盤錦市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則全文

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第十五條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。但是，投標(biāo)人少于3個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積不超過(guò)2萬(wàn)平方米的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第十六條 建設(shè)單位簽訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前，參照建設(shè)部制定的業(yè)主臨時(shí)公約示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約，作為房屋銷售合同的附件。

　　業(yè)主臨時(shí)公約對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主履行的義務(wù)，違反公約承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主臨時(shí)公約報(bào)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，明確約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)保修范圍和時(shí)限、違約責(zé)任等。

　　第十七條 建設(shè)單位在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)銷售合同時(shí)，對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。

　　第十八條 物業(yè)的前期管理包括下列內(nèi)容：

　　(一)依據(jù)規(guī)劃和設(shè)計(jì)文件及有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)區(qū)域總體建設(shè)質(zhì)量提出意見;

　　(二)督促有關(guān)部門對(duì)開發(fā)建設(shè)遺留的問(wèn)題進(jìn)行整改;

　　(三)收集工程檔案資料;

　　(四)參加物業(yè)區(qū)域的綜合驗(yàn)收;

　　(五)建立物業(yè)區(qū)域的各項(xiàng)管理制度;

　　(六)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo);

　　(七)對(duì)物業(yè)區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序?qū)嵤┮?guī)范化管理;

　　(八)前期物業(yè)管理協(xié)議約定的其他事項(xiàng)。

　　第十九條 物業(yè)管理辦公用房、門衛(wèi)房、文體活動(dòng)站、共用場(chǎng)地的日常維修、養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，費(fèi)用從物業(yè)管理費(fèi)中支出，任何單位、團(tuán)體、組織或個(gè)人無(wú)權(quán)對(duì)其出租、出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、賠償。

　　第二十條 在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)不得有下列壟斷行為：

　　(一)強(qiáng)行限定太陽(yáng)能、空調(diào)等物品品牌;

　　(二)強(qiáng)行指定裝飾裝修隊(duì)伍;

　　(三)強(qiáng)行指定裝飾裝修材料。

　　第二十一條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)和市物業(yè)管理行政主管部門移交下列資料各一套：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十二條 房屋開發(fā)建設(shè)單位移交住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)所有建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和有關(guān)專業(yè)管理部門的要求建設(shè)完畢，無(wú)漏建、緩建;

　　(二)各專業(yè)主管部門對(duì)歸口管理的建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全;

　　(三)建筑渣土、施工器具和各類臨時(shí)建筑等全部拆除清運(yùn)完畢，達(dá)到場(chǎng)清地凈;

　　(四)具備實(shí)行物業(yè)管理的要求。

　　第二十三條 規(guī)劃、建設(shè)行政管理部門應(yīng)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對(duì)新建住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理辦公用房、文體活動(dòng)站、門衛(wèi)房、自行車棚、共用場(chǎng)地等配套設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃。建設(shè)單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。上述配套設(shè)施屬于全體業(yè)主所有。

　　(一)建筑面積5萬(wàn)平方米的住宅區(qū)，房屋開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)無(wú)償提供120平方米的物業(yè)管理辦公用房。在5萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上，每增加2萬(wàn)平方米，增加15平方米物業(yè)管理辦公用房，每減少1萬(wàn)平方米，減少15平方米物業(yè)管理辦公用房。

　　(二)住宅小區(qū)主要出入口處應(yīng)設(shè)立門衛(wèi)房。每個(gè)門衛(wèi)房建筑面積不得少于9平方米，水、電、暖等配套設(shè)施齊備。

　　(三)房屋開發(fā)建設(shè)單位按住宅小區(qū)總建筑面積0.2%的比例移交文體活動(dòng)站。文體活動(dòng)站水、電、暖、通訊等配套設(shè)施齊備。

　　第二十四條 建設(shè)單位按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　物業(yè)保修范圍、保修期限按建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》執(zhí)行。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　秩序維護(hù)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益，不得防礙國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)享有以下權(quán)利：

　　(一)按照國(guó)家、省和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范、物業(yè)服務(wù)合同，制定本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理辦法，提供專業(yè)化服務(wù);

　　(二)起草物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用要求、注意事項(xiàng)和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意后公告;

　　(三)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi);

　　(四)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;

　　(五)依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。

　　第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：

　　(一)履行合同，提供物業(yè)服務(wù);

　　(二)接受業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;

　　(三)接受市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門及有關(guān)行政管理部門和辦事處、社區(qū)的監(jiān)督、指導(dǎo)，協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)活動(dòng);

　　(四)定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況，并進(jìn)行公示;

　　(五)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主、物業(yè)使用人提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);

　　(六)協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)行為，維護(hù)物業(yè)區(qū)域公共秩序;

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，到業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)：

　　(一)對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按實(shí)結(jié)算，剩余部分予以結(jié)轉(zhuǎn);

　　(二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)帳冊(cè);

　　(三)移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其他財(cái)物。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間做好交接工作。

　　第二十九條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

　　第三十條 外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)具備二級(jí)以上物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，并到市物業(yè)管理行政主管部門備案。未辦理備案手續(xù)的，不得從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第三十一條 在合同期限內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主因物業(yè)管理工作發(fā)生爭(zhēng)議，業(yè)主大會(huì)要求解聘物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門協(xié)調(diào)不成的，業(yè)主大會(huì)有權(quán)提前解除物業(yè)服務(wù)合同。在合同期限內(nèi)，物業(yè)區(qū)域內(nèi)30%以上業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)工作不滿，可提請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行一次性表決，2/3以上業(yè)主要求解聘物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)可實(shí)施解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。因業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)未履行合同，致使物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法經(jīng)營(yíng)，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門調(diào)查情況屬實(shí)后，物業(yè)管理企業(yè)可提前解除合同。業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)提前解除合同，應(yīng)提前30日通知對(duì)方，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于25日之內(nèi)，完成招聘新的物業(yè)管理企業(yè)工作，被招聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提前5日進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)管理企業(yè)正式簽署提前解除合同后，按本細(xì)則第二十八條有關(guān)規(guī)定辦理移交手續(xù)。

　　第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立或變更、終止之日起15日內(nèi)，向市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案并在物業(yè)區(qū)內(nèi)公示。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止或提前解除后，一方有異議的，可申請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第三十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中產(chǎn)生爭(zhēng)議，可以通過(guò)協(xié)商解決。協(xié)商解決不成的，可以通過(guò)向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門申訴或提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或向人民法院提起訴訟等方式解決。

　　第三十四條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照屬地管理的原則，建立投訴受理制度，受理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的投訴。物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門接到投訴后應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，在受理投訴之日起30日內(nèi)將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。屬于其他部門職責(zé)的在5日內(nèi)移交相關(guān)部門并告知投訴人。市物業(yè)管理行政主管部門有權(quán)對(duì)有爭(zhēng)議的投訴處理結(jié)果進(jìn)行復(fù)查。