- 相關(guān)推薦
預(yù)告登記制度的完善
不動產(chǎn)預(yù)告登記制度對應(yīng)于本登記，是為補充不動產(chǎn)登記的公信力的缺陷而設(shè)立的一種制度。所謂不動產(chǎn)預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂房屋買賣協(xié)議或者不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議時，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。筆者在本文對不動產(chǎn)預(yù)告登記制度相關(guān)問題進(jìn)行簡單的探討和分析。
一、預(yù)告登記的法律地位以及適用范圍
（一）關(guān)于預(yù)告登記的立法現(xiàn)狀
在《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。在我國，不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記，而預(yù)告登記的目的在于保障債權(quán)的實現(xiàn)，通過預(yù)告登記使一項旨在引起不動產(chǎn)物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)獲得某些物權(quán)的效力，進(jìn)而使該債權(quán)獲得保全。也就是說，預(yù)告登記的一個主要功能就是保障不動產(chǎn)交易安全，確保債權(quán)的實現(xiàn)。
（二）預(yù)告登記的適用范圍
所謂預(yù)告登記的適用范圍是指與高高登記制度在何種情形下適用的問題，根據(jù)我國現(xiàn)行物權(quán)法的規(guī)定，預(yù)告登記的范圍應(yīng)包括房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)
的交易，在這里體現(xiàn)的是物權(quán)法定原則，即物權(quán)的種類法定，質(zhì)言之在交易的過程中適用預(yù)告登記的物權(quán)種類法定。對于適用預(yù)告登記的情形我國立法上“采用了列舉加一般條框并用的方式�！� ①
在預(yù)告登記的適用上，實際只是包括兩種情形的請求權(quán)：一種是以不動產(chǎn)物權(quán)的取得變更喪失為內(nèi)容的請求權(quán)，一種是為附有起始期、停止條件或其他可于將來確定有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。在我國的實踐中，為了防止“一物二賣”甚至“一物多賣”的現(xiàn)象，物權(quán)法的預(yù)告登記制度確保了交易安全，保障了所有權(quán)的實現(xiàn)。當(dāng)然，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變更不僅僅只是所有權(quán)的取得、變更、消滅，還包括設(shè)定他物權(quán)以及他物權(quán)的變動，所以，我國當(dāng)前的預(yù)告登記的適用范圍應(yīng)該包括以下幾個方面：（1）不動產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)額取得、變更和消滅的請求權(quán)；（2）用益物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更和消滅的請求權(quán)，如國有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅，也可以適用預(yù)告登記；（3）有關(guān)的特殊不動產(chǎn)物權(quán)，如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)等；（4）附條件或者附期限的不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)。
二、預(yù)告登記的效力②
（一）預(yù)告登記的保全效力
預(yù)告登記的保全權(quán)利的效力，是其在保全對象上所表現(xiàn)的作用，又稱為預(yù)告登記的擔(dān)保作用，即“防止不動產(chǎn)權(quán)利人違反義務(wù)對不動產(chǎn)進(jìn)行處分”。根③
據(jù)物權(quán)法規(guī)定，預(yù)告登記后，登記名義人處分不動產(chǎn)時，其與第三人訂立的合同的債權(quán)效力不受影響，但是在法定的時間范圍內(nèi)絕對不能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。這一規(guī)定對于避免不必要的糾紛，確立預(yù)告登記擔(dān)保效力是十分必要的。
（二）預(yù)告登記的順位效力
預(yù)告登記的順位效力體現(xiàn)在保全債權(quán)請求權(quán)的順位，即“因預(yù)告登記而使得該請求權(quán)具有排斥后序登記權(quán)利的效力”，這是預(yù)告登記對依本登記取得的④
①
② 歐世龍 等著 《物權(quán)法實施中的若干問題研究》 第98頁 浙江大學(xué)出版社 2017年12月 關(guān)于預(yù)告登記的效力問題主要有“三效力說”和“四效力說”。筆者在這里采用“三效力說”進(jìn)行學(xué)習(xí)探究。
③ 王星 《淺談我國〈物權(quán)法〉中的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度》 刊登于《法制與社會》 2017年12月 ④歐世龍 等著 《物權(quán)法實施中的若干問題研究》 第102頁 浙江大學(xué)出版社 2017年12月
物權(quán)所具有的保障作用。因為預(yù)告登記的順位效力的存在第三人不得無視預(yù)告登記的存在，并且預(yù)告登記人認(rèn)識到預(yù)告登記人在法定期限內(nèi)為本登記的可能性，從而限制其妨害預(yù)告登記所保全的權(quán)利順位的行為，并且第三人不得以不知預(yù)告登記為由而與預(yù)告登記人進(jìn)行善意抗辯。其中也體現(xiàn)了預(yù)告登記具有預(yù)警的效力，現(xiàn)行《物權(quán)法》明確規(guī)定了預(yù)告登記的物權(quán)效力，但是對于預(yù)告登記完成后的其他登記行為也未予禁止。預(yù)告登記本身所具有的防御性與當(dāng)前立法的不明確是存在矛盾的，因此可以在將來的不動產(chǎn)登記立法這個問題明確化。
（三）預(yù)告登記的完善效力
“預(yù)告登記的完善效力，即預(yù)告登記的權(quán)利已經(jīng)表現(xiàn)出將來物權(quán)權(quán)利的某種效力，在一定場合可以被當(dāng)作將來完整的權(quán)利看待�！鳖A(yù)告登記的完善效力⑤
是以受保全的權(quán)利具有類似于物權(quán)的特征為前提。主要體現(xiàn)在以下兩個方面，一是破產(chǎn)保護(hù)效力；例如，甲將其一棟房屋出賣給乙，約定兩年后交付，買受人乙為了擔(dān)保此項債權(quán)請求權(quán)而進(jìn)行了告登記，如果不久甲破產(chǎn)了，此時乙雖然并非該不動產(chǎn)的所有權(quán)人而只是債權(quán)人，但是由于進(jìn)行了預(yù)告登記，所以他有權(quán)要求甲的破產(chǎn)管理人將該房屋交付給他。二是對因公權(quán)力的行使而發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動的排他效力在我國因公權(quán)力的行使導(dǎo)致物權(quán)變動的事實時有發(fā)生，最明顯和常見的就是在征地、房屋拆遷的過程中；此外，在相對人死亡時，預(yù)估登記的完善效力依然存在，繼承人不得以繼承由而請求剔除不動產(chǎn)上的預(yù)告登記。
三、預(yù)告登記的消滅
對于不動產(chǎn)預(yù)告登記消滅的原因，由《物權(quán)法》第20條可以看出有兩種：一是預(yù)告登記保全的債券請求權(quán)的消滅導(dǎo)致預(yù)告登記的消滅。如果居于主導(dǎo)地位的債權(quán)因為無效、被撤銷或被解除等原因而消滅時，由于預(yù)告登記制度本身的附隨性，其自然歸于消滅；二是自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記便失效。預(yù)告登記雖然具有一定的法定效力，使債權(quán)具有物權(quán)的性質(zhì)，但是實際上并沒有實現(xiàn)預(yù)告登記權(quán)利人的物權(quán)，所以如果債權(quán)請求權(quán)人在法定的三各月內(nèi)不積極行使其請求權(quán)，導(dǎo)致法定或約定時效已過，那⑤ 【德】曼弗雷德·沃爾夫 著 吳越、李大雪 譯 《物權(quán)法》 第18頁 法律出版社 2002年
么，預(yù)告登記的效力自然消滅。但是如果預(yù)告登記人明確作出放棄已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記的權(quán)利，筆者認(rèn)為是可以導(dǎo)致預(yù)告登記的消滅的。因為在這個放棄的過程中權(quán)利人實際放棄的是債權(quán)請求權(quán)，所以是可以導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)消滅的。
對于不動產(chǎn)預(yù)告登記消滅的程序，《物權(quán)法》并沒有做出明確的規(guī)定。但筆者認(rèn)為如果預(yù)告登記消滅事由出現(xiàn)后當(dāng)事人雙方或者利害關(guān)系人應(yīng)該經(jīng)過合意進(jìn)行申請，注銷登記。同時也不排除單方進(jìn)行申請，注銷登記的可能性和可行性。如果將預(yù)告登記消滅程序法定化以后，可以排除在交易過程中對抗第三人交易，降低交易成本。
四、小結(jié)
在當(dāng)前的市場經(jīng)濟狀態(tài)下，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的目的是保障交易安全，降低交易成本，穩(wěn)定市場秩序。同時我國立法將不動產(chǎn)預(yù)告登記制度納入其中，也是體現(xiàn)了與國際接軌，促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的目標(biāo)。預(yù)告登記制度在其確定的范圍內(nèi)，以保全效力為前提，在一定程度上實現(xiàn)和保障了順位效力和完善效力，保護(hù)了在交易過程中的預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)請求權(quán)，起到了“保護(hù)弱勢”的作用，也在一定程度上遏制了“一房二賣”的情形，但是就當(dāng)前的立法現(xiàn)狀來看，其中還是存在以下不足：（1）預(yù)告登記的發(fā)生要件中應(yīng)該將登記義務(wù)人的同意明確為獨立的要件；（2）應(yīng)該規(guī)定假處分制度；⑥（3）對預(yù)告登記順位效力的保障不足，筆者認(rèn)為應(yīng)明確禁止登記義務(wù)人在法定期限內(nèi)對不動產(chǎn)進(jìn)行可能損害登記權(quán)利人利益的登記；（4）對預(yù)告登記的消滅程序應(yīng)該有比較明確的規(guī)定。⑥ 假處分是法院為保全某項請求權(quán)而做出的有臨時效力的指令，類似于我國司法中的保全措施。
【預(yù)告登記制度的完善】相關(guān)文章：
建立完善的薪酬制度05-18
完善機房安全制度04-11
完善校車安全制度04-11
完善員工激勵制度04-15
完善考勤制度信息05-15
最完善的考勤制度05-18
完善的考勤制度條例05-18
完善考勤制度的通知05-18
健全完善考勤制度04-07