物業(yè)管理 建議
“十二五”期間上海的保障性住房體系將初步完善，保障受益面將有大幅提高，全市通過新建、改建、配建、收儲(chǔ)、轉(zhuǎn)化等多渠道，籌措各類保障性住房約100萬套，居住人口約250萬人，預(yù)計(jì)保障性住房約占新建住房總面積的50%，套數(shù)約占60%�？梢哉f，保障性住房的供應(yīng)是上海 “十二五”期間的最重要的民生工作之一。
在徐匯區(qū)政協(xié)和致公黨徐匯區(qū)委的調(diào)研活動(dòng)中，筆者發(fā)現(xiàn)：隨著保障性住房的逐步建成，保障性住房的物業(yè)管理問題越來越迫切地需要落實(shí)和解決。在現(xiàn)行商品房和售后公房的物業(yè)管理工作中，特別是對(duì)售后公房的物業(yè)管理，往往存在收費(fèi)難、收繳率低等問題。目前中心城區(qū)老公房房租的收繳率普遍不理想，最低只有60%。
需要指出的是：“十二五”期間保障性住房基本是低收入家庭居住，其經(jīng)濟(jì)承受能力低，許多住戶僅能維持基本的生活消費(fèi)開支，有的還需政府救助補(bǔ)貼，如果按照市場條件的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，每月不菲的物業(yè)費(fèi)用無疑會(huì)加重其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。保障性住房的物業(yè)管理單純地按傳統(tǒng)物業(yè)管理模式來管理，可能會(huì)重蹈現(xiàn)有售后公房物業(yè)管理中存在的收費(fèi)難、收費(fèi)率低、管理缺位、進(jìn)而又難收費(fèi)的惡性循環(huán)。筆者在進(jìn)行了為期半年的專項(xiàng)調(diào)研和舉行專家座談會(huì)的基礎(chǔ)上，對(duì)保障性住房的物業(yè)管理提出如下建議：
一、有必要成立區(qū)級(jí)政府所屬的公有住房管理中心。
保障性住房大部分是公有產(chǎn)權(quán)或部分公有產(chǎn)權(quán)，或者是保障性住房的住戶由于經(jīng)濟(jì)收入低，需要政府救助補(bǔ)貼，上述兩點(diǎn)決定了保障性住房的物業(yè)管理工作過程中政府不能缺位。建議成立公有住房管理中心，代表政府行使對(duì)保障性住房的管理。中心除應(yīng)吸收社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理等相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)人士加入外，還應(yīng)吸納民政、稅務(wù)、法律、金融等專業(yè)人才，甚至可以考慮將居委會(huì)的部分職能也納入，以應(yīng)付保障性住房物業(yè)管理全過程中遇到的各種各樣的問題。
二、加快制定更加完善的《保障性住房物業(yè)管理細(xì)則》。
目前，現(xiàn)行的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(自2015年4月1日起施行)主要針對(duì)商品房的物業(yè)管理，應(yīng)盡快制訂出臺(tái) 《保障性住房物業(yè)管理細(xì)則》。對(duì)公有住房管理中心、物業(yè)公司、保障性住房住戶在物業(yè)管理過程中的責(zé)任做出詳細(xì)說明，對(duì)保障性住房小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建、物業(yè)公司的選定、各項(xiàng)政策的透明公開等做出具體規(guī)定。
三、積極探討保障性住房物業(yè)管理的良性循環(huán)機(jī)制。
建議按不低于總建筑面積5%～10%的比例建設(shè)物業(yè)經(jīng)營性用房，由公共住房管理中心代為招商，此部分收益由公共住房管理中心代收后�？钣糜谡a(bǔ)貼保障性住房，也可將路段冠名權(quán)、廣告設(shè)置權(quán)等相關(guān)城市資源進(jìn)行組合、打包出售，所獲得的收益用于保障性住房的物業(yè)管理資金補(bǔ)貼。
四、在緩解資金壓力上可探索建立保障性住房金融體系。
上�？梢栽圏c(diǎn)引進(jìn)香港模式，將保障性住房區(qū)域內(nèi)經(jīng)營性用房或用地等能產(chǎn)生固定的租金收入的房產(chǎn)等資產(chǎn)證券化，成立上海市保障性住房信托投資基金REITS，并在證券交易所上市，籌措資金即可用于保障性住房的建設(shè)，也可以用于保障性住房的物業(yè)管理。
五、重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)保障性住房物業(yè)公司的創(chuàng)新性管理。
如全面推行物業(yè)公司履約保證金制度;對(duì)物業(yè)公司實(shí)行星級(jí)評(píng)定和滿意度測評(píng)，形成優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制。要求物業(yè)公司按一定比例優(yōu)先聘用保障性住房住戶中符合條件的待業(yè)人員和具有相應(yīng)勞動(dòng)技能的殘疾人員作為員工。
六、推進(jìn)保障性住房管理體制建設(shè)。
可借鑒香港公屋管理體制的成熟做法，在公共住房管理中心的統(tǒng)一管理下，一是成立物業(yè)管理部，負(fù)責(zé)建立保障性住房的管理和維修;二是成立租約與法律部，執(zhí)行保障性住房的法律事務(wù)，嚴(yán)格審查住戶的入戶申請，發(fā)布保障性住房使用動(dòng)態(tài)信息，發(fā)現(xiàn)違規(guī)出租、出借、轉(zhuǎn)讓、調(diào)換、經(jīng)營、空置等情況，及時(shí)報(bào)告公管中心，力求保證保障性住房政策的公平、公正、公開;三是成立由居民代表、物業(yè)經(jīng)理、公職人員等各方人士參加的管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各方的矛盾，減少工作摩擦。(張珺 張靜宜 作者單位：致公黨上海市徐匯區(qū)委員會(huì)第一支部)
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