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2017房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法模擬真題及答案
一、單選題
1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是( )。
A.2% B.3% C.4% D.0 答案：D
解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0.
2.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )。
A.收益能夠量化 B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化 C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化
D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化 答案：D
解析：通過(guò)收益法的報(bào)酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。
3.投資利潤(rùn)率的計(jì)算公式是( )。
A.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用)
B.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本)
C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資費(fèi)用)
D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 答案：A
4.在新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是( )。
A.2500萬(wàn)元 B.3500萬(wàn)元 C.3600萬(wàn)元 D.3000萬(wàn)元 答案：C
解析：20000×60%×3000=3600萬(wàn)元。
5.受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( )。
A.30年 B.20年 C.10年 D.40年 答案：B
解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。
6.一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)( )。
A.與經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)重合 B.與運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)重合
C.與建造期的起點(diǎn)重合 D.與開(kāi)發(fā)期的起點(diǎn)重合 答案：D
7.路線價(jià)法主要適用于( )。
A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià) B.舊建筑物的估價(jià)
C.新建筑物的估價(jià) D.拆遷房屋的估價(jià) 答案：A
解析：路線價(jià)只能用來(lái)評(píng)估地價(jià)，不能用于評(píng)估建筑物價(jià)值。
8.在用路線價(jià)法估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的( )。
A.算術(shù)平均數(shù) B.中位數(shù) C.加權(quán)平均數(shù) D.眾數(shù) 答案：D
9.在本金相等.計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計(jì)算的周期數(shù)大于1)( )。
A.單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多
B.單利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少
C.單利計(jì)息的利息與復(fù)利計(jì)息的利息一樣多
D.無(wú)法知道 答案：A
解析：復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。
10.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方.買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%.某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/㎡，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )元/㎡.
A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25 答案：B
11.某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為( )。
A.33.3 B.12 C.20 D.60% 答案B
12.土地取得成本是取得( )所需的費(fèi)用。稅金等。
A.土地使用權(quán) B.土地轉(zhuǎn)讓權(quán) C.土地經(jīng)營(yíng)權(quán) D.開(kāi)發(fā)土地
答案D
13.對(duì)于單純?cè)黾尤莘e率的補(bǔ)地價(jià)來(lái)說(shuō)，其補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上可以用下列公式計(jì)算：補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價(jià)。
A.建筑面積 B.原容積率 C.土地總面積 D.增加后的容積率
答案B
14.下面對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的為( )。
A.新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目
C.具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn) D.用于投資或再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)
答案C
15.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是( )。
A.都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示 B.都有波動(dòng)，受供求因素的影響
C.都是按質(zhì)論價(jià) D.市場(chǎng)性質(zhì)相同 答案ABD
16.中國(guó)大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格都是( )。
A.所有權(quán)價(jià)格 B.抵押權(quán)價(jià)格
C.地役權(quán)價(jià)格 D.使用權(quán)價(jià)格 答案D
17.房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。
A.房地產(chǎn)的出售量與其價(jià)格之間的關(guān)系 B.房地產(chǎn)的出售量與購(gòu)買者能力的關(guān)系
C.房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系 D.房地產(chǎn)的供給量與購(gòu)買者能力的關(guān)系
答案C
18.某高層樓房占用的土地總面積為800㎡，總建筑面積為2000㎡，某人擁有其中120㎡的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為( )㎡.
A.40 B.45 C.48 D.50 答案C
19.有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/㎡，報(bào)酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/㎡，報(bào)酬率為6%.那么，甲的價(jià)格( )乙的價(jià)格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.條件不足，無(wú)法確定 答案B
20.某酒店已知可以在未來(lái)30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計(jì)算未來(lái)3年收益分別為93萬(wàn)元、100萬(wàn)元、120萬(wàn)元，從第4年到第30年的凈收益會(huì)穩(wěn)定在130萬(wàn)元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則此宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.992.06 B.983.10 C.1080 D.852 答案B
二、多項(xiàng)選擇題
1.不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，是因?yàn)? )。
A.估價(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍可能不同
B.估價(jià)委托機(jī)構(gòu)的不同，估價(jià)的性質(zhì)可能不同
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，估價(jià)方法也可能不同
D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，評(píng)估的價(jià)值類型可能不同
E.估價(jià)依據(jù)不同，估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同
2.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括( )等。
A.按份共有所有權(quán)
B.專有部分所有權(quán)
C.共同關(guān)系成員權(quán)
D.共用部分持份權(quán)
E.長(zhǎng)期使用和租賃
3.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應(yīng)該包括( )。
A.最佳區(qū)位
B.最佳規(guī)模
C.最佳用途
D.最佳集約度
E.最佳收益
4.在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有( )。
A.農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地
B.在寫字樓旁新建大型游樂(lè)場(chǎng)
C.住宅區(qū)道路禁止貨車通行
D.在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路
E.常常遭受洪水威脅
5.估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括( )。
A.實(shí)地查勘記錄
B.委托人名片
C.估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況
D.估價(jià)中的不同意見(jiàn)
E.估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)
6.以下說(shuō)法滿足最高最佳使用的條件有( )。
A.法律上許可
B.技術(shù)上可能
C.價(jià)值最大化
D.權(quán)益上允許
E.經(jīng)濟(jì)上可行
7.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開(kāi)發(fā)成本包括( )。
A.取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金
B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)
E.管理費(fèi)
8.運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的步驟包括( )等。
A.調(diào)查評(píng)估路線價(jià)
B.計(jì)算臨街土地的價(jià)值
C.求取可比實(shí)例價(jià)格
D.劃分路線價(jià)區(qū)段
E.交易情況修正
9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有( )等。
A.意外破壞的損毀
B.市場(chǎng)供給的過(guò)量
C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷
D.人們消費(fèi)觀念的改變
E.周圍環(huán)境條件惡化
10.下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，正確的有( )。
A.估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別
B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額
C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失
D.建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額
E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊
11.在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于( )。
A.房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力
B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)
C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)
E.正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
12.在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括( )。
A.形狀相似
B.在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段
C.面積接近
D.地塊相連
E.可及性相當(dāng)
13.房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的( )。
A.投資價(jià)值
B.賬面價(jià)值
C.市場(chǎng)價(jià)值
D.使用價(jià)值
E.交換價(jià)值
14.直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括( )。
A.不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益
B.指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)
C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解
D.不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來(lái)求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率
E.資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況
15.房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇，是由( )綜合決定的。
A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型
B.估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件
C.估價(jià)人員的技術(shù)水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量
參考答案：ADE BCD BCD BDE ACDE ABC BCD
ABD CD ACDE CE DE CE BCD ABE
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