上海市物業(yè)管理條例細則
十四、物業(yè)的裝飾裝修
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應當會同裝飾裝修單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議，明確裝飾裝修工程的實施內(nèi)容、實施期限、允許施工時間、現(xiàn)場巡查、廢棄物清運與處置以及裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項等。
十五、物業(yè)使用性質(zhì)的變更
由規(guī)劃管理部門會同區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，經(jīng)區(qū)、縣政府同意后，區(qū)、縣規(guī)劃管理部門應當予以公告并抄送區(qū)、縣住房保障房屋管理部門。具體范圍和方案，應當包括可改變的部位和經(jīng)營項目等內(nèi)容。
在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的,應當符合下列條件：
(一)符合房屋使用安全要求;
(二)符合《臨時管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》;
(三)經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意;
(四)符合相關法律、法規(guī)的規(guī)定。
符合前款規(guī)定的住宅，其房屋所有權(quán)人可向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門申請變更住宅使用性質(zhì)，區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應當自受理申請之日起20日內(nèi)做出決定。對符合條件的，準予其變更住宅物業(yè)使用性質(zhì)，并告知其依法向工商管理等部門辦理有關手續(xù)的義務。
業(yè)主大會應當在《管理規(guī)約》中，對本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅變更使用性質(zhì)后的物業(yè)服務費標準作出約定。物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定，對準予變更住宅物業(yè)使用性質(zhì)的房屋收取相應的物業(yè)服務費。改變使用性質(zhì)的房屋，經(jīng)政府決定征收的，按照居住房屋用途和建筑面積予以補償安置。
十六、管線的維修養(yǎng)護責任
住宅小區(qū)內(nèi)水、電、氣分戶計量表和表前的相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任，由供水、供電、供氣服務單位分別承擔;分戶計量表后的相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任，由房屋所有人承擔。
十七、維修資金的補建和再次籌集
未建立首期專項維修資金或?qū)ｍ椌S修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主應當按照每月每平方米建筑面積成本價0.2%的標準補建或再次籌集，專項維修資金管理規(guī)約約定或業(yè)主大會會議決定高于上述標準籌集以及一次性籌集的除外。
物業(yè)服務企業(yè)應當每月對業(yè)主專項維修資金賬戶進行核對，對按照規(guī)定達到補建或再次籌集標準的，應當在15日內(nèi)書面告知業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當告知相關業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。采取分期籌集的，由物業(yè)服務企業(yè)于次月起在收取物業(yè)服務費時予以代收，并出具專項維修資金票據(jù)，按月納入專項維修資金賬戶，并將補建或再次籌集的情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
配備電梯的物業(yè)，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的7%;不配備電梯的物業(yè)，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的5%。
業(yè)主轉(zhuǎn)移或抵押房地產(chǎn)的，可到物業(yè)所在地的物業(yè)服務企業(yè)查詢房屋維修資金余額。已足額交納的，業(yè)主可持物業(yè)服務企業(yè)出具的維修資金余額查詢單到物業(yè)所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證;維修資金余額少于前款規(guī)定的，業(yè)主可在持物業(yè)服務企業(yè)出具的維修資金交款單至維修資金賬戶開戶銀行補足后，持維修資金余額查詢單及銀行交款憑據(jù)到物業(yè)所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證。
公有住宅售后房屋轉(zhuǎn)讓或抵押的，由市公積金管理中心按照前款規(guī)定開具維修資金足額繳納憑證。
業(yè)主辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押登記時，應當提交維修資金足額繳納憑證。
十八、物業(yè)的檢測和鑒定
業(yè)主應當按照《房屋修繕工程技術規(guī)程》中規(guī)定的物業(yè)常規(guī)檢查內(nèi)容和檢查周期，承擔物業(yè)維修養(yǎng)護責任。
業(yè)主應當在物業(yè)服務合同中，委托物業(yè)服務企業(yè)按照《房屋完損狀況檢查周期表》和《房屋結(jié)構(gòu)完好性檢查周期表》的規(guī)定，對物業(yè)定期進行維修養(yǎng)護和檢查。
市住房保障房屋管理部門負責房屋質(zhì)量檢測單位的監(jiān)督管理，并定期公布符合條件的房屋質(zhì)量檢測單位名單。
物業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)安全隱患或異常狀況時，相關責任人可根據(jù)《房屋質(zhì)量檢測規(guī)程》中規(guī)定的流程，委托房屋質(zhì)量檢測單位進行檢測、鑒定。
檢測結(jié)論為整體危險或局部危險的房屋，應當由市房屋檢測中心出具危險房屋審定書。
十九、房屋外墻的維護
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋外墻的維護，由業(yè)主負責。業(yè)主應當按照有關規(guī)定和標準，根據(jù)房屋外墻的材質(zhì)進行清洗或粉刷，確保房屋外墻整潔。房屋外墻存在嚴重褪色、明顯污跡的，業(yè)主應當及時予以清洗、粉刷。
二十、示范文本的應用
建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會按照市住房保障房屋管理部門印發(fā)的示范文本，制定和簽署臨時管理規(guī)約、專項維修資金管理規(guī)約、首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會選舉辦法、物業(yè)服務合同、住宅裝飾裝修管理協(xié)議等文件。
本意見自公布之日起施行，有效期為5年。
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