房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃

　　投資策劃指的是由開發(fā)商或由開發(fā)商委托策劃顧問公司，根據(jù)物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行綜合調(diào)查，將各個(gè)方面獲得的多種信息進(jìn)行綜合分析與研究，從而形成項(xiàng)目開發(fā)的初步設(shè)想(項(xiàng)目選址、資金籌措、配套設(shè)施等)。然后根據(jù)這一初步設(shè)想進(jìn)一步進(jìn)行策劃，通過與城市規(guī)劃、土地管理部門以及建造商、投資商(包括金融部門)等的接觸，最終使該項(xiàng)目設(shè)想具體化和目標(biāo)化。投資策劃的基本內(nèi)容是：項(xiàng)目在哪里建?建什么類型?賣給誰(shuí)?賣多少錢?什么時(shí)候賣?怎么賣?前四個(gè)問題則是投資策劃的實(shí)現(xiàn)步驟。究竟能拿什么樣的地塊并不能完全由發(fā)展商決定，只能因地制宜，根據(jù)可能獲得的地塊來策劃建什么，賣給誰(shuí)，賣多少錢，就成為關(guān)鍵一步，期望能看準(zhǔn)市場(chǎng)空隙，揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮出地塊的最大價(jià)值。

　　1、項(xiàng)目定位

　　究竟是做寫字樓還是做商場(chǎng)，是做別墅還是做多高層住宅，做什么檔次的住宅等等，這么大的一件事情，不能只靠幾個(gè)簡(jiǎn)單建議，要仔細(xì)分析市場(chǎng)，不能簡(jiǎn)單抄襲。同樣的地段、同樣品質(zhì)的樓盤，別人能做成功，自己就未必。諸多成功的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，要想開發(fā)成功，樓盤的市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確，因此，發(fā)展商不妨多找一些物業(yè)市場(chǎng)方面的專家，經(jīng)過認(rèn)真論證之后才做市場(chǎng)定位。

　　在廣州，一直不乏這樣的類似例子：某發(fā)展商在最高檔寫字樓商圈里拿到一塊地，原計(jì)劃是建造寫字樓，可是等到準(zhǔn)備開發(fā)時(shí)，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒有寫字樓的市場(chǎng)空間。不得已之下惟有將其改成住宅綜合樓，還需要經(jīng)過一個(gè)非常痛苦的過程才能贏得市場(chǎng)認(rèn)可，利潤(rùn)無(wú)疑是差了一大截。這反映了發(fā)展商當(dāng)初所做的市場(chǎng)調(diào)研不夠超前，也因?yàn)榘l(fā)展商對(duì)各類物業(yè)包括寫字樓的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)欠缺長(zhǎng)期、系統(tǒng)的研究，畢竟發(fā)展商所做的是2年甚至3年以后才面對(duì)市場(chǎng)的東西。做好投資策劃的首要前提就是要比別人站得高一點(diǎn)，看得遠(yuǎn)一點(diǎn)，參考過去、利用現(xiàn)在、預(yù)測(cè)未來。

　　2、市場(chǎng)需求

　　投資策劃最重要的一環(huán)是市場(chǎng)調(diào)查研究，目的在于了解真實(shí)的供應(yīng)量或需求量狀況。

　　要把握供應(yīng)不難，把所有同一地區(qū)或者有競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū)的樓盤資料拿過來，就可以基本得出結(jié)論。但是，這里卻要特別注意開發(fā)項(xiàng)目幕后的事情：今年真正要推出的數(shù)量包括成交數(shù)量、投資商的實(shí)力、可信度等。如果自己的項(xiàng)目是住宅小區(qū)，是一個(gè)長(zhǎng)期項(xiàng)目就應(yīng)該兼顧到近幾年的供應(yīng)量，如果只是單體樓，只需了解這兩年的真正供應(yīng)量即可。

　　了解需求可以采用估算法。但從有多少外資企業(yè)、每個(gè)企業(yè)多少員工等來推算需求量，這很不準(zhǔn)確，不應(yīng)忽略國(guó)內(nèi)買家和集團(tuán)的購(gòu)買能力，而且也要考慮到過去已有多少購(gòu)買數(shù)量，現(xiàn)在還有多少人打算購(gòu)買，將來有多少人一定會(huì)買，以及他們對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)程度。也可以通過做問卷調(diào)查，主要了解的內(nèi)容是目標(biāo)受訪者對(duì)項(xiàng)目預(yù)定價(jià)格的認(rèn)同程度以及對(duì)物業(yè)的價(jià)格預(yù)期。這種工作以前是交給房地產(chǎn)中介代理公司來做，現(xiàn)在，社會(huì)上已經(jīng)有部分專業(yè)的調(diào)研公司，通過他們的工作也許能得到意想不到的效果。

　　3、資金運(yùn)作

　　判斷“房子賣多少錢市場(chǎng)能接受”并不難，難的是有成本優(yōu)勢(shì)、足以在保證利潤(rùn)的前提下定出有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。有符合市場(chǎng)需要的戶型、配套、社區(qū)，又有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，接下來的銷售推廣自然水到渠成。但是“究竟項(xiàng)目有沒有錢賺”除了市場(chǎng)行情之外，還取決于發(fā)展商對(duì)開發(fā)成本的控制和項(xiàng)目操作。因此：(1)節(jié)約自有資金是最安全的;(2)如果運(yùn)作得當(dāng)、銷售順利，只需占總投資30%的自有資金就夠了;(3)資金什么時(shí)候使用，應(yīng)有用款計(jì)劃;(4)對(duì)預(yù)售樓花的回款速度要有保守的估計(jì)。有的項(xiàng)目開始把推廣工作完全交給專業(yè)廣告公司來做，這越發(fā)說明這已經(jīng)成為一項(xiàng)具體、量化的執(zhí)行性工作，不可能也沒必要站到一個(gè)項(xiàng)目的高度去承擔(dān)策劃的功能。目前各個(gè)項(xiàng)目的銷售培訓(xùn)、銷售部的管理水平仍然參差不齊，還需要有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的策劃人參與指導(dǎo)。

　　延伸閱讀：轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目需符合哪些條件?

　　答：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的在建工程的轉(zhuǎn)讓需符合下列條件：

　　(一)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書;

　　(二)取得建筑許可證和開工許可證;

　　(三)除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程款預(yù)算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資;

　　(四)土地使用權(quán)未抵押、查封。

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