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房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》高效復(fù)習(xí)題

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房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》高效復(fù)習(xí)題

　　1、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過(　　)確定是否進(jìn)行投資。

　　A.等待投資型期權(quán)估價(jià)

　　B.放棄型期權(quán)估價(jià)

　　C.成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)

　　D.柔性期權(quán)估價(jià)

　　【正確答案】：C

　　2、(　　)資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。

　　A.一手

　　B.基礎(chǔ)

　　C.原始

　　D.二手

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：二手資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。

　　3、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)需求分析，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是(　　)。

　　A.有效市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)

　　B.服務(wù)市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)

　　C.有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)

　　D.服務(wù)市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)>有效市場(chǎng)

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：市場(chǎng)由大至小的順序是潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)。

　　4、某一人口較少的市場(chǎng)同時(shí)有幾個(gè)物業(yè)項(xiàng)目同時(shí)開盤，而銷售業(yè)績(jī)、銷售價(jià)格沒有開發(fā)商預(yù)期的好，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)的(　　)。

　　A.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

　　B.周期風(fēng)險(xiǎn)

　　C.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　【正確答案】：A

　　5、土地儲(chǔ)備實(shí)行(　　)管理。

　　A.計(jì)劃

　　B.年度

　　C.整體

　　D.分階段

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理。

　　6、開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過地上物預(yù)計(jì)總投資的(　　)以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

　　A.20%

　　B.25%

　　C.30%

　　D.40%

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

　　7、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的說法是(　　)。

　　A.可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

　　B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落

　　C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段;而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開始下滑了

　　D.“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長(zhǎng)期收益;而“房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購(gòu)買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落。

　　8、有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是(　　)。

　　A.52%

　　B.58%

　　C.62%

　　D.68%

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：(65/125)×100%=52%。

　　9、某店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬元，購(gòu)買者用現(xiàn)金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為(　　)。

　　A.8.1%

　　B.16.0%

　　C.19.1%

　　D.23.1%

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報(bào)率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。

　　10、進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和(　　)。

　　A.資源配置圖

　　B.直方圖

　　C.橫道圖

　　D.控制圖

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和橫道圖。

　　11、某家庭以住宅抵押貸款方式購(gòu)買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為(　　)元。

　　A.7019.53

　　B.7972.33

　　C.8524.15

　　D.8587.65

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：先計(jì)算第9年初(即第8年末)按原還款計(jì)劃對(duì)應(yīng)的P值。運(yùn)用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷ (6%÷12)]×[1-1/(1+6%÷12)144]=512373.72，再用P減去10萬元得出在最后5年內(nèi)應(yīng)償還的貸款額P，運(yùn)用公式

　　可得：A=412373.72×(6%÷12)÷[1-1/(1+6%/12)60]=7972.33。

　　12、房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇相關(guān)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于(　　)。

　　A.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　B.持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　C.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　D.周期風(fēng)險(xiǎn)

　　【正確答案】：A

　　13、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬平方米，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬平方米，恢復(fù)施工的面積為200萬平方米。該城市2010年商品住房新開工面積是(　　)萬平方米。

　　A.500

　　B.700

　　C.800

　　D.1000

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：房屋新開工面積，指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報(bào)告期內(nèi)恢復(fù)施工的房屋面積。1000-300-200=500(萬平方米)。

　　14、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到(　　)的極限值。

　　A.利潤(rùn)為零

　　B.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

　　C.最大費(fèi)用

　　D.最大利潤(rùn)

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

　　15、下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是(　　)。

　　A.集體土地中的宅基地

　　B.依法收回的國(guó)有土地

　　C.依法收購(gòu)的土地

　　D.依法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：土地儲(chǔ)備的范圍包括依法收回的國(guó)有土地、收購(gòu)的土地、行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地，一定是國(guó)有土地。集體土地不納入土地儲(chǔ)備。

　　16、某物業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)售價(jià)為10000元/㎡，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相當(dāng)。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)該確定為(　　)元/㎡。

　　知識(shí)點(diǎn)：復(fù)利計(jì)算

　　A.896.48

　　B.965.60

　　C.934.50

　　D.997.06

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：運(yùn)用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，則A=965.60(元/㎡)

　　17、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過測(cè)算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場(chǎng)前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場(chǎng)前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場(chǎng)前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬元.經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，則該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值為(　　)萬元。

　　A.2677.5

　　B.3680.60

　　C.4003.50

　　D.5356.80

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值=5680×45%+2450×35%+×(-3680×20%)=2677.5(萬元)

　　18、開發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明了(　　)。

　　A.項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

　　B.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率

　　C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

　　D.項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比

　　【正確答案】：A