創(chuàng)新戶型建議

貪婪是人類的非藥物興奮劑。

免費的午餐，人人都想獲取，額外的收獲，最能帶來滿足，就像一首流傳已久的歌所唱“達坂城的姑娘辮子長啊，兩個眼睛真漂亮，你要想嫁人，不要嫁給別人，一定要嫁給我，帶著你的嫁妝，領(lǐng)著你的妹妹，趕著那馬車兒來”——不但要討個漂亮老婆，還連人家的嫁妝、馬車、還有妹妹，都要全部一網(wǎng)打荊多少光棍頭枕著歌聲，睡夢中露出甜美的微笑，這歌，再流傳100年也不會過時。房子也一樣。

如果您開發(fā)的房子90平米的看上去像100多平米的，客戶肯定會“一見傾心”!

如果您開發(fā)的房子還附帶有大量的“免費贈送”，客戶當然會“怦然心動”!

特別是當前“90平米”政策限制下，按常規(guī)戶型設(shè)計，產(chǎn)品差異化將很難體現(xiàn)，如何在競爭中取得優(yōu)勢，偷面積成了眾多開發(fā)商的選擇。

回顧06年房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新，無不圍繞“偷”字展開，其中深圳的“偷功”最為精妙：

一、低臺凸窗和落地凸窗

主要招數(shù)：把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效到面積。

目前“偷術(shù)”又有了很大改進，在設(shè)計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到2.3米甚至更高。

注意事項：大凸窗設(shè)計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計上下功夫。

二、超大入戶花園和大陽臺

主要招數(shù)：入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，通過做大面積入戶花園和陽臺“偷面積”屬于偷功中的重招，這一招不但能偷到很大面積，甚至能“搶”——搶出一個房間!

注意事項：凸陽臺和凸入戶花園一定要注意進深，太深容易影響房間和下一層的采光，太淺則難以形成圍合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感覺。入戶花園應(yīng)該與戶內(nèi)保持一定高差，否則無法填浮土種花草，不能達到真正花園的效果。

三、贈送大露臺

主要招數(shù)：無蓋的露臺通常采用退臺的方式實現(xiàn)，上蓋高度達到或超過二個層高的陽臺也視為露臺，均不計入建筑面積，是能偷到的面積最大的方式。在贈送大露臺中，開發(fā)商往往將大露臺與客廳或者臥室相連。

注意事項：退臺式大露臺，相關(guān)的防漏水、外墻保溫等就需要特別設(shè)計，以防止大露臺漏水、外墻保溫達不到標準等。此外，盡量保證私密性的露臺才具有實用性。試想，您在露臺上的活動完全暴露。挑高兩層的露臺必須保證一定私密性，曾有樓盤由于設(shè)計缺陷，樓下露臺完全暴露在樓上的視野中，使用起來極不舒適。

四、贈送半地下室、地下室

主要招數(shù)：一樓住戶贈送半地下室，有開發(fā)商的做法是通過一個樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機結(jié)合起來。有些則與入戶花園結(jié)合，成為一個極富個人情趣的私密空間。

注意事項：贈送地下室存在一定爭議，按照相關(guān)規(guī)定半地下室應(yīng)該屬于業(yè)主共有空間，如果送給只送給一樓住戶則有可能侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。所以，一定要讓律師做一份嚴密的解釋條款。

五、共享梯廳

主要招數(shù)：現(xiàn)今市場上共享梯廳的做法主要是撘惶萘交。電梯可以前后雙開門，電梯開門后可以直接進入房屋，將以前的電梯等待區(qū)改為私人空間，把入戶門外移，使得業(yè)主可以多出部分面積。

注意事項：共享梯廳無疑增加了業(yè)主對樓梯、過道的使用率，多出部分會為客戶節(jié)省很多空間，但對電梯的配置要求較高。

六、隱藏式衣櫥

主要招數(shù)：隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設(shè)計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。

注意事項：偷得不好可能會影響室內(nèi)空間的舒適度。

七、層高做大，增加豎向可利用空間

主要招數(shù)：這種做法已經(jīng)廣為流傳于小戶型中。在將房屋層高設(shè)計到4.8米、4.9米甚至更高后，在上層做一個層高低于2.2米的閣樓，使空間得到充分利用。

注意事項：挑高房是利用“層高”偷面積的一種，如果規(guī)劃中限高要求限制，在將房屋層高做大意味著整個項目的建筑面積可能減少

八、空中單元連廊

主要招數(shù)：在兩個單元之間做一個連接的空中過道，房屋驗收后，分割給兩戶人家，作為自己的私人空間，多出一個休閑空間。

注意事項：通過“空中連廊”偷面積使得兩單元連接起來，兩單元業(yè)主的生活私密性有可能受到影響。

戶型偷面積作為在競爭中取得優(yōu)勢的重要手段，對客戶的打擊力非常強大，在06年深圳市場，基本上是家家偷、戶戶偷，偷得精彩紛呈。樂極生悲，本來是一種極富創(chuàng)新精神的做法，政府卻宣判為房價上漲的罪魁禍首之一，隨之頒布嚴密的面積測量規(guī)范。但對于中國大部分地方，以上偷法依然有效，相信隨著90政策推行，偷面積必將是有效的競爭手段，沒辦法，都是給逼的。

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