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土地出讓審計(jì)方法-土地出讓審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)
從近幾年開展的國(guó)有土地出讓專項(xiàng)審計(jì)中，發(fā)現(xiàn)其關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)體現(xiàn)在四個(gè)方面：土地供應(yīng)環(huán)節(jié)、建設(shè)用地利用、土地出讓金收支管理和土地收儲(chǔ)融資。下面分別對(duì)四個(gè)方面容易出現(xiàn)的問(wèn)題和應(yīng)采取的審計(jì)方法進(jìn)行探析。
一、土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)涉及土地審批、征用和出讓。
主要問(wèn)題表現(xiàn)為：(1)擅自突破土地利用總體規(guī)劃指標(biāo)、擴(kuò)大范圍越權(quán)審批或者巧妙采用化整為零、拆分方式審批。(2)土地征用存在少批多征、未批先征、邊批邊征、以租代征等違規(guī)行為。(3)未經(jīng)政府批準(zhǔn)越權(quán)劃撥或協(xié)議出讓土地，虛假“招拍掛”或“毛地”出讓土地。(4)違規(guī)改變保障房建設(shè)用地用途、違規(guī)供應(yīng)別墅或者休閑娛樂(lè)項(xiàng)目用地。(5)政府違規(guī)以國(guó)有土地使用權(quán)出資且不辦理國(guó)有資產(chǎn)登記手續(xù)，低價(jià)出讓土地。審計(jì)人員在審計(jì)土地供應(yīng)環(huán)節(jié)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以土地利用總體規(guī)劃和年度用地計(jì)劃為基礎(chǔ)、以土地管理法規(guī)為標(biāo)尺、以會(huì)議紀(jì)要和領(lǐng)導(dǎo)批示為參考，嚴(yán)格審閱土地征用、出讓臺(tái)賬、項(xiàng)目立項(xiàng)審批檔案和土地違法查處卷宗，可以從中選取出讓面積大、出讓金額相對(duì)較低或者工程量較大的項(xiàng)目結(jié)合實(shí)地核實(shí)延伸審計(jì)，從中發(fā)現(xiàn)土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的問(wèn)題疑點(diǎn)線索，鎖定重點(diǎn)目標(biāo)。
二、建設(shè)用地方面的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)涉及用地審批、調(diào)整規(guī)劃條件、變更用途、閑置浪費(fèi)。
主要問(wèn)題表現(xiàn)為：(1)城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模超過(guò)現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃。(2)以預(yù)審代替審批、規(guī)避審批，未批先用、批少用多。(3)利用土地置換等手段違規(guī)批準(zhǔn)建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā)等。(4)隨意改變規(guī)劃條件，調(diào)整建設(shè)用地容積率。(5)批準(zhǔn)建設(shè)事項(xiàng)與實(shí)際建設(shè)或使用不一致。(6)批而未用的存量土地較大，批次供地率達(dá)不到省政府規(guī)定要求等。審計(jì)人員先全面掌握城市總體規(guī)劃、土地利用現(xiàn)狀和國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)情況表，再收集土地招拍掛臺(tái)賬、協(xié)議出讓臺(tái)賬、劃撥臺(tái)賬、轉(zhuǎn)讓臺(tái)賬與改變規(guī)劃用途和容積率等土地使用條件項(xiàng)目臺(tái)賬進(jìn)行比對(duì)，選擇土地用途、容積率改變較大的項(xiàng)目作為調(diào)查對(duì)象，從項(xiàng)目審批、規(guī)劃、報(bào)批卷宗資料及土地出讓合同、土地使用權(quán)證、項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證等著手。針對(duì)問(wèn)題疑點(diǎn)較多的項(xiàng)目，數(shù)理分析政府會(huì)議紀(jì)要、批辦件、收發(fā)文件記錄，檢查是否存在行政領(lǐng)導(dǎo)插手或干預(yù)建設(shè)用地出讓或項(xiàng)目建設(shè)情況。
三、土地出讓金收支管理環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)涉及土地出讓金征收、解繳和支出。
主要問(wèn)題表現(xiàn)為：(1)土地出讓金少征、漏征、欠征。(2)虛增、空轉(zhuǎn)或者違規(guī)減免土地出讓金。(3)未按規(guī)定計(jì)提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金、廉租房建設(shè)基金等專項(xiàng)資金。(4)土地出讓金不及時(shí)、足額繳入金庫(kù)，違規(guī)設(shè)立過(guò)渡戶存儲(chǔ)。(5)違規(guī)將土地出讓收入用于彌補(bǔ)行政經(jīng)費(fèi)、對(duì)外出借、修建樓堂館所。(6)低價(jià)、“零地價(jià)”甚至墊付土地出讓金招商引資，欠繳土地出讓金卻發(fā)放國(guó)有土地使用證。(7)拖欠、挪用、擠占征地拆遷安置費(fèi)用，編造虛假資料套取或騙取征地拆遷補(bǔ)償。土地出讓金審計(jì)主要審計(jì)收入規(guī)模的合理性、“收支兩條線”管理原則的執(zhí)行情況、減免退優(yōu)惠的合規(guī)性、出讓收入上繳國(guó)庫(kù)的完整性和出讓金支出的真實(shí)性。土地出讓金收支管理審計(jì)圍繞土地?cái)?shù)量和出讓金收支余金額兩條線展開，摸清出讓金征收總額、入庫(kù)總額、分配總額、使用總額和結(jié)存狀況，從中找出土地出讓金收支管理漏洞。
四、土地儲(chǔ)備融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)涉及融資真實(shí)性、成本、規(guī)模、資金使用。
主要問(wèn)題表現(xiàn)為：(1)制作虛假的國(guó)有土地使用權(quán)證書用于抵押融資，高估地價(jià)用于貸款抵押、出資入股或炒賣土地。(2)融資期限長(zhǎng)、費(fèi)用高。(3)抵押融資規(guī)模過(guò)大、增長(zhǎng)快，融資余額超過(guò)土地出讓收入而償還能力不足。(4)土地儲(chǔ)備融資款項(xiàng)被挪作他用。土地儲(chǔ)備融資審計(jì)可以從地籍檔案和土地出讓合同入手，關(guān)注抵押土地的合規(guī)性，抵押融資綜合費(fèi)用率的合理性，土地抵押融資資金使用是否受到監(jiān)管，是否評(píng)估資金使用效益，償還能力對(duì)抵押貸款規(guī)模有無(wú)保障。對(duì)濫用土地壟斷權(quán)限融資進(jìn)行無(wú)計(jì)劃、高成本、高消耗、低效益投資項(xiàng)目建設(shè)的問(wèn)題進(jìn)行揭露，從而規(guī)范土地收儲(chǔ)融資行為、降低政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
總之，只有抓住了以上四個(gè)環(huán)節(jié)，就可牢牢防控土地出讓審計(jì)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，搞好土地出讓金審計(jì)，還可以為地方財(cái)政建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，核實(shí)未來(lái)到底有多少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，資產(chǎn)收益率是多少，經(jīng)營(yíng)成本有多高，為以后財(cái)政體制改革奠定基礎(chǔ)。還將改革現(xiàn)有的土地出讓制度，防止地方政府寅吃卯糧，將土地配置與地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)、民生、資源保護(hù)掛鉤，發(fā)揮土地公有制應(yīng)有的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)土地市場(chǎng)規(guī)范管理，土地出讓金的取得、分配和使用必將更嚴(yán)格規(guī)范并接受社會(huì)監(jiān)督。
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