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露天停車(chē)場(chǎng)管理協(xié)議
本次交流會(huì)由航天大廈管理處饒建輝主講，結(jié)合停車(chē)場(chǎng)管理有關(guān)法律法規(guī)以及物業(yè)管理實(shí)際工作，對(duì)停車(chē)場(chǎng)管理方面的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了生動(dòng)、詳細(xì)的闡述，各與會(huì)者踴躍發(fā)言，從不同的角度對(duì)有關(guān)停車(chē)場(chǎng)規(guī)范管理的工作進(jìn)行了總結(jié)、探討，經(jīng)總結(jié)整理如下，以供借鑒：
一、停車(chē)場(chǎng)相關(guān)法律規(guī)范
1、《深圳市停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理?xiàng)l例》﹙深圳市人大會(huì)制定，2004年1月1日起施行﹚
2、《機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》﹙國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)，2000年9月1日起施行﹚
3、《機(jī)動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)收費(fèi)管理辦法》﹙廣東省物價(jià)局，2015年1月1日起施行﹚
4、《深圳市機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》﹙深圳市物價(jià)局，2015年7月1日起施行﹚
5、《關(guān)于審理機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)》﹙深圳市中級(jí)人民法院，2015年12月10日起施行﹚
二、 停車(chē)場(chǎng)分類
1、經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)。是指向社會(huì)開(kāi)放，為機(jī)動(dòng)車(chē)提供有償停放服務(wù)的停車(chē)場(chǎng)。申請(qǐng)開(kāi)辦經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)向市公安局交管部門(mén)申請(qǐng)《深圳市經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)許可證》。未取得許可證的停車(chē)場(chǎng)，不得提供有償停放服務(wù)。
2、非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)。是指提供無(wú)償服務(wù)的停車(chē)場(chǎng)。各類行政事業(yè)性機(jī)關(guān)單位辦公場(chǎng)所的停車(chē)場(chǎng)應(yīng)允許在工作時(shí)間前來(lái)辦理事務(wù)的車(chē)輛免費(fèi)停放。
3、室內(nèi)專業(yè)停車(chē)場(chǎng)。室內(nèi)專業(yè)停車(chē)﹙政府全額或參與投資興建的除外﹚機(jī)動(dòng)車(chē)停放保管費(fèi)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者依法自主制定。室內(nèi)專業(yè)停車(chē)場(chǎng)是指由以提供機(jī)動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，設(shè)置在建筑物內(nèi)，但非建筑物配套，具獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，所有車(chē)位均有頂蓋遮攔，具備防曬、防雨功能的停車(chē)場(chǎng)。
4、商業(yè)附屬性停車(chē)場(chǎng)。商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、賓館酒店、寫(xiě)字樓、物流園區(qū)和專業(yè)市場(chǎng)等配套停車(chē)場(chǎng)以及設(shè)在城市郊區(qū)地段的露天停車(chē)場(chǎng)的機(jī)動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。經(jīng)營(yíng)者在停車(chē)場(chǎng)所在地縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)依法制定的基準(zhǔn)價(jià)的浮動(dòng)幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
5、自然壟斷性停車(chē)場(chǎng)。機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、旅游景點(diǎn)、口岸配套停車(chē)場(chǎng)、公交樞紐站及地鐵換乘站停車(chē)場(chǎng)、路內(nèi)人工停車(chē)場(chǎng)，以及設(shè)在城市市區(qū)地段的露天停車(chē)場(chǎng)的機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)。
6、公益性配套停車(chē)場(chǎng)。醫(yī)院、學(xué)校、博物館、圖書(shū)室、青﹙少﹚年宮、文化宮、黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位等對(duì)服務(wù)對(duì)象開(kāi)放的內(nèi)設(shè)停車(chē)場(chǎng)，原則上應(yīng)免費(fèi)提供機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)。為合理調(diào)節(jié)停車(chē)服務(wù)資源的利用或彌補(bǔ)正常服務(wù)費(fèi)用支出確需收費(fèi)的，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
7、住宅區(qū)停車(chē)場(chǎng)。為居民住宅配套的停車(chē)場(chǎng)，包括與住宅區(qū)共用的商業(yè)類停車(chē)場(chǎng)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
從以上分類可知，與我們關(guān)系較為密切的為經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)和住宅區(qū)停車(chē)場(chǎng)。
三、住宅區(qū)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放法律關(guān)系
住宅區(qū)停車(chē)場(chǎng)作為住宅的配套設(shè)施，以為業(yè)主居住提供停車(chē)便利為唯一目的。所以，此類停車(chē)場(chǎng)以提供車(chē)位，首先滿足業(yè)主停車(chē)為第一要素。停車(chē)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。此類停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放屬于何種法律關(guān)系？實(shí)踐中有四種觀點(diǎn)：
1、車(chē)位場(chǎng)地租賃關(guān)系。
﹙1﹚停車(chē)場(chǎng)管理單位通過(guò)告示或停車(chē)憑證聲明的方式提示車(chē)主或車(chē)輛使用人，本停車(chē)場(chǎng)僅提供車(chē)位使用，所收取的費(fèi)用為車(chē)位使用費(fèi)，不承擔(dān)車(chē)輛的保管責(zé)任。
﹙2﹚車(chē)主沒(méi)有將其車(chē)輛的鑰匙和行駛證交付停車(chē)場(chǎng)管理單位，停車(chē)場(chǎng)管理單位對(duì)車(chē)輛沒(méi)有實(shí)質(zhì)的管理和控制能力，無(wú)法進(jìn)行保管。不符合保管合同的要件。
﹙3﹚停車(chē)場(chǎng)管理單位所收取的費(fèi)用并非管理單位所有，主要支付給了停車(chē)場(chǎng)所有人，即建設(shè)單位或全體業(yè)主。建設(shè)單位或全體業(yè)主收取該項(xiàng)費(fèi)用的依據(jù)是其對(duì)停車(chē)場(chǎng)車(chē)位擁有所有權(quán)。
﹙4﹚停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)的票據(jù)為服務(wù)費(fèi)而非保管費(fèi)。
﹙5﹚停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與車(chē)輛價(jià)值無(wú)關(guān)，無(wú)論車(chē)輛價(jià)值多少都采取相同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這與保管費(fèi)與保管物價(jià)值直接相關(guān)的對(duì)等原則不符。
2、車(chē)輛保管合同關(guān)系
﹙1﹚住宅區(qū)停車(chē)場(chǎng)實(shí)行憑卡出入，出入卡既是車(chē)主交付車(chē)輛的憑證，也是停車(chē)場(chǎng)管理單位實(shí)質(zhì)控制車(chē)輛的工具。停車(chē)場(chǎng)的宗旨是保管靜態(tài)的車(chē)輛而非動(dòng)態(tài)的車(chē)輛。所以場(chǎng)主是否控制了車(chē)輛，不能以是否拿了車(chē)鑰匙、行駛證為根據(jù)�？刂栖�(chē)鑰匙、行駛證是控制動(dòng)態(tài)車(chē)輛的標(biāo)志，不是控制靜態(tài)車(chē)輛的標(biāo)志。
﹙2﹚停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)不僅包括車(chē)位費(fèi)還應(yīng)包括保管費(fèi)。在車(chē)主擁有私家車(chē)位的情況下，車(chē)主仍然需要向管理單位交納停車(chē)費(fèi)，該費(fèi)用顯然不屬于場(chǎng)地費(fèi)，應(yīng)當(dāng)屬于保管費(fèi)。
﹙3﹚停車(chē)場(chǎng)公示或在停車(chē)憑證上提示的“僅收取場(chǎng)地使用費(fèi)，不負(fù)責(zé)車(chē)輛保管責(zé)任”內(nèi)容屬單方面聲明，其實(shí)質(zhì)是一方免除自己責(zé)任的格式條款，不具有法律效力。
3、車(chē)輛停放管理法律關(guān)系
住宅區(qū)停車(chē)場(chǎng)、寫(xiě)字樓與住宅區(qū)共用停車(chē)場(chǎng)與車(chē)主或車(chē)輛使用人未明確約定為車(chē)輛保管關(guān)系，但停車(chē)場(chǎng)或者物業(yè)管理公司為其提供停放服務(wù)，或者單方面聲明為車(chē)位有償使用關(guān)系的，認(rèn)定雙方構(gòu)成車(chē)輛停放管理關(guān)系，停放期間，因其管理不善等過(guò)錯(cuò)造成車(chē)輛丟失或者損壞的，由停車(chē)場(chǎng)或物業(yè)管理公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
4、物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，依物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)即停車(chē)場(chǎng)管理單位，有義務(wù)為停放在住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主車(chē)輛提供安全防范服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行安全防范的職責(zé)，理應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
四、停車(chē)場(chǎng)管理單位的義務(wù)
《深圳市停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理?xiàng)l例》第21條及第24條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)的管理單位提供機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：
1、在停車(chē)場(chǎng)出入口的顯著位置明示停車(chē)場(chǎng)標(biāo)志、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車(chē)場(chǎng)管理責(zé)任和管理制度，
2、執(zhí)行市公安交管部門(mén)制定的停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定
3、負(fù)責(zé)進(jìn)出車(chē)輛的查驗(yàn)、登記，﹙必須對(duì)每輛進(jìn)場(chǎng)車(chē)輛發(fā)卡、出場(chǎng)時(shí)車(chē)卡與車(chē)牌對(duì)比相符、做到進(jìn)出場(chǎng)有記錄﹚
4、維護(hù)場(chǎng)內(nèi)車(chē)輛停放秩序和行駛秩序，
5、按照核定或者約定的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，使用稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，
6、做好停車(chē)場(chǎng)防火、防水、防盜等安全防范工作
7、協(xié)助疏導(dǎo)停車(chē)場(chǎng)出入口的交通，
8、保持停車(chē)場(chǎng)設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并制定有關(guān)管理制度，
9、對(duì)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)停放的車(chē)輛應(yīng)當(dāng)發(fā)放停放憑證，并在車(chē)輛離開(kāi)停車(chē)場(chǎng)時(shí)查驗(yàn)收回停放憑證，
10、對(duì)無(wú)停放憑或者與交驗(yàn)停放憑證不符的車(chē)輛，應(yīng)當(dāng)限制其離開(kāi)停車(chē)場(chǎng)或者按照停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定辦理的關(guān)手續(xù)后放行。
五、機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理糾紛的類型及法律分析
1、機(jī)動(dòng)車(chē)毀損糾紛
指機(jī)動(dòng)車(chē)在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)被刮劃、砸破、撞擊等毀損產(chǎn)生的賠償責(zé)任糾紛。此類賠償責(zé)任的劃分要根據(jù)停車(chē)場(chǎng)的性質(zhì)來(lái)確定。對(duì)于室內(nèi)專業(yè)停車(chē)場(chǎng)、商業(yè)附屬停車(chē)場(chǎng)及具有壟斷性的停車(chē)場(chǎng)而言，因雙方構(gòu)成車(chē)輛保管合同關(guān)系，停車(chē)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。對(duì)于住宅區(qū)停車(chē)場(chǎng)及公益性配套停車(chē)場(chǎng)而言，因雙方僅構(gòu)成車(chē)輛停放管理法律關(guān)系，則停車(chē)場(chǎng)管理單位承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)程度相適應(yīng)的賠償責(zé)任。﹙要求我們停車(chē)場(chǎng)值班人員對(duì)進(jìn)場(chǎng)的車(chē)輛須認(rèn)真仔細(xì)的做好車(chē)輛的檢查，同時(shí)在《停車(chē)場(chǎng)異常車(chē)況記錄表》中做好記錄，并當(dāng)場(chǎng)告知車(chē)主。工作中加強(qiáng)停車(chē)場(chǎng)的巡視檢查，避免問(wèn)題的發(fā)生﹚
2、機(jī)動(dòng)車(chē)在停車(chē)場(chǎng)由于保安員未仔細(xì)查驗(yàn)出入憑證被盜產(chǎn)生糾紛
根據(jù)《深圳市停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理?xiàng)l例》第25條第二款“經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)的管理單位對(duì)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)停放的車(chē)輛應(yīng)當(dāng)發(fā)放停放憑證，并在車(chē)輛離天停車(chē)場(chǎng)時(shí)查驗(yàn)收回停放憑證，對(duì)無(wú)停放憑證或者與交驗(yàn)停放憑證不符的車(chē)輛，應(yīng)當(dāng)限制其離天停車(chē)場(chǎng)或者按照停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后放行�！贝祟惣m紛，因停車(chē)場(chǎng)存在明顯的過(guò)錯(cuò)應(yīng)當(dāng)依據(jù)車(chē)輛停放管理關(guān)系承擔(dān)賠償責(zé)任。法院通常要求停車(chē)場(chǎng)管理單位承擔(dān)100﹪賠償責(zé)任。
﹙要求我們停車(chē)場(chǎng)出口值班員對(duì)于每輛出場(chǎng)的車(chē)輛須認(rèn)真仔細(xì)的進(jìn)行核對(duì)停車(chē)卡及車(chē)牌號(hào)，當(dāng)不符時(shí)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決不給予出場(chǎng)，或者在《停車(chē)場(chǎng)無(wú)卡車(chē)輛出場(chǎng)登記表》中做好詳細(xì)記錄，主要登記三證身份證、駕駛證及行駛證和車(chē)主簽名﹚
3、機(jī)動(dòng)車(chē)沖閘被盜﹙搶﹚糾紛
機(jī)動(dòng)車(chē)尾隨前車(chē)沖閘或直接沖閘，導(dǎo)致保安員無(wú)法查驗(yàn)出入憑證被盜﹙搶﹚。此種情況下，如果停車(chē)場(chǎng)管理單位未采取適當(dāng)措施阻止和報(bào)警的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償責(zé)任的份額通常在40—100﹪
要求做到：
（1）值班員在值班中如遇有車(chē)輛沖道閘行為應(yīng)立即制止并立即報(bào)警。
（2）發(fā)生車(chē)輛沖出道閘值班員應(yīng)熟記駕駛員像貌特征、車(chē)牌號(hào)碼、車(chē)型、車(chē)顏色及逃跑方向。
六、停車(chē)場(chǎng)發(fā)生車(chē)輛被盜﹙搶﹚及損害糾紛時(shí)，管理處應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題
1、發(fā)生機(jī)動(dòng)車(chē)被盜﹙搶﹚及損害行為時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施予以制止；
2、及時(shí)報(bào)警；
3、妥善保管相關(guān)證據(jù)，包括錄音、錄像及相關(guān)憑證；
4、配合公安機(jī)關(guān)做好調(diào)查筆錄；
5、及時(shí)通知公司法律顧問(wèn)征求律師意見(jiàn)；
6、慎重與當(dāng)事人簽訂協(xié)議；
七、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
1、從法律規(guī)定來(lái)看，車(chē)場(chǎng)管理承擔(dān)的保管責(zé)任加大，難度加大，風(fēng)險(xiǎn)加大。加強(qiáng)學(xué)習(xí)、討論，增強(qiáng)防范意識(shí)，避免出現(xiàn)法律責(zé)任。
2、技防方面防盜措施要到位，監(jiān)控設(shè)施要完善，從系統(tǒng)上設(shè)定一車(chē)一卡，自動(dòng)識(shí)別判斷。
3、人防方面，完善制度，加強(qiáng)關(guān)鍵崗位人員的選擇，定期輪崗，加強(qiáng)人員的監(jiān)督檢查，加大獎(jiǎng)罰力度。
4、車(chē)證齊全，信息登記要一致、準(zhǔn)確，加強(qiáng)巡查，做好預(yù)防。
5、加強(qiáng)對(duì)秩序維護(hù)員的培訓(xùn)，避免一卡多用，嚴(yán)格落實(shí)進(jìn)出登記放行核查制度，出場(chǎng)時(shí)對(duì)車(chē)卡的核實(shí)要仔細(xì)。
6、車(chē)輛自動(dòng)放行存在一定的安全隱患，最好是人工核實(shí)后手動(dòng)開(kāi)啟道閘。
7、增強(qiáng)責(zé)任心，加強(qiáng)培訓(xùn)，完善設(shè)施，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，制定措施，人防技防相結(jié)合，做好應(yīng)急預(yù)案。
8、購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。
八、公司領(lǐng)導(dǎo)要求
對(duì)本次經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)給予了充分肯定，認(rèn)為效果很好，同時(shí)對(duì)大家提出幾點(diǎn)要求：
（一）管理部
1、作為專業(yè)管理的職能部門(mén)，需要強(qiáng)化對(duì)法律法規(guī)的收集，及時(shí)宣傳推廣、施加影響。
2、負(fù)責(zé)摘錄停車(chē)場(chǎng)管理法律法規(guī)的主要條款，整理印發(fā)各管理處。組織宣傳培訓(xùn)，包括員工與車(chē)主。（15日前完成）
3、核查車(chē)場(chǎng)管-理-員持證情況，并協(xié)調(diào)經(jīng)理部，確保每個(gè)項(xiàng)目必須有人持有車(chē)管員的有效證件。
4、12月專項(xiàng)內(nèi)審時(shí)，將停車(chē)場(chǎng)管理作為專項(xiàng)審核重點(diǎn)。
（二）各管理項(xiàng)目
1、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)遵照法規(guī)政策的變化轉(zhuǎn)變觀念，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善管理制度，規(guī)范運(yùn)作，把風(fēng)險(xiǎn)控制在最小的范圍內(nèi)。
2、梳理所有固定停放車(chē)輛的資料，做到三證齊全，適時(shí)更新，并簽訂停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方權(quán)利、義務(wù)。
3、嚴(yán)格落實(shí)車(chē)輛進(jìn)出登記制度。車(chē)輛停放后進(jìn)行查看，快速識(shí)別異常情況，認(rèn)真登記，并主動(dòng)告知車(chē)主，避免不必要的糾紛。
4、完善設(shè)施設(shè)備，核查車(chē)輛進(jìn)出、停放部位監(jiān)控能否覆蓋；信息傳輸系統(tǒng)運(yùn)行是否正常；各種警示標(biāo)志是否清晰、到位，對(duì)存在問(wèn)題的抓緊完善。
5、做好應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生異常情況如何報(bào)警，停車(chē)場(chǎng)跑水或火災(zāi)該如何處理，完善相關(guān)環(huán)節(jié)，保存必須資料，提供免責(zé)依據(jù)。
6、購(gòu)買(mǎi)第三方責(zé)任險(xiǎn)時(shí)，需強(qiáng)化對(duì)停車(chē)場(chǎng)內(nèi)容的明確，以有效應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。
今年的他山之石堅(jiān)持的很好，每月都有一個(gè)主題，每個(gè)主題都很有意義，大家都積極參與、有所收獲，但更重要的是把確定的工作要求狠抓落實(shí)，切實(shí)提升管理服務(wù)水平。
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小區(qū)露天車(chē)位租賃合同10-17
露天煤礦爆破施工合同01-02
停車(chē)場(chǎng)管理制度06-14