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創(chuàng)業(yè)計劃書財務(wù)分析
藍(lán)天房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)計劃財務(wù)書班 級： 學(xué) 號： 姓 名：
第一部分：創(chuàng)業(yè)設(shè)計思想
如今城市人口增加很快，房價一漲再漲，且需求量也很大，房產(chǎn)發(fā)展空間非常大，盈利樂觀，特注冊了一家出租和轉(zhuǎn)賣二手房公司。
無錫市藍(lán)天房地產(chǎn)有限公司在2011年12月31日注冊資金100萬，具有二級開發(fā)資質(zhì)。無錫藍(lán)天地產(chǎn)地處無錫新區(qū)，是一家以轉(zhuǎn)賣二手房為基礎(chǔ)，以出租二手房為主業(yè)的民營企業(yè)。
第二部分：財務(wù)分析
一、籌資分析
公司注冊資本100萬元，其中計劃吸引兩家以內(nèi)投資公司，我們團(tuán)隊會制定詳細(xì)的項目可行性分析報告，使投資商能夠看到盈利空間，這樣我們就能說服投資商給我公司注資，計劃吸引風(fēng)險投40萬元，每家投資公司的投資在25萬以下，用于初期投入和營運資金,還通過我們團(tuán)隊自籌資金60萬元，這包括我們以前賺取的10萬元，父母投資30萬元，以及通過親戚朋友借的20萬元。另外，根據(jù)具體情況，我們將適時地采用其他的融資方式。 資金成本計算：
向朋友借款還息按照銀行貸款利率算。因為房產(chǎn)開發(fā)至少要一年左右，還加上銷售房子時間至少要兩年。經(jīng)了解知道向銀行貸款一至三年利率為6.65%
還款利息：本金x 利率x時間 = 200 000 x 6.65% x 2 = 26600元
本金和 = 本金 + 利率 = 200 000 + 26600 = 226600 元
公司除了商家投資資金共籌集資金60萬元，向銀行貸款1萬元，（年利率為6.65%，辦續(xù)費用率2%，公司所得稅率為30%）
K=[ i * (1-T)]/(1-f)= [6.65% * (1-30%)] / (1-2%)
= 5.05%
這個資金成本還是比較小的，公司盈利后會支付給銀行和支付股東以及員工工資其他作為公司運轉(zhuǎn)成本。
公司注冊資本100萬。股本結(jié)構(gòu)和規(guī)模如下表：
表 1 股本結(jié)構(gòu)及規(guī)模 單位：萬元
二、內(nèi)部投資分析
公司初期共籌資100萬，其中公司籌資60萬，風(fēng)險投資40萬。從第二年起，每年從銀行借入10萬到20萬的流動資金,以此改善現(xiàn)金流動狀況并達(dá)到較合理的資產(chǎn)負(fù)債比。
1、 資產(chǎn)總構(gòu)成
固定資產(chǎn)：資金主要用于購建生產(chǎn)性固定資產(chǎn)(60萬)，以及生產(chǎn)中所需的直接原材料、直接人工、制造費用及其它各類期間費用等，明細(xì)如下：
表3投資項目
流動資產(chǎn)：如下：
公司通過轉(zhuǎn)買賣目前有二手房20套，10套是兩室一廳，5套兩室兩廳，五套一室一廳。兩室一廳每年能收取每套每月1500元，共計：1500 * 12 * 10=180000元；
兩室兩廳每套每月2000月，共計：2000 * 12 * 5=120000元；
一室一廳每套每月1000，共計：1000 * 12 *5=60000。
共計：120000+6000+180000=360000元。
另外還轉(zhuǎn)賣二手房每年能獲利1330000元左右。
2、應(yīng)收賬款的制定：
我們知道應(yīng)收賬款是企業(yè)一項重要的流動資產(chǎn)，也是一項風(fēng)險較大的資產(chǎn)。完善企業(yè)應(yīng)收賬款管理機(jī)制，對加快貨款回收、防范財務(wù)風(fēng)險、提高經(jīng)營效益具有重要意義。如果企業(yè)
的應(yīng)收帳款管理不到位的話會給企業(yè)帶來致命的危機(jī)，增加企業(yè)的相應(yīng)成本，造成企業(yè)的流動性風(fēng)險。
分析：假如公司現(xiàn)在的信用期為30天，計劃將信用期延長至60天，公司等風(fēng)險投資的收益率為10%，假如增加的銷售量為50000元，單位遍及貢獻(xiàn)40000元
60天信用期限與30天相比，收益成本情況分析如下：
（1）收益增加：增加的收益=增加的銷售量×單位邊際貢獻(xiàn)=（50 000-40 000）×（5-3）=20 000
（2）應(yīng)收賬款占用資金機(jī)會成本的增加：
應(yīng)收賬款機(jī)會成本=應(yīng)收賬款占用資金×資金成本
應(yīng)收賬款占用資金=應(yīng)收賬款平均余額×變動成本率
應(yīng)收賬款平均余額=日銷售額×平均收現(xiàn)期
30天信用期的機(jī)會成本=(200 000/360)×30×(3/5) ×10%=1 000
60天信用期的機(jī)會成本=(250 000/360)×60×(3/5) ×10%=2 500
增加的機(jī)會成本=2 500-1 000=1 500
（3）收賬費用和壞賬損失增加：
增加的收賬費用=4 000-3 000=1 000
增加的壞賬損失=9 000-4 000=5 000
（4）延長信用期的稅前利潤增加額：
增加的收益-增加的成本費用=20 000-（1 500+1 000+5 000）=12 500
因此將信用期間定位60天左右
三、盈虧分析
1、財務(wù)假設(shè)
1）公司投產(chǎn)初期成本為驅(qū)動器，第三年構(gòu)建新的生產(chǎn)線并增加員工數(shù)量生產(chǎn)設(shè)備，新建生產(chǎn)線100萬元。
2）人員工資以每年10%速度增長。
4）創(chuàng)新研究按銷售收入的4%提取。
5）銷售費用按銷售收入的5%提取。
6）假設(shè)公司當(dāng)年現(xiàn)金收入為總收入的60%，剩余40%下年收回。
7）按稅后利潤10%提取盈余公積金，25%分配紅利。
8）銀行借款利率6.65%。
9）行業(yè)折現(xiàn)率12%
公司初期會采購一些生產(chǎn)設(shè)備和招聘人才，包括建筑人才、管理人才、銷售人才、財務(wù)管理人才以及售后服務(wù)人才等。這些都是公司初期首先要解決的一些問題。費用列表如下：
表 5 驅(qū)動器直接成本 單位：萬元
在公司售樓前及售樓期間為宣傳公司的樓盤以及公司的知名度要做一些廣告。廣告分為三個部分，分別是通過各大知名電視臺、網(wǎng)絡(luò)平臺、還有一個就是在一些路口樹立廣告牌，預(yù)計費用如下表：
表6 廣告費固定成本費 單位：萬元
2、現(xiàn)金流量表
2.1投資回收期
靜態(tài)回收期：在不考慮貨幣時間價值的情況下，收回投資需要2.02年，投資方案可行。 靜態(tài)回收期=2+http://emrowgh.com年
動態(tài)回收期：通過凈現(xiàn)金流量計算，動態(tài)投資回收期為2.41年，投資方案可行性好。收期=累計凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年數(shù)-1+（未收回現(xiàn)金/當(dāng)年現(xiàn)值）。 動態(tài)回收期=2+http://emrowgh.com年
3、項目可行性分析
3.1凈現(xiàn)值分析
凈現(xiàn)值是反映投資項目在建設(shè)和生產(chǎn)服務(wù)年限內(nèi)獲利能力的動態(tài)指標(biāo)，其計算公式為：
NPV
t
NCF (1k)t
式中：NPV為凈現(xiàn)值；NCF為在t期末現(xiàn)金凈流量；k為折現(xiàn)率，假設(shè)為12%。 當(dāng)NPV>0時，該項目可行；當(dāng)NPV≤0時，該項目不可行。 根據(jù)以上公式得出NPV=5.09萬元>0，所以該項目是可行的。
3.2內(nèi)部收益率分析
內(nèi)部收益率(IRR)是項目凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率,內(nèi)部收益率大于資本成本率壽命該項目可行；反之，則不可行。內(nèi)部收益率滿足以下公式：
NPV
t
NCF(1IRR)t
計算項目的IRR：IRR=39.79%>12%，故項目可行。
4、年度利潤表
表 12利潤表 單位：萬元
四、理論分配方案
根據(jù)對公司未來幾年發(fā)展情況的預(yù)測，公司營業(yè)收入能夠達(dá)到迅速的增長，而費用支出增長穩(wěn)定，所以公司的利潤增長比較快。
公司會拿出凈利潤的25%來分配給股東，15%支付工人工資，50%會用來維持公司的正常運轉(zhuǎn)，另外10%用于其他。
其中分配給股東的有股息和紅利兩種：
股息是股利中的一部份，是股份有限公司按股票金額的某一固定比例向股東支付的利息。股息出自于公司的稅后利潤，按股東的入股額分配。普通股股息的有無與多少依公司的盈利水平、股利政策、債權(quán)債務(wù)和國家的稅收、金融政策而定；優(yōu)先股股息按固定的股息率
領(lǐng)取。股息一般是以股票面額的百分率來表示的，如1000元面額的股票，股息若定為20%，則可分得200元的股息。股息每一季度支付一次，也可以半年或一年支付一次。
紅利是股利中的另一部分，普通股股東才能享有，亦有公司稅后留利部分中支付。紅利的有無與多少，主要以公司盈利情況和章程而定。在中國的股份有限公司中，股利的分配大致有兩種形式，一種是只計紅利，不計股息，紅利率不封頂。另一種是以不高于銀行1年期的儲蓄存款利率為事先確定的固定利率計算股息，紅利的有無與多少，由公司董事會決議。紅利一般在次年年初發(fā)放，變可多次分期發(fā)放與或與股息一起發(fā)放。
負(fù)債分配。即股份有限公司債券或應(yīng)付票據(jù)作為股利分配給股東。這種分配方式不僅可減少公司的現(xiàn)金支出，而且確立了股東對公司享有的狡立債權(quán)，通過全權(quán)獲得債息，使股東的收益增加。
附表一：
第一季度藍(lán)天房產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債表：
附表二：
第一期預(yù)計報表：
創(chuàng)業(yè)計劃書財務(wù)分析
財務(wù)分析
1.資金需求說明
公司成立時每位股東出資15萬，共為60萬初期資本。 2.資金投入計劃
預(yù)計第一季度購買廠房、生產(chǎn)線、用于產(chǎn)品研發(fā)、開拓市場共計投入22萬元，購買原材料生產(chǎn)產(chǎn)品投入14萬元。招聘生產(chǎn)銷售員工支付工資24000元，其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金19萬元。
預(yù)計第一季度利潤表
單位：元
預(yù)計第一季度資產(chǎn)負(fù)債表
單位：元
風(fēng)險分析
1.市場與競爭風(fēng)險
在市場競爭中，競爭的基本動機(jī)和目標(biāo)是實現(xiàn)最大化收入。但是，競爭者的預(yù)期利益目標(biāo)并不是總能實現(xiàn)的，實際上，競爭本身也會使競爭者面臨不能實現(xiàn)其預(yù)期利益目標(biāo)的危險，甚至在經(jīng)濟(jì)利益上受到損失。這種實際實現(xiàn)的利益與預(yù)期利益目標(biāo)發(fā)生背離的可能性，就是競爭者面對的風(fēng)險。風(fēng)險是由不確定性因素而造成損失或獲益的可能性。在市場競爭中，不確定性因素很多，雖然每個競爭者都期望實現(xiàn)其預(yù)期利益目標(biāo)，但總不能全都成功，必然會有某些競爭者在競爭中敗下陣來，承受競爭的損失。
分析：客戶資源不足、宣傳效果不明顯、價格定位不準(zhǔn)確。
對策：1、加大宣傳力度，提高服務(wù)質(zhì)量。
2、前期市場調(diào)研，不斷尋求個性化產(chǎn)品。
3、服務(wù)創(chuàng)新，用另類的創(chuàng)新思維為企業(yè)服務(wù)。
2.產(chǎn)品與技術(shù)風(fēng)險
分析：同行競爭、可模仿性強(qiáng)。
對策：1、提高產(chǎn)品質(zhì)量，以此來保證自己的客戶源不流失。
2、不斷進(jìn)行市場調(diào)研，確定服務(wù)類型，以尋求更多的市場，打造公司品牌。
3、尋求創(chuàng)新，做到人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我精。
3.財務(wù)風(fēng)險
分析：資金不足、前期資金成本控制不力、企業(yè)不能及時匯款。
對策： 1、建立財務(wù)預(yù)警分析指標(biāo)體系，防范財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生財務(wù)危機(jī)的根本原因是財務(wù)風(fēng)險處理不當(dāng)，因此，防范財務(wù)風(fēng)險，建立和完善財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)尤其必要。
2、建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算。由于企業(yè)理財?shù)膶ο笫乾F(xiàn)金及其流動，就短期而言，公司能否維持下去，并不完全取決于是否盈利，而取決于是否有足夠現(xiàn)金用于各種支出。
3、確立財務(wù)分析指標(biāo)體系，建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。對公司而言，在建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的同時，還要建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。其中獲利能力、償債 能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)最具有代表性。
4、樹立風(fēng)險意識，健全內(nèi)控程序，降低或有負(fù)債的潛在風(fēng)險。如訂立擔(dān)保合同前應(yīng)嚴(yán)格審查被擔(dān)保企業(yè)的資信狀況;訂立擔(dān)保合同時適當(dāng)運用反擔(dān)保和保證責(zé)任的免責(zé)條款;訂立合同后應(yīng)跟蹤審查被擔(dān)保企業(yè)的償債能力，減少直接風(fēng)險損失。
5、科學(xué)地進(jìn)行投資決策
4.管理風(fēng)險
分析：負(fù)責(zé)人管理不善，造成公司運營受阻；管理經(jīng)驗不足，公司各部門不能緊密合作，協(xié)調(diào)發(fā)展。
對策：1、健全管理機(jī)制，加強(qiáng)獎懲制度。
2、尋找更多的客戶渠道，為公司創(chuàng)造更多的利益。
3、可聘請更高水平的技術(shù)人員指導(dǎo)運營工作。
政策風(fēng)險
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于受價值規(guī)律和競爭機(jī)制的影響，各企業(yè)爭奪市場資源，都希望獲得更大的活動自由，因而可能會觸犯國家的有關(guān)政策，而國家政策又對企業(yè)的行為具有強(qiáng)制約束力。另外，國家在不同時期可以根據(jù)宏觀環(huán)境的變化而改變政策，這必然會影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。因此，國家與企業(yè)之間由于政策的存在和調(diào)整，在經(jīng)濟(jì)利益上會產(chǎn)生矛盾，從而產(chǎn)生政策風(fēng)險。
對此，我公司對政策風(fēng)險的防范主要取決于市場參與者對國家宏觀政策的理解和把握，取決于投資者對市場趨勢的正確判斷，并且通過保險等方法也可以減少政策性風(fēng)險的損失。
財務(wù)分析 創(chuàng)業(yè)計劃
第七章 財務(wù)分析
。
（一）資金來源 1.股本結(jié)構(gòu)與規(guī)模
公司成立時注冊資本為100萬元，其中：中國創(chuàng)業(yè)基金會投資25萬，占25%。銀行小規(guī)模借貸20萬，占20%。吸引投資者入股55萬，占55%。其中公司打算引入2-5家企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險投資，以利于籌資，分散風(fēng)險。
一、資金來源與運用 1.銀行借款
根據(jù)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)展需求決定，由于公司前期處于起步階段需要銀行的資金投入作為公司前期的運營經(jīng)費，當(dāng)公司發(fā)展兩年后盈利模式建立以及相應(yīng)的市場得到開發(fā)后，公司開始盈利后，再進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營范圍。資金主要用于建設(shè)投資60萬，其中的50萬在公司成立初期就投入，另外的10萬在第2年投入，主要是擴(kuò)大制造車間以及更新生產(chǎn)設(shè)配。 2.吸引投資
除了從銀行借款外，還需要吸收其他的外來投資，對于這一部分的資金主要用于企業(yè)的日常管理，開銷和員工的工資和福利政策。
(二）資金的運用
公司經(jīng)過融資后，資金主要用于以下
、
二、主要財務(wù)假設(shè)
1.公司運行后，設(shè)配和原材料供應(yīng)商的信譽(yù)足夠好，設(shè)配到貨、安裝、調(diào)試在２－３個月內(nèi)完成，生產(chǎn)中能夠保真產(chǎn)品質(zhì)量，和廠房的選址正確付租金后即可開始運營。 ２.公司在第二年后就開始獲利，且各年稅后利潤分別是３０萬左右。
第8章 風(fēng)險評估
(1)投資項目現(xiàn)金流量的估計
（2）項目評價
Ａ：根據(jù)上表的損益得到：公司從第二年開始獲利，在第五年預(yù)計可獲利達(dá)３０萬，主要以營業(yè)公司產(chǎn)品獲得利潤。公司于第二年開始按投資比例對所有著分紅。在公司營業(yè)的第４－５年后公司開始良性運轉(zhuǎn)，且逐步獲利。 Ｂ：投資凈現(xiàn)值
根據(jù)上海證券交易所資料，類似企業(yè)（阿里巴巴有機(jī)農(nóng)業(yè)）20１２－２０１３年平
均股權(quán)報酬率為12%。在此以12%作為貼現(xiàn)率對表中現(xiàn)金流量貼現(xiàn)得 NPV=６４.２萬
NPV遠(yuǎn)大于零，項目可行。 Ｃ：內(nèi)含報酬率
由投資現(xiàn)金流量表，計算內(nèi)含報酬率：
得到IRR=100%
內(nèi)含報酬率達(dá)到100%，遠(yuǎn)高于項目資本成本12%，投資方案可以接受。 一般來說，設(shè)計內(nèi)含報酬率在50%-100%之間較為可行。 PI=NPV/C
計算得到PI=6.62
獲利指數(shù)大于1，投資方案可行。
投資回收期=3年，而同行業(yè)投資回收期平均水平一般為5年，低于同行業(yè)平均水平，值得投資。
上表數(shù)據(jù)根據(jù)投資現(xiàn)金流量表取得 E：投資綜合評價
通過以上各項指標(biāo)分析，項目滿足以下條件：
凈現(xiàn)值（NPV）≥0 內(nèi)含報酬率（IRR）≥資本成本（12%）
獲利指數(shù)（PI）≥1 回收期為三年，低于同行業(yè)平均水平5年。綜上分析，該項目可行。
5.經(jīng)濟(jì)利潤原因分析
由于該產(chǎn)品屬于有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品且具有文化價值，附加值較高，而且市場上沒有類似產(chǎn)品或替代品，根據(jù)調(diào)查市場容量很大（參見項目產(chǎn)品市場與競爭）。潛在客戶很多且需求量巨大，所以項目可以產(chǎn)生大量經(jīng)濟(jì)利潤，即投資凈現(xiàn)值（NPV）遠(yuǎn)大于零。 6、盈虧平衡分析
1）BEP（產(chǎn)品）=N*=CF/（P-CN） 其中P為產(chǎn)品銷售單價（不含稅），且P=0.2萬元；CF為年固定成本，CN表示單位產(chǎn)品可變成本；N*表示盈虧平衡點時的生產(chǎn)能力。 圖10 盈虧平衡圖（第三年）
7 、敏感性分析
公司經(jīng)營過程中可能會遇到一些不確定因素，包括產(chǎn)品價格、單位可變成本、固定
成本、銷售量等。此處，我們對產(chǎn)品價格、單位可變成本、固定成本、銷售量按提高10%和降低10%以第三年為例做單因素變化敏感性分析。
通過以上計算結(jié)果得出，公司和利潤對單價的提高和降低最為敏感，銷售量次之，對固定成本最不敏感。以上各因素在變動－１０％和＋１０％的情況下，利潤仍能保持較高水平，可見公司具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。
８ 相關(guān)國家政策分析（運用管理會計的全面預(yù)算方法，包括編制預(yù)計會計報表和報表分析）
Ａ 公司財務(wù)基本情況與會計政策如下：
（1）該項目屬于高新農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)，工廠設(shè)在陜西省延安市洛川縣，自成立之日起，享受兩免三減的所得稅優(yōu)惠政策，且基本稅率為15%；
（2）公司的存貨均采用洛川縣的各種優(yōu)質(zhì)蘋果作為銷售的品牌；
（3）固定資產(chǎn)估計使用壽命為1５年，且能夠在１５年內(nèi)保持利潤穩(wěn)定增長和獲利。 （4）公司屬于一般納稅人，增值稅率按17%計算。
根據(jù)銷售統(tǒng)計表可知公司的整個銷售鏈條良好�？梢粤夹赃\轉(zhuǎn)。
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