2017房地產(chǎn)估價師企業(yè)活動高頻考點(diǎn)
房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格保險制度已經(jīng)具備了設(shè)立的基礎(chǔ),因此房地產(chǎn)估價師具備一定的專業(yè)能力。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師企業(yè)活動高頻考點(diǎn)，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師企業(yè)活動高頻考點(diǎn)
企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價。這種估價①首先應(yīng)了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價;②其次應(yīng)了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價。
1、權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的。企業(yè)合作、合資、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價。但應(yīng)注意①破產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分，要求在短時間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況;在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價宜低于公開市場價值。
�、谄髽I(yè)合資合作時，一般應(yīng)根據(jù)新設(shè)立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)議，以及相應(yīng)的可行性研究報告，來分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉(zhuǎn)變。如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項(xiàng)目的未來發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益情況，同時綜合考慮更新改造的費(fèi)用成本，采用假設(shè)開發(fā)法和收益法進(jìn)行估價;如果繼續(xù)使用，則在充分考慮項(xiàng)目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用市場比較法和成本法進(jìn)行估價。
2、房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的。企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。③企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價，主要是為確定以房地產(chǎn)出資的出資方的利潤分配比例。宜用收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法，也可用成本法。
3、估價假設(shè)前提。根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價。無論保持現(xiàn)狀還是轉(zhuǎn)換用途，其共同點(diǎn)都是要保證估價對象的最高最佳使用，二者的差別是：在轉(zhuǎn)換用途前提下是考慮估價對象單獨(dú)使用時的最高最佳使用;在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價對象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個組成部分的最高最佳使用。
房地產(chǎn)估價師案例分析復(fù)習(xí)試題
1、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩棟房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩棟房屋的.用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩棟房屋中一棟為廠房，另一棟原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
應(yīng)根據(jù)( )對該兩棟房屋進(jìn)行估價。
A.房屋所有權(quán)證上記載的用途
B.估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途
C.企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩棟房屋擬確定的用途
D.該兩棟房屋可以獲利最多的用途
正確答案A
2、將該兩棟房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌瑧?yīng)通過( )途徑。
A.自行改變
B.經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變
C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)
D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)
正確答案D
3、該工廠若將該兩棟房屋投�；馂�(zāi)險，則其為保險目的評估價值應(yīng)為( )。
A.該兩棟房屋的正常市場價值
B.該兩棟建筑物的重新建造成本
C.該兩棟建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值
D.該兩棟建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值
正確答案C
4、該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將兩棟房屋抵押，則其為抵押目的評估價值應(yīng)為 ( )。
A.該兩棟建筑物的抵押評估價格之和
B.該兩棟建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金
C.該兩棟建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
D.該兩棟建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
正確答案B
房地產(chǎn)估價師考試復(fù)習(xí)法則
一、學(xué)習(xí)要先見森林后見樹木
當(dāng)我們決定考房地產(chǎn)估價師時我們要第一個任務(wù)就是要了解一下房地產(chǎn)估價師具體要考察哪些知識，打開教材的目錄知識框架要了然于胸。好的大森林看到了，接下來就要開始具體的章節(jié)學(xué)習(xí)。在學(xué)習(xí)章節(jié)知識時我們看教材切記囫圇吞棗，死記硬背。房地產(chǎn)估價師中有很多知識點(diǎn)都需要我們進(jìn)行理解性的記憶，而不是死記硬背，這樣會浪費(fèi)很多的時間，結(jié)果還是事倍功半。所以考生們一定要學(xué)會理解性的記憶，與實(shí)際工作結(jié)全起來。這樣對考試是有利而無害的。
二、盲目劃分重點(diǎn)與非重點(diǎn)，對重點(diǎn)部分投入過多精力，對非重點(diǎn)部分一目十行，草草帶過。
考試時考到的就是重點(diǎn)，考不到的就是非重點(diǎn)。所以考生在備考前必須做好復(fù)習(xí)計(jì)劃，根據(jù)考試大綱的內(nèi)容來確定重點(diǎn)、難點(diǎn)。以便于進(jìn)行有針對性的復(fù)習(xí)。所以各位考生需要先制定詳細(xì)的學(xué)習(xí)計(jì)劃，并保證學(xué)習(xí)進(jìn)度。在學(xué)習(xí)時可以結(jié)合網(wǎng)絡(luò)的課程對需要掌握的內(nèi)容,產(chǎn)生總體印象。聽不懂的地方也不要抓住不放,避免一個問題卡住,解決起來耽誤時間,影響進(jìn)度。第二遍是重點(diǎn)把握,緊緊抓住每章節(jié)論述的主要問題去理解,把各知識點(diǎn)之間的內(nèi)在聯(lián)系和區(qū)別摘清摘準(zhǔn),防止概念混淆,張冠李戴。
三、注意方法,專心考試,才會有好成績。
看書學(xué)習(xí)的方法很重要,如方法不當(dāng),就會事倍功半,考試的臨場發(fā)揮也是取得好成績的關(guān)鍵。我們學(xué)習(xí)時還要注意這么幾點(diǎn):
1.重視教材中的例題。
2.對于書中前后互相矛盾的地方、少數(shù)難點(diǎn)或明顯錯誤處可以放棄,這些一般不會考試。對于專業(yè)性很強(qiáng)的內(nèi)容,不要深究。要以教材為準(zhǔn)去記憶。
3.對與自己工作性質(zhì)接近的內(nèi)容,理解起來比較容易,與自己工作關(guān)系不大的看起來就有些困難,這些內(nèi)容就應(yīng)該反復(fù)看,才能理解。
4.平時看書耍圈閱重點(diǎn),臨考瀏覽一遍加深印象,只要掌握了培訓(xùn)教材的基本內(nèi)容,臨場發(fā)揮正常,就能取得好成績。
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