2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》鞏固試題
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鞏固試題一
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有哪些特征?
2.房地產(chǎn)商品的買賣具有哪些特點(diǎn)?
3.土地基準(zhǔn)價(jià)格、土地標(biāo)定價(jià)格和土地市場(chǎng)價(jià)格各自的含義以及三者之間的關(guān)系。
答案：
1 (1)房地產(chǎn)位置的不可移動(dòng)性。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理需要的資金量大、時(shí)間長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)緩慢。
(3)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性。
(4)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)過程的統(tǒng)一性。
(5)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和帶動(dòng)性。
(6)房地產(chǎn)價(jià)值大，使用期限長(zhǎng)，并且可以增值。
(7)房地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行的敏感性。
2 (1)房地產(chǎn)買賣雙方在達(dá)成協(xié)議時(shí)，必須訂立具有法律約性的、買賣雙方必須奠定的房地產(chǎn)契約。
(2)房地產(chǎn)買賣契約，必須遵守國(guó)家的'法律和法規(guī)，并且接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。
(3)房地產(chǎn)買賣成交后，必須按照規(guī)定的房地產(chǎn)行政管理部門辦理房地產(chǎn)立契手續(xù)，以及房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)證書。
3 (1)土地基準(zhǔn)地價(jià)是在不同類型和不同等級(jí)的城鎮(zhèn)，根據(jù)不同的土地等級(jí)，采取科學(xué)的評(píng)估方法，評(píng)估和測(cè)算出的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類土地的平均價(jià)格。
(2)土地標(biāo)定地價(jià)是對(duì)某一塊需要出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的地塊，通過科學(xué)的評(píng)估方法，評(píng)估出來(lái)的具體價(jià)格。
(3)土地市場(chǎng)價(jià)格是在土地的出讓過程中形成的實(shí)際交易價(jià)格。
(4)基準(zhǔn)價(jià)格、標(biāo)定價(jià)格是市場(chǎng)出讓價(jià)格的基礎(chǔ)主依據(jù)，市場(chǎng)出讓價(jià)格是基準(zhǔn)價(jià)格和標(biāo)定價(jià)格的實(shí)現(xiàn)形式。
鞏固試題二
1、 某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。 應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)( )。
A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)
C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)
2、 某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌瑧?yīng)通過( )途徑。
A.自行改變
B.經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變
C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)
D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)
3、 某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。 該工廠若將該兩幢房屋投�；馂�(zāi)險(xiǎn)，則其為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為( )。
A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值
B.該兩幢建筑物的重新建造成本
C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值
D.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值
4、 甲方(開發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方應(yīng)返還100萬(wàn)元;乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應(yīng)再付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。 確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是( )。
A.以1500萬(wàn)元作為評(píng)估值
B.以(1400+1580)÷2=1490萬(wàn)元作為評(píng)估值
C.以1995年7月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值。
D.以1993年7月至12月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的.工程量計(jì)算評(píng)估值。
5、 甲方(開發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方應(yīng)返還100萬(wàn)元;乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應(yīng)再付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。 如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為( )。 A.1993年12月
B.1995年7月
C.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓日期
D.項(xiàng)目建成日期轉(zhuǎn)
6、 甲方(開發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方應(yīng)返還100萬(wàn)元;乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應(yīng)再付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。
該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成，要估測(cè)建時(shí)的售價(jià)，則估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)是( )。
A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1995年5月的狀態(tài)
B.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)
C.估價(jià)對(duì)象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1995年7月的狀態(tài)
D.估價(jià)對(duì)象狀況為1995年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1998年5月的狀態(tài)
7、某酒店一樓有一空調(diào)機(jī)房，建筑面積250m2。空調(diào)主機(jī)1990年購(gòu)入，當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)格為500萬(wàn)元，同型號(hào)空調(diào)主機(jī)已累計(jì)折舊225萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值為250萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為5萬(wàn)元。如改換新式空調(diào)主機(jī)(其他配套設(shè)備不需改動(dòng))，則購(gòu)置、安裝新式空調(diào)主機(jī)的占地面積50m2，節(jié)約的200m2面積可以提供160m2的營(yíng)業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價(jià)師改換空調(diào)主機(jī)和置換空調(diào)機(jī)房用于出租不違反規(guī)劃要求，附近一酒店一樓出租的年客觀凈收益為營(yíng)業(yè)面積4000元/m2，出租面積的裝修改造費(fèi)用由承租方自負(fù)。問：
若不考慮新舊空調(diào)主機(jī)的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、折舊年限等的區(qū)別，改換空調(diào)主機(jī)的凈支出為( )萬(wàn)元。
A.530 B.472 C.455 D.450
8、甲房地產(chǎn)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要3年時(shí)間，目前市場(chǎng)對(duì)該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后3年內(nèi)的住宅空置率會(huì)從目前的2%上升至10%左右。問：
甲公司擬其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以下判斷中正確的是( )。
A.因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)比同類房屋售價(jià)高
B.因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以降低
C.該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值
D.該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)
9、 賣房者甲與購(gòu)房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按賢?進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案：
估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是( )。 A.2002年4月25日 B.2002年5月25日 C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
10、 賣房者甲與購(gòu)房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按賢?進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案： 估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是( )。
A.合同1規(guī)定的房款
B.合同1規(guī)定的90%購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10% C.合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70% D.合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi) 答案：
參考答案：1、D 2、B 3、C 4、C 5、B 6、B 7、D 8、D 9、D 10、D
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