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2016房估師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題訓(xùn)練及答案（多選題）
多項(xiàng)選擇題
1.【題干】確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，下列收益率或利率中可視作機(jī)會(huì)成本的有( )。
【選項(xiàng)】
A.國(guó)債收益率
B.銀行存款利率
C.市場(chǎng)平均投資收益率
D.銀行貸款利率
E.銀行同業(yè)拆借利率
【答案】AB
【解析】本題考查的是資產(chǎn)定價(jià)模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。所謂資金的機(jī)會(huì)成本，是資金在某一段時(shí)間內(nèi)最安全和最高的投資機(jī)會(huì)的收益率。這個(gè)收益率差不多=上述無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益率，例如國(guó)債的收益率或銀行存款利率等。
【考點(diǎn)】
2.【題干】下列房地產(chǎn)成本費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入竣工房屋價(jià)值的有( )。
【選項(xiàng)】
A.房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資
B.土地購(gòu)置費(fèi)用
C.城市公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資
E.廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備購(gòu)置和安裝費(fèi)用
【答案】AD
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)�？⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購(gòu)置和安裝費(fèi)用;不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購(gòu)置等費(fèi)用，購(gòu)置土地的費(fèi)用，征收補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資。
【考點(diǎn)】
3.【題干】關(guān)于房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的說(shuō)法，正確的有( )。
【選項(xiàng)】
A.存在的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益
B.需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)
C.需求者可以通過(guò)租賃來(lái)滿足其需求
D.供給來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)
E.供求關(guān)系不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求
【答案】BCD
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲得投資收益;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求。
【考點(diǎn)】
4.【題干】關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的說(shuō)法，正確的有( )。
【選項(xiàng)】
A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開(kāi)招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo)
B.招標(biāo)項(xiàng)目必須編制標(biāo)底
C.采用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分
D.采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)
E.招標(biāo)控制價(jià)必須保密
【答案】ACD
【解析】本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。選相關(guān)A正確，法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開(kāi)招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo);選項(xiàng)B錯(cuò)誤，招標(biāo)人可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)決定是否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的額，標(biāo)底編制過(guò)程和標(biāo)底必須保密。且一個(gè)工程只能編制一個(gè)標(biāo)底;選項(xiàng)C正確，根據(jù)《建設(shè)工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》(GB 50500——2008)規(guī)定：全部使用國(guó)有資金或國(guó)有資金投資為主的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須采用工程量清單計(jì)價(jià)。還要求采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分，其準(zhǔn)確性和完整性由招標(biāo)人負(fù)責(zé);選項(xiàng)D正確，采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià);選項(xiàng)E錯(cuò)誤，招標(biāo)控制價(jià)相當(dāng)于招標(biāo)人的采購(gòu)預(yù)算，同時(shí)要求其不能超過(guò)批準(zhǔn)的概算。從招標(biāo)控制價(jià)的作用，我們看出其不同于標(biāo)底，無(wú)需保密。
【考點(diǎn)】
5.【題干】根據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品不同屬性的重視程度，可將市場(chǎng)細(xì)分為( )。
【選項(xiàng)】
A.同質(zhì)偏好市場(chǎng)
B.異質(zhì)偏好市場(chǎng)
C.分散偏好市場(chǎng)
D.集群偏好市場(chǎng)
E.個(gè)體偏好市場(chǎng)
【答案】ACD
【解析】本題考查的是市場(chǎng)細(xì)分。產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的重要因素，根據(jù)消費(fèi)者對(duì)不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，相應(yīng)的就會(huì)形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)。
【考點(diǎn)】
6.【題干】作為一種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位的主要方式有( )。
【選項(xiàng)】
A.產(chǎn)品定位
B.避強(qiáng)定位
C.競(jìng)爭(zhēng)性定位
D.對(duì)抗性定位
E.重新定位
【答案】BDE
【解析】本題考查的是市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位作為一種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，現(xiàn)實(shí)了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。定位方式不同，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同。主要定位方式有三種：避強(qiáng)定位，指避開(kāi)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位方式;對(duì)抗性定位，指與最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“對(duì)著干”的定位方式;重新定位，指對(duì)銷路少、市場(chǎng)反應(yīng)差的產(chǎn)品進(jìn)行二次定位。
【考點(diǎn)】
7.【題干】關(guān)于名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的說(shuō)法，正確的有( )。
【選項(xiàng)】
A.名義利率越大，計(jì)息周期越長(zhǎng)，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大
B.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率
C.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率
D.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)趨向于無(wú)窮時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i=er-1
E.名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值
【答案】BCD
【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值。
【考點(diǎn)】
8.【題干】房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要表現(xiàn)形式有( )。
【選項(xiàng)】
A.銷售收入
B.租金收益
C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
D.物業(yè)增值
E.股權(quán)增加
【答案】BDE
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)(如申請(qǐng)二次抵押貸款)。
【考點(diǎn)】
9.【題干】關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說(shuō)法，正確的有( )。
【選項(xiàng)】
A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收入與初始權(quán)益資本的比率
B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率
C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響
D.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來(lái)的收益
E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力
【答案】BCE
【解析】本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投資回報(bào)率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項(xiàng)B正確，現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率;選項(xiàng)C正確，現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，投資回報(bào)率考慮了物業(yè)升值帶來(lái)的收益，現(xiàn)金回報(bào)率的現(xiàn)金報(bào)酬不包含物業(yè)升值帶來(lái)的收益;選項(xiàng)E正確，現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力
【考點(diǎn)】
10.【題干】下列不確定性因素中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果的有( )。
【選項(xiàng)】
A.權(quán)益投資比率
B.空置率
C.土地費(fèi)用
D.容積率
E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
【答案】ABE
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定因素。對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定因素包括：購(gòu)買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。
【考點(diǎn)】
12.【題干】若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)正確的有( )。
【選項(xiàng)】
A.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小
B.累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小
C.標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小
D.標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越小
E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小
【答案】BE
【解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。選項(xiàng)B正確，計(jì)算凈現(xiàn)值大于或者等于零時(shí)的累積概率，累積概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小;選項(xiàng)E正確，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差所反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個(gè)項(xiàng)目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。但由于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動(dòng)。因此，單純以凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低，有時(shí)會(huì)得出不正確的答案。
13.【題干】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目初步可行性研究要解決的主要問(wèn)題是( )。
【選項(xiàng)】
A.做出是否投資的決定
B.對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算
C.是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要
D.有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究
E.系統(tǒng)比較項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
【答案】ACD
【解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱為“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題包括：(1)分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;(2)是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要;(3)有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。
14.【題干】下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資的有( )。
【選項(xiàng)】
A.銀行信貸
B.商業(yè)信用
C.租賃融資
D.租賃融資
E.發(fā)行股票
【答案】ABCD
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)主要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。
15.【題干】在寫字樓物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，需要考慮的主要問(wèn)題有( )。
【選項(xiàng)】
A.寫字樓可出租或可使用面積的計(jì)算
B.寫字樓基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金之間的關(guān)系
C.出租單元的室內(nèi)裝修
D.租戶的財(cái)務(wù)狀況
E.出租單元擬經(jīng)營(yíng)內(nèi)容
【答案】ABC
【解析】本題考查的是寫字樓租金的確定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素：計(jì)算可出租或可使用面積;基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金;出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。
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