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停車(chē)場(chǎng)物業(yè)管理協(xié)議
福田區(qū)人民法院認(rèn)為，原告系以其下屬機(jī)構(gòu)恒兆基實(shí)業(yè)有限公司東方半島花園停車(chē)場(chǎng)之營(yíng)業(yè)場(chǎng)所被侵占為理由而主張經(jīng)營(yíng)權(quán)被侵害的，其應(yīng)對(duì)該營(yíng)業(yè)場(chǎng)所享有權(quán)利的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。原告雖持有停車(chē)場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)證照，營(yíng)業(yè)執(zhí)照等雖對(duì)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所作了記載，但該證照僅系經(jīng)營(yíng)憑證，而非營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的權(quán)利憑證，不足以證明其對(duì)停車(chē)場(chǎng)所占用的土地享有實(shí)際的權(quán)利。原告雖提供了兩件公證書(shū)作為其對(duì)停車(chē)場(chǎng)土地享有權(quán)利的證據(jù)，但該證據(jù)不足以證明其同全部或大多數(shù)業(yè)主之間均存在不移轉(zhuǎn)停車(chē)場(chǎng)土地使用權(quán)的約定，不足以否定第三人所持有的房產(chǎn)證的證據(jù)效力。因此，原告所主張的其對(duì)停車(chē)場(chǎng)土地享有權(quán)利的事實(shí)不成立。原告既然不能證實(shí)其對(duì)停車(chē)場(chǎng)的土地享有權(quán)利，則被告及第三人對(duì)該土地的使用和收益不構(gòu)成對(duì)原告權(quán)利的侵害，原告的訴請(qǐng)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。另外第三人所持有的房產(chǎn)證已足夠證明其享有包括露天停車(chē)場(chǎng)在內(nèi)的小區(qū)土地使用權(quán)，其依法擁有權(quán)屬的土地交由被告進(jìn)行管理。被告據(jù)第三人的委托對(duì)包括露天停車(chē)場(chǎng)在內(nèi)的小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，亦應(yīng)為正常履行受托義務(wù)的行為，不存在侵權(quán)問(wèn)題。依照內(nèi)地《民事訴訟法》規(guī)定，駁回原告訴訟請(qǐng)求，案件受理費(fèi)人民幣由原告負(fù)擔(dān)。
原告不服上訴至深中院
上訴人恒兆基公司不服原審判決上訴稱(chēng)：一、上訴人主張的為侵犯經(jīng)營(yíng)權(quán)訴訟，而非場(chǎng)地使用權(quán)確權(quán)訴訟，場(chǎng)地使用權(quán)問(wèn)題不在本案審理范圍之內(nèi)，原審判決通過(guò)推理將存在爭(zhēng)議的場(chǎng)地使用權(quán)認(rèn)定為第三人所有，既違反了‘不告不理’的程序規(guī)則，也剝奪了上訴人在這一問(wèn)題上的訴訟權(quán)利，直接導(dǎo)致了判決錯(cuò)誤。二、上訴人的經(jīng)營(yíng)證照是上訴人享有經(jīng)營(yíng)權(quán)的直接證據(jù)，在未經(jīng)法定程序變更前，其合法性不容置疑，原審法院在被上訴人未取得停車(chē)場(chǎng)行政許可手續(xù)的情況下，置被上訴人違法經(jīng)營(yíng)于不顧，而依據(jù)被上訴人與第三人之間的物業(yè)管理合同認(rèn)定被上訴人是代第三人收取費(fèi)用，并得出被上訴人不構(gòu)成侵權(quán)的結(jié)論，其判決結(jié)果明顯不合理。三、即使第三人擁有停車(chē)場(chǎng)的場(chǎng)地使用權(quán)，第三人也只能通過(guò)合法的途徑主張自己的權(quán)利。事實(shí)上，第三人與另一企業(yè)法人恒兆基物業(yè)公司也存在物業(yè)管理委托合同，第三人是在合同未到期的情況下單方解除合同的，恒兆基物業(yè)公司因此已申請(qǐng)了仲裁，深圳市仲裁委員會(huì)對(duì)該案正在審理當(dāng)中，原審法院在沒(méi)有審查第三人解約行為是否合法的情況下就認(rèn)定被上訴人不構(gòu)成侵權(quán)是不恰當(dāng)?shù)�。上訴人領(lǐng)取了經(jīng)營(yíng)證照，并為經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)投入了大量的人力、物力，被上訴人沒(méi)有合法的經(jīng)營(yíng)資格，沒(méi)有通過(guò)合法的程序就剝奪了上訴人的經(jīng)營(yíng)權(quán)，原審法院對(duì)此不僅不予以制止，反而變相審理了不在本案審理范圍的場(chǎng)地使用權(quán)問(wèn)題，不僅有失公平，而且違反了法院內(nèi)部的管轄分工。為此，請(qǐng)求二審法院：1、撤銷(xiāo)一審判決；2、判令被上訴人立即停止對(duì)被上訴人停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)的侵害；3、判令被上訴人賠償上訴人經(jīng)營(yíng)損失。
業(yè)主委員會(huì)稱(chēng)有權(quán)托管
被上訴人北方物業(yè)公司答辯稱(chēng)：原審法院查明事實(shí)清楚，適用法律正確。其認(rèn)為：一、根據(jù)上訴人提供的規(guī)劃許可證和第三人提供的房地產(chǎn)證書(shū)，停車(chē)場(chǎng)的場(chǎng)地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了小區(qū)業(yè)主，上訴人沒(méi)有相反證據(jù)證明其同全體業(yè)主存在其他特別約定，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。二、停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)證照是上訴人的經(jīng)營(yíng)憑證，上訴人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)后，相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)利也發(fā)生轉(zhuǎn)移。
而且上訴人未從事經(jīng)營(yíng)行為，無(wú)權(quán)取得經(jīng)營(yíng)收入。
三、上訴人與第三人之間是物業(yè)管理合同糾紛，上訴人在原審未提出審查要求，原審法院不予審理是正確的。
被上訴人請(qǐng)求駁回上訴人的上訴，維持原判決。
原審第三人辯稱(chēng)：一、第三人與恒兆基物業(yè)公司簽訂的合同與本案沒(méi)有關(guān)系，第三人是基于對(duì)場(chǎng)地的使用權(quán)而委托被上訴人北方物業(yè)經(jīng)營(yíng)收費(fèi)的，即使恢復(fù)第三人與恒兆基物業(yè)公司的合同關(guān)系，因恒兆基物業(yè)公司與上訴人系不同的法律主體，和本案也沒(méi)有關(guān)聯(lián)，請(qǐng)求二審法院對(duì)上訴人提交的仲裁裁決書(shū)不予采信；二、上訴人在出售房產(chǎn)時(shí)已將小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、配套設(shè)施等同時(shí)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，第三人對(duì)小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的設(shè)施擁有所有權(quán)，上訴人不能提供相反證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任；三、第三人和原物業(yè)公司恒兆基物業(yè)公司在簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)明確約定：由第三人委托恒兆基物業(yè)公司對(duì)停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行管理和收費(fèi)。在對(duì)恒兆基物業(yè)公司2001年度財(cái)務(wù)狀況審核時(shí)，會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的報(bào)告記載恒兆基物業(yè)每年停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)為34萬(wàn)元，因此證明第三人一直在行使產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利；四、上訴人既不是產(chǎn)權(quán)人，也不是停車(chē)場(chǎng)的租賃者或承包者，其要求對(duì)停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行管理沒(méi)有任何依據(jù)；五、根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理應(yīng)納入整個(gè)小區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理范圍，二者不能割裂；六、根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人基于其擁有的產(chǎn)權(quán)，依法有權(quán)委托物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。
深中院二審維持原判
深圳市中院二審認(rèn)為，本案第三人是經(jīng)東方半島花園業(yè)主大會(huì)選舉的新一屆業(yè)主委員會(huì)，其有權(quán)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等方式選聘物業(yè)管理公司，代表業(yè)主訂立物業(yè)管理委托合同，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后負(fù)責(zé)履行。第三人的產(chǎn)生是經(jīng)過(guò)東方半島花園業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生的，并經(jīng)過(guò)深圳市龍崗區(qū)住宅局備案，因此，其有權(quán)對(duì)物業(yè)的共有部分和共同事物委托物業(yè)公司進(jìn)行管理活動(dòng)。上訴人的下屬法人機(jī)構(gòu)恒兆基物業(yè)公司與第三人簽訂的物業(yè)管理委托合同是否到期，以及第三人是否違約，已經(jīng)深圳市仲裁委員會(huì)仲裁，進(jìn)行另案處理。對(duì)上訴人的物業(yè)管理公司因第三人違約造成的損失已經(jīng)該裁決處理。本案被上訴人對(duì)東方半島花園進(jìn)行管理是因與原審第三人簽訂的物業(yè)管理委托合同，其與上訴人以及上訴人下屬物業(yè)公司沒(méi)有直接法律關(guān)系。上訴人對(duì)東方半島花園停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得是基于其對(duì)停車(chē)場(chǎng)土地的使用權(quán)，在上訴人開(kāi)發(fā)東方半島花園后，已將建筑房屋出售，上訴人沒(méi)有證據(jù)證明其與第三人對(duì)停車(chē)場(chǎng)的使用權(quán)沒(méi)有隨出售房屋而轉(zhuǎn)移，該花園的公共設(shè)施和場(chǎng)地使用權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主，并由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)對(duì)上述設(shè)施委托物業(yè)公司進(jìn)行管理。上訴人的經(jīng)營(yíng)權(quán)是針對(duì)特定的場(chǎng)地而取得，場(chǎng)地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，經(jīng)營(yíng)權(quán)已無(wú)實(shí)際意義。被上訴人根據(jù)第三人的委托經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)，其是否有資格是其自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，與上訴人的經(jīng)營(yíng)權(quán)沒(méi)有直接法律關(guān)系，被上訴人經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)對(duì)第三人負(fù)責(zé)，而第三人根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)有權(quán)簽訂物業(yè)管理委托合同。因此，上訴人主張被上訴人侵害其經(jīng)營(yíng)權(quán)的上訴理由不成立。對(duì)上訴人主張經(jīng)濟(jì)損失，因其自被上訴人進(jìn)入東方半島花園進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理同時(shí)管理停車(chē)場(chǎng)后，沒(méi)有實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理，不涉及損失問(wèn)題，即使其下屬的物業(yè)管理公司有實(shí)際損失，也應(yīng)在與本案第三人的物業(yè)管理委托合同仲裁案件中解決。因此，二審終審判決駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)人民幣3910元，由上訴人恒兆基公司承擔(dān)。文然
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