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2016房產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》高頻考點
2016房產(chǎn)估價師考試將至，臨考之前，百分網(wǎng)小編幫大家整理了《經(jīng)營與管理》部分的高頻考點，大家一定要熟記，最后預(yù)祝各位考生取得理想的成績!
一.建筑物折舊的求取方法
(1)年限法
1)利用年限法求取建筑物的折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。 .
2)直線法：它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。
3)成新折扣法：以建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或者同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。
(2)市場提取法
(3)分解法
分解法是求取建筑物折舊最復(fù)雜、最詳細的衡量折舊的方法。
二.土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響
(1)建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。
(2)建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，分為土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。
對于土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。
對于土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限那部分壽命后計算建筑物折舊的。
三、成本法：
1.成本法適用的估價對象：
�、傩麻_發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)都可以采用成本法估價;
②由于很少發(fā)生交易而限制了市場法的運用，又沒有經(jīng)濟收益或者沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)以及單純的建筑物或者其裝飾、裝修部分，通常也是采用成本法估價;
�、墼诜康禺a(chǎn)保險及其他房地產(chǎn)損害賠償中、房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，難以采用市場法估價的，通常只好采用成本法估價;
④成本法一般適用于評估那些可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值。
2. 成本法的注意事項：
(1)采用客觀成本而不是實際成本。
(2)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。
(3)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進行調(diào)整。
四、成本法需要注意以下幾個問題
1)成本法中開發(fā)成本可劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。主要包括：①勘察設(shè)計和前期工程費;②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費;③商品房建筑安裝工程費;④公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費;⑤其他工程費。這里要搞清哪幾項歸土地開發(fā)成本，哪幾項歸建筑物建造成本。
需要明確的是：上述成本組成內(nèi)容中，①項一般情況下歸屬于土地開發(fā)成本，②項如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，只包含部分基礎(chǔ)設(shè)施費，則部分屬于土地開發(fā)成本，部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，②、③、④項是建筑物建造成本，⑤項應(yīng)更多可歸于建筑物建造成本中。
2)紅線內(nèi)市政費用應(yīng)包括在建造成本中。
3)要記住不可預(yù)見費用的含義及具體包括內(nèi)容。
4)勘察設(shè)計、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、不可預(yù)見費、紅線內(nèi)市政費，一般應(yīng)包含在土地開發(fā)成本中并參與計息。
5)成本法利息的計算中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與場地拆遷費用是作為土地開發(fā)成本費用的。
6)對自用房地產(chǎn)用成本法估價中，要計算銷售費稅。
7)成本法評估在建工程，并不是“什么情況下都不用計銷售費用和銷售稅費”，比如有預(yù)售時就有銷售費用。
8)房地產(chǎn)重新購建價格包含銷售稅費和利潤。
9)要理解“自有資金利息不計入利潤，而計入成本”這句話。在房地產(chǎn)開發(fā)中，自有資金要求一是有利息回報，二是有利潤回報，其中利息回報不能混同于利潤回報，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價格的組成部分，換句話說，是要計入“成本”的。
10)功能過剩造成的損失是功能折舊，而經(jīng)濟折舊中由于外部的改善帶來的價值提升，是屬于是房地產(chǎn)價值的升值。
五、學習成本法應(yīng)把握以下幾點：
(1)投資利潤率：“投資利潤率”在2004年、2003年、2002年的考試中，以不同的試題形式出現(xiàn)，2005年、2006年理論與方法教材去掉了投資利潤率，從2007年開始，教材又加上該內(nèi)容，而且是考試必考內(nèi)容，一定要搞明白其計算基數(shù)。
(2)教材從2007年，成本法最大的變動知識點也是很重要的兩點：一是對經(jīng)濟壽命作了修訂，當經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期。當土地使用期限屆滿。分受讓人申請續(xù)期和不申請續(xù)期兩種情況;二是銷售費用計算利息。銷售費用計息時，一定要先區(qū)分清銷售費用發(fā)生的時間，即銷售之前發(fā)生的費用和與銷售同時發(fā)生的費用。
(3)在通常情況下，土地報酬率一般指的是年報酬率。
(4)開發(fā)利潤無論是在成本法中還是假設(shè)開發(fā)法中都不計息。
(5)關(guān)于單利和復(fù)利，存款和貸款，可以用單利，也可用復(fù)利。只是為了計算的方便，根據(jù)單
利和復(fù)利的換算公式，把單利換算成復(fù)利。
(6)傳統(tǒng)方法雖然不考慮各項收入、支出的時間。但是一定要計算利息。
(7)在計算建筑物折舊的時候，可分兩種情況考慮：住宅與非住宅，住宅是自動續(xù)期的，應(yīng)按
建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊，對于非住宅，要區(qū)分約定不可續(xù)期或未約定不可續(xù)期兩種情形。
(8)重新購建價格含義中有“購”和“建”雙重含義，對于重新購置的價格，是要用市場法來
求取的，對于重新建造的價格是積算價格，可用成本法計算。
(9)征收國有土地上的建筑物來獲得土地是指城市房屋拆遷情形，征收是收回土地使用權(quán)，征
用是暫時借用土地使用權(quán)，其中，土地所有權(quán)沒有改變。
(10)為了更好的加深對功能折舊的理解，現(xiàn)提供一個公式，僅供參考!該功能落后空調(diào)系統(tǒng)
的重建成本(現(xiàn)有項目成本)一該落后空調(diào)已計提折IH+修復(fù)成本(拆除該功能落后空調(diào)所必需的費
用一該功能落后空調(diào)系統(tǒng)可回收的殘值+安裝新的功能先進空調(diào)所必需的費用)一該新的功能空調(diào)系
統(tǒng)如果在建筑物建造時就安裝所必需的費用=可修復(fù)的功能落后引起的折舊。
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