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2017房產(chǎn)估價師《師理論與方法》多選題練習(xí)及答案
1.下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有( )。
A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時對復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對
B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認(rèn)為該價值不離譜，便按此出具估價報告
C.估價師認(rèn)為估價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人
D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費(fèi)
E.估價師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作
2.下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有( )。
A.房屋實(shí)際用途 B.土地開發(fā)程度
C.房屋建筑結(jié)構(gòu) D.房屋出租情況
E.房屋維護(hù)狀況及完損程度
3.影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有( )。
A.是否適于安裝設(shè)備 B.是否易于取得動力
C.是否便于處理廢料 D.是否接近大自然
E.是否利于獲取原料
4.關(guān)于投資價值與市場價值異同點(diǎn)的說法，正確的有( )。
A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值
B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅
C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同
D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不同
E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果
5.某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為l20㎡，套內(nèi)墻體面積為20 rri2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為30㎡，套內(nèi)建筑面積的購買單價為15000元/㎡，購買人采用的付款方式為：首付60萬元，余款向銀行申請貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，正確的有( )。
A.使用面積的購買單價為12500元/㎡.建筑面積的購買單價為12000元/㎡
C.名義價格為180萬元 D.實(shí)際價格為180萬元
E.現(xiàn)房價格低于180萬元
6.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有( )
A.地形、地勢 B.土地開發(fā)程度
C.土地用途、容積率 D.朝向、樓層
E.外部配套設(shè)施
7.對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應(yīng)遵循的估價原則有( )。
A.替代原則 B.謹(jǐn)慎原則
C.合法原則 D.最高最佳利用原則
E.價值時點(diǎn)原則
8.某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三一六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實(shí)例與估價對象進(jìn)行對比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有( )。
A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整
B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整
C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整
D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整
E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整
9.收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除的有( )。
A.電梯折舊費(fèi) B.租賃保證金利息
C.房地產(chǎn)稅 D.企業(yè)(個人)所得稅
E.房屋保險費(fèi)
10.關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有( )。
A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中
B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)
C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價值的比率
D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力
E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算
11.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有( )。
A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價值
B.動態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值
C.評估酒店等在建工程的價值時，預(yù)測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價值
D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價值
E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值
12.在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計利息的項目有( )。
A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B.后續(xù)建設(shè)成本
C.后續(xù)管理費(fèi)用 D.后續(xù)銷售稅費(fèi)
E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)
13.下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有( )。
A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值
B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平
C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度
D.對可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整
E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估
14.關(guān)于路線價法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有( )。
A.應(yīng)一面臨街 B.土地形狀應(yīng)為矩形
C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1：1 D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途
E.容積率一般設(shè)定為1.0
15. -份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及( )。
A.估價師聲明 B.估價假設(shè)和限制條件
C.估價特殊說明 D.估價技術(shù)報告
E.估價結(jié)果報告
參考答案：
1. ABD 2.BCE 3.BCE 4.AB 5.BCD 6.ABC
7. ACDE 8.ABCD 9.BD 10. AE 11. ABCE 12. ABCE
13. BD 14.ABD 15.ABDE
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