江陰市物業(yè)管理實施細則
物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務對象是人，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，實行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經營之路，其最終目的是實現(xiàn)社會、經濟、環(huán)境效益的同步增長。下面YJBYS小編為大家整理了關于江陰市的物業(yè)管理實施細則全文，希望對你有所幫助。
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據國務院《物業(yè)管理條例》和有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)是指房屋及配套的設備設施和相關場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內所有的物業(yè)管理活動。
新建住宅區(qū)和配套設施齊全的原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。
配套設施不全的原有住宅區(qū)，要逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。
未實行物業(yè)管理的小區(qū)，由社區(qū)負責管理。
配套設施齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。
第四條 市房產管理局是本市物業(yè)管理行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
開發(fā)區(qū)管委會、各鎮(zhèn)政府對轄區(qū)內物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調，社區(qū)居民委員會協(xié)助做好本社區(qū)的物業(yè)管理工作。
規(guī)劃、建設、園林、公安、民政、物價、環(huán)保、工商等行政部門按照各自的職責，共同配合做好物業(yè)管理工作。
第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第五條 房屋的所有人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)管理合同約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行以下義務：
(一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;
(二)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(四)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(五)按照國家和省、市有關規(guī)定交納物業(yè)共用部位、共用設施設備的專項維修資金(以下簡稱專項維修資金);
(六)按照合同約定按時交納物業(yè)管理服務費用;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第七條 業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主合法權益的組織，由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。
第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域內，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少的且經全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責;業(yè)主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到50%，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到30%不足50%但使用已超過1年的，應當召開首次業(yè)主大會。
第十條 首屆業(yè)主大會，應當在市房產管理局的指導下，在物業(yè)所在區(qū)域的社區(qū)居民委員會或街道辦事處的組織下，由業(yè)主代表、開發(fā)建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
籌備組應當自組成之日起30日內，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，選舉產生業(yè)主委員會。
第十一條 業(yè)主大會履行下列職責：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)聽取和審議業(yè)主委員會工作報告;
(三)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(四)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(五)審議通過物業(yè)管理方案;
(六)決定專項維修資金續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施;
(七)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(八)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理職責。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式，也可采用書面征求意見形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內1/2以上投票權的業(yè)主參加。
業(yè)主大會決定事項，必須經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主具有約束力，并應以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第十三條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會委員在業(yè)主中選舉產生，人數應當是5至15名的單數，每屆任期3年，可以連選連任。其組成人員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務的物業(yè)管理企業(yè)中任職。
業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生主任1人和副主任1—2人。
業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，并須有過半數以上委員出席，所作決定須經業(yè)主委員會全體委員半數以上同意。
第十四條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向市房產管理局備案，并抄送物業(yè)所在區(qū)域的社區(qū)居民委員會或街道辦事處。
業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。
第十五條 業(yè)主委員會履行以下職責：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;
(五)督促違反物業(yè)管理服務合同約定、逾期不交納物業(yè)管理服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)管理服務費用;
(六)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十六條 業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。
業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，市房產管局應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知社區(qū)居民委員會，并聽取社區(qū)居民委員會的建議。
第十八條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔;經費的籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的質詢。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十九條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。
對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)的權利：
(一)依法制定物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度;
(二)依照物業(yè)管理服務合同對物業(yè)實施管理;
(三)依據物業(yè)管理服務合同和有關規(guī)定收取物業(yè)管理服務費用;
(四)制止違反物業(yè)管理制度及業(yè)主公約的行為;
(五)要求業(yè)主委員會協(xié)調其與業(yè)主的糾紛;
(六)依法開展有償服務;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)的義務：
(一)根據業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務合同，實施管理服務;
(二)每6個月向業(yè)主委員會報告工作，并報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目和物業(yè)管理服務費的收支帳目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督;
(三)根據業(yè)主委員會的要求，列席業(yè)主大會或業(yè)主委員會會議，解答業(yè)主和業(yè)主委員會的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務;
(四)接到物業(yè)損壞報修時，及時進行維修和處理;
(五)接受市房產管理局、其它有關行政管理部門的監(jiān)督、指導;
(六)配合社區(qū)居民委員會開展社區(qū)文體活動;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)的保安人員，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第二十三條 在物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)管理企業(yè)應當配合社區(qū)居民委員會、街道辦事處做好自治管理工作，協(xié)助公安部門維護社會治安秩序、制止違法行為;發(fā)生治安案件或各類災害事故時，應及時向公安和有關部門報告，并協(xié)助做好調查和救助工作。
政府有關部門、社區(qū)居民委員會和街道辦事處應當支持物業(yè)管理企業(yè)的工作，不得干預物業(yè)管理企業(yè)的正常經營和管理服務活動。
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