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樓盤推廣方案_在售樓盤推廣方案
樓盤推廣對(duì)產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)大知名度和人氣有顯著作用,尤其在這個(gè)酒香也怕巷子深的時(shí)代,策劃好一個(gè)推廣方案就顯得很有必要。現(xiàn)在愛(ài)匯網(wǎng)小編就來(lái)為你提供一些樓盤推廣方案參考。
樓盤推廣方案1
樓盤的風(fēng)水策劃布局合理,不但能有效合理的利用土地還能加快整個(gè)樓盤的銷售速度,提高了樓盤的升值潛力,長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,客戶入住后平安健康運(yùn)氣好,口碑相傳,也為開(kāi)發(fā)商以后的樓盤開(kāi)發(fā)銷售做了無(wú)形的宣傳。特別是在客戶越來(lái)越成熟、越來(lái)越挑剔,要開(kāi)發(fā)出一個(gè)成功的樓盤并非易事,這需要全方位、多層面的有機(jī)配合才成。當(dāng)然,風(fēng)水策劃就是其中一個(gè)重要方面,因?yàn)槌晒Φ娘L(fēng)水策劃,可以使開(kāi)發(fā)商與業(yè)主達(dá)到雙贏的結(jié)局。
1、選址
從風(fēng)水角度,地塊過(guò)去用途對(duì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是有影響的。如過(guò)去曾做過(guò)醫(yī)院、太平間、墓地、監(jiān)獄、刑場(chǎng)、屠宰場(chǎng)等使用,是下乘之地。要是精明的購(gòu)房者知曉,并口碑相傳,對(duì)樓盤銷售的負(fù)面影響是必定的。比如東莞東城的一些樓盤,位于曾經(jīng)的亂葬場(chǎng)和刑場(chǎng)上或者是緊鄰曾經(jīng)的亂葬場(chǎng)和刑場(chǎng),租售已經(jīng)受到一定程度的影響。這種情況下,營(yíng)銷策劃中就必須要介入風(fēng)水銷營(yíng)來(lái)?yè)P(yáng)長(zhǎng)避短。
2、樓盤主門方位
適合做主門的道路最好為二、三級(jí)馬路,因?yàn)榈缆肪蜑樗,水為?cái)。主門是整個(gè)小區(qū)的主納氣口,也是吸財(cái)之位。一般原則主門要在短邊較佳,剛樓盤必形成外小里大的口袋狀聚氣形,使園區(qū)的吉?dú)、生氣不外泄?/p>
如果馬路太寬、太大,如城市干道,車流量大,相當(dāng)于水太大、太急,這樣的財(cái),一個(gè)小區(qū)難以收留,也就當(dāng)無(wú)財(cái)可言了
如果主門前的道路過(guò)窄,三級(jí)以下馬路或小巷,也為不吉。會(huì)造成氣路不暢,生氣無(wú)法入小區(qū)。從使用方便的角度來(lái)說(shuō),因路窄也必會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)塞車等現(xiàn)象。
3、樓宇布局
開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目高矮樓宇的布局上應(yīng)遵循風(fēng)水原則,該北面高、南面低、東面高、西面低,這樣方可達(dá)到項(xiàng)目樓宇的最佳采光,風(fēng)水的'角度便是吉祥。
樓宇排列忌形風(fēng)口。樓宇比較多,有時(shí)會(huì)形成“風(fēng)口”,對(duì)受風(fēng)之極不利。
如果中間為路,特別為人流較多或可行汽車的路,且正對(duì)大門,則也不利。
要避免兩座相鄰的樓宇間距離太近,特別是高層建筑,太近會(huì)形成一道狹窄通道,通道處就相當(dāng)于自然環(huán)境中的兩山風(fēng)口處,從科學(xué)角度或風(fēng)水角度都不宜。
4、樓宇形狀
【一忌】相近樓宇間樓體棱角太突出,造成樓體間尖角互射,形成煞氣,產(chǎn)生不利的風(fēng)水效應(yīng)。如香港中銀大廈,像把擎天劍,鋒利無(wú)比,對(duì)旁邊的樓盤殺氣騰騰。
【二忌】建筑上大下小,呈倒三角形,如東莞新海關(guān)大樓,上大下小,“搖搖欲墜”給觀者以不舒服的感覺(jué)。
【三忌】建筑中空,像心臟被挖空了。
5、景觀布局
在風(fēng)水全程營(yíng)銷中,景觀布局非常重要,布置得當(dāng),會(huì)增加項(xiàng)目的吉祥程度,提高樓盤附加值,增加樓盤的賣點(diǎn)。北京星河灣不惜重金從智利引進(jìn)兩株價(jià)值40萬(wàn)元的名貴棕櫚樹(shù),以達(dá)招財(cái)進(jìn)寶。植物還可凈化不良風(fēng)水場(chǎng)。
景觀風(fēng)水局是,用得最多的是水景,因?yàn)橹袊?guó)傳統(tǒng)認(rèn)為“以水聚財(cái)”,水的形狀和位置設(shè)置得當(dāng),必大利業(yè)主財(cái)源。
植物在風(fēng)水布局中很重要,自古有“樹(shù)茂則宅興,樹(shù)枯則宅衰”的觀點(diǎn)。
樓盤過(guò)去曾做醫(yī)院、墓地等,多栽種植物可吸收不良?xì)鈭?chǎng),凈化風(fēng)水。
6、售樓處
售樓處的風(fēng)水策劃也是非常重要的,會(huì)直接影響樓盤的銷售狀況,策劃出售樓處旺財(cái)旺運(yùn)的風(fēng)水形勢(shì),是營(yíng)銷策劃的重要部分。
售樓處外觀要有氣勢(shì),內(nèi)部要寬敞、明亮。
售樓處門前要個(gè)明堂,即大片空地,不單是停車需要,更是風(fēng)水要求。
售樓處內(nèi)部形狀要方正或外小里大,堅(jiān)決避免外大里小的退財(cái)形。
售樓處入門口處要留足空間,忌將沙盤置于入門明堂處,造成空間局促。
7、樓書
在樓書撰寫時(shí),要由建筑風(fēng)水策劃人員提供樓盤建筑風(fēng)水解說(shuō)的文字資料,把建筑風(fēng)水內(nèi)容作為一處重要方面體現(xiàn)出來(lái)。但需注意,重要不等于過(guò)多,如果描繪文字過(guò)多,會(huì)起到適得其反的效果。
8、開(kāi)盤策劃
開(kāi)盤慶典是項(xiàng)目對(duì)外亮相的最佳時(shí)機(jī),因此建筑風(fēng)水文章也要在慶典上做足,但適可而止是萬(wàn)事歸終的原則。很多樓盤在慶典上按排幾分鐘的項(xiàng)目建筑風(fēng)水解說(shuō),都收到了很好的效果。
避免互相錯(cuò)位或盡端式的“斷頭路”,避免產(chǎn)生正對(duì)道路的建筑接受路沖。
道路系統(tǒng)爭(zhēng)取南北、東西走向,同時(shí)還應(yīng)避免正子午、正卯酉走向。
力求平直,避免彎曲;交叉道路求正交,避免斜交,忌剪刀煞地段。
樓盤推廣方案2
一、整合傳播策略的原則
1、差異化
、偈袌(chǎng)差異化
本地開(kāi)發(fā)商對(duì)市嘗消費(fèi)群體、概念的細(xì)分還不成熟,大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不注重項(xiàng)目的定位策略,都本著多、廣、利的初衷進(jìn)行開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、推廣,這就不可避免的導(dǎo)致本埠市場(chǎng)存在嚴(yán)重的級(jí)別分化及空白遺漏地帶。雖然近來(lái)外埠實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)企業(yè)入駐本土,但幾乎都是大規(guī)模開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì),因此受到時(shí)間、片區(qū)、價(jià)格等因素制約。導(dǎo)致客層對(duì)其無(wú)所適從,在漫長(zhǎng)的考察、等待過(guò)程中,一點(diǎn)點(diǎn)將購(gòu)買信心消耗殆荊
再看區(qū)域市場(chǎng),以新陽(yáng)路為軸,向東為經(jīng)緯街,向南為大直街,向西為學(xué)府路、埃德蒙頓路,向北為友誼路,這個(gè)片區(qū)久無(wú)新高檔物業(yè),已經(jīng)導(dǎo)致部分客流找不到一個(gè)良性出口
本項(xiàng)目的定位策略是對(duì)本地市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果,另外也是對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的細(xì)分。所以差異化推廣策略無(wú)論是對(duì)于整體市場(chǎng)還是區(qū)域市場(chǎng)及目標(biāo)客層,無(wú)疑都是有轟動(dòng)效益的。
、谙M(fèi)客層差異化
目前哈市的地產(chǎn)市場(chǎng)真正作到以目標(biāo)客層為中心而開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的項(xiàng)目及其少見(jiàn)甚至沒(méi)有,大多都是先建項(xiàng)目,后期再找消費(fèi)者,有的項(xiàng)目竟然同時(shí)涵括幾個(gè)目標(biāo)群。由此引發(fā)想買的買不起、不想買的硬是投放廣告勸誘其購(gòu)買,這中定位與實(shí)質(zhì)不對(duì)稱的現(xiàn)象直接導(dǎo)致了銷售的成敗。必然導(dǎo)致消費(fèi)者細(xì)分不夠,混淆市場(chǎng),同時(shí)也導(dǎo)致項(xiàng)目在市場(chǎng)及消費(fèi)者心目中的“摸不準(zhǔn)”現(xiàn)象。
由于現(xiàn)在購(gòu)房者心態(tài)成熟、具備維權(quán)意識(shí),這對(duì)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目是一種挑戰(zhàn)和機(jī)遇。
、鄹拍畈町惢
哈市所存在之公寓項(xiàng)目,大都不甚成功,主要是因?yàn)橹挥懈拍羁谔?hào)沒(méi)有實(shí)際支撐點(diǎn);另一方面就是推廣與實(shí)際層面不對(duì)稱;還有就是根本不是公寓硬說(shuō)成公寓。
如果我們能夠深化星級(jí)酒店公寓概念,引進(jìn)國(guó)際星級(jí)酒店管理集團(tuán)進(jìn)行管理服務(wù)培訓(xùn),借此引發(fā)的新聞效益和酒店公寓概念的差異化,必將為本埠地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)大的沖擊,同時(shí)也為寶宇地產(chǎn)品牌族譜中加入一顆新星。
2、體驗(yàn)式
必須注意,我們的項(xiàng)目與普通高檔住宅不同,也不同于一般意義上的公寓,要在傳播上為本埠消費(fèi)者和樓市帶來(lái)全新感觸,實(shí)現(xiàn)以上所述之差異化,必須強(qiáng)化目標(biāo)的客戶體驗(yàn)歷程。
項(xiàng)目的傳播不僅僅為目標(biāo)客戶描繪和承諾,而是落到實(shí)處,可以大膽的讓目標(biāo)消費(fèi)者體驗(yàn)這種感覺(jué)——樣板房、設(shè)計(jì)說(shuō)明、精裝方案、材料展示、管理服務(wù)模擬演示、與知名酒店簽約進(jìn)駐。這都是我們?cè)趥鞑ブ袨榭蛻魩?lái)的體驗(yàn)接觸點(diǎn)。
3、品牌模式
塑造、延續(xù)寶宇地產(chǎn)品牌物業(yè)開(kāi)發(fā)模式,帶動(dòng)整體開(kāi)發(fā)樓盤走勢(shì),奠定今后物業(yè)項(xiàng)目(尤其是區(qū)域內(nèi)臨近項(xiàng)目)開(kāi)發(fā)銷售基礎(chǔ)
二、傳播定位策略
1、項(xiàng)目定位
、俣ㄎ辉瓌t:
體察本埠市嘗尤其是區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分空白;發(fā)現(xiàn)我們所生活的城市中人們的隱性需求;對(duì)項(xiàng)目自身配套有信心
樓盤推廣方案:品牌高度
金領(lǐng)專屬,全城唯一星級(jí)酒店式公寓
完全按照星級(jí)酒店公寓的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造,由香格里拉酒店管理有限公司擔(dān)綱全程管理。
B:品質(zhì)高度
二梯三戶,星級(jí)酒店大堂;以總統(tǒng)套房為設(shè)計(jì)理念的戶型設(shè)計(jì);高檔精裝修(全部采用各國(guó)進(jìn)口頂級(jí)材料);享受城市核心高配套標(biāo)準(zhǔn)——衛(wèi)星電視、超市、多功能會(huì)所、酒店、休閑娛樂(lè)、金融服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、交通……。
通達(dá)世家形成了相當(dāng)成熟的社區(qū)氛圍,許多公建和設(shè)施已經(jīng)成型,后期購(gòu)買鉑宮的業(yè)主完全可以共享,這也是其它酒店式公寓所不具備的。
C:服務(wù)高度
直接引入國(guó)際著名酒店管理模式
實(shí)行五星級(jí)酒店管家服務(wù)
如小時(shí)工;預(yù)定車、機(jī)票;兒童托管;家居清潔、洗衣、訂餐、送報(bào)
按照星級(jí)酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造,特聘知名酒店――香格里拉酒店擔(dān)綱全程管理。在提供國(guó)際超前的“大管家式”管理服務(wù)的同時(shí),24小時(shí)純酒店服務(wù)、家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、文化娛樂(lè)服務(wù)、全套智能化管理服務(wù)、寬帶信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù),星級(jí)酒店禮遇。租務(wù)代理,委托經(jīng)營(yíng)穩(wěn)收租金,擁有固定回報(bào)(建議)。
②項(xiàng)目定位的理解
純粹的星級(jí)酒店公寓
哈市第一個(gè)四星級(jí)酒店式智能公寓
哈市核心區(qū)位的精裝星級(jí)高級(jí)公寓
以功能配套驅(qū)動(dòng)服務(wù)與概念;以著名酒店介入管理驅(qū)動(dòng)品質(zhì);以核心區(qū)位功能驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和業(yè)主的身份影響力;以寶宇品牌驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目信賴度;以文化驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目人文內(nèi)涵。
、垌(xiàng)定位的支持點(diǎn)
樓盤推廣方案:目標(biāo)人群充沛
哈爾濱本就是省會(huì)城市,經(jīng)過(guò)多年發(fā)展,已經(jīng)發(fā)展成為北部省會(huì)城市中的亮點(diǎn)。經(jīng)貿(mào)日益發(fā)達(dá)、新興行業(yè)、高薪職業(yè)等因素衍生眾多才智金領(lǐng);越來(lái)越多的來(lái)哈投資企業(yè)產(chǎn)生的商務(wù)候鳥(niǎo)族群。而哈市從未有純粹的高檔酒店公寓項(xiàng)目出售,造就整體市場(chǎng)上的空白,因此,在一定心理認(rèn)知層面上,項(xiàng)目的出世,會(huì)較容易引起市場(chǎng)及行業(yè)轟動(dòng)。
以新陽(yáng)路與通達(dá)街交匯處為結(jié)點(diǎn)的區(qū)域市場(chǎng),久未有新項(xiàng)目上市,尤其是高檔物業(yè)。另一方面新陽(yáng)路上以恒祥家園、龍鳳大廈為首的爛盤導(dǎo)致區(qū)域市場(chǎng)東向部分的購(gòu)房者找不到消費(fèi)出口,加之在媒體暴光的歐洲新城物業(yè)丑聞從區(qū)域市場(chǎng)西部攔截,從而奠定了目標(biāo)人群的充沛。
B:區(qū)域配套與項(xiàng)目定位相契合
新陽(yáng)路雖北比不上友誼路的僻靜、尊貴;東比不上經(jīng)緯街、中央大街的繁華;西比不了學(xué)府路、埃德蒙頓路的廉價(jià)(相比而言)與學(xué)術(shù)氛圍。(西大直街無(wú)直接可比性)。但是,新陽(yáng)路的公共配套卻是有目共睹,基礎(chǔ)設(shè)施齊全——醫(yī)療、金融、郵政;公共設(shè)施齊備——公交線路繁多,路橋網(wǎng)密結(jié)、酒店、食肆、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物;毗鄰道里中央大街、哈一百兩大商圈,便利性毋庸多言。針對(duì)項(xiàng)目定位,區(qū)域配套設(shè)施完全切合項(xiàng)目的操作性與大眾之心理認(rèn)知。
C:開(kāi)發(fā)商品牌遞進(jìn)式戰(zhàn)略考量
處于對(duì)開(kāi)發(fā)商整體市場(chǎng)操作戰(zhàn)略的考慮及執(zhí)行,項(xiàng)目的定位亦是相切合的,能夠帶動(dòng)下一個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)品牌高度,也較好的與通達(dá)世家其到維系作用,起到一個(gè)承上啟下的.品牌戰(zhàn)略發(fā)展路徑。
2、品牌定位
、倨放贫ㄎ徽Z(yǔ)
星級(jí)家品 榮耀逸生
樓盤推廣方案:品牌名稱與定位語(yǔ)組合示意
定位語(yǔ)闡述
既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能于一體。
突顯項(xiàng)目主題定位——星級(jí)酒店式高級(jí)公寓的尊貴與業(yè)主之榮耀,以公寓生活品質(zhì)為切入點(diǎn)來(lái)闡述業(yè)主的身份與影響力;同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目特質(zhì)——酒店式公寓,將目標(biāo)消費(fèi)人群的需求與項(xiàng)目定位融合一體。
另外,在傳播應(yīng)用上,亦比較易于應(yīng)用,能夠說(shuō)明品牌主題定位與內(nèi)涵。
、阢K宮到底怎么樣?——品牌寫真
如果鉑宮是一個(gè)人,對(duì)他的描述應(yīng)是如下:
他出身正門,雖不言功名,卻將信賴與誠(chéng)實(shí)深植于人心;身處核心地位,卻貴而不奢,華而不嬌;縱使身處紛紜鬧世,亦能保持冷靜睿智;事業(yè)與人生的高度使他更能理智對(duì)待生活,對(duì)生活的標(biāo)準(zhǔn)更是一絲不茍;他具備超前意識(shí),以頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求自己;他有自己的一套行事準(zhǔn)則,使別人無(wú)法逾越與抄襲!
3、誰(shuí)會(huì)注意并可能成為鉑宮的主人?
高薪行業(yè)中高級(jí)主管、經(jīng)理
大型公司集團(tuán)駐哈高層、經(jīng)理
高薪自由職業(yè)者及相關(guān)資深人士
青年財(cái)富階層(大多具有實(shí)力的家庭背景或其它背景)
專業(yè)行業(yè)(網(wǎng)絡(luò)、廣告、演藝、文化、規(guī)劃、IT、藝術(shù)等)及個(gè)性行業(yè)老板、高級(jí)主管和資深人士
外籍商務(wù)人士及投資人士
4、鉑宮的主人將是誰(shuí)?——主體目標(biāo)消費(fèi)者描述
、倩貧w型居住者
工作中、社交中善于融合
但當(dāng)浮華淡去,面對(duì)生活時(shí),迫切希望回歸自我空間;或事業(yè)達(dá)到一定高度,需要一個(gè)切合自身形象與便利使用的家居場(chǎng)所。這類群體在年紀(jì)上會(huì)偏大一些,但是購(gòu)買實(shí)力也非常強(qiáng)!大多要集中在32——40歲之間,已經(jīng)飽嘗資本積累的艱辛,對(duì)事業(yè)保持熱情,但同時(shí)也學(xué)會(huì)放松自己,更加冷靜的支配生活與財(cái)富,眼光比較精準(zhǔn),往往會(huì)在購(gòu)買行為中攙雜投資的意味。所以這類群體是我們的主力消費(fèi)層之一。
、谔亓ⅹ(dú)行型居住者
已經(jīng)形成社會(huì)地位的格調(diào),有投資眼光,主觀性或客觀性希望在別人眼中被識(shí)別出這種級(jí)別和高度,所以不喜歡傳統(tǒng)社區(qū)與各色人等陳雜、太過(guò)張揚(yáng)的大型社區(qū)。他們大多擁有自己所喜愛(ài)的職業(yè),而且是生力軍、中流砥柱,有很強(qiáng)的獨(dú)立意識(shí)及文化素質(zhì),善于在尋找新事物并識(shí)別其潛在的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
、勐殬I(yè)型居住者
個(gè)別職業(yè)或其它習(xí)慣、個(gè)性使然,追求簡(jiǎn)單性、隱蔽性生活,不喜歡與各色人等雜居生活;但要求居住空間的品位、檔次必須與自己的個(gè)性及形象相符。有一定的購(gòu)買實(shí)力,比較追求新穎的概念及形態(tài),對(duì)新興事物保持關(guān)注態(tài)度,當(dāng)然眼光也非常挑剔與犀利;所以對(duì)于自己看好的東西也會(huì)不遺余力的告訴好友或同事。這類群體是我們的主力客層之一。
樓盤推廣方案3
一、計(jì)劃概要
針對(duì)棗陽(yáng)光彩產(chǎn)業(yè)城一期標(biāo)鋪、家居大賣場(chǎng)、小商品城2015年需回款3億元的銷售目標(biāo),制定如下市場(chǎng)分析及銷售計(jì)劃。
二、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析
項(xiàng)目以百盟集團(tuán)為背景,擁有充足的商業(yè)支持力以及豐富的專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。也得到了市場(chǎng)和棗陽(yáng)人民的一致認(rèn)可,這點(diǎn)從第一次開(kāi)盤能達(dá)到1400多組認(rèn)籌中就足以證明。
1.機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析
基于襄陽(yáng)百盟的影響力,棗陽(yáng)人民對(duì)百盟是抱有很大希望、對(duì)于百盟產(chǎn)業(yè)城的順利開(kāi)業(yè)也是充滿期待的。但由于幾年來(lái),棗陽(yáng)市先后出現(xiàn)棗陽(yáng)萬(wàn)象城、漢城等模仿百盟的商業(yè)模式先后面世,帶走了一批投資戶及自營(yíng)戶,但由于他們的不專業(yè)、不負(fù)責(zé)任,也傷害了一批投資戶及自營(yíng)戶。我們現(xiàn)在要做的就是找回客戶的信心,然他們重新回到百盟的懷抱。
2.優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析
棗陽(yáng)百盟光彩產(chǎn)業(yè)城從地段、規(guī)模、規(guī)劃、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公配套以及政府支持力無(wú)論是棗陽(yáng)還是襄陽(yáng),甚至武漢都是獨(dú)一無(wú)二的。但目前在項(xiàng)目整體包裝、推廣上面,并沒(méi)有將項(xiàng)目本身大氣、航母般的氣勢(shì)詮釋出來(lái)。對(duì)于一個(gè)近百萬(wàn)方的超大項(xiàng)目,幾個(gè)板塊同時(shí)啟動(dòng),無(wú)論是規(guī)劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰(zhàn)。在3個(gè)多月,103天的時(shí)間內(nèi)完成3億元的回款不是問(wèn)題,但目前市場(chǎng)的預(yù)熱、形象的出街、沙盤模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒(méi)有啟動(dòng),要完成3億元回款的目標(biāo),在目前看來(lái),困難是巨大的。
3.問(wèn)題分析
截止到今天,總共認(rèn)籌112組,離10月28日開(kāi)盤僅有33天時(shí)間,按現(xiàn)在平均每天3、4組的來(lái)訪量,到10月28日可增加105組新客戶來(lái)訪。70%成交率,可增加74組認(rèn)籌。加上之前的累計(jì)認(rèn)籌189組。認(rèn)籌全部認(rèn)籌也才增加105組認(rèn)籌,按照70%的轉(zhuǎn)籌率,可完成實(shí)際成交132組,50萬(wàn)/套,開(kāi)盤可完成6598萬(wàn)銷售額。這是經(jīng)過(guò)半年時(shí)間的準(zhǔn)備才達(dá)到成績(jī)。如果想在短短3個(gè)月時(shí)間時(shí)間完成近5個(gè)億的銷售額,3個(gè)億的實(shí)際回款,按目前的來(lái)電及來(lái)訪量顯然是不行的。完成的開(kāi)盤商業(yè)地產(chǎn)一般都遵循“銷售未動(dòng),招商先行”的原則,目前已經(jīng)簽訂的.商戶也是投資客以及自營(yíng)客比較關(guān)心的。公布已進(jìn)駐的商戶信息,不管是對(duì)招商、還是對(duì)銷售,都可以起到積極的推動(dòng)作用。
三、目標(biāo)
1.財(cái)務(wù)目標(biāo)
一期標(biāo)鋪、小商品城、家居大賣場(chǎng)年內(nèi)完成銷售額5億元,完成回款3億元
2.市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)
一期標(biāo)鋪剩余可售近500套,全部銷售可完成2.5億元銷售額,可完成實(shí)際回款1.5億元。小商品城以及家居大賣場(chǎng)兩個(gè)板塊須完成2.5億元銷售額,完成實(shí)際回款1.5億元。反推成交套數(shù)為1000戶,完成認(rèn)籌1428組,完成來(lái)訪2040組,按103天的周期,平均每天接待新客戶來(lái)訪20組。分為三個(gè)賣場(chǎng)同時(shí)接待,每個(gè)賣場(chǎng)每天接待新客戶來(lái)訪7組。
四、市場(chǎng)營(yíng)銷策略
目標(biāo)市場(chǎng):棗陽(yáng)市高收入家庭、個(gè)體戶、公務(wù)員,年齡在35--55歲之間。 產(chǎn)品定位:低風(fēng)險(xiǎn)、低投入、高回報(bào)純商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目。 價(jià)格:價(jià)格稍高于市場(chǎng)水平。
配銷渠道:1、通過(guò)專業(yè)廣告公司,對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行從新包裝(包括戶外廣告、報(bào)紙廣告、海報(bào)、樓書、宣傳單張、折頁(yè)、紙杯、手提袋等等)銷售物料的設(shè)計(jì)制作。2、通過(guò)專業(yè)的商業(yè)策劃公司,對(duì)項(xiàng)目定位、推廣、營(yíng)銷、各類宣傳活動(dòng)的方案的制定。3、成立一支精英的銷售及招商團(tuán)隊(duì),招商與銷售相結(jié)合,客戶資源利用最大化。4、服務(wù):提供全面的商業(yè)物業(yè)管理。
廣告:1、針對(duì)10月28日一期標(biāo)鋪的開(kāi)盤,設(shè)計(jì)一套新的廣告畫面及文案,著重宣傳超大的商業(yè)航母,給客戶提供最大的商業(yè)保障。2、針對(duì)即將面的家居大賣場(chǎng)和小商品城,設(shè)計(jì)一套品牌型的廣告畫面,在逐步更換主題賣場(chǎng)、炒作、認(rèn)籌、開(kāi)盤等畫面。
五、行動(dòng)方案
1、10月10日前完成商業(yè)策劃公司及廣告公司的簽訂。
2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選
3、10月18日前完成第一批廣告畫面的設(shè)計(jì)并制作發(fā)布
4、10月18日前分別完成家居大賣場(chǎng)及小商品城人員到崗經(jīng)理及以上級(jí)別2人,銷售及相關(guān)人員6人,共計(jì)18人。
5、10月20日前家居大賣場(chǎng)、小商品城接待點(diǎn)完成裝修以及前期銷售物料及道具,交付使用,開(kāi)始進(jìn)入前期蓄客期
6、10月30日家居大賣場(chǎng)或小商品城開(kāi)始接受客戶誠(chéng)意登記(認(rèn)籌)。
7、11月中下旬視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開(kāi)盤
8、12月上旬家居大賣場(chǎng)或小商品城開(kāi)始接受客戶誠(chéng)意登記(認(rèn)籌)。
9、2014年1月中下旬視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開(kāi)盤
10、11月10日前,一期標(biāo)鋪開(kāi)始誠(chéng)意登記
11、12月30日前,一期標(biāo)鋪視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開(kāi)盤
六、控制
按照以上行動(dòng)計(jì)劃,每個(gè)月都有一次開(kāi)盤活動(dòng)。推出的產(chǎn)品過(guò)于可能對(duì)于自營(yíng)戶有區(qū)別,但對(duì)于投資戶,幾乎是一致的的。要想每個(gè)板塊都能完成開(kāi)盤的銷售任務(wù),且不至于讓客戶無(wú)所適從,我們只能制造產(chǎn)品的差異化,盡量填補(bǔ)不同客群的不同投資需求。
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