專家建議小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)型
最近一段時間以來，小產(chǎn)權(quán)房又一次成為社會關(guān)注焦 點。其中，多家媒體報道“小產(chǎn)權(quán)房初步清理方案已經(jīng)上報國務院”，清理舉措包括“強制拆除、沒收、停建、停售和停水停電”。記者從南京市國土部門了解到，南京市對小產(chǎn)權(quán)房的管理一直采取高壓態(tài)勢。在不久前的南京國土資源管理轉(zhuǎn)型創(chuàng)新工作會議上，更是表示一律禁止新建小產(chǎn)權(quán)房。
據(jù)介紹，南京的小產(chǎn)權(quán)房，主要集中在雨花臺區(qū)的油坊橋、鐵心橋、板橋區(qū)域，棲霞區(qū)的堯化門和邁皋橋區(qū)域，以及六合區(qū)、江寧區(qū)等城郊結(jié)合部。雨花臺區(qū)的七彩星城和棲霞區(qū)邁皋橋附近的興都花園等，都是非常典型的小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)不完全統(tǒng)計，南京小產(chǎn)權(quán)房項目有近200個。2003年開始，該市就開始對小產(chǎn)權(quán)房進行全面清查，南京市規(guī)劃局對67個項目進行了規(guī)劃重審。南京市建委2004年公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當時棲霞、雨花臺、建鄴、浦口、六合五個涉農(nóng)區(qū)，幾乎都有小產(chǎn)權(quán)房，共計130多萬平方米。南京市在2003年出臺了《關(guān)于處置我市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題的實施意見》，首批梳理后獲得“南京市清理集體土地建房小組”批準的共有10個項目，分別是：棲霞區(qū)的興都花園、銀貢山莊、長江花園一二期、堯化中心村、八卦花園、萬鑫花園、沁苑山莊、康靖花園和雨花臺區(qū)的七彩星城、東升山莊。其中，七彩星城、長江花園二期和八卦花園三個小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，已經(jīng)開始了集體土地清理，開發(fā)企業(yè)陸續(xù)繳納了土地出讓金。
“用強拆來解決小產(chǎn)權(quán)房，我認為不是解決問題的辦法。”南京市一地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，小產(chǎn)權(quán)房的問題宜區(qū)別對待，對于已經(jīng)入住的小產(chǎn)權(quán)房，應該以疏導為主，對于正在建設的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)可以圍堵結(jié)合，對于將建的小產(chǎn)權(quán)房則堅決予以禁止。該人士表示，南京市在對待小產(chǎn)權(quán)房方面的做法，值得借鑒。
“經(jīng)合法程序，可將小產(chǎn)權(quán)房納入住房保障體系之中。”昨天，全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學院房地產(chǎn)研究所所長郭松海建議，“依法依情依理”處理好小產(chǎn)權(quán)房問題，對其區(qū)別對待，逐步予以合法化。
今年2月下旬，國土部公布今年將試點清理小產(chǎn)權(quán)房后，不少業(yè)內(nèi)人士建議妥善處理，應考慮國家、農(nóng)村集體、農(nóng)村個人和小產(chǎn)權(quán)房購買者等多方利益。
小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展迅猛
據(jù)郭松海介紹，從20世紀90年代開始，隨著城鎮(zhèn)住房商品化改革，特別是城市房價高企的大背景下，“小產(chǎn)權(quán)房”在多個城市得到大規(guī)模發(fā)展。北京周邊通州、懷柔等區(qū)也出現(xiàn)了不同程度的小產(chǎn)權(quán)房聚集情況。
今年“兩會”召開前夕，由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中城聯(lián)盟等成立的REICO工作室發(fā)布一份報告。報告顯示，1995年到2010年間，全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%�！笆晃濉逼陂g，小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模達到2.83億平方米，比“十五”期間增長了17.8%。
郭松海認為，小產(chǎn)權(quán)房之所以大規(guī)模發(fā)展，內(nèi)因就是現(xiàn)行農(nóng)村土地制度存在缺陷，小產(chǎn)權(quán)房價位與城市中低收入居民的消費能力相適應。
REICO工作室也認為，在國家城鎮(zhèn)住房保障體系尚未健全、城鄉(xiāng)居民住房需求仍較旺盛的情況下，小產(chǎn)權(quán)房存在巨大的需求空間。
可彌補保障房不足
對于如何解決小產(chǎn)權(quán)房問題，全國政協(xié)委員、清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼明昨天表示應區(qū)別對待。他還透露，目前《土地管理法》正在修改，草案中取消了原有任何單位和個人搞建設必須申請使用國有土地的'說法。蔡繼明認為，既然如此，那建設在集體建設用地上的小產(chǎn)權(quán)房就不應稱作違法。
郭松海則建議確定一個時段，允許之前開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”在當?shù)剞r(nóng)村辦理預登記，對之后開發(fā)的則從重處罰。而對于在原建設用地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，也可依據(jù)一定程度辦理城鎮(zhèn)房產(chǎn)土地登記，分類對待。已經(jīng)購買小產(chǎn)權(quán)房的，可核準購房人身份，參照城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房、限價房等政策，將這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為社會保障住房，供自住使用，限期內(nèi)不得上市;對符合土地利用規(guī)劃尚未出售的小產(chǎn)權(quán)房，可考慮由政府按成本價回購，作為保障房源。
REICO工作室建議，把小產(chǎn)權(quán)房作為城市住房供給體系的重要組成部分，“將小產(chǎn)權(quán)房建設視同改革開放以來允許在集體建設用地上興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一樣”。建議近期考慮在房價較高的一線城市進行小產(chǎn)權(quán)房入市試點，將其轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N可合法交易的、以自住為主、特殊性質(zhì)的“商品房”。
REICO工作室認為，小產(chǎn)權(quán)房可成為農(nóng)民分享城市化成果的重要途徑，同時在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。
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