- 相關(guān)推薦
2017房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)點(diǎn)講解
學(xué)習(xí)并不等于就是摹仿某些東西，而是掌握技巧和方法，以下是小編整理的2017房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)點(diǎn)講解，想了解更多相關(guān)信息請(qǐng)持續(xù)關(guān)注我們應(yīng)屆畢業(yè)生考試網(wǎng)!
一、房地產(chǎn)抵押的需要
房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)久、保值增值、價(jià)值較大等特性，是一種良好的用于提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。為了知道合理的抵押價(jià)值，債權(quán)人一般會(huì)委托或要求債務(wù)人委托債權(quán)人信任的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來主要有下列5種：(史記：刪除了轉(zhuǎn)抵押估價(jià)，其實(shí)就是轉(zhuǎn)讓估價(jià))
(1)初次抵押估價(jià)，即將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
(2)再次抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估�！稉�(dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”
(3)續(xù)貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估�！�2013年教材變動(dòng)點(diǎn)】
史記：本課程講義中紅色字即為2013年教材變動(dòng)知識(shí)點(diǎn)，不再贅述。
(4)抵押期間估價(jià)，即根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評(píng)估。
(5)抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣的，為折價(jià)或者拍賣、變賣提供相關(guān)價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估。
【2009年試題】下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是( )。
A.增加抵押貸款
B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)
C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款
D.處置抵押房地產(chǎn)
E.租賃抵押房地產(chǎn)
答案：ABC
解析：題意要求評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，而處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)值。增加抵押貸款是2009年教材的提法，已過時(shí)。
二、房地產(chǎn)征收征用的需要(2009、2011年考點(diǎn))
國(guó)家為了公共利益的需要或者因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，不得不征收或者征用集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收和征用共同之處在于都是強(qiáng)制性的，都要經(jīng)過法定程序，都要給予公平補(bǔ)償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，是“強(qiáng)買”;征用只是使用權(quán)的改變，是“強(qiáng)租”。
征收和征用雖然具有強(qiáng)制性，但不是無償?shù)�，而且�?yīng)當(dāng)給予公平補(bǔ)償。征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補(bǔ)償(補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金)，如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際損失給予補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償;房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。而確定上述征收、征用的補(bǔ)償，就需要房地產(chǎn)估價(jià)提供依據(jù)。例如，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。具體地說，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模獙?duì)被征收房屋的價(jià)值(包含被征收的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，下同)進(jìn)行評(píng)估，為確定貨幣補(bǔ)償金額提供依據(jù);被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要對(duì)被征收房屋的價(jià)值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值(包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其擊用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，下同)進(jìn)行評(píng)估，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)(以下簡(jiǎn)稱產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià))提供依據(jù)，即：
產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=被征收房屋價(jià)值-用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值
在房地產(chǎn)征收征用中不僅需要評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評(píng)估因征收征用房地產(chǎn)造成的家具、家用電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。(史記：需評(píng)估被征收房屋裝飾裝修價(jià)值和附屬設(shè)施設(shè)備的情況比較普遍)
【房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)點(diǎn)講解】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法精選習(xí)題07-12
房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精選試題08-11
房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題08-09
房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法習(xí)題07-23
2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》重要知識(shí)點(diǎn)07-15
房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法高效試題10-19
房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法精選題及答案10-04
房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》科目練習(xí)08-12