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房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考前強(qiáng)化試題
在日復(fù)一日的學(xué)習(xí)、工作生活中，我們很多時(shí)候都不得不用到試題，試題是命題者根據(jù)一定的考核需要編寫出來(lái)的。你知道什么樣的試題才是好試題嗎？下面是小編精心整理的房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考前強(qiáng)化試題，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考前強(qiáng)化試題 1
一、問答題：
(一)某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對(duì)2層進(jìn)行估價(jià)，2層套型設(shè)計(jì)較為合理，朝向?yàn)槟�，工程質(zhì)量?jī)?yōu)，目前保養(yǎng)維護(hù)較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰?guó)有土地使用權(quán)歸乙方所有�，F(xiàn)已被司法機(jī)關(guān)扣押。
請(qǐng)問：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)?為什么?
2、寫出估價(jià)技術(shù)路線。
(二)某企業(yè)購(gòu)得一個(gè)已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝�，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。
請(qǐng)說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。
(三)甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的7%。銷售過(guò)程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬(wàn)元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬(wàn)元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬(wàn)元，自己應(yīng)分得 1368.55萬(wàn)元。
若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?
二、單項(xiàng)選擇題
(一)有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2;開發(fā)期需要3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測(cè)算為2.5 億元/km2;貸款年利率為10%;投資利潤(rùn)率為15%：當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。
1.該成片荒地開發(fā)完成后的總價(jià)值為( )億元。
A.5
B.8
C.9.6
D.10.6
2.該成片荒地的總價(jià)為( )億元。
A.1627
B.2.135
C.2.726
D.2.938
3.假設(shè)開發(fā)方不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是( )。
A.測(cè)算擬開發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格
B.測(cè)算擬開發(fā)場(chǎng)地的最低價(jià)格
C.測(cè)算開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)
D.測(cè)算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用
(二)某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400 元/m2(按建筑面積計(jì))，同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費(fèi)為1000元/m2;裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為4000元/m2(建筑面積);銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%;購(gòu)買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%(折現(xiàn)率為12%)。
4.該廠房裝飾裝修改造后的總價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.2240
B.2000
C.1785.71
D.1760
5.需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用為( )萬(wàn)元。
A.100
B.200
C.240
D.300
6.利用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)為( )萬(wàn)元。
A.1785.71
B.1313.25
C.1170.39
D.933.07
7.不屬于待開發(fā)的土地是( )。
A.生地
B.毛地
C.耕地
D.熟地
(三)6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬(wàn)元人民幣，合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為 2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無(wú)償歸甲所有。現(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購(gòu)買下來(lái)，甲也樂意出售。但雙方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭(zhēng)議，協(xié)商請(qǐng)一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。
8.該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)思路不宜采用( )。
A.市場(chǎng)法
B.成本法
C.收益法
D.假設(shè)開發(fā)法
9.該宗房地產(chǎn)未來(lái)16年的'凈收益現(xiàn)值之和為。( )萬(wàn)元。
A.1044.79
B.1000.00
C.973.82
D.829.94
10.該宗房地產(chǎn)未來(lái)16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.106.08
B.214.85
C.829.94
D.1044.79
參考答案：
(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來(lái)實(shí)施的。
2、①市場(chǎng)法技術(shù)路線：搜集實(shí)例;選取可比實(shí)例;建立價(jià)格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區(qū)域因素修正;進(jìn)行個(gè)別因素修正，求出比準(zhǔn)價(jià)格。②收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;估算凈收益;選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率;選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。
(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購(gòu)置者欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8 層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時(shí)購(gòu)置此項(xiàng)在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評(píng)估的抵押價(jià)值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價(jià)。
2.具體地說(shuō)，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假設(shè)開發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無(wú)論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗(yàn)收啟用，續(xù)建過(guò)程中的水電、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi)用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費(fèi)用。
3.除需考慮以上問題外，對(duì)商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估抵押價(jià)值，對(duì)住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評(píng)估抵押價(jià)值，在確定評(píng)估價(jià)值時(shí)，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉?chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利率、銷售稅費(fèi)、開發(fā)成本、報(bào)酬率(資本化率)等。
(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應(yīng)分得1395萬(wàn)元，乙應(yīng)分得1367.1萬(wàn)元。
3.因?yàn)椋绻夷米叩姆课萦糜阡N售，共可回收價(jià)款2790萬(wàn)元，雙方可各分得1395萬(wàn)元;由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬(wàn)元，乙尚可獲得1367.1萬(wàn)元。
單項(xiàng)選擇題
(一)1.C
2.A
3.B
(二)4.C
5.B
6.D
7.C
(三)8.B
9.D
10.B
房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考前強(qiáng)化試題 2
竺某于2001年6月與上海萬(wàn)隆飯店簽訂了為期5年的勞動(dòng)合同。合同明確規(guī)定其責(zé)任是負(fù)責(zé)飯店大堂的接待等全部工作，試用期8個(gè)月，月工資 3000元。8個(gè)月試用期后萬(wàn)隆飯店表示滿意，合同正式履行。2002年4月，因飯店餐飲部門負(fù)責(zé)人調(diào)離，飯店主管又認(rèn)為大堂經(jīng)理最好以女性為宜，于是在未與竺某協(xié)商的情況下，便安排竺某將大堂工作移交，接手餐飲部的工作。對(duì)此，竺某表示不同意，認(rèn)為原合同規(guī)定是來(lái)做大堂部經(jīng)理工作。飯店認(rèn)為竺某與飯店已簽了勞動(dòng)合同，竺某已成為本飯店的職員，就應(yīng)當(dāng)服從飯店的安排，仍堅(jiān)持由竺某去做餐飲部工作。竺某堅(jiān)決不同意，并仍到大堂部上班。
問題：
(1)竺某與上海萬(wàn)隆飯店簽訂的合同有什么錯(cuò)誤?請(qǐng)指出。
(2)上海萬(wàn)隆飯店硬行安排竺某去餐飲部工作的做法是否正確?為什么?
(3)如果上海萬(wàn)隆飯店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律規(guī)定?為什么?
(4)竺某如被解雇，可采取什么方法維護(hù)自己的合法權(quán)益?
(5)竺某如被解雇，工會(huì)可從哪些方面幫助竺某維護(hù)其合法權(quán)益?
答案：
(1)試用期長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月，超過(guò)了法定的`6個(gè)月限制。
(2)不正確。因?yàn)轱埖甑男袨檫`反了勞動(dòng)合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
(3)不合法。因?yàn)轱埖瓴痪邆鋯畏矫娼獬齽趧?dòng)合同的合法理由。
(4)竺某如被解雇，他可以向本單位勞動(dòng)爭(zhēng)議調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解;調(diào)解不成，還可以向勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。竺某也可以直接向勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁;對(duì)仲裁裁決不服的，還可以向人民法院提起訴訟，要求其承擔(dān)違法解除勞動(dòng)合同的賠償責(zé)任。
(5)工會(huì)可從以下兩方面幫助竺某：
①就飯店解雇一事向飯店提出意見，要求重新處理。
�、谥С趾蛶椭媚成暾�(qǐng)仲裁或起訴。
2002年1月，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)某研究所專家張某2001年度個(gè)人收入進(jìn)行調(diào)查，經(jīng)檢查核實(shí)張某2002年1~12月份個(gè)人所得情況如下：
(1)每月取得工資收入1500元，1~12月份共計(jì)18000元;
(2)5月份向某地礦局提供一項(xiàng)專有技術(shù)，一次取得特許權(quán)使用費(fèi)50000元;
(3)7月份出版一本專著，取得稿酬12000元;
(4)9月份取得省政府頒發(fā)的科技發(fā)明獎(jiǎng)20000元。
在上述各項(xiàng)所得中，除工資收入已由研究所代扣代繳稅款外，張某均未向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，有關(guān)單位也未履行代扣代繳稅款義務(wù)。
要求：
正確計(jì)算張某2002年應(yīng)補(bǔ)繳的個(gè)人所得稅稅款。
答案:
(1)工資收入應(yīng)納的個(gè)人所得稅不足2000元，免稅;
(2)特許權(quán)使用費(fèi)應(yīng)納的個(gè)人所得稅=50000×(1-20%)×20%=8000(元)
(3)稿酬所得應(yīng)納的個(gè)人所得稅=12000×(1-20%)×20%×(1-30%)=1344(元)
(4)省政府頒發(fā)的科技發(fā)明獎(jiǎng)20000元免稅。
房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考前強(qiáng)化試題 3
案例一：
某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。
請(qǐng)問：
1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?
2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。
2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：
①以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);
�、诋�(dāng)?shù)卣畬?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;
�、鄄疬w人利被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;
④對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。
案例二：
某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的'各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.
請(qǐng)問：
1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?
2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?
答案：
1)錯(cuò)誤有：
�、賾�(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。
�、趹�(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。
�、劾麧�(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。
2)還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊：
�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。
�、诳赡艽嬖诘臓�尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。
�、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌�(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。
某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
(問題1) 估價(jià)人員應(yīng)根據(jù)( )用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。
A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)
C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)
(問題2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛荆瑧?yīng)通過(guò)下列( )途徑。
A.自行改變
B.經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變
C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)
D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)
答案：1、 B 2、B
該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為( )
A.該兩幢建筑物抵押評(píng)估價(jià)值之和
B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金
C.該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
D.該兩幢建筑及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
(問題4) 該工廠若將該兩幢房屋投�；馂�(zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為( )
A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值
B.該兩幢建筑物的重新建造成本
C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值
D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值
答案：3、 D 4、D
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