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房地產(chǎn)投資主要概念分析
房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。小編下面為大家整理關(guān)于房地產(chǎn)投資主要概念的文章，歡迎閱讀參考：
(1)開發(fā)項(xiàng)目總投資
開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資(國(guó)C)和經(jīng)營(yíng)資金。“開發(fā)建設(shè)投資”也稱為“項(xiàng)目總開發(fā)成本”，是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用(在計(jì)算成本利潤(rùn)率時(shí)要用到此概念)，包括以下11項(xiàng)：土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合稱“期間費(fèi)用”：“經(jīng)營(yíng)資金”是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出售為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本(是轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品的“開發(fā)建設(shè)投資”)和以出租、經(jīng)營(yíng)為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。
值的說明的是，“開發(fā)建設(shè)投資”或“項(xiàng)目總開發(fā)成本”(∞C)中是不含銷售稅費(fèi)或經(jīng)營(yíng)稅金及附加的(這里的“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”相當(dāng)于理論教材中的銷售稅費(fèi)，此外，開發(fā)教材中的“銷售稅金”也相當(dāng)于銷售稅費(fèi))在出售情形下，銷售稅費(fèi)是要從總銷售收入中扣除的，得到的余值稱為“凈銷售收入”，相當(dāng)于項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值(GD礦)：在出租情形下，銷售稅費(fèi)是要從整個(gè)持有期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入中扣除的項(xiàng)目。這一點(diǎn)是與理論教材不同的，在理論教材中，銷售稅費(fèi)是計(jì)入開發(fā)成本(出售情形)或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用(出租情形)的項(xiàng)目。
(2)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)資金、經(jīng)營(yíng)成本辨析房地產(chǎn)估價(jià)師成績(jī)查詢
“開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本”是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售時(shí)，由“開發(fā)產(chǎn)品成本”和“經(jīng)營(yíng)資金”兩項(xiàng)構(gòu)成的，相當(dāng)于“開發(fā)項(xiàng)目總投資”。
“經(jīng)營(yíng)資金”指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金，它與“開發(fā)建設(shè)投資”起，構(gòu)成了“開發(fā)項(xiàng)目總投資”。
“經(jīng)營(yíng)成本”是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租、經(jīng)營(yíng)時(shí)，將開發(fā)建設(shè)投資按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。
(3)期間費(fèi)用
期間費(fèi)用是指企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。在銷售情形下，期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中，不另行計(jì)算;在開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。
(4)經(jīng)營(yíng)收入
經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營(yíng)時(shí)的貨幣收入。在不同情形下，經(jīng)營(yíng)收入又稱為銷售收入、出租收入或經(jīng)營(yíng)收入。
銷售收入=銷售房屋面積×房屋銷售單價(jià)=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入。
出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)=房屋出租租金收入+土地出租租金收入。
經(jīng)營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)額一營(yíng)業(yè)成本一經(jīng)營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。
對(duì)于“經(jīng)營(yíng)收入”中的“經(jīng)營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)”可以理解為“不屬于房地產(chǎn)本身所產(chǎn)生的收益，而是由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)得的回報(bào)”。
(5)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)
在銷售情形下：
經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(銷售利潤(rùn))=銷售收入一開發(fā)成本一銷售稅金一土地增值稅
注：期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，不另計(jì)。
在出租情形下：
經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=出租收入一經(jīng)營(yíng)成本一期間費(fèi)用一經(jīng)營(yíng)稅金及附加一土地增值稅
在經(jīng)營(yíng)情形下：
經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入一經(jīng)營(yíng)成本一期間費(fèi)用一經(jīng)營(yíng)稅金及附加一土地增值稅
此外，企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額(又稱實(shí)現(xiàn)利潤(rùn))、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)四個(gè)層次。
利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額
稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額一所得稅
可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)一(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤(rùn))
(6)稅金
1.在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的稅金是指國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅金有：經(jīng)營(yíng)稅金及附加(兩稅一費(fèi))、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。
2.置業(yè)投資和開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)效果表現(xiàn)形式
置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果表現(xiàn)形式：租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加。租金通常表現(xiàn)為月租金收入;增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)實(shí)現(xiàn)，也可在以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)(如申請(qǐng)二次抵押貸款)
開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)效果表現(xiàn)形式：對(duì)于銷售來說，經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率等指標(biāo)來衡量。出租情形與置業(yè)投資出租情形類似。
3.盈利能力指標(biāo)分類情況精析
盈利能力指標(biāo)是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，可按靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)分為兩類。
其中：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這些指標(biāo)計(jì)算簡(jiǎn)便，通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用;動(dòng)態(tài)指標(biāo)，則考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。
盈利能力指標(biāo)還可按房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資分為兩類，房地產(chǎn)開發(fā)投資有成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期四個(gè)主要靜態(tài)指標(biāo)，房地產(chǎn)置業(yè)投資有投資報(bào)酬率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率、現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率和靜態(tài)投資回收期六個(gè)靜態(tài)指標(biāo)。在動(dòng)態(tài)指標(biāo)方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資均有三個(gè)主要指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和動(dòng)態(tài)投資回收期。
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