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2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營與管理》應(yīng)試試題（含答案）
應(yīng)試試題一：
1.某開發(fā)企業(yè)申請貸款5000萬元，該企業(yè)的信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級為A級，該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度是( )。
A.18%
B.25%
C.30%
D.50%
2.服務(wù)人口1～5萬人，年?duì)I業(yè)額在3000萬～10000萬元之間，居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，這種商業(yè)物業(yè)類型稱為( )。
A.地區(qū)購物商場
B.居住區(qū)商場
C.鄰里服務(wù)性商店
D.特色性商店
3.項(xiàng)目可行性報(bào)告的基本構(gòu)成不包括( )。
A.封面
B.摘要
C.目錄
D.建議書
4.關(guān)于契約型和公司型信托的比較，下列不正確的是( )。
A.資金屬性不同
B.資金使用不同
C.管理經(jīng)理不同
D.利益分配不同
5.房地產(chǎn)擔(dān)保形式不包括( )。
A.抵押
B.保證
C.質(zhì)押
D.協(xié)議
6.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表包括( )。
A.財(cái)務(wù)報(bào)表
B.經(jīng)營報(bào)表
C.輔助報(bào)表
D.基本報(bào)表
E.資金來源與運(yùn)用表
7.出租用的商用房地產(chǎn)的還款的主要來源受到( )等市場因素的影響。
A.銷售收入
B.租金水平
C.運(yùn)營成本
D.營業(yè)收入
E.出租率
8.以下可以作為質(zhì)押品提供擔(dān)保的有( )。
A.商標(biāo)權(quán)
B.土地使用權(quán)
C.專利權(quán)
D.房屋使用權(quán)
E.企業(yè)使用權(quán)
9.房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括( )。
A.制訂并執(zhí)行組合投資策略
B.設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)
C.進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析
D.制訂物業(yè)策略計(jì)劃
E.監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策
10.寫字樓租賃合約中租金調(diào)整幅度可參考( )確定。
A.消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)
B.商業(yè)零售價(jià)格指標(biāo)數(shù)
C.上證價(jià)格指數(shù)
D.建安工程價(jià)格指數(shù)
E.同行業(yè)物業(yè)租金
1. A 【解析】：某筆貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度=信用等級系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目等級系數(shù)。企業(yè)的信用等級為AA級企業(yè)為50%，用商品房抵押的為50%，中長期貸款期限在1年以上不滿3年的為120%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級為A級的為60%，所以該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度=50%×50%×120%×60%=18%。參見教材P320
2. B 【解析】：居住區(qū)商場：建筑規(guī)模一般在3000—10000平方米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口1～5萬人，年?duì)I業(yè)額在3000萬～10000萬元之間，居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶。參見教材P342
3. D 【解析】：可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成主要包括封面、摘要、目錄、正文、附表、附圖。參見教材P265
4. C 【解析】：管理經(jīng)理相同都是股份有限公司，信托，協(xié)會(huì)。參見教材P307
5. D 【解析】：擔(dān)保形式抵押、保證、質(zhì)押。參考教材P316
6. CD 【解析】：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。參見教材P255
7. BCE 【解析】：由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營成本等市場因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個(gè)人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。參考教材P296
8. AC 【解析】：貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利(包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等)移交銀行占有，將該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。參考教材P319
9. ABE 【解析】：進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析、制訂物業(yè)策略計(jì)劃是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作。參見教材P324
10. AB 【解析】：在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)(如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售價(jià)格指數(shù))，來確定租金定期增長的數(shù)量和幅度。參考教材P339
應(yīng)試試題二：
1.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法中，不正確的有( )。
A.房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命
B.自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命短
C.如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命
D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無關(guān) 建設(shè)工程教育網(wǎng)整理
E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間
2.房地產(chǎn)投資信托資金(REITs)可劃分為( )。
A.權(quán)益型
B.抵押型
C.混合型
D.常規(guī)型
E.地區(qū)型
3.市場定位的方式有( )。
A.避強(qiáng)定位
B.重新定位
C.跟隨定位
D.差異定位
E.對抗定位
4.當(dāng)企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)之后，競爭者會(huì)有以下反應(yīng)模式( )。
A.從容不迫型
B.選擇型
C.兇猛型
D.隨機(jī)型
E.靈活型
5.影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有( )。
A.自然特征
B.細(xì)分市場
C.人口密度的大小
D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍
E.競爭性項(xiàng)目的區(qū)域
6.可貸資金利率理論認(rèn)為( )。
A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成 .
B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成
C.利率是由貨幣的供給與需求決定的
D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)
E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)
7.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有( )。
A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入
B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額
C.稅后利潤=利潤總額-所得稅
D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅
E.銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅
8.實(shí)物期權(quán)方法是現(xiàn)代期權(quán)定價(jià)理論在具有期權(quán)性質(zhì)的實(shí)物資產(chǎn)定價(jià)中的應(yīng)用。其中，在期權(quán)定價(jià)計(jì)算的過程中需要用到的變量( )。
A.標(biāo)的資產(chǎn)的現(xiàn)值
B.資產(chǎn)的現(xiàn)金流
C.標(biāo)的資產(chǎn)的波動(dòng)率
D.風(fēng)險(xiǎn)下的收益率
E.價(jià)值漏損
9.房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有( )。
A.成本利潤率
B.資本金凈利潤率
C.投資利潤率
D.資本金利潤率
E.靜態(tài)投資回收期
10.基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是( )。
A.資金來源
B.資金成本
C.預(yù)期利潤
D.機(jī)會(huì)成本
E.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
1. BCD 【解析】：參考教材P5
2. ABC 【解析】：房地產(chǎn)投資信托資金(REITs)可劃分為權(quán)益型，抵押型，混合型三種形式。參考教材P12
3. ABE 【解析】：參見教材P119
4. ABCD 【解析】：參見教材P122
5. ACDE 【解析】：參見教材P133
6. ABE 【解析】：參見教材P148
7. ABCD 【解析】：銷售稅金中不應(yīng)含房產(chǎn)稅和土地使用稅。參見教材P168、169
8. ABCE 【解析】：參見教材P233
9. ACE 【解析】：參見教材P172
10. BE 【解析】：參見教材P173
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