動(dòng)遷房房產(chǎn)證辦理方法技巧
動(dòng)遷房其實(shí)就是拆遷安置房，那么動(dòng)遷房房產(chǎn)證怎么辦理呢?下面為您精心推薦了動(dòng)遷房房產(chǎn)證辦理技巧，希望對(duì)您有所幫助。
動(dòng)遷房房產(chǎn)證辦理方法
若被拆遷人是單位的，需提交單位法人或其他組織的資格證明、被拆遷單位法定代表人授權(quán)委托書、委托人身份證、安置單位法人或其他組織的資格證明、拆遷安置協(xié)議及已回遷安置證明、安置單位法定代表授權(quán)委托書、安置單位受委托人身份證，若增加安置面積的還需提交或增加安置面積的相關(guān)證明，此外還有房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)表，且均需要原件或者原件復(fù)印件。
辦理收房入住手續(xù)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)要求您繳納這些費(fèi)用。在交錢之前，請(qǐng)您了解一下這些稅費(fèi)的收繳標(biāo)準(zhǔn)，以便核實(shí)開(kāi)發(fā)商計(jì)算是否正確。交錢之后，請(qǐng)您一定保留好收款憑證，并一定要求收款單位蓋公章，不要收“白條”。
如果是個(gè)人想買的話購(gòu)買拆遷安置房，手續(xù)與普通商品房是一樣的，但是如果你想購(gòu)買拆遷安置房，好等賣主有了房產(chǎn)證后再進(jìn)行交易。
購(gòu)房者在購(gòu)買拆遷安置房時(shí)，要對(duì)轉(zhuǎn)讓方有一定的了解，安置期房交易時(shí)，需要注意該安置房是否享受政府有關(guān)補(bǔ)貼以及相關(guān)的限制，還是純屬市場(chǎng)行為，必須調(diào)查清楚。
其次，在轉(zhuǎn)讓時(shí)要求對(duì)方把安置房及該房的產(chǎn)權(quán)證明單、計(jì)稅等一套用于領(lǐng)取安置房產(chǎn)權(quán)證的證件給 你。同時(shí)，在交易時(shí)與賣方簽訂拆遷安置房購(gòu)買合同中要明確約定雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的時(shí)間、違約責(zé)任的處理辦法等等，以便對(duì)方違約時(shí)可退房，保護(hù)自己的合法權(quán)益。
動(dòng)遷房房產(chǎn)證辦理問(wèn)題
一、未滿三年動(dòng)遷房是否可以交易?
因?yàn)樯虾Ｊ袆?dòng)遷安置房由以前五年后允許過(guò)戶改為三年,出現(xiàn)了買賣動(dòng)遷房的高峰。根據(jù)動(dòng)遷安置房基地的中介人員接受,近期動(dòng)遷房交易活躍,許多中介在國(guó)家大的'房產(chǎn)政策影響下,動(dòng)遷房買賣是它的主要業(yè)務(wù)。
二、動(dòng)遷房什么時(shí)候可以辦理過(guò)戶手續(xù)?
上海市動(dòng)遷安置房不能辦理交易過(guò)戶手續(xù)的依據(jù)是《上海市配套商品房和中低價(jià)普通商品房管理試行辦法》第二十八的規(guī)定,配套房、中低價(jià)房產(chǎn)在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi),不得轉(zhuǎn)讓、出租。上海房地產(chǎn)交易就是依據(jù)該條規(guī)定要求該類房屋必須在取得產(chǎn)權(quán)證滿五年才能辦理過(guò)戶手續(xù),今年上海市政府的房地產(chǎn)新政將此類房屋的過(guò)戶時(shí)間由五年變更為三年,并變更了滿三年的起算時(shí)間,由以前的取得房地產(chǎn)權(quán)證的日期改為簽訂動(dòng)遷協(xié)議或開(kāi)發(fā)商取得大產(chǎn)證的日期,一般來(lái)講,簽訂動(dòng)遷協(xié)議在先,開(kāi)發(fā)商取得大產(chǎn)證在后,所以基本是以開(kāi)發(fā)商取得大產(chǎn)證的日期為準(zhǔn),只要開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)證滿三年,此類房屋就可以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。
三、購(gòu)買動(dòng)遷房過(guò)程中需要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)?
由于此類房屋三年內(nèi)部能辦理產(chǎn)權(quán)變更,時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng),所以比普通的商品的風(fēng)險(xiǎn)要高。夠買此類房屋時(shí)還是要謹(jǐn)慎操作,萬(wàn)一將來(lái)房?jī)r(jià)漲的過(guò)高,房東違約不辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶,就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在很多中介在操作此類房屋時(shí)都是通過(guò)設(shè)定抵押的方式來(lái)固定房屋,這是一個(gè)存在很大風(fēng)險(xiǎn)的行為,抵押的基礎(chǔ)是存在借貸法律關(guān)系,買方是想購(gòu)買房屋,付出去的錢肯定是購(gòu)房款,不存在借錢給房東的意思,也就不存在借貸法律關(guān)系,設(shè)定抵押的法律基礎(chǔ)不存在,所以設(shè)定抵押的行為應(yīng)為無(wú)效,“真正能維護(hù)雙方當(dāng)事人利益的是房屋買賣合同,合同內(nèi)容約定的詳細(xì)規(guī)范,將來(lái)任何一方違約,可以通過(guò)法律的途徑維護(hù)自身的利益。”
四、如何才能安全購(gòu)買動(dòng)遷房?
動(dòng)遷安置房屋畢竟要滿三年才能過(guò)戶,時(shí)間跨度比較長(zhǎng),購(gòu)買此類房屋的風(fēng)險(xiǎn)與購(gòu)買普通房屋相比還是會(huì)大一些。在購(gòu)買此類房屋時(shí)要注意防范這些方面的法律風(fēng)險(xiǎn):
(一)購(gòu)房產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)有辦出來(lái)的房屋,要注意核實(shí)動(dòng)遷安置協(xié)議,要求動(dòng)遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動(dòng)遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人,但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人,所以在購(gòu)買房產(chǎn)證還沒(méi)出來(lái)的房屋時(shí)一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關(guān)鍵,約定要盡量詳細(xì),對(duì)付款方式、交房、交易過(guò)戶、稅費(fèi)承擔(dān)、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面,是違約條款的設(shè)定,要做到既要合法又要能制約對(duì)方違約,違約金約定過(guò)高法律不予保護(hù),約定過(guò)低不能制約對(duì)方,所以在違約條款的設(shè)置上一定要重視。
動(dòng)遷房買賣數(shù)量不斷增加,由于操作過(guò)程不規(guī)范,導(dǎo)致過(guò)戶時(shí)產(chǎn)生很多問(wèn)題,近因交易過(guò)戶時(shí)間縮短到滿三年,也產(chǎn)生了很多違約的情況,所以在購(gòu)買此類房屋時(shí)不要太大意,還是要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),考慮的情況盡量全面,把可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)定在可控的范圍內(nèi),保證房屋買賣流程有依據(jù),各個(gè)環(huán)節(jié)順利。在購(gòu)買房屋涉及大額房款支付時(shí)一定要通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付,對(duì)交房后產(chǎn)生的專修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電煤有限電視等費(fèi)用的繳費(fèi)單盡量保留,以備將來(lái)不時(shí)之需。
動(dòng)遷房房產(chǎn)證辦理注意事項(xiàng)
回遷房房產(chǎn)證委托代辦協(xié)議中應(yīng)明確約定：
1.開(kāi)發(fā)商應(yīng)該于什么期限內(nèi)辦理房產(chǎn)證(如果是“兩證分離”的地區(qū)，一定要注明《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》，當(dāng)然如果因?yàn)樾姓�，本地暫時(shí)無(wú)法取得《土地使用權(quán)證》的，只能讓步了);
2.開(kāi)發(fā)商或代理公司應(yīng)當(dāng)于什么期限內(nèi)提供繳納相關(guān)稅費(fèi)的正式收繳憑證;
3.約定一旦因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е虏荒苋缙谵k理或XX發(fā)生錯(cuò)誤的情況時(shí)如何處理，明確約定“可以退房”或“不退房，但開(kāi)發(fā)商應(yīng)賠償全部房款X%的賠償金”等明確的違約處理方法;
4.約定如果貸款銀行扣押房產(chǎn)證和《購(gòu)房合同》的，購(gòu)房人如何核驗(yàn)房產(chǎn)證，因?yàn)檫@種情況下購(gòu)房人往往只能“看一眼”房產(chǎn)證;
5.約定辦理抵押登記的事宜，有些銀行不扣押房產(chǎn)證，僅辦理抵押登記，抵押登記的手續(xù)是否由開(kāi)發(fā)商辦理以及如何辦理等事宜也應(yīng)當(dāng)約定清楚;
6.約定代辦費(fèi)用的數(shù)額和繳納方法，并要求提供正式的開(kāi)發(fā)商蓋章的收據(jù)。
如果《購(gòu)房合同》對(duì)此沒(méi)有詳細(xì)約定，請(qǐng)一定要在這份委托協(xié)議中爭(zhēng)取加入這些條款。
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