上海市物業(yè)管理條例細則

　　七、業(yè)主委員會成員全體辭職的處理

　　業(yè)主委員會成員全體辭職的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處應(yīng)當會同區(qū)、縣住房保障房屋管理部門組建業(yè)主委員會換屆改選小組。業(yè)主委員會換屆改選小組中的業(yè)主代表，由居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會換屆改選小組應(yīng)當自成立起90日內(nèi)召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生前，原業(yè)主委員會應(yīng)當繼續(xù)履行職責。因不履行職責造成的損失，由相關(guān)責任人承擔。

　　八、業(yè)主委員會主任、副主任不召集業(yè)主委員會會議的`處理

　　業(yè)主委員會主任、副主任在符合召集業(yè)主委員會會議的條件下和規(guī)定期限內(nèi)，無正當理由不召集會議的，居民委員會、村民委員會可指定業(yè)主委員會其他成員召集業(yè)主委員會會議，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　九、物業(yè)矛盾糾紛的調(diào)處

　　鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處、居民委員會、村民委員會應(yīng)當充分發(fā)揮人民調(diào)解委員會在物業(yè)管理糾紛調(diào)解中的作用，充實專業(yè)人員，提高物業(yè)管理矛盾糾紛居間調(diào)解的效能。

　　鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處可通過設(shè)立住宅小區(qū)綜合管理法律服務(wù)咨詢站及聘請行業(yè)專家、律師等專業(yè)人員，為住宅小區(qū)綜合管理提供法律咨詢服務(wù)，解決疑難問題，調(diào)解矛盾糾紛，提高社區(qū)物業(yè)綜合管理的整體水平。

　　居民委員會、村民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會，受理和調(diào)解下列物業(yè)管理糾紛：

　　(一)業(yè)主委員會的組建、運作和自我管理中發(fā)生的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛;

　　(二)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因維修資金使用、房屋及配套設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)場地維修、養(yǎng)護、管理和環(huán)境秩序管理等引發(fā)的糾紛;

　　(三)鄰里間因安裝防盜門、防盜窗、空調(diào)、曬衣架、鴿棚等附著物引發(fā)的物業(yè)使用糾紛;

　　(四)因業(yè)主或使用人違反《臨時管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛;

　　(五)其他屬于人民調(diào)解組織調(diào)解范圍內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。

　　業(yè)主委員會可對本條第三款第(三)、(四)、(五)項規(guī)定的物業(yè)管理糾紛進行調(diào)解，居民委員會、村民委員會對業(yè)主委員會的調(diào)解活動給予協(xié)助和指導。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當建立物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)工作會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛。會議由業(yè)主委員會主任主持召開。

　　十、物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理的管理

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向受托管理服務(wù)的住宅小區(qū)委派一名物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理，作為該住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的負責人。物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理應(yīng)當持有建設(shè)部頒發(fā)的全國物業(yè)管理師證書或經(jīng)全市統(tǒng)一考試取得的相應(yīng)職業(yè)資格證書，并在住房保障房屋管理部門注冊，取得物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)注冊證。

　　對在同一區(qū)、縣行政區(qū)域范圍內(nèi)地理位置上相毗鄰的住宅小區(qū)，一名物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理可管理的數(shù)量不得超過3個，且總建筑面積不得超過10萬平方米。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定委派物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理的，記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

　　十一、物業(yè)管理用房的確認

　　建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當將物業(yè)管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設(shè)單位公章;對分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當按照整個物業(yè)管理區(qū)域的配置要求，在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)一次性配置或提供臨時物業(yè)管理用房。建設(shè)單位在未按照規(guī)劃配置物業(yè)管理用房前，不得擅自變更、分割、轉(zhuǎn)讓、抵押臨時物業(yè)管理用房。

　　建設(shè)單位提交的資料符合物業(yè)管理區(qū)域預(yù)劃意見書和物業(yè)管理用房配置要求的，規(guī)劃管理部門方可向其核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　房屋土地調(diào)查機構(gòu)應(yīng)當在房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書中注明物業(yè)管理用房的坐落、面積、室號;區(qū)、縣住房保障房屋管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當注明物業(yè)管理用房室號。

　　1997年7月1日至2003年8月31日間竣工的居住物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)管理用房應(yīng)當按照規(guī)劃中配置的標準提供;規(guī)劃中未配置的，按照物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H使用狀況予以提供。

　　十二、物業(yè)服務(wù)的收費

　　住宅物業(yè)管理區(qū)域已組建業(yè)主大會的，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照質(zhì)價相符的原則，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費標準和收費方式，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。

　　十三、物業(yè)的自行管理

　　規(guī)模較小且具備自行管理條件的住宅小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，可在居民委員會、村民委員會的監(jiān)督指導下，由業(yè)主自行管理。業(yè)主自行管理的，應(yīng)當設(shè)定執(zhí)行機構(gòu)及其負責人，負責自行管理的組織實施并承擔由此產(chǎn)生的相關(guān)責任。

　　業(yè)主大會聘請專業(yè)保潔、保安、綠化養(yǎng)護、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修單位的，應(yīng)當與其簽訂專業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主大會采用民事雇傭方式聘請自然人進行公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、秩序維護、綠化養(yǎng)護，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務(wù)的，應(yīng)當為其支付意外傷害等保險費用，由被聘用人員自行購買后報業(yè)主委員會備案。

　　業(yè)主大會決定開具自行管理發(fā)票的，業(yè)主委員會可持區(qū)、縣住房保障房屋管理部門的證明材料，到物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請代為開具。