房屋拆遷補(bǔ)償價格評估常見問題

　　在房屋拆遷補(bǔ)償方面，雙方很難一次性協(xié)商好房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)。所以，歸根到底，只要雙方談妥房屋拆遷補(bǔ)償價格評估就不會出現(xiàn)任何的矛盾與糾紛。那么，房屋拆遷補(bǔ)償價格評估一般存在哪些問題呢?一起來看看！

　　估價方法存在問題

　　目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據(jù)及科學(xué)性。

　　房屋基準(zhǔn)價格問題

　　房屋基準(zhǔn)價的測算，首先是由政府來認(rèn)定估價機(jī)構(gòu)，后由該機(jī)構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認(rèn)其測算結(jié)果，實(shí)際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價還不是市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價的行為。

　　房屋拆遷補(bǔ)償問題

　　(1)土地的補(bǔ)償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來的經(jīng)濟(jì)效用價值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價低這一結(jié)論。沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價合并計為基準(zhǔn)價，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;(2)政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

　　房屋性質(zhì)認(rèn)定問題

　　由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實(shí)在是強(qiáng)人所難。而有些城市一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條，不考慮實(shí)際用途和使用價值。其最終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實(shí)。

　　安置房價確定問題

　　眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的，其價格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的拆遷補(bǔ)償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時點(diǎn)的價，這樣必然導(dǎo)致在安置房價、拆遷補(bǔ)償價之間存在著有失“公正、公平”性。

　　拆遷補(bǔ)償實(shí)施問題

　　首先房屋拆遷評估當(dāng)然以市場價來評估，是公正合理的;但是，城市的居民經(jīng)濟(jì)存在著嚴(yán)重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟(jì)，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)后，這一微薄的補(bǔ)償費(fèi)能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

　　針對房屋拆遷補(bǔ)償評估的問題，如果大家在遇到無法用和平的方式處理掉的話，那最好的維權(quán)方式就是保持平靜的心態(tài)，找專業(yè)的拆遷律師，避免以違反道德主義的行為去維護(hù)自己的權(quán)益，要通過法律的正當(dāng)手段來維護(hù)自己的利益。

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