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2017年房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀及問題
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在中國尚屬于新興行業(yè)，與人們的生活日益密切，其作用越來越重要，評(píng)估范圍也越來越廣泛。然而房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也存在較多的問題，如整體人員專業(yè)性不強(qiáng)，行業(yè)法規(guī)建設(shè)滯后，風(fēng)險(xiǎn)和收益互相博弈等等。從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)仍呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)，這需要所有評(píng)估行業(yè)人員去努力探索和奮斗。
一、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)評(píng)估尚屬于新興行業(yè)
我國1992年建立房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，1995年實(shí)施全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試制度，1998年開始實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員持證上崗制度。到現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展了20年余，在我國尚屬于新興行業(yè)。很多人對(duì)這個(gè)行業(yè)很陌生，不了解其作用，也不了解這個(gè)行業(yè)與自己生活的密切關(guān)系，更不用談在必要的時(shí)候如何利用房地產(chǎn)評(píng)估保障自己的權(quán)益。
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)屬于中國三大中介行業(yè)之一，另外兩個(gè)是律師和會(huì)計(jì)師。但是據(jù)筆者了解，對(duì)于其他兩個(gè)行業(yè)是做什么的，大家很快就能條件反射，在腦子中想出其具體工作內(nèi)容，而對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，別人往往會(huì)提這個(gè)行業(yè)到底是做什么之類的問題，這對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員來說是種尷尬。
(二)房地產(chǎn)評(píng)估日益重要
目前，房地產(chǎn)評(píng)估與人們生活聯(lián)系得更加密切。房地產(chǎn)作評(píng)估為中介行業(yè)，它的作用就是給予委托方一個(gè)客觀、公正的意見，生活中很多時(shí)候都需要將這種第三方客觀公正的意見作為參考，能夠保障大家的利益。可是現(xiàn)實(shí)中人們對(duì)這一行業(yè)普遍認(rèn)識(shí)陌生，更何談將它與自己的生活聯(lián)系起來
例如，商業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓費(fèi)亂象。目前同一街鋪商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)高低不同，同一鋪位轉(zhuǎn)讓費(fèi)水漲船高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了轉(zhuǎn)讓費(fèi)最初是對(duì)商鋪裝修、租賃壟斷的補(bǔ)償。轉(zhuǎn)讓費(fèi)全憑商家自己主觀而定，沒有任何參照或依據(jù)，大大增加了承租人的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為這種亂象的存在除了因?yàn)橛泻谛纳碳�，另一方面就是承租方不知道如何�?ldquo;有效武器”為自己指明方向。這一“有效武器”就是房地產(chǎn)評(píng)估。房地產(chǎn)評(píng)估作為客觀、公正的第三方機(jī)構(gòu)，可以對(duì)商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)進(jìn)行合理評(píng)估，為承租雙方轉(zhuǎn)讓租賃使用權(quán)提供價(jià)值參考依據(jù)，有效保障承租雙方的利。若往后商鋪轉(zhuǎn)讓可邀請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓費(fèi)專業(yè)評(píng)估，市場(chǎng)的這種亂象將會(huì)大大減少。
(三)房地產(chǎn)評(píng)估范圍日益廣泛
房地產(chǎn)評(píng)估既可以是對(duì)單純土地或建筑物的評(píng)估，又可以是對(duì)土地和建筑物的有機(jī)結(jié)合體進(jìn)行評(píng)估。目前房地產(chǎn)評(píng)估涉及的范圍越來越廣，包括普通房地產(chǎn)評(píng)估和衍生房地產(chǎn)咨詢。普通房地產(chǎn)評(píng)估包括土地使用權(quán)出讓;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、課稅;企業(yè)合營、改制、上市、破產(chǎn);房地產(chǎn)價(jià)格復(fù)核或鑒定;房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營貸款等。衍生房地產(chǎn)咨詢主要是疑難問題集衍生問題咨詢，包括城市更新項(xiàng)目可行性研究，拆賠方案研究，項(xiàng)目規(guī)劃定位研究，政策研究，經(jīng)營性物業(yè)定位研究，課題研究等。目前普通房地產(chǎn)評(píng)估還是主流，但隨著社會(huì)發(fā)展，衍生房地產(chǎn)咨詢會(huì)越來越多，逐漸成為房地產(chǎn)評(píng)估的重點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在問題
房地產(chǎn)評(píng)估作為一個(gè)新興行業(yè)，與人們的生活的聯(lián)系日益密切，涉及的范圍日益廣泛，這往往就對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)需要更高的要求，比如給出的結(jié)果公正客觀，有專門的法律法規(guī)對(duì)該行業(yè)進(jìn)行規(guī)范，有專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督�？涩F(xiàn)實(shí)情況是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還有很多的問題需要規(guī)范。根據(jù)筆者的親身感受，以下三點(diǎn)是比較突出的問題2015最新房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀及問題淺析文章
(一)整體人員專業(yè)性不強(qiáng)
據(jù)筆者的了解，目前房地產(chǎn)評(píng)估公司技術(shù)人員普遍專業(yè)性不強(qiáng)。從技術(shù)人員來看，做房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)人員往往是剛畢業(yè)的大學(xué)生，平均年齡較低。而且他們所學(xué)專業(yè)參差不齊，很多和房地產(chǎn)評(píng)估關(guān)聯(lián)性不大。原因是現(xiàn)在很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)抵押報(bào)告，這種報(bào)告目前已經(jīng)接近流水化作業(yè)，對(duì)工作人員的專業(yè)性要求不高，僅要求技術(shù)人員掌握一定的學(xué)習(xí)能力、具備基本的電腦技能、擁有一定的細(xì)心、責(zé)任心。擁有以上素質(zhì)的人往往就能成為一個(gè)較合格的報(bào)告制作人員，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到一個(gè)估價(jià)師的水平。從評(píng)估機(jī)構(gòu)來看，對(duì)報(bào)告制作人員要求不高，工作經(jīng)驗(yàn)少、專業(yè)性不強(qiáng)人員的用人成本遠(yuǎn)低于有工作經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)性強(qiáng)的估價(jià)人員。所以很多時(shí)候評(píng)估機(jī)構(gòu)不注重有經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)人員待遇提升，有經(jīng)驗(yàn)工作幾年之后選擇一般會(huì)選擇轉(zhuǎn)行。這也就是為什么房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在人員流動(dòng)大，人員低齡化，做報(bào)告的往往不是估價(jià)師，估價(jià)師做了幾年選擇轉(zhuǎn)行掛靠這種現(xiàn)象。現(xiàn)在這已經(jīng)成為了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的一個(gè)惡性循環(huán)。
人員專業(yè)性不強(qiáng)，一些基本的專業(yè)常識(shí)不懂，但是居然可以出具專業(yè)報(bào)告，這中間存在的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可想而知。據(jù)筆者了解，很多評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的預(yù)估隨意性大，修改率高，和新人比率高、專業(yè)性不強(qiáng)有莫大的關(guān)系。
(二)行業(yè)法規(guī)建設(shè)滯后
目前中國有《律師法》，《注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》，但沒有《估價(jià)師法》。目前估價(jià)師行業(yè)仍然是一種自律性質(zhì)的行業(yè)，沒有具體的法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)進(jìn)行具體規(guī)范。隨著房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展，相機(jī)制定了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等規(guī)章制度，初步形成以估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)師注冊(cè)為核心的房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系。但房地產(chǎn)估價(jià)各項(xiàng)法律、法規(guī)和規(guī)章制度的實(shí)施細(xì)則仍然缺失，針對(duì)不同用途的房地產(chǎn)評(píng)估如地下空間權(quán)相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范還沒有制定2015最新房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀及問題淺析房產(chǎn)估價(jià)師。筆者認(rèn)為，建立針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的技術(shù)規(guī)范刻不容緩。
(三)風(fēng)險(xiǎn)與收益博弈
現(xiàn)在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)競(jìng)爭激烈，很多金融機(jī)構(gòu)貨客戶為了爭取貸款業(yè)務(wù)，可能會(huì)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)給出不符合市場(chǎng)的評(píng)估結(jié)果。銀行有評(píng)估機(jī)構(gòu)庫，有很多機(jī)構(gòu)可以選擇
評(píng)估機(jī)構(gòu)若想爭取業(yè)務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)和收益如何取舍則是糾結(jié)的主要問題。如果一味考慮風(fēng)險(xiǎn)，則可能降低機(jī)構(gòu)經(jīng)營收益，但若一味考慮收益，則會(huì)使機(jī)構(gòu)面臨更大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
目前一些新設(shè)立的小的評(píng)估機(jī)構(gòu)，為了爭取業(yè)務(wù)，基本上是客戶要求什么價(jià)，他們就能評(píng)出什么價(jià)。從金融機(jī)構(gòu)來看，隨意評(píng)出的價(jià)格會(huì)給他們?cè)斐呻[藏的風(fēng)險(xiǎn)。從評(píng)估機(jī)構(gòu)來看，價(jià)格隨意性大會(huì)直接抹黑整個(gè)行業(yè)，給人專業(yè)性不強(qiáng)的惡劣印象。
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