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房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

時(shí)間:2024-11-17 10:05:49 調(diào)研報(bào)告 我要投稿

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告集合[12篇]

  在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的今天,需要使用報(bào)告的情況越來(lái)越多,報(bào)告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。寫(xiě)起報(bào)告來(lái)就毫無(wú)頭緒?以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,僅供參考,大家一起來(lái)看看吧。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告集合[12篇]

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇1

  樓宇經(jīng)濟(jì)是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟(jì)。溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為主城區(qū)的區(qū)域,目前正加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型努力構(gòu)建以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系。主動(dòng)順應(yīng)城市化要求,大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì),土地和資源要素瓶頸制約,是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的應(yīng)有之義。為此充分掌握和了解這一特色經(jīng)濟(jì)形態(tài),更好地促進(jìn)其發(fā)展,近期,區(qū)委政研室就此開(kāi)展了專題調(diào)研,摸查了全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,并走訪學(xué)習(xí)了成華、錦江、武侯等區(qū)的經(jīng)驗(yàn),思考了一些具體的對(duì)策建議,現(xiàn)將情況報(bào)告如下。

  一、樓宇經(jīng)濟(jì)的主要特點(diǎn)及對(duì)溫江的積極作用

  樓宇經(jīng)濟(jì)是以樓宇為載體,吸引一些機(jī)構(gòu)公司入駐進(jìn)行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)形式,是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)?傮w來(lái)看,樓宇經(jīng)濟(jì)有以下幾個(gè)特點(diǎn):一是樓宇經(jīng)濟(jì)是都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。它的生存發(fā)展與城市的規(guī)模、地位和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力有明顯的正向關(guān)系,城市規(guī)模越大,經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展越快,集聚力和輻射力越強(qiáng),越能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)要素的聚集。二是樓宇經(jīng)濟(jì)一般具有較高的投入產(chǎn)出回報(bào)。一般一棟高級(jí)商務(wù)樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益,往往勝過(guò)一占地面積很大的工業(yè)企業(yè)。三是樓宇經(jīng)濟(jì)必須以一批基礎(chǔ)和配套較為完善、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和智能化程度較高的樓宇為載體,而且這些樓宇應(yīng)相對(duì)集中,最好是有一些CBD區(qū)。四樓宇經(jīng)濟(jì)所吸引入駐的多是一些企業(yè)本部、研發(fā)中心和銷售中心,所從事的多為管理、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng),無(wú)論對(duì)服務(wù)業(yè)的升級(jí)還是高端人才的聚集,都有十分明顯的推動(dòng)作用。

  基于這些原因,國(guó)內(nèi)外很多城市都曾先后把樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為成區(qū)域發(fā)展的一個(gè)重要途徑和抓手。如國(guó)際上的有美國(guó)紐約的曼哈頓、法國(guó)巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國(guó)香港特別行政區(qū)中環(huán)銅鑼灣等;國(guó)內(nèi)比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市;市內(nèi)的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(qū)(市)縣。都這方面進(jìn)行過(guò)很多的探索和實(shí)踐,積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn),可以供溫江的發(fā)展進(jìn)行借鑒。

  就溫江當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)而言,主動(dòng)順應(yīng)快速城市化的'趨勢(shì),大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì),對(duì)推動(dòng)溫江的發(fā)展跨越至少有以下幾個(gè)方面的積極作用。一是能極大地促進(jìn)資源節(jié)約,緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進(jìn)我區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和提檔升級(jí),使溫江服務(wù)業(yè)得到快速發(fā)展,并且是主要是高端的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。三是能聚集和帶來(lái)大量的人流、物流、資金流和信息流,刺激和帶動(dòng)周邊諸如金融、餐飲、購(gòu)物等更多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,培育和形成溫江經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。四是能通過(guò)一大批高品質(zhì)樓宇及其配套設(shè)施的建設(shè),使溫江的城市服務(wù)功能更加完善,城市形象得到明顯提升。

  二、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及主要差距

  研究溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展,必須首先對(duì)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有一個(gè)仔細(xì)的了解。為此,我們通過(guò)借鑒其它地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn),對(duì)全區(qū)建筑面積在3000平方米以上的商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場(chǎng)、賓館酒店)、企業(yè)購(gòu)地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)、營(yíng)利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇、城市綜合體等四種類型樓宇,分已建成、在建、計(jì)劃開(kāi)工三種情況進(jìn)行了相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)分析。

  統(tǒng)計(jì)顯示:目前,全區(qū)已建成的各類商務(wù)樓宇共計(jì)56座,建筑面積約72.1萬(wàn)平方米。其中,商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場(chǎng)、賓館酒店)48座,建筑面積57.8萬(wàn)平方米,占80.2%,在全區(qū)已建成的商務(wù)樓宇資源中占主導(dǎo)地位;企業(yè)購(gòu)地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)3座,建筑面積7.6萬(wàn)平方米,占10.5%;營(yíng)利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇2座,建筑面積5.4萬(wàn)平方米,占7.5%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇3座,建筑面積1.3萬(wàn)平方米,占1.8%。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇2

  隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展,投資規(guī)模逐漸增大,市場(chǎng)交易日益活躍,居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè),帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,提升城市形象,繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。

  一、基本概況:

  xx年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米;專業(yè)市場(chǎng)6個(gè),面積37.3萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬(wàn)平方米,其中商業(yè)26萬(wàn)平方米;網(wǎng)上銷售備案商品房2599套,面積29.7萬(wàn)平方米,均價(jià)2168元/平方米;網(wǎng)上銷售備案普通住房xx套,面積23.86萬(wàn)平方米,均價(jià)1924元/平方米;網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶,面積6.87萬(wàn)平方米,均價(jià)3248元/平方米。

  xx年元月至4月,網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套,面積25.4萬(wàn)平方米,均價(jià)2804元/平方米,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售比較穩(wěn)定,去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響,但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大,房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今,泗洪縣商品房銷售量明顯增長(zhǎng),尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤(pán)出現(xiàn)了銷售高峰,這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。

  二、存在問(wèn)題:

  1、供電方面:一些小區(qū)存在供電不完善問(wèn)題,為臨時(shí)用電。究其原因:供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線,費(fèi)用昂貴,給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,無(wú)法解決,部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象,群眾意見(jiàn)較大。

  2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善,在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家,大部分為本地企業(yè),規(guī)模小,資金缺乏,管理人才不足,在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中,重效益輕管理,導(dǎo)致樓盤(pán)建設(shè)配套設(shè)施不完善,出現(xiàn)一些遺留問(wèn)題,甚至有部分樓盤(pán)出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象,影響群眾的消費(fèi)心理。

  3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響,各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根,下半年,全球性金融危機(jī)爆發(fā),年底,政府出臺(tái)了放寬金融政策,但到目前為止收效尚不明顯,主要原因:各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻,使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大,目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款,大部分項(xiàng)目資金仍來(lái)源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高,參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足,融資難度大,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺,以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資,大量資金外流,項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大,舉步維艱,直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度,更影響樓盤(pán)的正常銷售。

  4、近年來(lái),泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn),受到省市表彰,每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低,與商品住宅價(jià)格差距較大,大部分拆遷戶購(gòu)買了安置房,一定程度上影響商品住宅的銷售。

  5、受xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響,雖然住房剛性需求仍然存在,但是群眾持幣觀望的情緒較濃,使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策,一定程度上影響了商品房銷售市場(chǎng)。

  三、下步打算:

  1、有序的開(kāi)展拆遷規(guī)劃,適度控制招拍掛土地的數(shù)量,以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需,預(yù)計(jì)xx年泗洪縣將推出土地11塊,面積800畝,基本可滿足用地需求。

  2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前,詳細(xì)規(guī)劃好供電線路,從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題,由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問(wèn)題,杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

  3、加大各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談,會(huì)上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議,但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口,希望通過(guò)有效途徑,爭(zhēng)取銀行更大貸款支持,確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的.穩(wěn)步推進(jìn)。

  4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí),一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買價(jià)格,縮小與商品房之間的價(jià)格差距;二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān),打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為,杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

  5、加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度,各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí),建立一站式審批制,高起點(diǎn)規(guī)劃,高質(zhì)量施工,完善基礎(chǔ)設(shè)施配套,提升小區(qū)檔次,讓群眾滿意消費(fèi)。

  6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上,根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善,出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況,為其完善手續(xù),擴(kuò)大二手房市場(chǎng),爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展,以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

  8、加大對(duì)群眾的輿論宣傳,通過(guò)各種新聞媒體,宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策,堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望,以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇3

  一、城市背景

  1、城市概況

  西安位于黃河流域中部關(guān)中盆地,東西長(zhǎng)約204公里,南北寬約116公里。平均海拔424米,境內(nèi)最高點(diǎn)為周至縣西南的太白山,海拔3867米。地勢(shì)大體東南高,西北與西南低,平原面積為43.674萬(wàn)公頃,占全市土地面積的43.7%,現(xiàn)轄9區(qū)4縣,總面積10108平方公里,常住人口823萬(wàn)人,戶籍人口753萬(wàn)人。這里氣候溫和,四季分明,雨量適宜,日照充足,具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。

  2、西安城市空間結(jié)構(gòu)、布局、主要行政區(qū)域劃分

  西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣,即新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長(zhǎng)安9個(gè)區(qū)和藍(lán)田、周至、戶縣、高陵4個(gè)縣;共50個(gè)鎮(zhèn), 52個(gè)鄉(xiāng),75個(gè)街道辦事處,3163個(gè)村民委員會(huì),569個(gè)社區(qū)居委會(huì)。

  3、西安城市規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展前景

  3.1、西安城市性質(zhì)

  西安是陜西省省會(huì),世界著名的歷史文化名城,是我國(guó)中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。

  區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我國(guó)中西部?jī)纱蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部,是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門(mén)戶和交通樞紐。歷代以來(lái),西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。西安已形成以國(guó)有商業(yè)銀行為主體,多種金融機(jī)構(gòu)并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機(jī)構(gòu)體系,建立起了由資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)等構(gòu)成的金融市場(chǎng)體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險(xiǎn)監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場(chǎng)體系健全,功能完善、布局合理。

  3.2、城市功能結(jié)構(gòu)、布局

  西安形成東接臨潼、西連咸陽(yáng)、南拓長(zhǎng)安、北跨渭河的格局。向東,開(kāi)發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽(yáng)為一線的渭河休閑旅游經(jīng)濟(jì)帶,在隴海線北部發(fā)展臨潼國(guó)際旅游區(qū);向西,在西安與咸陽(yáng)之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設(shè)西咸共建區(qū);向南,保護(hù)和合理開(kāi)發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源;向北,在渭河以北地區(qū)結(jié)合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)擴(kuò)展,形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)。

  二、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述

  1、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程

  城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分,在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中,無(wú)疑也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的規(guī)劃、建設(shè)及不斷改善的演變歷程?傮w來(lái)講,西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段:粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以價(jià)值為導(dǎo)向的理性開(kāi)發(fā)階段。

 、 80年代中期-90年代初期

  隨著國(guó)家住房制度改革的推進(jìn),房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)合舊城改造進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā),由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進(jìn)入到商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,住房分配制度由實(shí)物形式的福利分配進(jìn)入到商品形式的貨幣分配。這一時(shí)期,社會(huì)人均收入水平較低,市場(chǎng)上的商品房大多是房改公房,由開(kāi)發(fā)商銷售的全產(chǎn)權(quán)房屋逐步開(kāi)始被社會(huì)接受,但人們對(duì)住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求,房地產(chǎn)市場(chǎng)處于改革和探索的史前時(shí)代。

 、 90年代初期-90年代中期

  當(dāng)住房成為市場(chǎng)上自由買賣的商品之后,伴隨著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落,西安樓市躁動(dòng)起來(lái),特別是在產(chǎn)品上體現(xiàn)的.尤其強(qiáng)烈和明顯,較有規(guī)模的樓盤(pán)相繼誕生,西安的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于探索階段。

 、 90年代中期-90年代后期

  時(shí)代特征:隨著西安高新開(kāi)發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的配套建設(shè),推動(dòng)西安市場(chǎng)一大批房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始市場(chǎng)化運(yùn)作。廣州、深圳等外地地開(kāi)發(fā)模式和先進(jìn)理念被逐漸引入,西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場(chǎng)快速成熟,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇,開(kāi)始注重市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì),注重功能與環(huán)境質(zhì)量,探索創(chuàng)新,憶經(jīng)迅速?gòu)膯渭兘ㄔ旆课莅l(fā)展到對(duì)建筑、對(duì)環(huán)境的開(kāi)發(fā)利用;而市場(chǎng)中的客戶對(duì)房屋的要求也越來(lái)越多樣化,要求工程、功能、環(huán)境、管理等質(zhì)量全面提高。這期間,紫薇地產(chǎn)在成功開(kāi)發(fā)紫薇花園之后,紫薇城市花園被建設(shè)部評(píng)為西北首家“國(guó)家康居示范工程”,標(biāo)志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。

  ④ 20xx年-20xx年

  時(shí)代描述:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)深入到對(duì)生活方式、居住理念的研究和探討,以及對(duì)新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、居住方式的解讀和營(yíng)造。投資市場(chǎng)活躍和,市民

  購(gòu)房多目標(biāo)選擇,對(duì)細(xì)節(jié)要求越來(lái)越高。期間,宏觀政策調(diào)控使市場(chǎng)得以規(guī)范化發(fā)展,20xx年以來(lái),隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進(jìn)入,市場(chǎng)越發(fā)活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量,住宅部品成套,物業(yè)管理文明,充分反映了超前性、導(dǎo)向性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性和耐久性等綜合特點(diǎn)。

  ⑤ 20xx年起到未來(lái)3-5年時(shí)間

  時(shí)代描述:進(jìn)入20xx年,西安市場(chǎng)風(fēng)云變幻,經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后,市場(chǎng)得以振蕩和調(diào)整,留下的企業(yè)會(huì)有更好的機(jī)會(huì),市場(chǎng)也將更加規(guī)范化、合理化、品牌化;作為需求方的消費(fèi)者將更加理智,對(duì)產(chǎn)品的要求會(huì)更高,要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個(gè)性的研發(fā),增加產(chǎn)品附加值,創(chuàng)造多元化的經(jīng)營(yíng)模式。臨近年底,大量外部資本進(jìn)入市場(chǎng),更多的國(guó)內(nèi)強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始搶占市場(chǎng),未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈廝殺已經(jīng)初見(jiàn)端倪。經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后,市場(chǎng)得以振蕩和調(diào)整,競(jìng)爭(zhēng)加劇,市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的成熟,讓房地產(chǎn)利潤(rùn)空間越來(lái)越小而趨于合理。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實(shí)力降低開(kāi)發(fā)成本,獲取利潤(rùn)。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇4

  今年以來(lái),在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列利好政策,特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下,我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍,開(kāi)發(fā)投資逐漸向好,商品房銷售持續(xù)上升,政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。

  一、 當(dāng)前我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

  (一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低位調(diào)整中。1-11月,我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元,同比下降9.0%,較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn),比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示),占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%,比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

  市區(qū)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資56.0億元,同比下降19.7%,占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的59.0%;四縣(市)共完成開(kāi)發(fā)投資38.9億元,同比增長(zhǎng)12.4%,占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較,只有江都、寶應(yīng)保持增長(zhǎng),降幅較大的有廣陵、開(kāi)發(fā)區(qū)和儀征(詳見(jiàn)下表)。

  從房地產(chǎn)投資構(gòu)成情況看,1-11月,商品住宅完成投資78.4億元,同比下降8.7%,占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重為82.6%;辦公樓完成投資1.2億元,同比下降21.7%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資額10.5億元,同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元,同比增長(zhǎng)48.4%。辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%,商品住宅投資、其他用房占比重同比略有提高。

  (二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模“二升一降”。隨著我市六部門(mén)促進(jìn)新開(kāi)工措施的出臺(tái)和銷售市場(chǎng)的不斷升溫,市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化,施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長(zhǎng),新開(kāi)工面積同比下降,但下降幅度逐漸收窄。

  1-11月,全市商品房施工面積1135.9萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)13.6%;其中住宅面積887.4萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)4.1%;辦公樓26.7萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)75.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房161.7萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)52.5%?⒐っ娣e276.7萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)43.9%;其中住宅面積241.7萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)40.0%;辦公樓5.0萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)143.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25.5萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)111.1%。新開(kāi)工面積293.0萬(wàn)平方米,同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬(wàn)平方米,同比下降30.0%;辦公樓7.4萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)117.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米,同比下降8.6%。

  (三)新政助今年商品房銷售增勢(shì)強(qiáng)勁。1-11月,全市商品房共銷售313.1萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)58.5%。其中,住宅銷售面積286.8萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)64.7%;辦公樓銷售面積3.8萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)92.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積20.3萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)8.0%。商品房銷售額147.6億元,同比增長(zhǎng)92.1%;其中住宅銷網(wǎng)售額130.8億元,同比增長(zhǎng)103.2%;辦公樓銷售額2.2億元,同比增長(zhǎng)116.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額14.0億元,同比增長(zhǎng)27.6%。

  (四)開(kāi)發(fā)資金到位情況良好,資金緊張狀況有所緩解。今年以來(lái),隨著商品房銷售逐步回升,成交量顯著增加,開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金到位情況良好。1-11月,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金總量為149.5億元,同比增長(zhǎng)12.5%,其中本年到位資金為131.2億元,同比增長(zhǎng)13.3%;上年末結(jié)余資金為18.4億元。到位資金總量的增速高于去年全年增速1.1個(gè)百分點(diǎn)。今年開(kāi)發(fā)資金來(lái)源數(shù)為同期開(kāi)發(fā)投資完成額的1.6倍,高于去年同期1.3倍的水平。再?gòu)谋灸甑轿毁Y金中的其它資金來(lái)源情況看,1-11月,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的其它資金來(lái)源為76.2億元,同比網(wǎng)增長(zhǎng)19.2%,其中定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款同比分別增長(zhǎng)32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來(lái)隨著商品房銷售的活躍,企業(yè)回籠資金情況良好。

  二、房地產(chǎn)新政對(duì)市場(chǎng)影響的分析

  1、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。去年四季度以來(lái),我市及時(shí)出臺(tái)了有效的“房產(chǎn)新政”,今年以來(lái)各部門(mén)又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施,共出臺(tái)四項(xiàng)樓市新政,其中包括《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于促進(jìn)項(xiàng)目新開(kāi)工的政策措施》,同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度,降低公積金貸款首付比例,首付房款比例由30%調(diào)整為20%,貸款最高額度由25萬(wàn)元調(diào)整為35萬(wàn)元,貸款最長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年,縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限,并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的`顯現(xiàn),有效降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本,緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力,無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都是一種利好,增強(qiáng)了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來(lái)看,在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果,為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。

  2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化措施積極有效。去年下半年以后,針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和市場(chǎng)營(yíng)銷策略,采取了各種優(yōu)惠促銷措施,極大地刺激了居民的購(gòu)房欲望和消費(fèi)熱情,使得成交量大幅增長(zhǎng)。

  3、城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)較快,消費(fèi)信心和購(gòu)買力有所增強(qiáng)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),XX年1-11月,人均達(dá)17878元,同比增長(zhǎng)12.0%。居民收入的增長(zhǎng),加上“80后”的結(jié)婚用房,另一方面,積累了去年處于觀望狀態(tài)的剛性需求,再加上一系列暖市新政的進(jìn)一步落實(shí)到位,今年以來(lái)全市居民的消費(fèi)信心、還貸能力和購(gòu)房能力顯著提升,使得購(gòu)房欲望和意愿得到進(jìn)一步釋放。

  三、當(dāng)前值得關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題

  首先,商品房新開(kāi)工面積近幾年首次出現(xiàn)下降之勢(shì)。受去年商品房銷售持續(xù)下降的影響,今年1-11月累計(jì),全市商品房新開(kāi)工面積為293.0萬(wàn)平方米,同比下降22.7%,降幅比三季度僅縮小了14.1個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)分析,今年以來(lái)商品房新開(kāi)工面積出現(xiàn)下降的主要原因,一是當(dāng)前部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷較為保守,投資比較謹(jǐn)慎,開(kāi)發(fā)速度明顯放慢;二是由于去年同期基數(shù)增速高(去年1-11月全市新開(kāi)工面積379.1萬(wàn)平方米)。如果新開(kāi)工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì),不但會(huì)影響到今后的市場(chǎng)供應(yīng)量,也會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的總量規(guī)模和速度,對(duì)全市保投資、促增長(zhǎng)也會(huì)造成不利的影響,因此,值得引起我們高度關(guān)注和重視。

  其次,房?jī)r(jià)高位運(yùn)行,可能對(duì)商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長(zhǎng),市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯,部分開(kāi)發(fā)企業(yè)和新增樓盤(pán)出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)反映,在成交量稍有起色之后,從3月份開(kāi)始,有部分樓盤(pán)開(kāi)始提價(jià),到了8月份,一些樓盤(pán)出現(xiàn)了“坐地漲價(jià)”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價(jià)格來(lái)看,今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡,同比增長(zhǎng)12.3%,其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡,同比上漲17.62%。在市區(qū),出現(xiàn)了諸如:帝景藍(lán)灣、桐園、運(yùn)河壹號(hào)公館、江南一品、公園一號(hào)等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤(pán)。商品房?jī)r(jià)格的上漲大大超過(guò)了人民收入的增長(zhǎng),勢(shì)必對(duì)銷售形成新的制約。

  四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

  1、加快政策調(diào)整,給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》,主要涉及保障性住房、普通商品房、購(gòu)房稅費(fèi)、住房貸款等方面內(nèi)容,政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此,政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅(jiān)定地用市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn),給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩(wěn)定的環(huán)境,為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。

  2、政府應(yīng)規(guī)范土地市場(chǎng),引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開(kāi)發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)投資,發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目,加大廉租房和政府保障性住房建設(shè),以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房?jī)r(jià)過(guò)高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙,也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者依然無(wú)法承受當(dāng)前的房?jī)r(jià),而事實(shí)上當(dāng)前的房?jī)r(jià)仍然包含著較大的利潤(rùn),一方面如果開(kāi)發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者,二者之間的訴求達(dá)到一個(gè)合理的平衡,房地產(chǎn)長(zhǎng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開(kāi)發(fā)商還需要在土地儲(chǔ)備和房屋開(kāi)發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃,防范資金鏈斷裂,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

  3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量,而市場(chǎng)成交則有賴于市場(chǎng)消費(fèi)能力。因此,居民收入和就業(yè)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵。

  4、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,加強(qiáng)教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè),創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開(kāi)發(fā)。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇5

  (一)區(qū)域基本情況

  云陽(yáng)縣位于重慶市東部,三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣,南連湖北省利川市,西界重慶市萬(wàn)州區(qū),北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"—109°14′51",北緯30°35′6"—31°26′36"之間,南北長(zhǎng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò),境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里(距三峽大壩260公里),順江而上西至重慶市區(qū)337公里(距萬(wàn)州區(qū)水路23公里、陸路41公里)。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),2006年末總?cè)丝?29萬(wàn)人,其中:農(nóng)業(yè)人口103萬(wàn)人,占91.03%;非農(nóng)業(yè)人口26萬(wàn)人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主,少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人,占0.28%。

 。ǘ﹨^(qū)域自然環(huán)境

  云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區(qū),地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜,最高點(diǎn)為海撥1809米,最低95米;全縣地形起伏大,山高坡陡,丘陵少,平壩更少,可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū),季風(fēng)明顯,具有春早不穩(wěn)定,夏熱多伏旱,秋涼多綿綿雨,冬暖少日照,主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c,最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時(shí),年平均降雨量1100.1毫米,無(wú)霜期300天以上,適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。

 。ㄈ﹨^(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件

  “十一五”期間,地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11.9%,2006年全縣gdp達(dá)到53.3億元,比2000年接近翻一番,人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元,相當(dāng)于“十五”的3倍,年均增長(zhǎng)24%,高出計(jì)劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2.23億元,年均增長(zhǎng)12.99%,比預(yù)期目標(biāo)高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元,年均增長(zhǎng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42.3:33.7:24.0調(diào)整到2005年的31.1:33.3:35.6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元,年均增長(zhǎng)12.2%,比計(jì)劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4.81‰。

  (四)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件

  城鎮(zhèn)體系框架基本形成,城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施,提升了城市品位,城市創(chuàng)新工作卓有成效,新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng),加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。

  云陽(yáng)交通四通八達(dá),運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò),現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處,沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長(zhǎng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內(nèi),至開(kāi)縣二級(jí)路今年貫通,至湖北利川二級(jí)路,蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車,云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車站48公里,僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座,完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里,在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里,縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里,90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn),95.8%的村通公路。新建二級(jí)車站1個(gè),三級(jí)車站4個(gè),完成港口碼頭復(fù)建11處。

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  云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心,三峽旅游服務(wù)基地之一,發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為:2010年發(fā)展到20萬(wàn)人,2020年30萬(wàn)人,用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu),形成以雙江為中心,人和、盤(pán)石為外圍組團(tuán)的一城三片的.組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài),圍繞新城,大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn),成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城,以云陽(yáng)新縣城為中心,構(gòu)建極核發(fā)展模式,加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系,加快自身發(fā)展,以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè),充分挖掘全縣旅游資源,著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局,接待游客250萬(wàn)人次,張飛廟成功搬遷,2003年7月19日正式開(kāi)館,被評(píng)定為國(guó)家aaaa級(jí)景區(qū),成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇,將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園,建成了云陽(yáng)的一張名片。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇6

  第一部分:投資環(huán)境分析

  1、濟(jì)南自然環(huán)境及人口概況

  濟(jì)南市南依泰山,北跨黃河,地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上,地勢(shì)南高北低。地形可分為三帶:北部臨黃帶,中部山前平原帶,南部丘陵山區(qū)帶。濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。

  濟(jì)南是中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)大省——山東省的省會(huì),全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心,也是國(guó)家批準(zhǔn)的副省級(jí)城市和沿海開(kāi)放城市。全市總面積8177平方公里,市區(qū)面積3257平方公里。

  濟(jì)南歷史悠久,是國(guó)務(wù)院公布的歷史文化名城。濟(jì)南風(fēng)景秀麗,泉水眾多,被譽(yù)為“泉城”。濟(jì)南的市樹(shù)是柳樹(shù),市花是荷花。

  2、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析

 。1)宏觀經(jīng)濟(jì)概況

  2004年,濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618.9億元,增長(zhǎng)15.6%,綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全省前列,是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值118.7億元,增長(zhǎng)7.8%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值742.4億元,增長(zhǎng)19.8%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值757.8億元,增長(zhǎng)13.0%。

 。2)銀行存款余額概況

  濟(jì)南市是中國(guó)九大金融區(qū)之一,金融機(jī)構(gòu)門(mén)類齊全,運(yùn)營(yíng)良好。到2004年底,全市各類銀行金融機(jī)構(gòu)存款余額2991億元,比年初增長(zhǎng)22.1%,全市貸款余額2830億元,增長(zhǎng)10.8%。

  (3)濟(jì)南市民收入及消費(fèi)概況

  2004年,城市市區(qū)居民(非農(nóng)業(yè))人均可支配收入為12005元,增長(zhǎng)9.0%;人均消費(fèi)性支出8581元,增長(zhǎng)2.2%。農(nóng)民人均純收入4116元,增長(zhǎng)13.7%;人均生活費(fèi)支出2543元,增長(zhǎng)9.8%。城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化,生活質(zhì)量提高。城市居民消費(fèi)更注重消費(fèi)質(zhì)量,休閑娛樂(lè)享受型消費(fèi)發(fā)展迅速,人均休閑娛樂(lè)等服務(wù)支出800元,增長(zhǎng)19.7%,占消費(fèi)性支出的比重9.3%,提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。城市人均住宅使用面積達(dá)到了19.5平方米,比上年末增加0.65平方米;農(nóng)村居民人均生活用房面積32.9平方米,增加0.4平方米。

 。4)固定資產(chǎn)投資概況

  2005年濟(jì)南全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資856.9億元,增長(zhǎng)31.6%。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中,城鎮(zhèn)及以上單位投資724.4億元,增長(zhǎng)32.3 %;農(nóng)村投資132.6億元,增長(zhǎng)44.0%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資121.1億元,增長(zhǎng)9.9%,其中:住宅投資96.2億元,增長(zhǎng)10.1%,占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的79.4%。

  (5)建筑業(yè)

  2005年全市具有新資質(zhì)等級(jí)的建筑業(yè)企業(yè)753家,共完成增加值93.3億元,增長(zhǎng)10.4%;實(shí)現(xiàn)利稅22億元,增長(zhǎng)8.6%;全員勞動(dòng)生產(chǎn)率(按當(dāng)年價(jià)全社會(huì)增加值計(jì)算)為13.03萬(wàn)元/人,房屋施工面積3448萬(wàn)平方米,房屋竣工面積1216萬(wàn)平方米,其中住宅732萬(wàn)平方米。

  2006年一季度,全市建筑業(yè)開(kāi)局平穩(wěn),全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48.2億元,同比增長(zhǎng)7.8%。其中,國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31.5億元,同比增長(zhǎng)1.1%;非國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成16.7億元,增長(zhǎng)19.3%。

  一季度,房屋建筑施工面積2026。2萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)13.2 %。其中,新開(kāi)工面積376.2萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)34.7 %。

  一季度,完成竣工產(chǎn)值14.6億元,比去年同期增長(zhǎng)33.9 %,房屋建筑竣工面積39.4萬(wàn)平方米,與去年持平。

  綜合以上五方面,濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況,作以下幾點(diǎn)分析:

  (1)2005年濟(jì)南市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值水平位列全國(guó)城市的地21位,但增勢(shì)強(qiáng)勁,第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)《濟(jì)南市總體規(guī)劃文本》顯示,到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5:45:50,這無(wú)疑會(huì)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。

 。2)從居民銀行儲(chǔ)蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析,濟(jì)南市商品房市場(chǎng)需求潛力較大。數(shù)據(jù)表明,2005年濟(jì)南市人均可支配收入為12310元,在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中排第6、7位,在山東省17城市中,濟(jì)南市排第二位,相對(duì)購(gòu)買力水平中高。2005年,家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬(wàn)元為最多,比例為44%,其次為3萬(wàn)元以下的家庭,比例為29%,收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購(gòu)房者所占比例為22%,10萬(wàn)元以上的潛在購(gòu)房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場(chǎng)吸納量的重要因素,以上收入特征預(yù)示著未來(lái)低價(jià)位市場(chǎng)需求量仍然較大,中價(jià)位市場(chǎng)需求逐步成為主流。

 。3)濟(jì)南是一座“畸形”消費(fèi)城市,貧富差距大,公款消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

 。4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長(zhǎng)、05年低幅調(diào)整后,正成為熱點(diǎn)。

  (5)在與當(dāng)?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn),濟(jì)南部分“先富”人士已開(kāi)始二次或多次購(gòu)房。

  3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃

  (1)中心城區(qū)總體布局。

  中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團(tuán)組成。

  A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿(mào)、文化、科教、居住中心,劃分為核心區(qū)和11個(gè)功能各有傾重的片區(qū)。

  ●核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區(qū)。

  ●白馬山、濼衛(wèi)、黃臺(tái)、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)。

  ●無(wú)影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)。

  ●文東為科研文教片區(qū)。

  ●千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū)。

  B、王舍人組團(tuán)位于中心城區(qū)最東部,規(guī)劃為獨(dú)立工業(yè)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。

  C、賢文組團(tuán)位于主城區(qū)與王舍人組團(tuán)之間,以濟(jì)南開(kāi)發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。

  D、大金組團(tuán)位于中心城區(qū)西部,規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)。

  E、黨家組團(tuán)位于中心城區(qū)西南部,規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨(dú)立工業(yè)區(qū),重點(diǎn)發(fā)展汽車制造工業(yè)。

  (2)公共設(shè)施布局

  A、中心商務(wù)區(qū)。

  在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi)。

  B、市級(jí)商業(yè)中心。

  在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場(chǎng)商業(yè)集中地區(qū)。

  C、省級(jí)行政辦公用地。

  集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。同時(shí)完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級(jí)行政辦公設(shè)施。

  D、金融設(shè)施。

  在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。

  E、文化娛樂(lè)設(shè)施。

  在南門(mén)、經(jīng)三緯三、普利門(mén)、經(jīng)八緯一等地區(qū)。

  F、體育設(shè)施。

  在臘山湖北新建市級(jí)體育中心。

  G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。

  在白馬山、賢文、大金和黨家建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生院所。

  H、文科設(shè)施。

  完善文東科研文教區(qū)建設(shè),在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟(jì)南科技活動(dòng)場(chǎng)所,在東部鰲角山地區(qū)預(yù)留高教科研用地。

 。3)濟(jì)南旅游資源開(kāi)發(fā)。形成以古城旅游區(qū)為中心,四面擴(kuò)展的格局。

  A、古城旅游區(qū)。

  主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。

  B、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū)。

  主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。

  C、向東擴(kuò)展建成龍山文化旅游區(qū)。

  主要包括龍山文化遺址、齊長(zhǎng)城、百脈泉群等名勝古跡。

  D、向南擴(kuò)展建成山川古跡旅游區(qū)。

  主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū)。

  E、向西擴(kuò)展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū)。

  主要包括洪范池、翠屏門(mén)等風(fēng)景旅游區(qū)。

 。4)外聯(lián)交通

  A、鐵路。

  2010年前建設(shè)京滬高速鐵路濟(jì)南段(含黃河高速鐵路橋),建設(shè)邯濟(jì)線、濟(jì)龍煙線,并引入濟(jì)南樞紐。

  B、公路。

  近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋,京滬高速公路濟(jì)德、濟(jì)泰段,高速澆城公路環(huán)的東南段,京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線。

  C、機(jī)場(chǎng)。

  濟(jì)南(遙墻)機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建為國(guó)內(nèi)口岸一級(jí)機(jī)場(chǎng)。新建5萬(wàn)平方米侯機(jī)樓和一條3200米跑道,延長(zhǎng)現(xiàn)有跑道至3200米,張莊軍用機(jī)場(chǎng)不宜在市區(qū)內(nèi)保留,遷出選址新建。

 。5)城市交通。

  總體框架:3個(gè)環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡(jiǎn)稱“三環(huán)九射、九縱九橫”)

  “三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無(wú)影山中路、濟(jì)齊路、營(yíng)市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬、京滬與濟(jì)青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。

  “九射”指主干路環(huán)向外放射的濟(jì)王、濟(jì)青(青州)、濟(jì)青(青島)、濟(jì)濱、濟(jì)德、濟(jì)齊、濟(jì)兗、濟(jì)微、濟(jì)臨9條高等級(jí)公路。

  “九縱”指二環(huán)西路、營(yíng)市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。

  “九橫”指二環(huán)南路、劉長(zhǎng)山路、經(jīng)十路(快速)、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路(快速)、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。

  4、濟(jì)南重大市政工程

 。1)已建:

  A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。

  B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟(jì)濼路立交橋一期工程竣工使用。

  C、泉城廣場(chǎng)建成使用。

  D、濟(jì)南機(jī)場(chǎng)主跑道投入使用。

 。2)在建:

  A、“藍(lán)天工程”,市區(qū)新增綠地20萬(wàn)平方米,使城市綠化覆蓋率達(dá)到36%,綠地率31%。

  B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設(shè),搞好舜湖社區(qū),新世界陽(yáng)光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。

 。3)規(guī)劃:詳見(jiàn)“濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃”。

  分析:從以上“3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟(jì)南重大市政工程”兩項(xiàng)內(nèi)容分析得出以下幾點(diǎn):

  A、對(duì)中心城區(qū),采取強(qiáng)化、改造手段,進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。

  B、重視東西兩頭的發(fā)展,以若干片區(qū)的形成確立其每個(gè)片區(qū)的核心任務(wù)。

  C、南部大力開(kāi)發(fā)旅游資源,形成濟(jì)南的生態(tài)區(qū)。

  D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕,對(duì)華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn):

  ●北向擴(kuò)建黃河旅游區(qū),其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。

  ●京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線工程。將使外聯(lián)更方便。

  ●順河高架路北延工程。

  ●歷山北路拓寬工程。

  第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運(yùn)行情況

  由于房改政策、城市基礎(chǔ)設(shè)施及舊城改造、城市新功能區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的拉動(dòng)作用,濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步升溫。據(jù)有關(guān)部門(mén)透露,5年之內(nèi)濟(jì)南市將有4000萬(wàn)平方米的住宅需求量,年需求量平均約800萬(wàn)平方米。

  在一輪發(fā)展機(jī)遇面前,濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化,一些有強(qiáng)大后盾支持的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)脫穎而出。

  1、土地市場(chǎng)分析

  2006年土地供應(yīng)狀況

  根據(jù)濟(jì)南市土地部門(mén)的放量土地和部分區(qū)域招商土地的統(tǒng)計(jì),濟(jì)南市市區(qū)目前可以進(jìn)入市場(chǎng)的土地在3萬(wàn)畝左右,而且新的土地供應(yīng)還不斷增加。但濟(jì)南市獲取土地渠道和價(jià)格的多樣性及歷史遺留問(wèn)題的理順解決,會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)造成明顯的供求矛盾。

  2、房地產(chǎn)投資狀況分析

  2006年投資預(yù)期

  有關(guān)部門(mén)的信息顯示,濟(jì)南市確定積極推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,今年力爭(zhēng)完成開(kāi)發(fā)投資135億元,同比增長(zhǎng)25%。其中:住宅建設(shè)完成投資95億元,商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬(wàn)平方米,其中商品住宅施工面積800萬(wàn)平方米;新開(kāi)工面積400萬(wàn)平方米,實(shí)現(xiàn)銷售面積300萬(wàn)平方米。

  3、商品房銷售狀況分析

  截至2006年2月末,全市商品房屋銷售建筑面積為20.8萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)33.3%。其中,住宅銷售建筑面積為18.4萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)18.7%,占全部銷售面積的88.5%,下降10.9個(gè)百分點(diǎn)。2月末,我市商品房屋空置面積為38.5萬(wàn)平方米,其中空置住宅34.6萬(wàn)平方米,分別比去年同期增長(zhǎng)42.6%和31.1%。買方市場(chǎng)有需求釋放的跡象,但大量新開(kāi)樓盤(pán)的出現(xiàn),購(gòu)房人選擇余地較大,配置一般、同質(zhì)化較強(qiáng)的樓盤(pán)將面臨市場(chǎng)的考驗(yàn)。

  4、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)

  2006年2月份登記成交均價(jià)為3034元/平方米,比1月份增長(zhǎng)18.3%。從前4個(gè)月的中檔住宅市場(chǎng)看,在售樓盤(pán)每平方米均價(jià)達(dá)到3500—4500元。市場(chǎng)出現(xiàn)10000—12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品。

  5、經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析

  據(jù)悉,濟(jì)南市總共規(guī)劃了5個(gè)片區(qū)來(lái)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,其中首個(gè)向中低收入家庭銷售的槐蔭區(qū)大金莊經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)面積15萬(wàn)平方米,槐蔭區(qū)世紀(jì)中華城項(xiàng)目7萬(wàn)平方米,北全福經(jīng)濟(jì)適用房居住組團(tuán)7.7萬(wàn)平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問(wèn)題的同時(shí)也提供良好的居住環(huán)境。

  二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域板塊分析

  濟(jì)南南部是大片的山區(qū),北部是黃河,地理位置的特點(diǎn)決定了濟(jì)南市的發(fā)展方向是東西向的,加之鐵路交通線貫通東西,經(jīng)十路、經(jīng)一路、濼源大街、解放路、泉城路……,濟(jì)南的繁華街道大多是東西走向,這就造成了濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線兩側(cè)帶狀發(fā)展的特點(diǎn)。

  這種城市結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成了濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線沿線,居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟(jì)南自古就有“寧要?dú)v下一張床,不住天橋一間房”的說(shuō)法,談的就是這個(gè)特點(diǎn)。反映到濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,南部,東部的房?jī)r(jià)比北部西部的房?jī)r(jià)要高上一個(gè)檔次。

  針對(duì)濟(jì)南市的特點(diǎn),政府在制定城市規(guī)劃的時(shí)候也充分的照顧了交通干道沿線的商業(yè)的住宅開(kāi)發(fā)。

  成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現(xiàn)巨大商業(yè)投資價(jià)值。目前位于經(jīng)十路沿線大型樓盤(pán),東部中潤(rùn)世紀(jì)城,西部的陽(yáng)光一百都有不俗的市場(chǎng)表現(xiàn),越來(lái)越得到市場(chǎng)認(rèn)可。

  大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟(jì)南市的一大投資熱點(diǎn)。位于經(jīng)一路延長(zhǎng)線和大明湖西北側(cè)的巴黎花園,具備良好的地理位置和人文環(huán)境,樓盤(pán)前景看好。大明湖附近離經(jīng)一路不遠(yuǎn)的魯能康橋,具備一定的升值潛力。另外,由山東省建工集團(tuán)開(kāi)發(fā)的明珠國(guó)際商務(wù)港,投資前景看好。

  濟(jì)南市的歷史文化風(fēng)貌區(qū)具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場(chǎng)沿線,周圍名勝聚集,是濟(jì)南市的`中心,圍繞泉城廣場(chǎng),泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個(gè)值得關(guān)注的板塊。

  歷史及規(guī)劃因素形成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地,如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶,以英雄山路為中心的社區(qū)、商業(yè)、通訊地帶,以北園大街為中心的建材家具、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)地帶,以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等,均是應(yīng)關(guān)注的投資熱點(diǎn)。

  屬“南控”的濟(jì)南南部地區(qū),山青水秀,自然環(huán)境好,紅葉谷、九頂塔、野生動(dòng)物園、藥鄉(xiāng)森林公園等濟(jì)南大部分近郊旅游景區(qū)也都在南部,南部獲批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就具備了很好的增值空間,位于濟(jì)南南部開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光舜城、偉東新都、國(guó)際風(fēng)情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷也說(shuō)明這一點(diǎn)。

  東部區(qū)域板塊發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn),隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接,為區(qū)域土地市場(chǎng)提供充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程,仍是未來(lái)一段時(shí)間濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。

  第三部分2006年濟(jì)南住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)

  2006年住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)

  1、行業(yè)發(fā)展方面

  計(jì)劃經(jīng)濟(jì)——改革開(kāi)放——加入世貿(mào)組織,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是不斷走向市場(chǎng)化、國(guó)際化的,各行業(yè)面臨的是世界范圍的競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)遇,各行業(yè)、各領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度也在不斷提高。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域,土地已基本走市場(chǎng)化的道路;利率政策在不斷靈活,商業(yè)銀行等市場(chǎng)參與者的話語(yǔ)權(quán)在不斷加大,央行雖在總體監(jiān)控,但越來(lái)越多的是通過(guò)市場(chǎng)化手段影響利率波動(dòng);匯率方面,國(guó)家匯率制度也進(jìn)行了重大的改革,控制性的放開(kāi)了人民幣匯率,將人民幣推向了世界貨幣市場(chǎng)。綜合來(lái)看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場(chǎng)化程度的加深都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進(jìn)作用,推動(dòng)市場(chǎng)不斷成熟,穩(wěn)步發(fā)展。

  2、新增供應(yīng)量方面

  05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響,新增供應(yīng)量與04年相比大幅下降,市場(chǎng)一度低迷,銷售量萎縮,成交價(jià)格雖時(shí)有波動(dòng),卻并無(wú)大幅滑坡。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)方面,國(guó)家在抑制投資過(guò)熱,房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象,但房地產(chǎn)業(yè)不僅拉動(dòng)投資,也能有效拉動(dòng)需求,且能帶動(dòng)家電、建材等多行業(yè)的消費(fèi)性支出,解決國(guó)家一直以來(lái)有效需求不足的問(wèn)題。進(jìn)入2006年3月份,濟(jì)南東西南北中都有大盤(pán)項(xiàng)目在啟動(dòng),在住宅市場(chǎng)上泉景·天沅(80萬(wàn)平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬(wàn)平米)、融基·湖光山色等新項(xiàng)目或開(kāi)盤(pán)或開(kāi)始大力推廣,4月份,外海中央花園(88萬(wàn)平米)、蝶泉山莊、陽(yáng)光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)、繡水如意國(guó)際商都等項(xiàng)目啟動(dòng)發(fā)售。60萬(wàn)平米以上的大型樓盤(pán)就有魯能領(lǐng)秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬(wàn)平米以上)、外海中央花園。正在熱賣的大盤(pán)有偉東新都(103萬(wàn)平米)、陽(yáng)光100國(guó)際新城(178萬(wàn)平米)

  3、產(chǎn)品種類方面

  2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。從千佛山禧園、國(guó)華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡,從中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)到第一大道、繡水如意國(guó)際商都,別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當(dāng)前市場(chǎng)需求的多樣化。而10多個(gè)舊村改造項(xiàng)目及其它價(jià)格較低的項(xiàng)目的旺銷,也顯示了住宅市場(chǎng)從低端向高端推進(jìn)的態(tài)勢(shì)。06年開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意市場(chǎng)細(xì)分,找準(zhǔn)客戶定位,才能在較旺的市場(chǎng)空間中贏得一席之地。

  4、居住品質(zhì)提高方面

  在2006年新開(kāi)工的項(xiàng)目中,技術(shù)含量、戶型設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、形象包裝、品牌營(yíng)造等方面均有進(jìn)步,這反映了在“節(jié)能、節(jié)地、舒適、生態(tài)環(huán)保”大背景下濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步。天泰太陽(yáng)樹(shù)項(xiàng)目推出“不要空調(diào)暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題,翡翠郡在戶型設(shè)計(jì)等方面申請(qǐng)5項(xiàng)專利。

  5、戶型及面積方面

  市場(chǎng)需求在戶型及面積方面趨于理性化。06年的熱點(diǎn)集中在75—90平米的兩室兩廳以及100—115平米的三室兩廳上,總價(jià)低,易于接受。南部城區(qū)的情況略有不同。詳見(jiàn)客戶群分析。

  6、價(jià)格方面

  目前國(guó)家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開(kāi)發(fā)商不小的成本壓力,此外原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的穩(wěn)步上漲,樓盤(pán)品質(zhì)提升帶來(lái)的成本也在增加,所以預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間價(jià)格不會(huì)下降,但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞,預(yù)示一定規(guī)模的中低價(jià)房的開(kāi)發(fā),同時(shí)未來(lái)一段時(shí)間新增供應(yīng)量的增加,將會(huì)對(duì)濟(jì)南樓市產(chǎn)生不小的沖擊,限制樓市價(jià)格的增長(zhǎng)幅度。2006年前四個(gè)月,在售樓盤(pán)均價(jià)達(dá)到3500—4500元/平米,銷售勢(shì)頭良好。泉景天沅起價(jià)3830元/平米,魯能領(lǐng)秀城均價(jià)4200元/平米,位于陽(yáng)光舜城的依山居5700元/平米左右,東部品質(zhì)樓盤(pán)均價(jià)在4300—4800元/平米,太陽(yáng)樹(shù)醞釀10000元/平米銷售均價(jià)。

  7、供應(yīng)分布方面

  未來(lái)一段時(shí)間,南部將是06年住宅市場(chǎng)的焦點(diǎn),隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的收緊,許多開(kāi)發(fā)商過(guò)去囤積的土地紛紛亮相,從05、06年房展會(huì)我們可以看出,南部新樓盤(pán)驟增,并且開(kāi)發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都較高,吸引了眾多購(gòu)房者的眼球;東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn),隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接,為區(qū)域土地市場(chǎng)提供充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程,仍是未來(lái)一段時(shí)間濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。

  8、客戶群方面

  (1)潛在購(gòu)房者基本特征

 、贊撛谫(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化,40歲以下的年輕人成為購(gòu)房群體主流,所占比例達(dá)73%,其中,26~30歲的購(gòu)房群體為主,所占比例為29%。購(gòu)房群體的年齡特征將直接影響其對(duì)住宅的戶型選擇、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套等的需求情況。

 、谫(gòu)房行為主要以家庭為單位,三口之家占據(jù)主導(dǎo),比例為48%,二人世界所占的比例為27%,相比之下單身購(gòu)房群體在對(duì)房產(chǎn)的需求程度和支付能力上都略顯不足,所占比例僅為12%。但單身白領(lǐng)階層的消費(fèi)意識(shí)隨著社會(huì)進(jìn)步發(fā)展迅速,單身一族對(duì)住宅物業(yè)要求日益強(qiáng)烈,對(duì)住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者。另外,老年人消費(fèi)市場(chǎng)正日益擴(kuò)大,其消費(fèi)心理和消費(fèi)能力與年輕人相比,更加理性,尤其是在古城濟(jì)南,隨著人口老齡化的加快,老年人的消費(fèi)力資源會(huì)比較充裕。

 、蹪撛谫(gòu)房者中具有大專和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長(zhǎng)為潛在的購(gòu)房主流,為79%;其次是具有高中(含中專、技校)學(xué)歷的人群,比例為17%,相應(yīng)的購(gòu)房者對(duì)社區(qū)帶來(lái)的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。

  ④潛在購(gòu)房者的工作單位多為私營(yíng)企業(yè),其次為事業(yè)單位,通過(guò)對(duì)潛在購(gòu)房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析表明,年收入在6~10萬(wàn)元間的購(gòu)房者的工作單位中私營(yíng)企業(yè)居首位,年收入在10萬(wàn)元以上的潛在購(gòu)房者工作單位以事業(yè)單位為首。

  ⑤潛在購(gòu)房者的主要出行工具表現(xiàn)為公交車,所占比例為44%,相應(yīng)的,購(gòu)房者對(duì)于公交汽車站的關(guān)注程度也較強(qiáng)。其次為自行車/助力車,比例為24%,排列在第三位的是私家車,比例為17%,購(gòu)房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。

 。2)潛在購(gòu)房群體需求特征

 、79%的受訪者選擇1~2年內(nèi)購(gòu)房,打算一年內(nèi)購(gòu)房的比例為38%,2年內(nèi)購(gòu)房者比例為41%,選擇2~3年內(nèi)購(gòu)房的比例為15%,3年以上購(gòu)房的比例僅為6%。近年來(lái),由于拆遷的區(qū)域較大,購(gòu)房者考慮改善居住條件的需求也較大,導(dǎo)致購(gòu)房計(jì)劃表現(xiàn)出相對(duì)集中的特征。

  ②潛在購(gòu)房者的置業(yè)目的中自己改善居住條件的居于首位,所占比例為69%,購(gòu)房給父母及孩子的比例為23%,用于投資的潛在購(gòu)房者所占的比例為6%。結(jié)合潛在購(gòu)房者的住房性質(zhì)分析,商品房的擁有比例僅為16.2%,自有住房、房改房所占的比例為35.8%和30.2%,拆遷房所占的比例為9.3%。

 、蹪撛谫(gòu)房者中有40%選擇在東部購(gòu)房,選擇南部區(qū)域的比例為22%,選擇西部區(qū)域的比例為19%。南部區(qū)域購(gòu)房者考慮的主要因素依次為:自然環(huán)境、交通便利、價(jià)格和工作方便。

 、軡撛谫(gòu)房者對(duì)建筑形態(tài)的選擇中,多層居首位,所占比例為57%,其次為小高層所占比例是37%,對(duì)于高層的選擇比例僅占6%,別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據(jù)主導(dǎo)地位,但是小高層已經(jīng)逐漸為購(gòu)房者接受,其地位日漸穩(wěn)固,而且限于稀缺的土地資源,小高層的需求容易得以實(shí)現(xiàn),而對(duì)多層的需求則會(huì)由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉(zhuǎn)移,購(gòu)房者對(duì)小高層的需求未來(lái)將呈現(xiàn)增漲勢(shì)頭。

 、轁撛谫(gòu)房者首選的戶型結(jié)構(gòu)是平層,所占比例為50%,選擇復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例為25%,選擇錯(cuò)層的比例為16%,躍層結(jié)構(gòu)為8%。

  ⑥濟(jì)南市戶型需求綜合分析情況來(lái)看,二居室、三居室是需求的主力戶型,比例超過(guò)90%,其中二居室比例為62%,三居室比例為28%;對(duì)一居室、四居室的戶型需求極少,分別為2%、3%。戶型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān),一居室更多地面向單身及投資者,四居室以上的戶型因其總樓款較高,相對(duì)抑制客戶的購(gòu)買需求。但相關(guān)分析表明,濟(jì)南市不同區(qū)域的購(gòu)房者對(duì)住宅的戶型需求略有差異,選擇市中區(qū)的購(gòu)房者對(duì)三室的需求量較其他區(qū)域強(qiáng)勁,南部區(qū)域內(nèi)對(duì)四室的需求較顯著,表明這兩個(gè)區(qū)域大戶型住宅較有市場(chǎng)。南部區(qū)域需求戶型比例基本為一居室2%,二室一廳28%,二室二廳29%,三室二廳35%,四居室6%。

 、80~100平方米之間的戶型面積指標(biāo)成為大眾需求主流,比例高達(dá)39%,其次為100~120平方米,需求比例為26%,80平方米以下需求比例為19%,120~150平方米需求比例為11%,對(duì)150平方米以上的戶型需求比例為4%。

  (3)潛在購(gòu)房者的購(gòu)買能力分析

 、偌彝ツ晔杖?yún)^(qū)間以3~5萬(wàn)元為最多,比例為44%,其次為3萬(wàn)元以下的家庭,比例為29%,收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購(gòu)房者所占比例為22%,10萬(wàn)元以上的潛在購(gòu)房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬(wàn)之間的,對(duì)總價(jià)的承受能力應(yīng)該在20~45萬(wàn)之間。家庭年收入在6~10萬(wàn)之間的,對(duì)總價(jià)的承受能力應(yīng)該在40~90萬(wàn)之間。

  ②對(duì)價(jià)格的接受程度集中在4000元/平方米以下,比例超過(guò)90%,其中3500元及以下所占的比例最高,為64%,其次為3500~4000元/平方米,所占比例是30%,4000元/平方米的住宅比例僅占5%。

 、蹖(duì)住宅總價(jià)的承受力,以40萬(wàn)元以下的為需求主流,占到總數(shù)的八成多,其中21~30萬(wàn)元間的總價(jià),購(gòu)房者接受的比例約占到四成,其次是31~40萬(wàn)元之間的總價(jià),約占到三成,超過(guò)40萬(wàn)元的總價(jià)水平,僅有12%的人可以接受,所以總價(jià)水平40萬(wàn)元為潛在購(gòu)房者的心理底線。依據(jù)潛在購(gòu)房者能夠承擔(dān)的總房款價(jià)格,細(xì)分不同購(gòu)房群體的需求特征為:承擔(dān)總房款在30萬(wàn)元以下的潛在購(gòu)房者,偏好的面積首先是81~100平米,其次為61~80平米,偏好的戶型分別為二室一廳一衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi);總房款在31~40萬(wàn)元之間的購(gòu)房者偏好的面積為101~120平米,戶型為二室二廳一衛(wèi);總房款在41~60萬(wàn)元之間的購(gòu)房者偏好的面積為121~150平米,戶型為三室二廳二衛(wèi);總房款在61~80萬(wàn)元之間的購(gòu)房者偏好的面積為121~180平米之間,戶型為四室二廳二衛(wèi)。

  (4)配套需求分析

 、倬G化、超級(jí)市場(chǎng)、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項(xiàng)配套。潛在購(gòu)房者關(guān)注的社區(qū)配套中,綠化居于首位,所占比例為20%,之后分別為超級(jí)市場(chǎng)、學(xué)校/幼兒園和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。結(jié)合前文可知,潛在購(gòu)房者年齡以26~30歲之間的居多,其中家庭結(jié)構(gòu)為二人世界的占五成,因此,其對(duì)幼兒教育環(huán)境關(guān)注程度較強(qiáng)。

 、跐撛谫(gòu)房者對(duì)于有車位需求與無(wú)需求的比例為4:1,租用與購(gòu)買所占的比例分別為49%和32%。潛在購(gòu)房者比較偏好地下的車位。購(gòu)房者愿意支付的車位價(jià)格主要集中于7萬(wàn)元以下,比例為50%,其次為8萬(wàn)元,比例為21%,購(gòu)買者對(duì)車位的購(gòu)買意識(shí)不強(qiáng),愿意支付的價(jià)格普遍較低,車位配比應(yīng)將當(dāng)前需求與未來(lái)城市發(fā)展相結(jié)合考慮。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇7

  一、市基本概況

  市位于省東北沿海,面積1880平方公里,海岸線長(zhǎng)144公里,水陸交通便捷,沈海高速公路、建設(shè)中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境,構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系,并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯,工業(yè)形成了以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè),電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系,xx年生產(chǎn)總值147.39億元,增長(zhǎng)12.6%,躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位;工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元,增長(zhǎng)11.3%,省xx年縣市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內(nèi)第十二位。

  二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景

  政府發(fā)展思路:按照“強(qiáng)化中心社區(qū),建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路,“十五”期間,以建設(shè)中心市區(qū)為主體,中心集鎮(zhèn)為骨干,加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國(guó)道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的.城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過(guò)中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),為建成城市化水平較高、輻射能力較強(qiáng)、規(guī)模較大,集政治、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。

  市人口60多萬(wàn),城區(qū)20多萬(wàn)人口,人口占寧德市的1/5左右,GDP占寧德市的1/4左右,工業(yè)總量占寧德市的1/3左右,是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費(fèi)、投資的市場(chǎng)。xx年市工作報(bào)告中第五點(diǎn):是建管力度不斷加大,城市面貌得到改觀。城市建設(shè)步伐加快,城鎮(zhèn)化水平達(dá)47.2%,比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽(yáng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃,從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展,在這人口密集居住的城市,房產(chǎn)作為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運(yùn)作,促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭(zhēng)取至xx年,城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里,城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里,市區(qū)人口達(dá)31萬(wàn)人。

  三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查

  1、房貸市場(chǎng)余額:

  隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展,xx年房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬(wàn)元,同比上年增長(zhǎng)xx%;xx年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元,同比上年增長(zhǎng)xx%;xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元,同比上年增長(zhǎng)xx%;隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,金融危機(jī)的遠(yuǎn)去,經(jīng)濟(jì)的快速回升,從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn),隨著房?jī)r(jià)的上升,資本的市場(chǎng)最大化合理利用,均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。

  2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押

  市以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,企業(yè)家的有效資本運(yùn)作,xx年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元,同比上年增長(zhǎng)xx%;xx年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬(wàn)元,同比上年增長(zhǎng)xx%;xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元,同比上年增長(zhǎng)xx%;該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當(dāng)中審批過(guò)程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問(wèn)題,現(xiàn)可用于該司作為100%抵押擔(dān)保貸款,使其資產(chǎn)最大化合理利用。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇8

  近期,中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議,對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今,xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì),xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,同時(shí),也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?傮w而言,xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。

  一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

  今年1—6月,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米,銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái),我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn):

  1、房產(chǎn)投資保持較高增速

  我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,1—6月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%,具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中,住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出,占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高,2—6月累計(jì)增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

  2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

  今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì),2—6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二:

  從商品房預(yù)售情況來(lái)看,回落趨勢(shì)明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套,總面積50。6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6。5萬(wàn)平方米,與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,每月預(yù)售385套,總面積5萬(wàn)平方米左右。

  3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

  雖然今年年初開(kāi)始,中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,但年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的'新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

  自年開(kāi)始,我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,同比上升47%。

  二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

  由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市:

  1)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方,適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

  2)房貸利率調(diào)整。3月16日,央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū),可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實(shí)行住房貸款下限管理,將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

  3)房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定XX年6月1日后,個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的,按3%全額征收契稅。

  4)房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

  5)房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作,于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

  6)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

  從短期看,宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響,從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí),平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

  但從長(zhǎng)期看,宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素,達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:

  合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策,減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分,顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí),通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng),有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

  緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

  適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng),我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià),使其漲幅趨于穩(wěn)定。

  三、積極應(yīng)對(duì),保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

  總的來(lái)說(shuō),由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

  1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

  建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),及時(shí)提出預(yù)警建議。

  2、合理引導(dǎo)住房主體需求

  中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè),同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī),積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,改善住宅供應(yīng),完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時(shí),結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),推動(dòng)主體需求的合理化。

  3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

  結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃,合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間,以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控,通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

  4、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

  建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況,以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán),同時(shí),嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金,無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,要依法嚴(yán)厲打擊。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇9

  20xx年貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)政策:

  1、購(gòu)房入戶。凡在貴陽(yáng)市購(gòu)買商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買住房的,根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購(gòu)房合同在購(gòu)房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證,享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇,不受入住時(shí)間和購(gòu)房面積的限制。

  2、加大公積金對(duì)購(gòu)買普通住房的支持力度,并采取以下措施:擴(kuò)大公積金貸款投放資金規(guī)模,在原20億元貸款資金計(jì)劃的基礎(chǔ)上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購(gòu)買普通住房的首付比例,職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購(gòu)買首套自住房,套型建筑面積在90平方米及以下的,貸款首付比例為20%。提高住房公積金最高貸款額度。對(duì)個(gè)人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級(jí)良好、具備較強(qiáng)還款能力的職工,購(gòu)買自住房的最高貸款額度調(diào)整為50萬(wàn)元。積極支持人才住房消費(fèi)。經(jīng)人力資源和社會(huì)保障部門(mén)認(rèn)定的引進(jìn)人才,可在一次性補(bǔ)繳12個(gè)月住房公積金后申請(qǐng)住房公積金貸款。

  3、減免契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房,且該住房屬于家庭(包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。

  4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶區(qū)、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項(xiàng)目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權(quán)人購(gòu)房,金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)收益平衡的基礎(chǔ)上給予基準(zhǔn)利率下浮優(yōu)惠;

  5、購(gòu)房免汽車搖號(hào)。凡購(gòu)買商業(yè)、辦公用房金額每滿500萬(wàn)元,并在貴陽(yáng)市開(kāi)辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營(yíng),有合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照的,可不參加搖直接申請(qǐng)一個(gè)小汽車專段號(hào)牌。

  由以上細(xì)則可得出,貴陽(yáng)市作為我國(guó)三線城市,城市化建設(shè)正在加緊建設(shè)中,因此剛性需求及由于城市化建設(shè),棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造所帶來(lái)的改善性需求比較大,所以政府出臺(tái)的限購(gòu)等調(diào)控措施比較靈活,主要是在控制投機(jī)投資的購(gòu)房需求,對(duì)確實(shí)需要購(gòu)房的民眾以及價(jià)格合理的'房地產(chǎn)項(xiàng)目不會(huì)造成很大的影響。同時(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策正帶動(dòng)整個(gè)貴陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng),如井噴式的發(fā)展。

  貴陽(yáng)典型樓盤(pán)分析

  提及貴陽(yáng)的樓盤(pán),不得不用“三個(gè)大字”來(lái)概括,第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷售量大(包括人多、房子多);

  1、其中最典型樓盤(pán)要?dú)w屬于貴陽(yáng)花果園項(xiàng)目,被譽(yù)為“中國(guó)第一大盤(pán)”,該項(xiàng)目總占地面積6000余畝,總建筑面積1830萬(wàn)㎡,其中1230萬(wàn)㎡住宅,200萬(wàn)㎡商業(yè),200萬(wàn)㎡辦公,200萬(wàn)㎡公建,分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項(xiàng)目建成后將容納30萬(wàn)人口,據(jù)了解,改項(xiàng)目屬于民生工程,目前貴州省最大的舊城棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,拆遷戶數(shù)21000多戶,拆遷面積400萬(wàn)㎡,受到國(guó)家的領(lǐng)導(dǎo)人,政府單位大力支持,由于地理位置優(yōu)越、開(kāi)發(fā)成本低,房?jī)r(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格,總銷售量占整個(gè)貴陽(yáng)市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響,銷售明顯高于貴陽(yáng)其他項(xiàng)目,可以說(shuō)是壟斷了半個(gè)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)走訪調(diào)查,目前該樓盤(pán)剩余不足5000套住宅、銷售均價(jià)4200元/㎡,平均每天銷售300套左右,如此龐大的銷售率,在整個(gè)中國(guó)比較罕見(jiàn),分析因素:

  2、市場(chǎng)剛性需求量大

  3、受政策和政府主導(dǎo)支持項(xiàng)目

  4、價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià),綜合性價(jià)比高。

  5、其二典型樓盤(pán):由中天城投集團(tuán)全力打造的“中天未來(lái)方舟”項(xiàng)目位于貴陽(yáng)新區(qū),是西南地域唯一集溫泉養(yǎng)生、游樂(lè)度假、商務(wù)休閑和高尚人居等功能為一體的國(guó)際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項(xiàng)目,未來(lái)建成后將成為貴陽(yáng)城市副中心。該項(xiàng)目建設(shè)用地5600畝,建成后常住人口約17萬(wàn)人,包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀板板,有大型主題公園、五星級(jí)溫泉度假酒店、綜合型療養(yǎng)醫(yī)院、大劇場(chǎng)、室內(nèi)滑雪場(chǎng)、海洋館等。區(qū)內(nèi)包括貴州省建筑高度地標(biāo)建筑群、近50萬(wàn)平方米旅游綜合商業(yè),70萬(wàn)平方米大型生態(tài)辦公集群,白金五星級(jí)酒店群落。除此之外,“未來(lái)方舟”還將作為全國(guó)的生態(tài)與科技試點(diǎn)項(xiàng)目,

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇10

  一、宏觀經(jīng)濟(jì)與政策

  1、國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)大勢(shì)現(xiàn)狀

  (1)經(jīng)濟(jì)狀況分析:近3—5年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),去年同比數(shù)據(jù)。

  (2)房地產(chǎn)大勢(shì)分析:近期房地產(chǎn)發(fā)展情況、投放量、消化量、控制量等。

  2、國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析主觀分析,分解成若干條

  3、分析及應(yīng)對(duì)

  (1)通過(guò)經(jīng)濟(jì)層面分析,提出市場(chǎng)投放觀點(diǎn)等

 。2)通過(guò)對(duì)政策的解讀,提出對(duì)項(xiàng)目的應(yīng)對(duì)政

  二、縱觀市場(chǎng)及區(qū)域(以重慶市涪陵區(qū)為例)

  1、涪陵城區(qū)概況及經(jīng)濟(jì)狀況城鄉(xiāng)劃分、下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、人口基數(shù)、經(jīng)濟(jì)總量、房地產(chǎn)資金投放情況等

  2、涪陵區(qū)整體規(guī)劃及發(fā)展方向整體規(guī)劃及城市發(fā)展方向,主城區(qū)、新城區(qū)等符合劃分。

  3、涪陵區(qū)土地市場(chǎng)投放情況政府客觀數(shù)據(jù),并形成潤(rùn)弘;快速啟動(dòng)項(xiàng)目,快進(jìn)快出,迅速回金。

  4、涪陵區(qū)最近6個(gè)月的`房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及解讀通過(guò)調(diào)研了解,對(duì)半年內(nèi)市場(chǎng)變化的判斷主要體現(xiàn)為:

 。1)新樓盤(pán)的推出量

 。ǎ玻┯袩o(wú)新產(chǎn)品(特色產(chǎn)品、創(chuàng)新戶型等)的出現(xiàn)

 。ǎ常﹥r(jià)格有無(wú)明顯拉上

 。ǎ矗╅_(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的分析與判斷

 。ǎ担┫M(fèi)需求導(dǎo)向如何

  (6)區(qū)域政策執(zhí)行及應(yīng)對(duì)情況,對(duì)區(qū)域市場(chǎng)影響如何

  三、涪陵區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼

  1、個(gè)案調(diào)研含個(gè)案調(diào)研印象,優(yōu)劣勢(shì)分析

 。、在售項(xiàng)目總結(jié)及細(xì)分

  a、市場(chǎng)總體特征

  b、板塊劃分及格局狀況

  c、建設(shè)規(guī)模分析

 。、建筑風(fēng)格分析

 。濉粜头治

 。妗r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)分析

 。、消費(fèi)群體分析

 。琛①(gòu)買力分析

 。、營(yíng)銷和推廣的認(rèn)識(shí)

  3、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

  a、住宅

  市場(chǎng)定位上,產(chǎn)品規(guī)劃及定位上,戶型定位上,景觀設(shè)計(jì)上,樣板區(qū)設(shè)計(jì)上

 。狻⑸虡I(yè)

  隨著城市發(fā)展,土地日益稀缺,地價(jià)攀新高,以商業(yè)為主的綜合體或商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)出現(xiàn)······主要目的是提上土地價(jià)值,增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

 。、寫(xiě)字樓

  就涪陵區(qū)而言,早期辦公場(chǎng)所主要集中在舊式住宅或臨街住樓上,市場(chǎng)呼喚一批具備形象及辦公環(huán)境好的寫(xiě)字樓產(chǎn)品出現(xiàn)。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇11

  一、 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)

  (一)中國(guó)城市化建設(shè)與房地產(chǎn);

  房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,城市化速度在不斷加快。改革開(kāi)放35年中,中國(guó)的城市化率以年均1%的速度增長(zhǎng)。至20xx年,中國(guó)的城市化率為52.57%。這意味著屆時(shí)中國(guó)將有超過(guò)一半人口將要在城市生活。房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的城市化進(jìn)程中起到舉足輕重的作用,城市化建設(shè)必將拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,城市化的發(fā)展必然會(huì)增加房地產(chǎn)的剛性需求。

  (二)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及宏觀政策 針對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)及房?jī)r(jià)過(guò)高,20xx年到20xx年期間,中國(guó)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施,遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,其中包括土

  地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。調(diào)控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機(jī)行為以及部分房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的一線城市。從20xx年開(kāi)始國(guó)家相繼出臺(tái)了“限購(gòu)令”,新“國(guó)十條”,國(guó)五條、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則。20xx年國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策其主要內(nèi)容有:

  1、完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的.原則,制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。

  2、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施,已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面,按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的,省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

  3、增加普通商品住房及用地供應(yīng)。20xx年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市,盡快形成有效供應(yīng)。

  4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)20xx年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度,確保公平分配。20xx年底前,地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘U戏秶?/p>

  5、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理,嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定,強(qiáng)化企業(yè)信用管理,嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè),加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。 由上政策細(xì)則可見(jiàn),國(guó)家政策由此前的抑制投機(jī),實(shí)際轉(zhuǎn)向支持房地產(chǎn)業(yè),主要控制投資,投機(jī)性需求,以及由于非剛性需求所帶來(lái)的不合理漲價(jià)等,通過(guò)國(guó)家政策干預(yù)使中國(guó)房地產(chǎn)走向理性化,規(guī)范化。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,國(guó)家的干預(yù)是有助于中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康的發(fā)展的。

  貴陽(yáng)市行政區(qū)位概況及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

 、佟⑿姓䥇^(qū)位概況:貴陽(yáng)是中國(guó)貴州省省會(huì)。位于中國(guó)西南云貴高原中部,是我國(guó)西南地區(qū)重要的中心城市之一,是貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心,被譽(yù)為“高原明珠”,因此才博得了“上有天堂,下有蘇杭,氣候宜人數(shù)貴陽(yáng)”的美譽(yù)。

  貴陽(yáng)市轄七區(qū)一市三縣,市域總面積8034平方公里,市區(qū)面積2403平方公里。包括云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、金陽(yáng)新區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)以及清鎮(zhèn)市,修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬(wàn),是貴州省第一大城市。

  貴陽(yáng)的旅游資源非常豐富,貴陽(yáng)擁有以“山奇、水秀、石美、

  洞異”為特點(diǎn)的喀斯特自然景觀和人文旅游資源。全市現(xiàn)有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)1個(gè),國(guó)家4A級(jí)旅游區(qū)6個(gè),國(guó)家3A級(jí)旅游區(qū)2個(gè),省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)8個(gè),國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位1個(gè),省級(jí)歷史文化名鎮(zhèn)1個(gè),省級(jí)文物保護(hù)單位25個(gè)。此外,還有一大批市縣級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和奇異神秘的民俗風(fēng)情。

  ②、經(jīng)濟(jì)指標(biāo):xx年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1700億元,增長(zhǎng)17%左右;財(cái)政總收入480億元,增長(zhǎng)20%;公共財(cái)政預(yù)算收入236億元,增長(zhǎng)26%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2480億元,增長(zhǎng)55%;城市居民人均可支配收入達(dá)22525元,增長(zhǎng)16%;農(nóng)民人均純收入達(dá)8871元,增長(zhǎng)18%。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇12

  一、云陽(yáng)概況

 。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況云陽(yáng)縣位于重慶市東部,三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣,南連湖北省利川市,西界重慶市萬(wàn)州區(qū),北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24%26acute;32—109°14%26acute;51,北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間,南北長(zhǎng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò),境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里(距三峽大壩260公里),順江而上西至重慶市區(qū)337公里(距萬(wàn)州區(qū)水路23公里、陸路41公里)。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),末總?cè)丝?29萬(wàn)人,其中:農(nóng)業(yè)人口103萬(wàn)人,占91.03%;非農(nóng)業(yè)人口26萬(wàn)人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主,少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人,占0.28%。(二)區(qū)域自然環(huán)境云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區(qū),地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜,最高點(diǎn)為海撥1809米,最低95米;全縣地形起伏大,山高坡陡,丘陵少,平壩更少,可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū),季風(fēng)明顯,具有春早不穩(wěn)定,夏熱多伏旱,秋涼多綿綿雨,冬暖少日照,主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c,最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時(shí),年平均降雨量1100.1毫米,無(wú)霜期300天以上,適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。

 。ㄈ﹨^(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件“十一五”期間,地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11.9%,全縣gdp達(dá)到53.3億元,比接近翻一番,人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元,相當(dāng)于“十五”的3倍,年均增長(zhǎng)24%,高出計(jì)劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2.23億元,年均增長(zhǎng)12.99%,比預(yù)期目標(biāo)高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元,年均增長(zhǎng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由42.3:33.7:24.0調(diào)整到的31.1:33.3:35.6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元,年均增長(zhǎng)12.2%,比計(jì)劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4.81‰。

 。ㄋ模﹨^(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件城鎮(zhèn)體系框架基本形成,城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施,提升了城市品位,城市創(chuàng)新工作卓有成效,新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng),加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。云陽(yáng)交通四通八達(dá),運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò),現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處,沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長(zhǎng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內(nèi),至開(kāi)縣二級(jí)路今年貫通,至湖北利川二級(jí)路,蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車,云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車站48公里,僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座,完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里,在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里,縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里,90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn),95.8%的村通公路。新建二級(jí)車站1個(gè),三級(jí)車站4個(gè),完成港口碼頭復(fù)建11處。

 。ㄎ澹┏鞘卸ㄎ辉脐(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心,三峽旅游服務(wù)基地之一,發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為:發(fā)展到20萬(wàn)人,2020年30萬(wàn)人,用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu),形成以雙江為中心,人和、盤(pán)石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài),圍繞新城,大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn),成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城,以云陽(yáng)新縣城為中心,構(gòu)建極核發(fā)展模式,加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系,加快自身發(fā)展,以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè),充分挖掘全縣旅游資源,著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局,接待游客250萬(wàn)人次,張飛廟成功搬遷,7月19日正式開(kāi)館,被評(píng)定為國(guó)家aaaa級(jí)景區(qū),成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇,將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園,建成了云陽(yáng)的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施,提升了城市品位,城市創(chuàng)建工作卓有成效,新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng),加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。根據(jù)云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃,不可用于出讓的公益性質(zhì)用地(道路廣場(chǎng)用地、市政設(shè)施用地、綠地)在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%;兼具公益和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的用地(行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地)在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營(yíng)性出讓,但是可以通過(guò)劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開(kāi)發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂(lè)用地可用于經(jīng)營(yíng)性出讓,本報(bào)告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關(guān)系估算待儲(chǔ)備地塊中可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的各類型土地面積。

  二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況

  (一)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)云陽(yáng)新城為移民城,云陽(yáng)新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”,已成長(zhǎng)江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng),消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性,因而研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查,居民普遍擁有住房,有的甚至有兩套或者三套以上的住房,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,可以通過(guò)在特色上下功夫,開(kāi)辟高端市場(chǎng)空間。為此,我們進(jìn)行了“云陽(yáng)縣住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng),總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā),對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。

 。ǘ┛晒┓康禺a(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過(guò)地災(zāi)治理的機(jī)遇,將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園,能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地僅剩下200畝左右,,縣府通過(guò)招商引資,湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一舉中標(biāo)。1、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑,該樓盤(pán)占地18706平方米(28畝),建筑面積10.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積3.4萬(wàn)平方米,住宅公寓面積6.8萬(wàn)平方米,容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米,最高價(jià)達(dá)到1700元/平方米,銷售狀況良好,該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤(pán),該樓盤(pán)占地1867.6平方米(2.8畝),建筑面積2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積0.6萬(wàn)平方米,住宅公寓面積1.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為6600元/平方米,住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米,最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米,銷售狀況良好,該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

  外灘廣場(chǎng),該樓盤(pán)占地100050平方米(50畝),工程分三期建成。-,一期工程樓盤(pán)占地26680平方米(150畝),建筑面積5.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米,住宅公寓面積3.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為4280元/平方米,住宅部分起售價(jià)為900元/平方米,最高價(jià)達(dá)到1200元/平方米;-,二期工程樓盤(pán)占地26680平方米(50畝),建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米,住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為5280元/平方米,住宅部分起售價(jià)為1050元/平方米,最高價(jià)達(dá)到1750元/平方米;,三期工程樓盤(pán)占地26680平方米(50畝),建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米,住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為7280元/平方米,住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米,最高價(jià)達(dá)到2750元/平方米。該樓盤(pán)銷售狀況良好,其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

  濱江國(guó)際,該樓盤(pán)占地27346平方米(38畝),建筑面積20.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積5.4萬(wàn)平方米,住宅公寓面積14.8萬(wàn)平方米,容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米,最高價(jià)達(dá)到3000元/平方米。2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析針對(duì)本案濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑、外灘廣場(chǎng)附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析。目前,在云陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的售樓盤(pán)是位于濱江小區(qū)的`濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑樓盤(pán)和群益小區(qū)的外灘廣場(chǎng)。濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū),大環(huán)境,電梯小高層為賣點(diǎn),戶型為90-110平方米(小戶型,小面積),120-145平方米(中戶型,中面積),180-250平方米(大戶型,大面積),小戶型、小面積占60%,中戶型、中面積占25%,大戶型,大面積占15%。購(gòu)房以外地人和本地人為主,其戶型方正實(shí)用,樓價(jià)偏高,各方面配套齊全,預(yù)銷售很樂(lè)觀;外灘廣場(chǎng)現(xiàn)主打休閑地段,主要宣傳推廣其配套齊全,戶型設(shè)計(jì)新穎超前,戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研,該項(xiàng)目三期原定于3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售,由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌,F(xiàn)樓體已近封頂,由于近年云陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆,住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米,最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米,銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū),大環(huán)境,電梯小高層為賣點(diǎn),戶型為80-95平方米(小戶型,小面積),100-125平方米(中戶型,中面積),130-180平方米(大戶型,大面積),小戶型、小面積占55%,中戶型、中面積占35%,大戶型,大面積占10%。購(gòu)房以本地人為主,其戶型方正實(shí)用,樓價(jià)偏高,各方面配套齊全,預(yù)銷售很樂(lè)觀;福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū),大環(huán)境,電梯小高層為賣點(diǎn),戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購(gòu)房以本地人為主,其戶型方正實(shí)用,樓價(jià)偏高,各方面配套齊全,預(yù)銷售很樂(lè)觀;由于走品牌個(gè)性化,特設(shè)7.5米的高入口大堂,裝修材料采用頂級(jí)材料,名廠潔具及廚具,新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房,造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮,作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的,幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購(gòu)買為本地人,外地商人,銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。

  三、土地市場(chǎng)分析根據(jù)云陽(yáng)縣國(guó)土局提供的—土地出讓交易結(jié)果,與待儲(chǔ)備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。表1云陽(yáng)土地出讓交易情況年度價(jià)格最高價(jià)(萬(wàn)元/畝)70.4715.1870.7263.9122.7244.1375.50最低價(jià)(萬(wàn)元/畝)2.001.644.406.985.684.4035.50平均價(jià)(萬(wàn)元/畝)4.505.4423.2228.9414.2024.2755.50可以看到,土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了02、的狂熱之后逐漸回歸理性。預(yù)計(jì)云陽(yáng)縣土地市場(chǎng)將在穩(wěn)定下來(lái),呈上升勢(shì)頭。根據(jù)云陽(yáng)縣近年來(lái)土地出讓的實(shí)際情況,土地成交價(jià)格總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),雖然略有下降,恢復(fù)到正常水平,開(kāi)始有大幅增幅。表2云陽(yáng)縣—土地出讓情況年度價(jià)格最高價(jià)7.4715.1870.7263.9122.7244.1375.50最低價(jià)2.001.644.406.985.684.4035.50平均價(jià)4.505.4423.2228.9414.2024.2755.50

  四、土地儲(chǔ)備的幾點(diǎn)建議

 。ㄒ唬⿷(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲(chǔ)備工作云陽(yáng)在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定(即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈)1520畝作為梅峰水利工程的儲(chǔ)備用地,區(qū)位優(yōu)勢(shì)好,增值大,變現(xiàn)快,應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲(chǔ)備工作。

 。ǘ┯捎谕恋爻鲎寖r(jià)格受到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)情況、相關(guān)政策等諸多因素影響,具有極大的不確定性。由于待儲(chǔ)備地塊尚未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃,具體規(guī)劃指標(biāo)未定,導(dǎo)致實(shí)際可出讓的土地面積無(wú)法確定,對(duì)估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。特此報(bào)告

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