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2017房產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》模擬試題答案
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一、單項(xiàng)選擇題
1、答案：B
解析：估價(jià)會(huì)有誤差，但是不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒有這么客觀。
2、答案：B
解析：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)(即為了各種估價(jià)目的，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值進(jìn)行評(píng)估)，通常還從事房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢業(yè)務(wù)，如價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)、價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。
3、答案：D
解析：不同估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值會(huì)存在差異。
4、答案：B
解析：房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證。
5、答案：C
解析：估價(jià)的基本條件。
6、答案：C
解析：本質(zhì)區(qū)別除ABD外還有專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的是專業(yè)意見、具有公信力。
7、答案：C
解析：該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費(fèi)用，二是損失租金。都要折算到現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)。50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)。
8、答案：D
解析：前三個(gè)都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據(jù)占地面積乘以相應(yīng)的納稅稅率計(jì)算的，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。但是如果是房產(chǎn)稅，就需要了，因?yàn)橛?jì)稅依據(jù)和房地產(chǎn)價(jià)值有關(guān)。本題的綜合性較強(qiáng)。
9、答案：D
解析：在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評(píng)估所遭受的財(cái)產(chǎn)損失，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
10、答案：A
解析：征收征用都應(yīng)給予補(bǔ)償BD錯(cuò)，征用的范圍不僅限于房地產(chǎn)，C錯(cuò)。
11、答案：C
解析：除了耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)
12、答案：D
解析：損失之和=污染治理費(fèi)用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值
租金凈收益現(xiàn)值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574
損失之和=5000+7574=12574。參見教材P22。
13、答案：B
解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是不可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的來確定。估價(jià)時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的。參見教材P31。
14、答案：D
解析：一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由估價(jià)委托人的估價(jià)需要決定的。參見教材P29。
15、答案：B
解析：商品住宅可同時(shí)采用市場(chǎng)法、收益法和成本估價(jià)法估計(jì)，以相互驗(yàn)證，但不互相替代。
16、答案：A
解析：如果是為了房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)。
17、答案：B
解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。
18、答案：B
解析：估價(jià)師對(duì)于感到自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)所限而難以評(píng)估出合理的價(jià)值的，不應(yīng)當(dāng)承接
19、答案：C
解析：C項(xiàng)沒有規(guī)定，排除法。
20、答案：C
解析：C應(yīng)為擬定并推行房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則。
二、多項(xiàng)選擇題
1、答案：AD
解析：
2、答案：ADE
解析：房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過程，而不是代替市場(chǎng)定價(jià)，B錯(cuò)誤;房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見，而不做價(jià)格保證，C錯(cuò)誤。
3、答案：ACD
解析：專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的五大不同。
4、答案：AB
解析：
5、答案：ABC
解析：租賃時(shí)需要確定租金，但是不需要確定抵押價(jià)值。
6、答案：ABC
解析：前三者都是需要的，處置抵押房地產(chǎn)和租賃抵押房地產(chǎn)不需要進(jìn)行評(píng)估抵押價(jià)值
7、答案：ABC
解析：房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃、土地使用權(quán)租賃。
8、答案：ABCD
解析：E是專門針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種。
9、答案：CDE
解析：合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)反映了估價(jià)師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。
10、答案：ACE
解析：B超越自己業(yè)務(wù)能力的估價(jià)項(xiàng)目是不可以承接的，對(duì)于部分超越了估價(jià)機(jī)構(gòu)專業(yè)勝任能力的，可以用合作或者聘請(qǐng)專家的方式提升自己的專業(yè)能力;D不能收取任何額外費(fèi)用
11、答案：ACDE
解析：估價(jià)原則除ACDE外，還有評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。
12、答案：ABCD
解析：估價(jià)目的不同會(huì)影響估價(jià)報(bào)告的用途。
13、答案：ABCD
解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)可分為暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)。
14、答案：ADE
解析：A因?yàn)榇嬖诶嫦嚓P(guān)關(guān)系，應(yīng)該回避;D迎合了委托人的估價(jià)結(jié)果要求;E允許他人使用自己的名義。
15、答案：BCDE
解析：
16、答案：BCDE
解析：除BCDE外還有總則、術(shù)語、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果。
三、判斷題
1、答案：Y
解析：
2、答案：N
解析：判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評(píng)估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對(duì)、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯(cuò)誤的。
3、答案：Y
解析：
4、答案：N
解析：也包含無形資產(chǎn)，比如特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等。P31最后一段～P32第一段內(nèi)容
5、答案：Y
解析：
6、答案：Y
解析：估價(jià)目的是基礎(chǔ)，決定估價(jià)的其它方面。參見教材P29。
7、答案：Y
解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，不受地域范圍限制。
8、答案：Y
9、答案：N
解析：如果為房地產(chǎn)買賣.抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些合同租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的有租約限制的房地產(chǎn)。征收或拆遷補(bǔ)償目的的評(píng)估是可以不考慮租約限制的。
10、答案：Y
解析：城市房屋征收情況下，原有房屋會(huì)因?yàn)檎魇斩鴾缡�，因而其上的各種未來權(quán)利都會(huì)消失。因而直接按照無租約限制的房屋，進(jìn)行完整產(chǎn)權(quán)房屋的價(jià)值評(píng)估。
11、答案：Y
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