怎樣管理物業(yè)人員

物業(yè)清潔管理作為一種跨行業(yè)的工作，它既是物業(yè)管理的一項(xiàng)基本內(nèi)容，也是環(huán)境清潔管理工作的和總要組成部分，具有物業(yè)管理及情急管理的雙重角色。它主要包括物業(yè)清潔管理的前期介入、物業(yè)清潔的驗(yàn)收接管、物業(yè)清潔的日常管理、物業(yè)清潔的“開荒”、物業(yè)清潔的有償服務(wù)、物業(yè)清潔特殊環(huán)境作業(yè)、小區(qū)清潔管理規(guī)定及清潔標(biāo)識(shí)的等內(nèi)容。物業(yè)清潔是一種專業(yè)性和技術(shù)性很強(qiáng)的作業(yè)，因此，清潔管理既要符合物業(yè)管理和服務(wù)性要求，又要符合清潔環(huán)境的技術(shù)性要求。在這種雙重要求的約束下，物業(yè)清潔管理形成了既具有技術(shù)性又具有服務(wù)性的特點(diǎn)。

一、物業(yè)清潔管理的內(nèi)容

（一）物業(yè)清潔管理的前期介入

（詳見第六章第一、二節(jié)）

前期介入的方式有三種：

（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入（即早期介入）；

（2）施工階段的介入（即中期介入）；

（3）工程竣工驗(yàn)收及物業(yè)綜合驗(yàn)收階段的介入（即晚期介入）。

（二）物業(yè)清潔的驗(yàn)收接管

（詳見第六章第三節(jié)）

（三）物業(yè)清潔的日常清理

（詳見第七章）

（四）清潔有償服務(wù)

清潔有償服務(wù)是物業(yè)公司開展多種經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收的途徑之一。它可以充分利用物業(yè)管理公司所有的清潔專業(yè)技術(shù)人員及設(shè)備開展針對業(yè)主、住戶甚至是小區(qū)外其他單位的清潔服務(wù)，包括家政有償服務(wù)、地面翻新打蠟拋光、做“晶面”、地毯清洗等；還可設(shè)立專業(yè)清潔公司，開展清潔專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，建立清潔用品專賣店等。

（1）家政有償服務(wù)。對于清潔隊(duì)伍較大、技術(shù)力量較雄厚的物業(yè)清潔公司來說，家政服務(wù)是物業(yè)開展多種經(jīng)營模式的一種。有償家政服務(wù)多種多樣，有不同的服務(wù)類型，其運(yùn)行方式主要有兩大類：遺失對物的管理；二是對人的服務(wù)。要求從業(yè)人員要有專業(yè)知識(shí)、規(guī)范程序、嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，高超的技能。實(shí)行科學(xué)管理。

（2）地面翻新打蠟拋光，做“晶面”和地毯清洗。在一些高檔酒樓娛樂場所、會(huì)所，高級(jí)別墅都擁有高檔的裝飾，而地面又極易受到污染破壞，一般的保潔員是很難以達(dá)到其原有的光澤，這樣就需要專業(yè)的技術(shù)人員、專用的機(jī)器設(shè)備和清潔劑來對地面進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。

（3）清潔代管。在一些高檔會(huì)所、高級(jí)別墅區(qū)，由于業(yè)主工作忙或沒有專業(yè)技術(shù)人員對其維護(hù)、保潔，故很難達(dá)到其環(huán)境整潔的效果。此時(shí)物業(yè)清潔部可開展家政或清潔代管服務(wù)，如果人力資源允許，技術(shù)力量雄厚，還可以到公司管理外的單位或市政清潔部門接管清潔服務(wù)，為公司搞創(chuàng)收，以便減輕物業(yè)清潔管理的資金壓力。

（4）設(shè)專業(yè)清潔公司。物業(yè)公司如果技術(shù)及資金力量雄厚、條件允許的還可將清潔部注冊成立一個(gè)子公司，除了承擔(dān)本公司物業(yè)清潔管理外，還可承接外單位的清潔管理，開展對外的清潔服務(wù)，使公司的清潔部從一個(gè)消費(fèi)部門變?yōu)橐粋�(gè)創(chuàng)收部門。

（5）建立清潔設(shè)備專賣店。物業(yè)清潔部清潔工程及清潔代管外，清潔部根據(jù)自己的情況可開設(shè)清潔機(jī)器設(shè)備、清潔日常消耗品、清潔劑、機(jī)器維修等清潔設(shè)備專賣店。可為酒店、酒樓、物業(yè)公司、娛樂場所等情節(jié)部門提供專業(yè)設(shè)備設(shè)施，為公司創(chuàng)更好的效益。

（6）清潔專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。此培訓(xùn)包括清潔常用工具、常用藥水、機(jī)器設(shè)備的使用和操作，學(xué)習(xí)日常保潔的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程、安全操作規(guī)范、清潔保養(yǎng)、保潔工作技巧等方面的知識(shí)。通過有償培訓(xùn)，不僅可以豐富社會(huì)文化，也可以培養(yǎng)社區(qū)居民保護(hù)環(huán)境、愛護(hù)綠化的意識(shí)，還能為公司增加收入。

（五）“綠色”物業(yè)清潔管理

將環(huán)保概念引入物業(yè)管理，即綠色物業(yè)管理。物業(yè)清潔部門除了常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容外，還應(yīng)溶入下面幾個(gè)方面的內(nèi)容。

1、控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度

現(xiàn)代物業(yè)各種配套設(shè)施較為安全，如酒樓，停車場、發(fā)電機(jī)、空調(diào)等，由于燃煤、燃油對大氣造成污染，應(yīng)該取消燃煤和燃油設(shè)備，改用液化氣作燃料，提倡使用無鉛汽油，降低塵埃，減少一氧化碳、二氧化碳、油煙的排放量。同時(shí)在車道兩旁栽種對尾氣有吸收轉(zhuǎn)化功能的植被和樹種，形成綠化帶以減少汽車尾氣對空氣的污染。提倡使用無氟空調(diào)、無氟冰箱，減少由于氟里昂對臭氧的破壞。

2、雨水、污水的排放、處理和再利用

就近建立景觀水池和污水處理站，或利用原有市政設(shè)施將雨水污水進(jìn)行處理，變廢為寶，使雨水污水稱為小區(qū)的再生資源。

比如，對排放的污水進(jìn)行處理，確保排放達(dá)標(biāo)，部分用于沖洗道路，澆灌綠地，沖洗汽車等，多余部分及雨水存入景觀水池備用，這樣可減少污染又可節(jié)約水資源。

3、垃圾分類處理

城市垃圾是人們在工作、勝過過程中丟棄的廢物，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市垃圾已和工業(yè)固體廢料一樣稱為城市主要環(huán)境污染物之一。與此有關(guān)的垃圾大體可分為兩類：一是生活垃圾，另一是“工業(yè)”垃圾（主要是指固體廢物，包括室內(nèi)二次裝修施工垃圾）。垃圾處理必須遵循“無害化、資源化”的原則，充分利用技術(shù)優(yōu)勢，對垃圾進(jìn)行綜合處理。隨著科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，生活工作質(zhì)量的提高，辦公設(shè)備自動(dòng)化，家電、家具、服裝的更新?lián)Q代加快，如果簡單地將過時(shí)的物品丟棄，無疑將產(chǎn)生新的污染。為了減少新的垃圾污染，可在小區(qū)建立舊貨市場,“廢物利用”，滿足不同社會(huì)群體的消費(fèi)需求。如在澳大利亞首都堪培拉，為了響應(yīng)政府提出的無垃圾計(jì)劃，許多ishequ都建有二手貨商店。專門回收一般家庭淘汰的舊衣服、舊電器、舊家私等，稍加處理后再賣。既為家庭增加了收入，又為低收入階層提供了廉價(jià)物品，同時(shí)減輕了垃圾的污染。

要在物業(yè)管理工作中做到垃圾分類袋裝化，減少垃圾運(yùn)出的污染。通過垃圾分選，將收回的廢紙、塑料、金屬、玻璃等分別送往工廠再生產(chǎn)，一部分垃圾通過焚燒產(chǎn)生熱能用于供熱和發(fā)電，另一部分垃圾通過發(fā)酵生產(chǎn)農(nóng)用有機(jī)肥，最后一部分垃圾通過衛(wèi)生填埋來還原土地，恢復(fù)生態(tài)�？梢哉f，垃圾處理的好壞直接影響到源及土地的節(jié)約，影響到生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。

4、噪聲控制

噪聲控制是綠化物業(yè)清潔管理的重要內(nèi)容之一。與物業(yè)管理有關(guān)的噪聲源主要有這么幾種：配套設(shè)備（如應(yīng)急發(fā)電機(jī)組、中央空調(diào)機(jī)組等）運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲，汽車啟停剎和各類防盜報(bào)警設(shè)備發(fā)擊的噪聲，農(nóng)貿(mào)集市的噪聲。

一般的柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)的混合噪聲都在100dB以上，污染嚴(yán)重。對于配套設(shè)備機(jī)房，可以采取密閉的隔音處理方法，把噪聲限制在機(jī)房內(nèi)。

為降低汽車和農(nóng)貿(mào)市場的噪聲污染，可以在車庫兩旁種植減噪樹種，盡可能把車庫建在地下或與生活工作區(qū)拉開距離，農(nóng)貿(mào)市場原理生活區(qū)，并用減噪樹種建成隔離帶。

5、建立生態(tài)綠化，美化小區(qū)

要根據(jù)不同物業(yè)的地理、建筑以及所處的氣候特征等，設(shè)置相宜綠地和綠化帶建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，真正做到“天人合一”境界，四處鳥語花香，使人和自然達(dá)到完美和-諧的統(tǒng)一。應(yīng)該說，綠地和綠化帶不僅起到了美化環(huán)境的作用，更重要的是保護(hù)了環(huán)境，如對二氧化碳、塵埃的洗手，水土的保護(hù)等。綠色是生命之色，養(yǎng)護(hù)好、利用好生態(tài)綠化系統(tǒng)時(shí)物業(yè)管理人員的神圣職責(zé)。

6、提倡使用潔凈能源，做到節(jié)能降耗

太陽能是取之不盡的綠色能源。應(yīng)該提倡并利用好太陽能，可以在居民住房、酒店等建筑物上利用太陽能取得生活用水。集中供熱，具有優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)、節(jié)能降耗、降低對環(huán)境的熱污染、便于管理等有點(diǎn)。

7、加大科技投入，促進(jìn)與物業(yè)有關(guān)的高科技產(chǎn)品的使用

科技的進(jìn)步，信息產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，使小區(qū)、大廈智能化成為可能。通訊網(wǎng)絡(luò)入戶和各種信息聯(lián)網(wǎng)，如網(wǎng)上購物，遠(yuǎn)程看護(hù)，電子郵件，電子報(bào)刊，遠(yuǎn)程證券、交易等，為用戶提供了多種選擇，并提供了足不出戶便知天下事的方便。智能管理系統(tǒng)的應(yīng)用，使小區(qū)（大廈）在安全、能源設(shè)施、付費(fèi)自動(dòng)劃賬等方面以及對降低能耗，減少物業(yè)管理從業(yè)人員都有十分重要的意義。另據(jù)專家們估計(jì)智能化建筑將成為21世紀(jì)建筑業(yè)的主流，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，智能化建筑的運(yùn)行費(fèi)用和能耗比常規(guī)建筑要低30%~40%。

（六）小區(qū)環(huán)境清潔、社區(qū)文化的建立

保持物業(yè)清潔效果，除了與物業(yè)公司的日常清潔管理外，也離不開廣大住戶（業(yè)主）的愛護(hù)。為了促使小區(qū)內(nèi)的住戶（業(yè)主）養(yǎng)護(hù)良好的衛(wèi)生習(xí)慣，必須進(jìn)行環(huán)境衛(wèi)生社區(qū)文化的教育，包括家庭清潔小常識(shí)的介紹，制定小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)章，制作環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)標(biāo)識(shí)牌。在小區(qū)進(jìn)行環(huán)保及綠化知識(shí)宣傳，舉辦一些清潔知識(shí)培訓(xùn)班，“愛我家園清潔月”活動(dòng)或清潔知識(shí)競賽，喚起全體住戶（業(yè)主）的榮譽(yù)感，通過住戶（業(yè)主）的參與喚起他們的環(huán)境意識(shí)和為小區(qū)（大廈）爭光的榮譽(yù)感。社區(qū)工作做好了，每一個(gè)小區(qū)（大廈）清潔、環(huán)境綠化都搞好了，就能有效地保證社會(huì)的穩(wěn)定和繁榮。良好的社區(qū)環(huán)境文化可使物業(yè)清潔管理工作取得事半功倍的效果。

二、物業(yè)清潔管理工作的特點(diǎn)

1、物業(yè)清潔管理前期介入的重要性

物業(yè)清潔管理的前期介入更能確保大廈的設(shè)計(jì)更符合現(xiàn)代化物業(yè)的管理要求，以便大廈建成后，能及時(shí)給業(yè)主及租戶提供高水平的服務(wù)。一個(gè)設(shè)備先進(jìn)、高質(zhì)量的大廈或小區(qū)，為以后的物業(yè)清潔管理提供更多的方便，并能做到既節(jié)約人力、物力、財(cái)力，又能達(dá)到高水平的服務(wù)。

2、管理模式生物多樣性

物業(yè)清潔管理作為物業(yè)管理的內(nèi)容之一，具有多種模式：獨(dú)立管理模式、子公司式管理模式和外包式管理模式等。

3、物業(yè)清潔管理的服務(wù)性

物業(yè)管理是一種人性化、感情密集型的服務(wù)行業(yè)。在物業(yè)清潔管理中，環(huán)境清潔工作面對的已不僅僅是單純的物業(yè)管理主體，它還直接面對廣大業(yè)主（住戶）。打交道的對象是人，代表的是物業(yè)公司，因而物業(yè)清潔管理無論是工作時(shí)間、工作方式、儀容儀表、舉止行為、語言，還是服務(wù)態(tài)度都應(yīng)遵循服務(wù)行業(yè)的規(guī)范，以免給廣大業(yè)主或住戶帶來不便，甚至產(chǎn)生矛盾，給物業(yè)公司造成不良影響。例如：為了避免在工作時(shí)給業(yè)主或住戶造成影響，物業(yè)清潔在工作中提倡“零干擾”。

4、物業(yè)清潔管理里具有消費(fèi)性

物業(yè)清潔管理作為物業(yè)公司的一個(gè)部門，主要是對物業(yè)公司管轄范圍內(nèi)的環(huán)境清潔進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)等工作，為業(yè)主（住戶）提供一個(gè)干凈、整潔、良好的生活環(huán)境。這些工作屬于物業(yè)管理的一項(xiàng)基本內(nèi)容，一般不能針對某項(xiàng)管理工作而另外向業(yè)主收費(fèi)，維持日常運(yùn)作所需的人工費(fèi)、材料費(fèi)等支出均來自物業(yè)管理公司的撥款，因此，對于物業(yè)管理公司來說，清潔管理部門是一個(gè)消費(fèi)性部門。當(dāng)然，也有個(gè)別物業(yè)管理公司，由于清潔部門的力量、技術(shù)雄厚，可以通過開展對外經(jīng)營及多種服務(wù)變小費(fèi)部門為創(chuàng)收部門，但其中的清潔管理部分支出仍然具有消費(fèi)性。

5、清潔管理的技術(shù)性

物業(yè)清潔管理工作與物業(yè)管理的其他服務(wù)性工作相比，具有較強(qiáng)的技術(shù)性。物業(yè)清潔管-理-員工在從事這一項(xiàng)工作之前，應(yīng)先接受系統(tǒng)的理論與實(shí)際操作的培訓(xùn)，掌握對機(jī)器的操作，清潔藥水的分辨及使用，對地面、墻面等不同部位的清潔方法。通過提高綜合素質(zhì)而提高自身能力。沒有經(jīng)過系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，不掌握一定技術(shù)的清潔工很難將清潔管理工作做好。

怎樣做一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理人員2015-09-06 15:17 | #2樓

一.雖然專業(yè)中有“管理”兩字，并不代表我們就是管理者，而廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人就是被管理者，我們將來所要從事的工作的性質(zhì)是服務(wù)性行業(yè)，我們是服務(wù)人員。所以，要想成為一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理人員，首先要求的便是認(rèn)清自己是服務(wù)人員這個(gè)立場，這是提供良好的服務(wù)的立足點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)，只有認(rèn)清自己是服務(wù)人員這個(gè)不容置疑的立場，才能做好物業(yè)服務(wù)工作，促進(jìn)物業(yè)保值與增值。

二.當(dāng)然，作為一個(gè)物業(yè)服務(wù)人員，具有豐富的專業(yè)知識(shí)和強(qiáng)大的工作能力是必要條件，我們知道，物業(yè)管理是一項(xiàng)很瑣碎的事情，所以對專業(yè)知識(shí)方面必須了解得全面透徹，這樣才能在種種困難和難題前面游刃有余的處理解決。同時(shí)，物業(yè)管理是對已建成的可供使用的建筑物及其配套設(shè)施和相關(guān)場地的管理，這就必然會(huì)和這些建筑物所有者和使用者發(fā)生接觸，就必然會(huì)產(chǎn)生分歧和矛盾，而強(qiáng)大的工作能力是解決矛盾改善關(guān)系的關(guān)鍵，只有具有強(qiáng)大的工作能力，才有可能搞好與建筑物所有者和使用者的關(guān)系，才能為以后的服務(wù)鋪平道路。

三.物業(yè)管理的對象是建筑物，服務(wù)對象是人，既然與人打交道，就要具備良好的素質(zhì)，良好的素質(zhì)是成為一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)人員所要具備的最重要的條件，業(yè)主及非業(yè)主使用人和物業(yè)公司之間必然會(huì)產(chǎn)生一系列矛盾，而我們物業(yè)管理人員在處理這些矛盾問題時(shí)必須要不卑不亢，不能動(dòng)粗，要用勸解撫慰的方式，以情動(dòng)之，不能過于急躁。同時(shí)在工作中我們要具備良好的職業(yè)道德，要在自己的崗位上兢兢業(yè)業(yè)，不擅離職守，與業(yè)主相處時(shí)要保持良好的態(tài)度，充分考慮業(yè)主及非業(yè)主使用人的需求來為業(yè)主提供完善的服務(wù)。

以上即為一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理人員所應(yīng)具備的條件》

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