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2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)解讀
2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試很快就要到了，為了幫助大家做好備考工作，yjbys小編帶來(lái)一份考點(diǎn)解讀，希望能對(duì)大家有幫助，更多內(nèi)容請(qǐng)關(guān)注應(yīng)屆畢業(yè)生網(wǎng)!
房地產(chǎn)的種類(lèi)
1.按用途分類(lèi)(10類(lèi))
居住房地產(chǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)
辦公房地產(chǎn)
旅館房地產(chǎn)
餐飲房地產(chǎn)
體育和娛樂(lè)房地產(chǎn)
工業(yè)房地產(chǎn)
農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)
特殊用途房地產(chǎn)
綜合用途房地產(chǎn)
2.按開(kāi)發(fā)程度分類(lèi)(5類(lèi))(掌握)
�、派�——無(wú)基礎(chǔ)設(shè)施
⑵毛地——有基礎(chǔ)設(shè)施+未拆遷
�、鞘斓�——完善的基礎(chǔ)設(shè)施+場(chǎng)地平整可直接建造建筑物
�、仍诮üこ�——已開(kāi)工但尚未建成，不具備使用條件的項(xiàng)目(包括緩建工程)
【重點(diǎn)】
緩建工程也是在建工程
判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗(yàn)收為標(biāo)志，有無(wú)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告
現(xiàn)房——已建造完成+可直接使用
【重點(diǎn)】熟地的類(lèi)型(掌握)
平都是指場(chǎng)地平整，三通指水、電、路 ;五通指水(供水和排水)電、路再加上電信;七通再加上熱力和燃?xì)?/p>
某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣希謩e為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費(fèi)用是( )元/平方米
A.98 B.102 C.108 D.116
『正確答案』A
『答案解析』五通指水(供水和排水)電路再加上電信。上題為 道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場(chǎng)地平整15=98
3.按實(shí)物形態(tài)分類(lèi)(9類(lèi))
�、磐恋�——分為空地和有建筑物的土地
�、平ㄖ�——分為以建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物
�、峭恋嘏c建筑物的綜合體
■土地+現(xiàn)房
■土地+在建工程
⑷房地產(chǎn)的局部
�、晌磥�(lái)狀況下的房地產(chǎn)——期房
⑹已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)——如已拆遷和完全損毀的房屋
�、爽F(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分
■建筑物的裝飾裝修部分
■不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的價(jià)值減損
�、桃苑康禺a(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)
�、驼w資產(chǎn)中的房地產(chǎn)
4.按權(quán)益狀況分類(lèi)20類(lèi)
�、�“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。“干凈”的含義(6大特征) 房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)為單獨(dú)所有，沒(méi)有出租、未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利，無(wú)拖欠建設(shè)工程價(jià)款，未被查封，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)明確。
�、�“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，如房改成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房，以及經(jīng)濟(jì)適用房
�、�“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)房地產(chǎn)，以及農(nóng)村村民住宅等
�、裙灿械姆康禺a(chǎn)。共有包括：按份共有和共同共有。
處分共有房地產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之間另有約定。
按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
一般情況下共有人承擔(dān)連帶債務(wù)。
共有的房地產(chǎn)作重大修繕，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之間另有約定。管理按約定，無(wú)約定的各共有人都有管理的權(quán)利義務(wù)。
�、捎邢蕻a(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。
�、视凶饧s限制的房地產(chǎn)。
�、嗽O(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)。
�、淘O(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)。
�、陀型锨方ㄔO(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)。拖欠形式有：拖欠施工方價(jià)款，拖欠銀行價(jià)款。建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。建筑工程價(jià)款包括為建筑工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約帶來(lái)的損失。
⑽已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。
⑾被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。
�、虚_(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)。
�、逊课菟袡�(quán)、土地使用權(quán)不明確或者歸屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。
�、遗R時(shí)用地或者臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)。
�、舆`法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。
⒃房地產(chǎn)的租賃權(quán)。
�、盏匾蹤�(quán)。
�、址康禺a(chǎn)的抵押權(quán)。
�、追康禺a(chǎn)的空間利用權(quán)。
�、胤康禺a(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。
5.按是否產(chǎn)生收益分類(lèi)
收益性房地產(chǎn)
非收益性房地產(chǎn)
判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看該種類(lèi)型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力
6.按經(jīng)營(yíng)使用方式分類(lèi)
銷(xiāo)售——可采用市場(chǎng)法
出租——可采用收益法
營(yíng)業(yè)——可采用收益法
自用——主要用成本法
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