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征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與案例
第一節(jié) 最新征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
(1)國土資源部2017年7月發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》，要求進(jìn)一步做好征地管理工作。通知提出，全面實(shí)行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價，補(bǔ)償安置費(fèi)用應(yīng)支付給被征地農(nóng)民的，要直接支付給農(nóng)民個人。
(2)新標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施使征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測算方式更加合理，改變了以往按被征耕地具體地塊的年產(chǎn)值測算征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方式。其中，征地統(tǒng)一年產(chǎn)值是綜合考慮一定區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地的年產(chǎn)值來測算征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);征地區(qū)片綜合地價是綜合考慮一定區(qū)片范圍內(nèi)土地類型、產(chǎn)值、土地區(qū)位、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等多方面因素測算的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。這次補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍提高，提高幅度平均在20%—30%。另外，體現(xiàn)了同地同價的原則。強(qiáng)調(diào)在同一區(qū)域或區(qū)片范圍內(nèi)，征地補(bǔ)償應(yīng)執(zhí)行同一標(biāo)準(zhǔn)。
(3)《通知》指出，征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)在征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)支付到位。為了保證農(nóng)民能夠得到自己的征地補(bǔ)償費(fèi)，首先，要求建設(shè)項(xiàng)目將征地補(bǔ)償費(fèi)足額列入項(xiàng)目投資概算。其次，征地批準(zhǔn)后，市縣國土資源部門要按照確定的征地補(bǔ)償安置方案，將應(yīng)支付給被征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置費(fèi)，直接支付給農(nóng)民個人，不再通過鄉(xiāng)、村等環(huán)節(jié)支付，防止截留、挪用征地補(bǔ)償費(fèi)問題。第三，健全反饋制度，要求市縣國土資源部門在規(guī)定時間內(nèi)向部、省報告征地補(bǔ)償費(fèi)用落實(shí)到位等批后實(shí)施情況，切實(shí)加強(qiáng)征地批后實(shí)施監(jiān)管。
(4)《通知》指出，征地補(bǔ)償費(fèi)依法部分支付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，部分支付給被征地農(nóng)民，具體分配辦法由省級政府作出規(guī)定。根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆峙滢k法，結(jié)合安置方式，將核定的應(yīng)支付給被征地農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)，由當(dāng)?shù)貙?shí)施征地的部門直接支付給農(nóng)民個人。各地利用給農(nóng)民個人的農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼等有關(guān)資金直接支付渠道，將征地補(bǔ)償費(fèi)直接支付給農(nóng)民
(5)《通知》指出，先安置后拆遷不是簡單的指先建后拆，而是指在實(shí)施拆遷前，應(yīng)采取多種方式妥善安排好被拆遷農(nóng)戶的居住問題，包括建好安置房或制定切實(shí)可行的安置方案并征得被拆遷農(nóng)戶同意，防止拆遷后農(nóng)民居住無著落，影響生產(chǎn)生活。拆遷補(bǔ)償安置方案要因地制宜合理制定。在城市遠(yuǎn)郊和農(nóng)村地區(qū)，主要采取遷建安置方式，重新安排宅基地建房。
(6)近年來，為解決被征地農(nóng)民長遠(yuǎn)生計(jì)問題，國土資源部門配合社會保障部門積極推進(jìn)被征地農(nóng)民社會保障工作。2017年，國務(wù)院批準(zhǔn)建立新型農(nóng)村社會養(yǎng)老保險制度。在新農(nóng)保試點(diǎn)地區(qū)征地時，被征地農(nóng)民已納入新農(nóng)保的，還應(yīng)落實(shí)被征地農(nóng)民的社會保障，實(shí)行“雙�！保坏靡孕罗r(nóng)保代替被征地農(nóng)民的社會保障。
(7)《通知》指出，涉及被征地農(nóng)民利益的程序不能減少和簡化。簡化征地批后實(shí)施程序，是指征地報批前已先行擬訂了征地補(bǔ)償安置方案、并已征求群眾意見的前提下，在征地批準(zhǔn)后可將征收土地公告和征地補(bǔ)償安置方案公告同步進(jìn)行，以提高工作效率。實(shí)際是盡可能將征地程序前置，不搞程序上的重復(fù)。對涉及被征地農(nóng)民利益的告知、確認(rèn)、聽證等程序，不能減少和簡化，不會因此造成征地糾紛。
第二節(jié) 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)表格
征地土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
說明：
1． 人均耕地在表列數(shù)據(jù)之間時，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)倍數(shù)按插入法計(jì)算。 2 ．人均耕地小于 0.7 畝時按 0.7 畝的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 3．計(jì)算人均耕地時，非耕地 2 畝折算為 1 畝計(jì)算。
征地青苗補(bǔ)償標(biāo)
單位：元 / 畝
說明：
1．經(jīng)政府劃定的糧食制種地上的作物可按糧食類補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上浮30%計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)。 2．專用魚池按水面積補(bǔ)償（含魚苗損失），其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與蔬菜類標(biāo)準(zhǔn)一致。 3．蔬菜類系指有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)的專業(yè)蔬菜社、包括多經(jīng)作物。
征地房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
單位：元 / 平方米
說明：
1 ．磚混結(jié)構(gòu)房屋墻體 24 ㎝墻，內(nèi)外墻抹灰，磨石（地磚）樓地面，且外墻大面全缸磚、瑪賽克面，鋁合金窗，按同類房屋標(biāo)準(zhǔn)增加 10 元 / 平方米補(bǔ)償；
2． 房屋層高在 2.4m （不含 2.4m ）以下 ， 1.5m ( 含 1.5m ) 以上的 , 按同類標(biāo)準(zhǔn)的 70% 計(jì)算補(bǔ)償 ；
3． 房屋層高在 1.5m 以下的 ， 按同類標(biāo)準(zhǔn)的 50% 計(jì)算補(bǔ)償，在 1 米 以下的，按同類房屋標(biāo)準(zhǔn)的 40% 計(jì)算補(bǔ)償；
4． 預(yù)制板作樓板的多層瓦蓋房屋 ， 瓦蓋一層的 , 按磚混結(jié)構(gòu)瓦蓋房屋補(bǔ)償 ， 其余樓層按預(yù)制蓋房屋補(bǔ)償 ；
5． 外陽臺按同類房屋的 50% 計(jì)算； 6 ．房屋面積以外墻尺寸計(jì)算；
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7． 經(jīng)補(bǔ)償后村社集體、個人房屋由被拆遷人自行處理。
征地構(gòu)筑物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
說明： 1 ． 正常使用的沼氣池按糞池補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，每立方米增加 10 元補(bǔ)償。
2 ． 經(jīng)補(bǔ)償后的原構(gòu)筑物由被征地單位或個人自行處置。
征地零星栽種樹木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
說明：經(jīng)補(bǔ)償后的林木由被征地單位、個人自行處置。
第三節(jié) 征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)該怎樣計(jì)算
一、征用土地的法律依據(jù)
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《國土資源部關(guān)于征用土地公告辦法》、《長沙市征地補(bǔ)償安置條例》的規(guī)定，國家為了公共利益建設(shè)的需要可以依法征用農(nóng)民集體所有的土地。征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。
二、征地補(bǔ)償安置方案的制定及實(shí)施程序
1、有關(guān)市（縣）人民政府及其土地行政主管部門（以下簡稱“主管部門”）按照國家有關(guān)規(guī)定擬定并經(jīng)批準(zhǔn)征用土地方案后，由市（縣）人民政府在收到征用土地方案批準(zhǔn)文件之后10
個工作日內(nèi)公告。
2、主管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的文件自公告之日起45日內(nèi)以土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告。內(nèi)容包括本集體經(jīng)濟(jì)組織被征用土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數(shù)量，需要安置土地的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量；各種補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式；農(nóng)業(yè)人口的具體安置途徑；征地補(bǔ)償安置方案的依據(jù)、實(shí)施的步驟和期限等。
3、被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或其他權(quán)利人（以下簡稱為“權(quán)利人”）對征地補(bǔ)償、安置方案有不同意見的，應(yīng)自公告之日起10個工作日內(nèi)向有關(guān)主管部門提出。權(quán)利人要求舉行聽證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽證會。
4、被征地的權(quán)利人在上述征地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書到指定地點(diǎn)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。被征用土地上有建（構(gòu)）筑物的，還應(yīng)提供有關(guān)建（構(gòu)）物的合法證件。
征地補(bǔ)償安置費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)之日起三個月內(nèi)全額支付。
三、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
征用土地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)。按該征用土地被征用前三年平均年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)（以下簡稱為“標(biāo)準(zhǔn)”）計(jì)算。
（一）土地補(bǔ)償（分五類）：
（1）征用水田、旱地、專業(yè)菜地、專業(yè)魚池，按該土地標(biāo)
準(zhǔn)的六至十倍補(bǔ)償；
（2）征用果園、茶園按該土地鄰近水田標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；征用其他經(jīng)濟(jì)林地，按該土地鄰近水田補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的50％至70％補(bǔ)償；
（3）征用用材林地，按該土地鄰近水田標(biāo)準(zhǔn)的30％至50％補(bǔ)償；征用荒地、荒山按鄰近水田補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的20％補(bǔ)償；
（4）征用水塘、渠、壩等農(nóng)用水利用地，按鄰近水田標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；征用水庫按鄰近水田補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的60％補(bǔ)償；
（5）征用道路，按征用道路的鄰近土地類別補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。
（二）安置補(bǔ)助費(fèi)：每一個需安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地標(biāo)準(zhǔn)的四至六倍。其他的土地安置補(bǔ)助費(fèi)分別參照各類土地補(bǔ)償費(fèi)的對應(yīng)比例標(biāo)準(zhǔn)支付。
需要安置的人員不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)可以發(fā)給被安置人員個人或者征得被安置人員同意用于支付被安置人員的保險費(fèi)用。
（三）青苗及其他補(bǔ)償
（1）青苗：生長不到一年的按標(biāo)準(zhǔn)的50％，生長期在一年以上的按標(biāo)準(zhǔn)的100％；
（2）成魚按標(biāo)準(zhǔn)的100％；魚苗、魚種按鄰近專業(yè)魚池類別年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的120％；
（3）苗木花卉、經(jīng)濟(jì)林木，按鄰近水田標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合年限；人造林按鄰近水田標(biāo)準(zhǔn)的50％結(jié)合年限（最高不超過四年）；
（4）房屋（及其他建筑）：按合法建筑面積和建筑結(jié)構(gòu)的重置價格剔除殘值后的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。具體辦法按長沙市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定進(jìn)行。
四、土地補(bǔ)償費(fèi)的歸屬
征地補(bǔ)償費(fèi)中土地補(bǔ)償費(fèi)是主要部分。因此，農(nóng)民們最關(guān)心的是土地補(bǔ)償費(fèi)到底應(yīng)該歸誰所有。
根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。即土地歸誰所有，土地補(bǔ)償費(fèi)就應(yīng)該歸誰所有。該筆費(fèi)用由村民小組（一般是以村民小組為單位）集中管理，用于發(fā)展生產(chǎn)和安排因土地被征用而造成的多余勞動力的就業(yè)和不能就業(yè)人員的生活補(bǔ)助。
第四節(jié) 征地補(bǔ)償分配案例
謝泉恒等十一人訴蘭花村委會眼頭村小組集體土地
征用補(bǔ)償款分配糾紛案
【案情】
原告謝泉恒、謝大根等十一人。
被告吉水縣八都鎮(zhèn)蘭花村委會眼頭村小組（以下簡稱眼頭村小組）。
原告謝泉恒一家早年遷入眼頭村小組種田，1981年全家分得了責(zé)任田和責(zé)任山。1998年11月原告謝大根、謝二根、謝三根及其妻兒三家的戶口遷至八都圩鎮(zhèn)，并將其戶口性質(zhì)變更為非農(nóng)業(yè)戶口。但原告方的責(zé)任田等未進(jìn)行調(diào)整，而是仍由原告一家進(jìn)行耕作。1999年9月份起，八都鎮(zhèn)政府為建設(shè)工業(yè)園，先后向眼頭村小組征用耕地，油茶林地，并按規(guī)定向眼頭村小組支付土地征用補(bǔ)償款、青苗補(bǔ)助款。2003年12月底和2004年1月初，被告眼頭村小組將已到賬的土地征用補(bǔ)償款和青苗款25083元分配給村民，并決定按眼頭村小組的曾氏祖譜上的人口為依據(jù)，祖譜中的男子分配總補(bǔ)償款的50％，然后所有村民及在外的
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女人參與分配另50%，但在外的非農(nóng)業(yè)戶口按農(nóng)業(yè)人口的二分之一分配。依此計(jì)算曾氏祖譜上的男性村民可分得土地補(bǔ)償款2200元，女性分得800元，非農(nóng)業(yè)戶口的男性分得1400元，女性分得400元。對眼頭村小組的外姓鄒圣甫一家按曾姓的80％分配，謝泉恒一家以及后來遷居眼頭村小組的曾小偉、曾小亻毛兩家按每個農(nóng)業(yè)人口160元分配。原告方認(rèn)為被告的分配方案不合理，侵犯了其合法權(quán)益，因此于2004年10月20日向吉水縣人民法院起訴。
原告訴稱，原告謝泉恒于1958年隨父母遷居到眼頭村小組種田，1981年全家6人在眼頭村小組分得責(zé)任田13．12畝，油茶林5畝。原告一家在眼頭村居住了40多年，與其他村民一樣為集體作出了貢獻(xiàn)，盡了村民各種應(yīng)盡的義務(wù)。2000年八都鎮(zhèn)政府為建工業(yè)園區(qū)征用眼頭村小組的土地，原告家的2畝責(zé)任田和全部油茶林被征用。被告眼頭村小組在分配補(bǔ)償款時的分配方案確定，村小組的曾姓男性每人分得2200元，女性每人分得800元，而以原告一家系該村的外姓，不屬曾姓為由，不同意按曾姓同等標(biāo)準(zhǔn)分給原告一家11人的補(bǔ)償款。因此請求法院判令被告給付2004年應(yīng)分配給原告的土地征用補(bǔ)償費(fèi)18600元，并由被告負(fù)擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。
被告辯稱，首先，依照2002年8月19日〔2002〕民立他字第4號最高人民法院《關(guān)于徐志君等11人訴龍泉市龍州鎮(zhèn)第8村村委會土地征用補(bǔ)償分配糾紛案的請求》，法院對本案應(yīng)依法不予受理，應(yīng)駁回原告的訴訟請求。其次，八都鎮(zhèn)政府建工業(yè)園從1999年9月已支付土地征用補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)款、開墾費(fèi)共計(jì)250530元，尚有615520元未支付。第三，眼頭村小組于2003年12月26日和2004年元月6日兩次召開村民代表會，通過了土地補(bǔ)償費(fèi)的分配方案，即按曾氏祖譜總冊上的人口為依據(jù)，區(qū)別男女，進(jìn)行分配。同時村民代表會決定，謝家恒夫婦按每個人160元分配。謝大根等9人早于98年以前外遷，變更為非農(nóng)業(yè)戶口，已不屬于眼頭村的在冊村民，而且土地征用行為在其戶口外遷之后，因此他們不應(yīng)享有該筆補(bǔ)償款。總之，不管是按案件的管轄，還是按村民代表會議的決定，原告的起訴都是沒有法律依據(jù)的，應(yīng)駁回原告的起訴。
【審判】
江西省吉水縣人民法院審理認(rèn)為，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與其成員之間因收益分配產(chǎn)生的糾紛屬于平等主體之間的糾紛，當(dāng)事人就此起訴到人民法院只要符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。因此，被告方提出原告不符合訴訟主體的資格，原、被告訟爭事實(shí)不屬法院民事訴訟受理范圍的意見不能成立，本院不予采納。村民小組的合法財產(chǎn)收益是全體村民的其同財產(chǎn)，在分配共同財產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)由全體村民平等分配，不得以姓氏差異而區(qū)別對待。原告謝泉恒夫妻系眼頭村小組村民，被告對此予以認(rèn)可，因此，兩原告應(yīng)按照村民代表大會的決議即男性分得土地補(bǔ)償款2200元，女性分得800元。原告謝大根、謝二根、謝三根等九人雖在1998年遷出該村，并且變更戶籍性質(zhì)為非農(nóng)業(yè)戶口，但由于其原有的責(zé)任田依然由原告進(jìn)行耕作，依照責(zé)任田產(chǎn)生的各項(xiàng)義務(wù)依然由其負(fù)擔(dān)，其將戶籍外遷是農(nóng)民發(fā)展多種經(jīng)營逐步減少單純依賴土地生存的良好趨勢，應(yīng)予以鼓勵。由于其部分生活來源還要依靠土地，故不能因此否定謝大根等九人系該村村民，而剝奪其對村集體財產(chǎn)享有的各項(xiàng)權(quán)利。加之被告在制定土地補(bǔ)償款分配方案時，對眼頭村村民的范圍沒有依法合理明確界定，以曾氏祖譜的人口為依據(jù)進(jìn)行分配農(nóng)村集體財產(chǎn)帶有濃厚的封建宗族色彩，該做法不合法。部分從來沒有分得責(zé)任田和責(zé)任山的曾姓外遷戶包括在外有固定工作和固定收入的人也參與了集體土地征用補(bǔ)償款的分配，而僅以姓氏差異剝奪謝大根等九原告的平等權(quán)益，顯然不公平。因此謝大根等九原告應(yīng)認(rèn)定為眼頭村小組的村民，但由于其已從事其他經(jīng)營，其收入來源已不完全依賴于土地，故九原告可參照該村曾姓在外有固定工作和收入的人員分得土地補(bǔ)償款即男性1400元，女性400元。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條之規(guī)定，判決被告眼頭村小組應(yīng)分給原告謝泉恒集體土地征用補(bǔ)償
款2200元，分給原告周桂仔集體土地征用補(bǔ)償款800元，分給原告謝大根，謝輝、謝二根、謝鵬、謝三根、謝坤集體土地征用補(bǔ)償款各1400元，分給原告張利清、曾春蓮、周燕平集體土地征用補(bǔ)償款各400元。以上款項(xiàng)共計(jì)12600元。
眼頭村小組不服，以原審法院判決不符合事實(shí)和法律為由，向江西省吉安市中院提出上訴。謝家恒等十一人同意原審判決。
江西省吉安市中級人民法院審理認(rèn)為，能否參加集體經(jīng)濟(jì)組織的財產(chǎn)收益分配，取決于是否屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員。是否屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員，除考慮其戶籍情況外，還應(yīng)考慮其與該集體經(jīng)濟(jì)組織之間的經(jīng)濟(jì)生活關(guān)系。依照《中華人民共和國承包法》的有關(guān)規(guī)定，承包戶全家遷入小城鎮(zhèn)的可保留其土地承包經(jīng)營權(quán)，因原告謝大根等雖系小城鎮(zhèn)戶口，但仍保留了責(zé)任田承擔(dān)了相應(yīng)義務(wù)。因此應(yīng)認(rèn)定謝大根等為眼頭村小組的集體經(jīng)濟(jì)成員，對集體財產(chǎn)的收益，也應(yīng)享有平等的分配權(quán)。因此于2017年3月28日判決駁回上訴，維持原判。
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