2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》練習(xí)題
一、單選題
1、北京市別墅銷售市場，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的( )標(biāo)準(zhǔn)劃分的。
A.按地域細(xì)分
B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分
C.按增量存量細(xì)分
D.按交易形式細(xì)分
E.按目標(biāo)市場細(xì)分
【正確答案】：ABD
2、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)環(huán)境有( )幾方面。
A.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)
B.社會(huì)福利
C.產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局
D.家庭生命周期
E.家庭收入及其分布
【正確答案】：ABD
【答案解析】：CE選項(xiàng)是屬于影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素。參見教材P30。
3、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時(shí)間類參數(shù)包括( )。
A.計(jì)息期的起始時(shí)間點(diǎn)
B.開發(fā)期的起始時(shí)間點(diǎn)
C.建設(shè)期的起始時(shí)間點(diǎn)
D.出租經(jīng)營期的起始時(shí)間點(diǎn)
E.投資回收期的起始時(shí)間點(diǎn)
【正確答案】：BCD
【答案解析】：參見教材P257，時(shí)間類參數(shù)包括開發(fā)活動(dòng)的起始時(shí)間點(diǎn)，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時(shí)間點(diǎn)以及持續(xù)時(shí)間長度，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期。
4、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是( )。
A.獲取項(xiàng)目所需土地
B.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)
D.對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)
E.提交項(xiàng)目開工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：前期工作階段包括：獲取土地、項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可、工程建設(shè)招標(biāo)、開工申請(qǐng)與審批等;項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)屬于投資決策分析階段。
5、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有( )。
A.凈現(xiàn)值
B.投資利潤率
C.現(xiàn)金回報(bào)率
D.靜態(tài)投資回收期
E.內(nèi)部收益率
【正確答案】：BCD
【答案解析】：凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目包括開發(fā)投資項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目兩種，其中的現(xiàn)金回報(bào)率只屬于置業(yè)投資項(xiàng)目。參見教材P178。
6、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地( )的70%。
A.評(píng)估價(jià)值
B.實(shí)際價(jià)值
C.投資價(jià)值
D.出讓金收入
【正確答案】：A
【答案解析】：以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P304。
7、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)
B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長
C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分
D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高
【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P359，營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較低。
8、從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的( )。
A.第一階段
B.第二階段的后半段
C.第三階段的后半段
D.第四階段
【正確答案】：B
【答案解析】：從第二周期開始，就有新項(xiàng)目開工，即有資本流入，到了第二周期的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)，資本流量顯著增加。參見教材P52。
9、停車指數(shù)，即每100m2營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在( )之間。
A.4～5
B.5～6
C.4～6
D.5～8
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P356，停車指數(shù)，即每100m2營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在4～5之間。
10、( )，開發(fā)商就可以申請(qǐng)開工許可。
A.建筑工程招標(biāo)工作結(jié)束后
B.設(shè)計(jì)方案審查合格之后
C.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》之后
D.申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后
【正確答案】：A
【答案解析】： 建筑工程招標(biāo)工作結(jié)束后，開發(fā)商就可以申請(qǐng)開工許可。參見教材P80。
11、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬㎡，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/㎡(按建筑面積計(jì))，預(yù)測能夠以8000元/㎡(按建筑面積計(jì))的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格(按占地面積計(jì))為( )元/㎡。
A.3000
B.5000
C.7500
D.8000
【正確答案】：B
【答案解析】：8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地單價(jià)×1=0，則最高土地單價(jià)=7500元/㎡(按占地面積計(jì))。按照占地面積計(jì)算的最高土地價(jià)格=7500/1.5=5000元/㎡。
12、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動(dòng)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為( )。
A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法
B.成本加成定價(jià)法
C.挑戰(zhàn)定價(jià)法
D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法
【正確答案】：B
13、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆等額還本付息的個(gè)人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，則該貸款的實(shí)際年利率為( )。
A.7.5%
B.7.56%
C.7.71%
D.7.76%
【正確答案】：D
【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。參見教材P156。
14、向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個(gè)月的月還款額是( )元。
A.3627.06
B.3634.31
C.4818.34
D.4842.43
【正確答案】：A
15、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為1年，建設(shè)期為2年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為12%，按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是( )萬元。
A.1005.54
B.1115.84
C.1225.09
D.1333.90
【正確答案】：C
【答案解析】：一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開發(fā)期結(jié)束的時(shí)點(diǎn)，一般不考慮預(yù)售或延遲銷售的情況。建設(shè)期的起點(diǎn)是取得施工許可證后開始施工開始，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格的日期。此題中建造成本是在建設(shè)期初即發(fā)生的費(fèi)用，因此計(jì)息期應(yīng)為2年，不考慮銷售期;且由于其是在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，可視為在建設(shè)期期中一次性投入，即計(jì)算周期為1年。計(jì)算過程如下：10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(萬元)。參見教材P190。
16、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過( )確定是否進(jìn)行投資。
A.等待投資型期權(quán)估價(jià)
B.放棄型期權(quán)估價(jià)
C.成長型期權(quán)估價(jià)
D.柔性期權(quán)估價(jià)
【正確答案】：C
17、( )資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。
A.一手
B.基礎(chǔ)
C.原始
D.二手
【正確答案】：D
【答案解析】：二手資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。參見教材P108。
18、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時(shí)，有效市場、滲透市場、服務(wù)市場三者關(guān)系正確的是( )。
A.有效市場>滲透市場>服務(wù)市場
B.服務(wù)市場>有效市場>滲透市場
C.有效市場>服務(wù)市場>滲透市場
D.服務(wù)市場>滲透市場>有效市場
【正確答案】：C
【答案解析】：市場由大至小的順序是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務(wù)市場、滲透市場。參見教材P113。
19、某一人口較少的市場同時(shí)有幾個(gè)物業(yè)項(xiàng)目同時(shí)開盤，而銷售業(yè)績、銷售價(jià)格沒有開發(fā)商預(yù)期的好，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)的( )。
A.市場供求風(fēng)險(xiǎn)
B.周期風(fēng)險(xiǎn)
C.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
【正確答案】：A
20、土地儲(chǔ)備實(shí)行( )管理。
A.計(jì)劃
B.年度
C.整體
D.分階段
【正確答案】：A
【答案解析】：土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理。參見教材P67。
二、多選題
1、寫字樓確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)( )確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。
A.業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)
B.抵押貸款還本付息
C.運(yùn)營費(fèi)用
D.空置損失
E.收租損失
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：參見教材P349，在確定寫字樓租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、運(yùn)營費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。
2、房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括( )。
A.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
B.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)
C.持有期風(fēng)險(xiǎn)
D.政治風(fēng)險(xiǎn)
E.或然損失風(fēng)險(xiǎn)
【正確答案】：ABC
3、調(diào)查計(jì)劃一般要包括( )。
A.資料來源
B.調(diào)查方法
C.調(diào)查手段
D.抽樣方案
E.調(diào)查內(nèi)容
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：調(diào)查計(jì)劃一般要包括資料來源、調(diào)查方法、調(diào)查手段、抽樣方案和聯(lián)系方法幾個(gè)方面。參見教材P108。
4、可行性研究的作用有( )。
A.項(xiàng)目投資決策的依據(jù)
B.籌集建設(shè)資金的依據(jù)
C.開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)
D.編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)
E.對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：參見教材P248—249，可行性研究的作用：申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù);項(xiàng)目投資決策的依據(jù);籌集建設(shè)資金的依據(jù);開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù);下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。
5、對(duì)于“開發(fā)-銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期包括( )。
A.開發(fā)期
B.論證決策期
C.經(jīng)營準(zhǔn)備期
D.經(jīng)營期
E.銷售期
【正確答案】：AE
【答案解析】：開發(fā)銷售型的計(jì)算期為開發(fā)期加上銷售期。參見教材P180。
6、北京市別墅銷售市場，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的( )標(biāo)準(zhǔn)劃分的。
A.按地域細(xì)分
B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分
C.按增量存量細(xì)分
D.按交易形式細(xì)分
E.按目標(biāo)市場細(xì)分
【正確答案】：ABD
7、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)環(huán)境有( )幾方面。
A.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)
B.社會(huì)福利
C.產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局
D.家庭生命周期
E.家庭收入及其分布
【正確答案】：ABD
【答案解析】：CE選項(xiàng)是屬于影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素。參見教材P30。
8、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時(shí)間類參數(shù)包括( )。
A.計(jì)息期的起始時(shí)間點(diǎn)
B.開發(fā)期的起始時(shí)間點(diǎn)
C.建設(shè)期的起始時(shí)間點(diǎn)
D.出租經(jīng)營期的起始時(shí)間點(diǎn)
E.投資回收期的起始時(shí)間點(diǎn)
【正確答案】：BCD
【答案解析】：參見教材P257，時(shí)間類參數(shù)包括開發(fā)活動(dòng)的起始時(shí)間點(diǎn)，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時(shí)間點(diǎn)以及持續(xù)時(shí)間長度，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期。
9、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是( )。
A.獲取項(xiàng)目所需土地
B.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)
D.對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)
E.提交項(xiàng)目開工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：前期工作階段包括：獲取土地、項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可、工程建設(shè)招標(biāo)、開工申請(qǐng)與審批等;項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)屬于投資決策分析階段。
10、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有( )。
A.凈現(xiàn)值
B.投資利潤率
C.現(xiàn)金回報(bào)率
D.靜態(tài)投資回收期
E.內(nèi)部收益率
【正確答案】：BCD
【答案解析】：凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目包括開發(fā)投資項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目兩種，其中的現(xiàn)金回報(bào)率只屬于置業(yè)投資項(xiàng)目。參見教材P178。
三、判斷題
1、房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。( )
【正確答案】：Y
2、利潤表反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計(jì)算內(nèi)部收益率和投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：參見教材P270，損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計(jì)算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。
3、如果計(jì)息周期為一定的時(shí)間區(qū)間(如年、季、月等)，并按復(fù)利計(jì)息，稱為間斷復(fù)利。( )
【正確答案】：Y
4、一宗寫字樓物業(yè)的價(jià)值，在某種程度上，取決于寫字樓的使用者即租戶的商業(yè)信譽(yù)�！�( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：參見教材P346，一宗寫字樓物業(yè)的價(jià)值，在某種程度上，取決于寫字樓的使用者即租戶的商業(yè)信譽(yù)。
5、開發(fā)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程，其竣工驗(yàn)收的依據(jù)是：經(jīng)過審批的項(xiàng)目建議書、年度開工計(jì)劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設(shè)計(jì)變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收的條款。( )
【正確答案】：Y
6、當(dāng)市場上存在壟斷競爭因素的影響時(shí)，產(chǎn)銷量的變化會(huì)導(dǎo)致市場銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本的變化，此時(shí)的成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間是非線性關(guān)系，所對(duì)應(yīng)的盈虧平衡分析也屬于非線性盈虧平衡分析。
【正確答案】：Y
【該題針對(duì)“盈虧平衡分析的基本原理 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資者發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：規(guī)定權(quán)益投資比率，即自有資金比例最低比率，就是為了控制風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P301。
8、開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中財(cái)務(wù)費(fèi)是指企業(yè)財(cái)務(wù)部門管理和組織各種活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用，如工資、辦公費(fèi)等。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：參見教材P261，管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。如管理人員工資、辦公費(fèi)等。
9、用公式來分析投資回收與投資回報(bào)，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，就是投資者的投資回報(bào)。 ( )
【正確答案】：N
【答案解析】：Pi是投資者投入資本金后所獲得的投資回報(bào)，Pi/[(1+i)n-1]是投資者的投資回收。參見教材P177。
10、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的市場營銷敏感性。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的市場營銷敏感性。參見教材P113。
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房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》練習(xí)03-18