上海市物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則

　　上海市物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則，是為了貫徹實(shí)施市人大常委會(huì)修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，進(jìn)一步做好本市住宅物業(yè)管理工作的而實(shí)施的若干意見，下面是小編整理的細(xì)則全文：

　　一、部門、單位的職責(zé)分工

　　各區(qū)縣政府負(fù)責(zé)落實(shí)住房保障房屋管理、城管執(zhí)法、工商、綠化市容、規(guī)劃國土資源、民政、消防、環(huán)保等部門以及供水、供電、供氣等專業(yè)單位在住宅小區(qū)綜合管理中的職責(zé)，組織召開住宅物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)管理的綜合性問題，并對(duì)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府和街道辦事處的住宅小區(qū)綜合管理工作進(jìn)行考核。

　　各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府和街道辦事處負(fù)責(zé)落實(shí)本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)落實(shí)部門和人員解決住宅小區(qū)綜合管理中的疑難問題，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、換屆改選和日常運(yùn)作，辦理業(yè)主委員會(huì)的備案手續(xù)。

　　區(qū)、縣住房保障房屋管理部門負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、換屆改選和日常運(yùn)作中相關(guān)程序的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理。

　　區(qū)、縣民政部門負(fù)責(zé)對(duì)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)履行其對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、換屆改選和日常運(yùn)作中相關(guān)工作職責(zé)的指導(dǎo)監(jiān)督。

　　居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、換屆改選和日常運(yùn)作的指導(dǎo)，指導(dǎo)業(yè)主選舉具有模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)且有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主代表、籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)成員、換屆改選小組成員;負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的日常指導(dǎo)，幫助業(yè)主自行管理的業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范運(yùn)作，并通過人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

　　二、物業(yè)管理區(qū)域的核定

　　對(duì)有市政道路或自然河道穿越的建設(shè)用地，在住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)時(shí)，建設(shè)單位原則上應(yīng)當(dāng)分別配置配套設(shè)施設(shè)備。

　　區(qū)、縣規(guī)劃管理部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求區(qū)、縣住房保障房屋管理部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的預(yù)劃意見。區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域劃分的原則，審查建設(shè)單位住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案中標(biāo)明的物業(yè)管理區(qū)域劃分情況及物業(yè)管理用房配置情況，并出具物業(yè)管理區(qū)域預(yù)劃意見書,復(fù)告區(qū)、縣規(guī)劃管理部門。

　　建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)，并提交下列資料：

　　(一)建設(shè)項(xiàng)目用地批準(zhǔn)文件;

　　(二)建筑總平面圖;

　　(三)建設(shè)項(xiàng)目停車位、綠化等共用設(shè)施設(shè)備配置情況說明;

　　(四)其他應(yīng)當(dāng)提交的資料。

　　物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在受理申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)，向建設(shè)單位出具《物業(yè)管理區(qū)域核定單》。

　　需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由業(yè)主委員會(huì)提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過后，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出申請(qǐng)。區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處按照《規(guī)定》第七條的要求，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)、村民委員會(huì)的布局,出具調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　三、分期開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理

　　劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)以該物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶��?/p>

　　先期開發(fā)區(qū)域內(nèi)銷售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)可就整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定，但對(duì)后期業(yè)主可能產(chǎn)生不利影響的除外。業(yè)主大會(huì)決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過2年。業(yè)主大會(huì)成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會(huì)的成員，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。通過的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中，應(yīng)當(dāng)按照分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)建筑面積比例，約定業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)告知建設(shè)單位;建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。

　　四、建設(shè)項(xiàng)目資料的備案

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《規(guī)定》第十條的要求，向物業(yè)所在地的房管辦事處提交相關(guān)資料。其中“物業(yè)管理所必需的其他資料”，包括營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、施工許可證、房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告、業(yè)主清冊和聯(lián)系方式等資料。

　　建設(shè)單位提交房管辦事處出具的資料齊備證明后，住房保障房屋管理部門方可向其核發(fā)房屋交付使用許可證。

　　五、業(yè)主大會(huì)籌備組、換屆改選小組中業(yè)主代表的產(chǎn)生

　　籌備組、換屆改選小組中的業(yè)主代表人數(shù)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況確定，一般為5-10人，其所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組或換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。

　　業(yè)主代表可通過業(yè)主推薦、自薦、召開座談會(huì)聽取意見等方式產(chǎn)生，具體方式由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　業(yè)主代表不依法履行職責(zé)，經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處責(zé)令限期改正后仍未履行職責(zé)的，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可組織業(yè)主重新推薦產(chǎn)生業(yè)主代表。

　　六、業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算

　　業(yè)主投票權(quán)數(shù)，由業(yè)主大會(huì)根據(jù)專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)確定。

　　專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認(rèn)定：

　　(一)專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。其中，建設(shè)單位“專有部分的面積”是指銷售的物業(yè)建筑面積，不包括以下物業(yè)的建筑面積：停車庫;依法歸全體或者部分業(yè)主共有的物業(yè);配電房、避難層、儲(chǔ)藏室;不能單獨(dú)辦理產(chǎn)證的其他物業(yè)。

　　(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)專有部分面積的總和計(jì)算。

　　業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法認(rèn)定：

　　(一)業(yè)主人數(shù)，按照房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定，一個(gè)產(chǎn)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù);房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按照房屋銷(預(yù))售合同數(shù)確定，一份合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。

　　(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)業(yè)主人數(shù)的總和計(jì)算。