物業(yè)項目所在區(qū)主管部門、街道和社區(qū)。

　　第三十四條物業(yè)服務合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務，物業(yè)服務企業(yè)應當在15日內(nèi)與業(yè)主委員會完成交接；未成立業(yè)主委員會的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導居(村)委員會暫代行業(yè)主委員會職責完成交接。

　　物業(yè)項目交接前應當簽訂交接協(xié)議，交接協(xié)議一般包括：物業(yè)項目名稱、交接主體、權(quán)利和責任分界點、交接內(nèi)容、交接查驗辦法和標準、相關(guān)債權(quán)債務的處理、爭議解決方式等。

　　全體業(yè)主承接前應當對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行查驗，也可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗。

　　交接各方應當對消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀給予確認。因維護保養(yǎng)不當原因?qū)е孪�防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當履行修復責任或者承擔相應費用。

　　物業(yè)項目承接方有權(quán)自主選擇具備相應資質(zhì)的特種設(shè)備維保單位，原維保單位不得通過在電梯等特種設(shè)備上故意設(shè)置運行時間、運行次數(shù)限制等方式，影響特種設(shè)備的維護保養(yǎng)。

　　第三十五條合同未解除前，物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)按照合同約定做好服務，積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費至合同解除之日。

　　(一)原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務企業(yè)可委托新物業(yè)服務企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務費，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。新物業(yè)服務企業(yè)應為原物業(yè)服務企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務費提供幫助。

　　(二)業(yè)主委員會對原物業(yè)服務企業(yè)提供的業(yè)主公共收益賬目有異議的，可根據(jù)業(yè)主大會決定聘請專業(yè)審計機構(gòu)進行財務審計，審計費用可從屬業(yè)主共有經(jīng)營性收益中支出，業(yè)主委員會應向業(yè)主公布審計結(jié)果及審計費用。原物業(yè)服務企業(yè)應當積極配合作好審計工作。

　　(三)新舊物業(yè)服務企業(yè)應本著友好合作的態(tài)度辦理交接工作，交接過程中出現(xiàn)的不同意見，可由當?shù)亟值篮蜕鐓^(qū)會同區(qū)物業(yè)主管部門組織協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)無效的，應通過司法途徑解決。

　　第三十六條鼓勵物業(yè)服務合同雙方約定物業(yè)服務履約保證金。物業(yè)服務履約保證金，是指由物業(yè)服務企業(yè)繳納的，用以兌現(xiàn)其依法依約退出住宅項目并移交物業(yè)管理相關(guān)資料及設(shè)施設(shè)備承諾的保證金。物業(yè)服務履約保證金的約定、管理及使用可參照以下原則：

　　(一)充分協(xié)商。建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會應當在招標文件或協(xié)議選聘文件中明確繳存物業(yè)服務履約保證金的要求，并在物業(yè)服務合同中進行協(xié)商約定繳存標準、管理、利息、使用和退還辦法。

　　(二)繳存標準。按照適度合理、總量控制原則，單個項目一般可按3萬元至3個月應收物業(yè)服務費總額的70%計算。

　　(三)集中管理。履約保證金存入街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或區(qū)縣主管部門指定的商業(yè)銀行專戶，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)進行監(jiān)督管理。

　　(四)�？顚Ｓ谩Ｂ募s保證金主要用于物業(yè)服務合同期滿前違約退出或者終止物業(yè)服務的，或因破產(chǎn)等原因事實上或法律上不能履行物業(yè)服務義務的，承擔其物業(yè)項目環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務事項所產(chǎn)生的費用。

　　第三十七條因住宅物業(yè)項目交接問題影響正常物業(yè)管理秩序的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當及時指導監(jiān)管業(yè)主大會明確小區(qū)物業(yè)管理方式；業(yè)主大會難以召開或成功召開前小區(qū)物業(yè)管理已不能正常開展的，區(qū)縣房管部門應指導街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通過物業(yè)管理聯(lián)席會議等方式組織應急物業(yè)服務。應急物業(yè)服務時間一般不超過6個月，可采取以下方式。

　　(一)由物業(yè)管理協(xié)會鼓勵、引導品牌物業(yè)服務企業(yè)提供應急管理及志愿物業(yè)服務。本著實事求是、合理激勵的原則，各區(qū)縣對于物業(yè)服務企業(yè)提供應急管理及志愿物業(yè)服務的，在行業(yè)評優(yōu)評先等方面要給予傾斜和幫助。

　　(二)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織提供應急物業(yè)服務。應急物業(yè)服務內(nèi)容一般僅限于環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務事項，也可按照原物業(yè)服務合同約定的服務標準、收費標準執(zhí)行。

　　(三)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)參照本實施細則第三十八條規(guī)定，監(jiān)督指導業(yè)主對該物業(yè)項目實施自行管理。

　　應急物業(yè)服務實施前，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當通過物業(yè)管理聯(lián)席會議明確應急物業(yè)服務方式，并將服務內(nèi)容、服務期限、服務費用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。應急物業(yè)服務產(chǎn)生的費用由所在項目全體業(yè)主承擔，業(yè)主委員會或村(居)居委會應當協(xié)助收取。其中，物業(yè)服務合同約定了物業(yè)服務履約保證金的，應急物業(yè)服務提供方組織接管物業(yè)服務項目，可以申請使用該項目的履約保證金，不足部分由全體業(yè)主承擔。使用履約保證金過程中，應當保存相關(guān)合同、票據(jù)等能夠證明履約保證金使用的原始憑證。

　　第三十八條經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督指導下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的應當將執(zhí)行機構(gòu)、管理方案、收費標準、服務標準和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。

　　業(yè)主采用民事雇傭聘請自然人進行服務的，應當為其支付依法屬于業(yè)主責任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應當委托依法取得相應許可的單位進行維護和養(yǎng)護。

　　業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會可以持街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)委會的證明材料，向稅務部門申請辦理臨時稅務登記證，憑臨時稅務登記證可以向物業(yè)所在地的稅務部門申請領(lǐng)用發(fā)票并自行開具。

　　業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)對管理費用、物業(yè)專項維修資金、公共收益等進行財務管理和財務審計。管理賬目每半年向業(yè)主公布一次。

　　第五章物業(yè)專項維修資金管理

　　第三十九條建設(shè)單位自持物業(yè)未按規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金的，納入企業(yè)誠信檔案。未交存維修資金的物業(yè)部分，限制交易和抵押。

　　第四十條區(qū)縣主管部門可對轄區(qū)老舊住宅物業(yè)專項維修資金補建或續(xù)籌給予一定獎勵支持，以充分調(diào)動產(chǎn)權(quán)人的積極性，確保物業(yè)專項維修資金按時補建或續(xù)籌到位。有條件的可一次性交存建立，條件不成熟的可分步實施逐步建立或者幫扶建立。

　　第四十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)補建或續(xù)籌維修資金由下列渠道籌集:業(yè)主繳納的專項維修資金；利用業(yè)主共用部位、共有設(shè)施經(jīng)營所得的收益扣除管理費支出、稅金后全部納入，但業(yè)主大會另有決定的，從其決定；維修資金增值收益；共用設(shè)施設(shè)備報廢回收的殘值；業(yè)主共同決定，以及其他應當計入的資金。

　　第四十二條維修資金賬戶余額低于30%，維修資金管理單位應當通知業(yè)主及時續(xù)繳，續(xù)交額度應補齊賬戶余額至100%。維修資金賬戶余額低于30%，業(yè)主辦理抵押或產(chǎn)權(quán)過戶時，應當補齊賬戶余額至100%。

　　第四十三條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應指導業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定委托表決、集合表決、默認表決和異議表決方式，以提高業(yè)主大會表決效率，區(qū)縣主管部門幫助指導。

　　(一)委托表決。業(yè)主將一定時期內(nèi)維修資金使用事項的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表形式；

　　(二)集合表決。業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)分批多次使用；

　　(三)默認表決。業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項，相應投票權(quán)數(shù)計入已投的贊成票。

　　(四)異議表決。在維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

　　在緊急使用維修資金的情形下，使用資金數(shù)額較大或業(yè)主反響強烈的小區(qū)，管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對上述表決沒有約定的，應由屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，并根據(jù)實際情況確定是否采用上述表決方式，征求業(yè)主意見。

　　第四十四條區(qū)縣主管部門代管物業(yè)專項維修資金期間，應當按照公平、公開、公正的方式建立具有工程造價咨詢資質(zhì)的評審機構(gòu)庫，作為本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金使用的評審機構(gòu)。評審費用從維修資金增值收益中列支。

　　第四十五條按照普通程序申請使用物業(yè)專項維修代管資金的，同一類別的維修工程項目，電梯維修工程預算在2萬元(含2萬元，下同)以上、其他維修工程預算在3萬元(含3萬元，下同)以上的，委托評審機構(gòu)對維修工程預算進行評審。

　　經(jīng)業(yè)主大會決定不聘請工程造價咨詢評審機構(gòu)的除外。

　　第四十六條按照緊急程序申請使用物業(yè)專項維修代管資金的，發(fā)生危及房屋安全緊急情況，啟動物業(yè)專項維修代管資金緊急程序予以搶修的工程項目，電梯搶修工程在2萬元以上、其他搶修工程在3萬元以上的，由區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)主管部門預撥資金或施工單位墊付后，在工程竣工后，委托評審機構(gòu)對搶修工程決算進行評審。

　　維修項目涉及居民住宅電梯、消防設(shè)施的，質(zhì)量監(jiān)督部門或公安消防部門收到報告后，應及時派員到現(xiàn)場對相關(guān)設(shè)施、設(shè)備運行情況進行檢查，對隱患進行核實。

　　第四十七條工程造價咨詢評審機構(gòu)出具的工程造價審核報告中確定的工程造價作為該維修項目工程款的最高限價。結(jié)算時，審核報告確定的工程造價若低于合同造價，以審核造價作為結(jié)算價；若高于合同造價，以合同造價作為結(jié)算價。

　　按照普通程序申請使用維修資金納入評審的，評審機構(gòu)出具的《維修工程預算評審報告》，是代管機構(gòu)受理物業(yè)專項維修代管資金使用申請的要件之一。按照緊急程序申請使用維修資金納入評審的，評審機構(gòu)出具的《搶(維)修工程決算評審報告》，是代管機構(gòu)是否劃拔物業(yè)專項維修資金工程尾款的重要依據(jù)。

　　第四十八條工程質(zhì)保期限按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等有關(guān)規(guī)定進行約定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同時發(fā)生的多個同類型共有設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造工程項目，且由同一施工單位施工的，實施單位與施工單位之間只能簽定一個施工合同確認施工內(nèi)容。

　　第四十九條業(yè)主自行管理物業(yè)專項維修資金期間，關(guān)于聘請有資質(zhì)的中介機構(gòu)和審計機構(gòu)對資金的使用進行監(jiān)管管理事宜，由業(yè)主大會決定。

　　第六章物業(yè)管理聯(lián)席會議

　　第五十條物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責組織召集，議定的政府內(nèi)部工作事項，與會政府部門、機構(gòu)應當予以執(zhí)行。

　　第五十一條經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定具有法律依據(jù)的且由與會政府部門、機構(gòu)作出的具體行政行為，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當履行，但行政復議機關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外；拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機構(gòu)應當依法強制執(zhí)行或者申請人民法院強制執(zhí)行。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議召集單位應當整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會議記錄。

　　第五十二條通過物業(yè)管理聯(lián)席會議調(diào)解物業(yè)糾紛并達成協(xié)議的，應當制作調(diào)解協(xié)議，由雙方當事人、調(diào)解員簽名，并加蓋相關(guān)印章。同時告知當事人可依法向人民法院申請司法確認。人民法院經(jīng)審查后作出不予確認決定的，當事人可在物業(yè)管理聯(lián)席會議組織下另行協(xié)商達成新的調(diào)解協(xié)議，再次向人民法院申請司法確認，也可以直接向人民法院提起訴訟。

　　第七章附則

　　第五十三條市級主管部門應當在本細則實施后1年內(nèi)，會同市物業(yè)管理協(xié)會依法制定物業(yè)服務行業(yè)信用記錄和企業(yè)法定代表人、項目經(jīng)理信用檔案管理辦法及示范文本，依規(guī)定程序批準后公布。

　　第五十四條本細則所稱區(qū)縣政府，含新區(qū)管委會機構(gòu)；本細則所稱街道辦事處，含新區(qū)管委會設(shè)置的辦事處。

　　第五十五條本細則自xx年xx月xx日起施行。

　　瑞安市物業(yè)管理實施細則 11

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動，維護當事人的合法權(quán)益，營造良好的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動適用本條例。

　　第三條 業(yè)主可以委托物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理，也可以采取自助管理方式自行對物業(yè)進行管理。

　　第四條 市和縣級市、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的管理和監(jiān)督工作。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）履行本條例規(guī)定的相關(guān)職責，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。

　　市和縣級市、區(qū)人民政府及其規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、工商、價格、園林綠化、財政、公安等有關(guān)行政管理部門按照各自職責，做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第五條 物業(yè)管理協(xié)會是物業(yè)服務行業(yè)的自律組織，主要負責制訂物業(yè)服務行業(yè)行為規(guī)范，組織物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務培訓，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭議，辦理房產(chǎn)行政主管部門委托的其他事項。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會

　　第六條 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務合同的約定接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務，依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　　（二）享有業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

　�。ㄈ�）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)和表決權(quán)；

　�。ㄋ模┨嶙h召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下簡稱業(yè)主〈代表〉大會），對物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　�。ㄎ澹�對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地、專項維修資金的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　（七）要求其他業(yè)主、非業(yè)主使用人停止侵害公共利益的行為；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　在物業(yè)管理活動中，業(yè)主應當履行下列義務：

　�。ㄒ唬┳袷嘏R時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主（代表）大會議事規(guī)則（以下簡稱大會議事規(guī)則），支持物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同和物業(yè)管理制度實施物業(yè)管理活動；

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　（三）執(zhí)行業(yè)主（代表）大會的決定和業(yè)主（代表）大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

　　（四）按時交納物業(yè)服務費用，不得拖欠、拒付；

　�。ㄎ澹┌凑諊�家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

　　（六）不得損害公共利益和他人合法權(quán)益；

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主（代表）大會，由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理，同一物業(yè)管理區(qū)域的地上、地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地不得分割管理。

　　第八條 物業(yè)管理實行業(yè)主（代表）大會制度。業(yè)主通過業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會行使物業(yè)管理權(quán)。

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會的職責。

　　業(yè)主戶數(shù)超過一百戶的，業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。

　　第九條 業(yè)主代表大會由業(yè)主按照比例推選的代表組成，業(yè)主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名業(yè)主代表。

　　業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會前，就業(yè)主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主的意見；凡需全體業(yè)主投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的選票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會會議。

　　第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應當召開首次業(yè)主（代表）大會：

　　（一）已交付使用物業(yè)的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，或者達到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過一年的；

　�。ǘ�）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的住宅區(qū)，已交付使用物業(yè)的建筑面積未達到百分之三十，但交付使用已超過兩年的。

　　第十一條 業(yè)主（代表）大會由業(yè)主負責籌備。首次業(yè)主（代表）大會的籌備工作在房產(chǎn)行政主管部門的指導下，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組。

　　物業(yè)管理區(qū)域符合第十條規(guī)定情形的，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當及時書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在收到書面告知之日起三十日內(nèi)，負責組織、指導、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主（代

　　表）大會籌備組。未及時書面告知的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當主動組織、指導、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主（代表）大會籌備組。

　　籌備組的人數(shù)為五至九人的單數(shù)，其中街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和建設(shè)單位代表各一名，籌備組的組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的工作人員擔任。籌備組組成人員名單確定后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　建設(shè)單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積以及物業(yè)出售和交付使用時間等文件資料，并且提供必要的人力、場地支持。

　　首次業(yè)主（代表）大會籌備、成立的費用由建設(shè)單位承擔。

　　第十二條 籌備組履行下列職責：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主（代表）大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

　�。ǘ�）確認業(yè)主身份；

　�。ㄈ�）提出業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法以及建議名單，并征求業(yè)主意見；

　�。ㄋ模�擬訂大會議事規(guī)則和管理規(guī)約等草案，并征求業(yè)主意見；

　　（五）做好召開會議的其他準備工作。

　　前款第（一）項至第（四）項的內(nèi)容應當在會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十三條 業(yè)主（代表）大會依法管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主物業(yè)共同事務，并對全體業(yè)主負責。

　　業(yè)主（代表）大會依法決定下列事項：

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷拇髸�議事規(guī)則；

　�。ǘ�）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

　�。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　�。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會的決定對全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

　　第十四條 業(yè)主（代表）大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，也可以采取集體討論與書面征求意見相結(jié)合的形式召開。采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主（代表）大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主或者過半數(shù)的業(yè)主代表參加。業(yè)主（代表）大會作出的決定，應當經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并且在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。其中，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應當經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　首次業(yè)主（代表）大會通過大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，可以由大會籌備組征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　逾期不參加投票業(yè)主的投票是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由大會議事規(guī)則確定。

　　第十五條 業(yè)主（代表）大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會負責召集。定期會議應當按照大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當在十五日內(nèi)召集臨時會議:

　�。ㄒ唬┙�(jīng)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名書面提議的；

　　（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　�。ㄈ�）大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　提議召開業(yè)主（代表）大會臨時會議的，應當提交書面建議、聯(lián)系方式和物業(yè)權(quán)屬證明。業(yè)主委員會應當核實提議人的業(yè)主身份。不符合要求的，其提議無效。

　　業(yè)主委員會逾期不召集會議的，房產(chǎn)行政主管部門責令限期召集；經(jīng)責令仍未召集的，業(yè)主可以申請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）召集。

　　第十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主（代表）大會的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主（代表）大會；

　�。ǘ�）執(zhí)行業(yè)主（代表）大會會議的決議、決定；

　�。ㄈ�）簽訂并履行物業(yè)服務合同，督促物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費；

　　（四）制定重大維修工程項目年度計劃，監(jiān)督公共事務管理制度的執(zhí)行，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的公共事務；

　�。ㄎ澹┍O(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營情況；

　�。�六）審核并公布物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)第三方審計的本物業(yè)管理區(qū)域的財務報告；

　�。ㄆ撸┞犎�業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督管理規(guī)約的.實施；

　�。ò耍┙邮軜I(yè)主、業(yè)主（代表）大會和有關(guān)部門的監(jiān)督；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主（代表）大會賦予的其他職責。

　　業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。

　　第十七條 業(yè)主委員會會議每季度至少召開一次。經(jīng)業(yè)主委員會主任提議或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，可以召開臨時會議。業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，會議應當有過半數(shù)委員出席方能召開，作出決定應當經(jīng)業(yè)主委員會委員過半數(shù)通過方為有效。業(yè)主委員會會議應當有書面記錄，經(jīng)出席會議的委員簽字后存檔。

　　第十八條 業(yè)主委員會委員應當從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

　�。ㄒ唬┚哂型耆�民事行為能力；

　�。ǘ�）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

　�。ㄈ�）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力和組織能力；

　　（四）本人、配偶以及直系親屬沒有在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)工作。

　　第十九條 業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當為五至十五名的單數(shù)。分期開發(fā)的住宅區(qū)達到成立業(yè)主（代表）大會條件時，一般選舉五名業(yè)主委員會委員，以后各期交付使用的，按照大會議事規(guī)則增選委員，直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉。

　　業(yè)主委員會的任期由業(yè)主（代表）大會決定，一般為三至五年。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名。業(yè)主委員會可以聘用專職或者兼職執(zhí)行秘書。

　　業(yè)主委員會委員辭職，應當提前兩個月向業(yè)主（代表）大會會議提出書面辭呈。

　　業(yè)主委員會委員缺額時按照大會議事規(guī)則補選，但缺額人數(shù)超過業(yè)主委員會委員半數(shù)以上的，應當召開業(yè)主（代表）大會重新選舉。

　　業(yè)主委員會委員變動的，業(yè)主委員會應當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十條 有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會決定，業(yè)主委員會委員資格中止：

　�。ㄒ唬┎辉偈潜疚飿I(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

　�。ǘ�）喪失履行職責能力的；

　�。ㄈ�）索取、收受物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)單位、個人財物和報酬的；

　�。ㄋ模┎蛔袷毓芾硪�(guī)約、拒不履行業(yè)主義務的；

　　（五）無正當理由連續(xù)缺席三次以上業(yè)主委員會會議的；

　　（六）提出書面辭呈的；

　�。ㄆ撸┢渌�原因不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

　　委員資格中止的，業(yè)主委員會應當提請業(yè)主（代表）大會審議決定終止資格，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十一條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會備案申請書；

　�。ǘ�）業(yè)主委員會委員名單；

　�。ㄈ�）大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

　�。ㄋ模┦状螛I(yè)主（代表）大會會議記錄；

　　（五）其他應當提供的材料。

　　業(yè)主委員會應當對以上報送材料的真實性負責。

　　房產(chǎn)行政主管部門應當自受理備案申請之日起十五日內(nèi)，完成備案并且抄送物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。經(jīng)備案的業(yè)主委員會，其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主委員會憑備案證明申請刻制印章并且保管、使用。

　　備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當及時書面報告所在地房產(chǎn)行政主管部門。

　　第二十二條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當召集業(yè)主（代表）大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會自原業(yè)主委員會任期屆滿后履行職責。

　　業(yè)主委員會任期屆滿前一個月，尚未召開業(yè)主（代表）大會產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門組織換屆選舉工作。新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會繼續(xù)履行職責。

　　第二十三條 業(yè)主委員會委員集體提出書面辭呈的，應當協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和業(yè)主建立籌備組召開業(yè)主（代表）大會，重新選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，嚴重損害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，或者影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的，應當停止活動。所在地的房產(chǎn)行政主管部門應當會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開業(yè)主（代表）大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

　　第二十四條 業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤。

　　經(jīng)費的籌集、管理和使用由大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌集和使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十五條 業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會應當配合公安、城管等行政管理部門，與社區(qū)居民委員會協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作。

　　業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會應當配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責。召開業(yè)主（代表）大會，業(yè)主委員會應當告知社區(qū)居民委員會并聽取其建議，會議作出的決定應當書面告知社區(qū)居民委員會。

　　第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責召集和主持，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十七條 新建住宅區(qū)應當實行前期物業(yè)管理。住宅物業(yè)的建設(shè)單位應當按照物業(yè)管理前期招投標管理辦法，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務委托合同。前期物業(yè)服務委托合同應當報所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　前期物業(yè)管理招投標辦法由市人民政府制定。

　　第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域由所在地房產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定劃分：

　　（一）新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)，擁有共同配套設(shè)施的，應當按照住宅區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍確定為一個物業(yè)管理區(qū)域；

　�。ǘ�）新建住宅區(qū)由城市道路、圍墻或者其他明顯標識分割成多個自然小區(qū)，并且配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務用房等獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域；

　�。ㄈ�）新建住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應當與該住宅區(qū)確定為一個物業(yè)管理區(qū)域；

　�。ㄋ模┮呀ǔ刹⑾嗯�連的住宅區(qū)，經(jīng)各自區(qū)域三分之二以上業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，房產(chǎn)行政主管部門在聽取相關(guān)業(yè)主和所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的意見后，會同城市規(guī)劃行政管理部門確定。

　　第二十九條 建設(shè)單位在預（銷）售物業(yè)之前，應當制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主（代表）大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。

　　第三十條 新建住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應當安排物業(yè)服務用房。建設(shè)單位應當按照不少于規(guī)劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置，并無償提供。地上建筑物總面積不足一萬平方米的，物業(yè)服務用房面積不得少于七十平方米。

　　物業(yè)服務用房應當是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于三層。

　　物業(yè)服務用房應當進行簡單裝修，具備水、電使用功能。住宅區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡寬帶、安保預警等設(shè)施的，物業(yè)服務用房應當預留端口，具備正常使用功能。

　　電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足二點二米的房屋不得計入物業(yè)服務用房面積。

　　第三十一條 物業(yè)服務用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)商品房預售許可證時，應當注明物業(yè)服務用房面積和房號；在申請房屋所有權(quán)初始登記時，應當先行辦理物業(yè)服務用房權(quán)屬登記。

　　物業(yè)服務用房面積不計入分攤公用建筑面積。

　　物業(yè)服務用房不得買賣和抵押。

　　第四章 物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務

　　第三十二條 從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)。

　　第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當提供下列基本服務項目：

　�。ㄒ唬┳龊梦飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔服務工作；

　　（二）協(xié)助有關(guān)行政管理部門維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和治安秩序，做好值班、巡邏工作；

　�。ㄈ�）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地進行日常養(yǎng)護；

　�。ㄋ模�對物業(yè)共用部位、場地和共用設(shè)施設(shè)備進行日常維修養(yǎng)護。

　　物業(yè)服務的具體項目和服務程度，按照合同約定。當事人就人身、財產(chǎn)安全防范方面有特殊要求的，應當在合同中另行約定。

　　第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)服務用房和共用部位、場地以及共用設(shè)施設(shè)備的用途；

　�。ǘ�）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場地，損害業(yè)主共同利益；

　　（三）擅自利用物業(yè)共用部位、場地和共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營；

　　（四）物業(yè)服務合同終止時，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務用房和有關(guān)財物、資料；

　�。ㄎ澹┥米酝顺鑫飿I(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務合同的行為；

　　（六）擅自停水停電；

　　（七）其他嚴重損害業(yè)主權(quán)益的情形。

　　第三十五條 前期物業(yè)服務合同由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂；物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)簽訂。

　　第三十六條 前期物業(yè)服務合同期滿后業(yè)主委員會仍未成立的，由建設(shè)單位繼續(xù)委托物業(yè)服務企業(yè)管理。

　　前期物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主（代表）大會召開并選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，前期物業(yè)服務合同終止。

　　第三十七條 業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同到期的三個月前，根據(jù)業(yè)主（代表）大會的決定，將續(xù)聘或者新聘物業(yè)服務企業(yè)的情況，書面通知物業(yè)服務企業(yè)。

　　物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在合同到期的三個月前書面通知業(yè)主委員會，同時報告物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門。

　　物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主（代表）大會沒有作出變更決定的，原合同延續(xù)至新的物業(yè)服務合同生效之日。

　　第三十八條 物業(yè)服務合同尚未到期，因物業(yè)服務企業(yè)不履行合同的，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主（代表）大會同意，提前解除物業(yè)服務合同，該物業(yè)服務企業(yè)應當在合同解除之日起七日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　因物業(yè)服務合同糾紛，物業(yè)服務企業(yè)要求退出物業(yè)管理區(qū)域的，應當提前三個月書面通知業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十九條 物業(yè)服務收費應當遵循公開、合理和質(zhì)價相符的原則。

　　前期物業(yè)服務收費按照招投標確定的標準收取。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務收費標準根據(jù)業(yè)主（代表）大會決定，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

　　物業(yè)服務收費實行明碼標價，服務內(nèi)容、收費項目、標準以及收費辦法應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布。每半年或者一年向業(yè)主、非業(yè)主使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營性設(shè)施經(jīng)營收支情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會、非業(yè)主使用人和價格行政管理部門的監(jiān)督。

　　物業(yè)服務企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、非業(yè)主使用人同意，不得預收超過六個月期限的物業(yè)服務費，不得收取一年以上押金、保證金等費用。

　　第四十條 建設(shè)單位應當對共用場地、設(shè)施設(shè)備單獨配置水、電等計量器具。物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用場地、設(shè)施設(shè)備消耗的水、電數(shù)量及其金額，按照實際支出和約定的收費方式向全體業(yè)主合理分攤。但物業(yè)服務合同另有約定的除外。

　　物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施運行費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)服務企業(yè)單獨列帳，合理、公開分攤。具體分攤辦法在物業(yè)服務合同中約定。

　　電梯起始層的業(yè)主不承擔電梯運行費（電梯起始點設(shè)在地下層的除外），但應當承擔維修、更新改造費用。

　　第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的汽車車位，其停放服務收費標準，在政府指導下，由業(yè)主委員會征求二分之一以上的業(yè)主同意后確定。業(yè)主委員會未成立的，收費標準應當按照價格行政管理部門的規(guī)定執(zhí)行。

　　公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行任務時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取停車費。

　　第四十二條 利用物業(yè)共用部位、公共場地和共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主（代表）大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益歸全體業(yè)主所有，其中百分之三十用于補貼物業(yè)服務費，百分之七十納入專項維修資金。但物業(yè)服務合同另有約定的除外。

　　共用設(shè)施、設(shè)備報廢后的收益，應當用于補充專項維修資金或者抵充物業(yè)服務費，也可以按照業(yè)主（代表）大會的決定使用。

　　第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)接受上述單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　第五章 物業(yè)的移交和接管

　　第四十四條 受建設(shè)單位委托的物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位除移交物業(yè)服務用房外還應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列材料：

　　（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　�。ǘ�）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　�。ㄋ模�業(yè)主名冊；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)服務所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將上述材料和物業(yè)服務用房移交給業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會選聘的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第四十五條 業(yè)主委員會應當在新一屆業(yè)主委員會行使職權(quán)的同時，將其使用、保管的所有文書、財物、印章移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

　　對不按時移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和所在地房產(chǎn)行政主管部門應當督促其移交；對拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求轄區(qū)內(nèi)的公安機關(guān)協(xié)助移交。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

　　第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)更替的，原物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會完整移交有關(guān)物業(yè)、財物和檔案資料，配合新的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作。

　　第六章 物業(yè)的使用和維護

　　第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主、非業(yè)主使用人的需要。尚未出售的停車位、車庫，業(yè)主、非業(yè)主使用人需要承租的，建設(shè)單位應當出租。仍有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；承租人可以使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共道路。

　　地下停車位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車位。地下停車位不足，確需利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場地作為停車位的，應當經(jīng)業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會決定，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響道路通行、阻礙特種車輛執(zhí)行任務或者損壞共用設(shè)施設(shè)備。

　　第四十八條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠地或者占用其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。確需臨時占用、挖掘的，應當采取措施保障安全，并及時恢復原狀，造成損失的，應當依法賠償。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘的，應當征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘的，應當征得利害關(guān)系人和業(yè)主委員會同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護、改建、擴建等，需要臨時占用、挖掘的，應當事先告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、給排水設(shè)施和綠化的養(yǎng)護，以及路燈、公共衛(wèi)生設(shè)施的管理和生活垃圾的清運責任范圍由各縣級市、區(qū)人民政府確定。

　　第五十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人不得違反法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主、非業(yè)主使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約外，應當首先經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�將車庫用于居住、生產(chǎn)經(jīng)營；

　�。ǘ�）人均承租建筑面積低于十二平方米出租住宅；

　�。ㄈ�）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，私搭亂建；

　�。ㄋ模┣终季G地、毀壞綠化；

　�。ㄎ澹╇S意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)或者發(fā)出超標準的噪聲和振動；

　�。�六）擅自擺攤設(shè)點，無序停放車輛；

　　（七）在建筑物、構(gòu)筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　�。ò耍┰谙�防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；

　�。ň牛┻`反法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定飼養(yǎng)動物；

　�。ㄊ�）法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反前款規(guī)定的行為，應當勸阻、制止，并督促改正。拒不改正的，應當及時告知業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。

　　第五十一條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進行物業(yè)裝飾裝修，應當遵守法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同的約定。

　　物業(yè)服務企業(yè)對違反法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，并及時報告有關(guān)行政管理部門依法處理。

　　第五十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應當按照合同約定交清物業(yè)服務費用，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利和義務一并轉(zhuǎn)讓。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的內(nèi)容告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

　　承租人應當遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。

　　第五十三條 房屋的維修責任，按照下列規(guī)定劃分：

　　（一）業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修；毗連部位，由相鄰業(yè)主共同維修。

　�。ǘ�）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔。

　�。ㄈ�）單幢房屋有兩個或者兩個以上單元，單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由單元內(nèi)的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔；涉及兩個或者兩個以上單元共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由兩個或者兩個以上單元的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。

　�。ㄋ模﹩未狈课莶簧先宋蓓�?shù)木S修，由屋頂庇護范圍下的業(yè)主按擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。

　　（五）單幢房屋可上人屋頂（包括屋面和周邊圍護），為各層共用的，由屋頂庇護范圍下各層業(yè)主，按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔；為若干層（戶）使用的，由使用層（戶）的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。

　　（六）住宅區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由全體業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。

　　屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償。

　　第五十四條 建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　業(yè)主、業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會對其負有維護責任的物業(yè)，應當按照有關(guān)規(guī)定和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護標準，定期維修養(yǎng)護。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同對物業(yè)定期維修養(yǎng)護。

　　物業(yè)出現(xiàn)安全隱患、危及公共利益以及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護；責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主委員會同意或者按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。

　　業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)進行維修養(yǎng)護時，有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人應當予以配合。

　　第五十五條 依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定應當緊急維修但相關(guān)業(yè)主不能及時統(tǒng)一意見的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門應當督促業(yè)主和業(yè)主委員會或者相關(guān)責任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關(guān)費用經(jīng)審核或者審計后，由相關(guān)業(yè)主分攤或者從專項維修資金賬戶中列支，并向業(yè)主公示。

　　第五十六條 物業(yè)管理實行專項維修資金制度。業(yè)主應當按照規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　業(yè)主可以憑本人有效身份證件查詢專項維修資金繳存、使用以及賬面余額情況。

　　專項維修資金的收取、使用、管理辦法由市人民政府另行制定。

　　第七章 法律責任

　　第五十七條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)使用規(guī)定和物業(yè)使用管理維修規(guī)定造成損害的，應當承擔相應的法律責任。

　　業(yè)主、非業(yè)主使用人未按時交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)可以催交；逾期仍不交納的，由物業(yè)服務企業(yè)加收滯納金；對于超過三個月不交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

　　第五十八條 業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第五十九條 建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由房產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

　�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位或者物業(yè)服務企業(yè)不協(xié)助業(yè)主（代表）大會籌備工作的，責令其協(xié)助，并可處以三千元以上三萬元以下的罰款；

　�。ǘ�）建設(shè)單位不承擔首次業(yè)主（代表）大會籌備、成立費用的，責令其承擔有關(guān)費用，并可處以五千元以上五萬元以下的罰款；

　　（三）建設(shè)單位提供的物業(yè)服務用房不符合本條例規(guī)定的，責令其改正，并可處以十萬元以上五十萬元以下的罰款；

　�。ㄋ模┙ㄔO(shè)單位未對共用場地、設(shè)施設(shè)備單獨配置水、電等計量器具的，責令其改正，并可處以二萬元以上十萬元以下的罰款；

　　（五）建設(shè)單位拒絕將未售出的車位出租給業(yè)主、非業(yè)主使用人使用的，責令其改正，并可處以五萬元以上十萬元以下的罰款；

　　（六）物業(yè)服務企業(yè)擅自退出物業(yè)管理區(qū)域的，責令其改正，并可處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期仍不改正的，依法吊銷其資質(zhì)證書。

　　第六十條 違反本條例規(guī)定，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第六十一條 房產(chǎn)行政主管部門及其工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管部門對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責任。

　　第八章 附 則

　　第六十二條 本條例所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。

　　本條例所稱物業(yè)，是指房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　本條例所稱自助管理，是指業(yè)主不聘請專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)，自發(fā)組織、自行實施管理物業(yè)的方式。

　　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主（代表）大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。

　　本條例所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設(shè)備間、過道、公共停車位、房屋承重結(jié)構(gòu)、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。

　　本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)施、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設(shè)施和區(qū)域圍護等設(shè)施設(shè)備。

　　第六十三條 市人民政府可以根據(jù)本條例制定實施細則。

　　市房產(chǎn)行政主管部門應當擬定大會議事規(guī)則、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同等示范文本，提供給物業(yè)管理相關(guān)各方作為指導規(guī)范。

　　第六十四條 工業(yè)廠房、辦公樓、商場、醫(yī)院、學校等非住宅的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

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