《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》全文
第三章 前期物業(yè)管理
第二十條 住宅物業(yè)(含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè))的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式公開(kāi)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
第二十一條 建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與其簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)容。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定期限，最長(zhǎng)不得超過(guò)二年。分期建設(shè)的物業(yè)除外。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。但業(yè)主大會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿前二個(gè)月通知業(yè)主。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，參照國(guó)家示范文本制定業(yè)主臨時(shí)公約，并向物業(yè)買受人明示。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)銷售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。
第二十四條 建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收時(shí)，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)業(yè)主名冊(cè);
(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
建設(shè)單位在與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)全部移交前款所列資料和物業(yè)管理用房。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房等進(jìn)行查驗(yàn)，登記造冊(cè)。
第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不得少于一百平方米。
規(guī)劃行政主管部門在審批建設(shè)工程規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查該工程規(guī)劃設(shè)計(jì)是否符合前款規(guī)定。對(duì)不符合規(guī)定要求的，不予核發(fā)有關(guān)證件。
建設(shè)單位在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的面積、位置等相關(guān)資料。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)資料上注明物業(yè)管理用房的位置，并告知區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門。
第二十六條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，無(wú)償使用物業(yè)管理用房并負(fù)責(zé)維護(hù)。
物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買賣;未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改作他用。
第二十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照物業(yè)銷售合同約定的`前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān);物業(yè)銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持規(guī)定的文件資料到市物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。
物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，向社會(huì)公開(kāi)。
第二十九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定。
物業(yè)服務(wù)合同草案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列事項(xiàng)：
(一)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)和安全巡查;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理;
(四)庭院綠地及其設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理;
(五)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù);
(六)通知有關(guān)單位維修市政公用設(shè)施;
(七)物業(yè)服務(wù)合同確定的其他事項(xiàng)。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并接受價(jià)格主管部門的監(jiān)督檢查。
物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的要求提供特約服務(wù)的，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第三十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，但是業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照標(biāo)準(zhǔn)全額交納。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)可以提前收取不超過(guò)三個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。但物業(yè)服務(wù)合同約定先服務(wù)后收費(fèi)的，從其約定。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)簽以及出現(xiàn)法定或者約定提前中止合同情形的，應(yīng)當(dāng)提前二個(gè)月通知對(duì)方。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門的監(jiān)督下，將物業(yè)管理用房和本條例第二十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)移交給業(yè)主大會(huì)新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十五條 有關(guān)執(zhí)法機(jī)關(guān)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務(wù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不得阻撓。
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護(hù)、物業(yè)裝修、市政公用設(shè)施、綠化等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。
第三十六條 物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。
第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場(chǎng)(庫(kù))，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。
第三十九條 供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
前款所列單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行工程施工，應(yīng)當(dāng)在施工前告知物業(yè)管理企業(yè)并簽訂協(xié)議，做好施工現(xiàn)場(chǎng)的恢復(fù)工作。
第四十條 業(yè)主裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約。
業(yè)主裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)以及建筑垃圾清運(yùn)方式等告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議。
第四十一條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定籌集，歸業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和大型設(shè)施設(shè)備的更新、改造，不得挪作他用。
第四十二條 進(jìn)行住宅建設(shè)工程招標(biāo)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中明確按照工程價(jià)款結(jié)算總額百分之五的比例預(yù)留建設(shè)工
程質(zhì)量保證金，并與施工單位在合同條款中對(duì)涉及保證金的事項(xiàng)進(jìn)行約定。建設(shè)工程質(zhì)量保證金應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的保修。
住宅建設(shè)工程竣工結(jié)算后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時(shí)向施工單位支付工程結(jié)算價(jià)款并預(yù)留保證金。
因施工單位原因造成住宅物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)鑒定及維修費(fèi)用。施工單位不維修也不承擔(dān)費(fèi)用的，建設(shè)單位可以按照合同約定從保證金中支付相關(guān)費(fèi)用。
合同約定的保證金預(yù)留期滿后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向施工單位返還保證金。
第四十三條 業(yè)主大會(huì)決定利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第六章 法律責(zé)任
第四十四條 違反本條例規(guī)定，依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理行政主管部門給予行政處罰的，由物業(yè)管理行政主管部門依法給予行政處罰。
第四十五條 違反本條例規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由工商、價(jià)格、公安、環(huán)境保護(hù)、城市管理、城市園林綠化等部門處罰的，由有關(guān)部門依法給予行政處罰。
第四十六條 當(dāng)事人對(duì)行政機(jī)關(guān)的行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的行政機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第四十七條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為，有關(guān)行政管理部門發(fā)現(xiàn)或者接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)予以制止和處罰而不予制止、處罰的，由其上級(jí)行政機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正;造成嚴(yán)重后果的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附則
第四十八條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等。
本條例所稱前期物業(yè)管理，是指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的活動(dòng)。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。
本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
第四十九條 本條例自2006年1月1日起施行。
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